Quintás (CECA) cree que provisionar más por pisos en cartera puede colapsar el mercado inmobiliario

EP/ cotizalia

El presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), Juan Ramón Quintás, advirtió hoy que aumentar hasta el 30% las provisiones sobre el valor de tasación de los activos inmobiliarios que permanezcan en los balances de las entidades financieras durante más de un año "puede colapsar" el mercado inmobiliario.

Quintás, que hizo estas declaraciones tras participar en unas jornadas sobre el sistema financiero organizadas por KPMG, dijo confiar plenamente en la prudencia Banco de España, pero abogó por que las decisiones que se adopten en materia de dotaciones tengan en cuenta el impacto que podrían tener tanto en las entidades financieras como en el sector del ladrillo.

En su opinión, incrementar el nivel de provisiones por activos inmobiliarios aumentaría la resistencia de las entidades financieras de cara a los problemas que puedan venir, pero si provoca la venta de pisos en manos de bancos y cajas de ahorros de manera contundente "podría colapsar lo poco que queda del mercado inmobiliario".

El colapso de esta actividad tendría, además, "consecuencias lamentables" para el sector financiero, por lo que es "imprescindible" consultar a los sectores afectados por la conveniencia de esta medida, así como contar con estudios de impacto en caso de que se aplicase la medida que el Banco de España plantea ejecutar.

Quintás reconoció que la medida puede resultar beneficiosa si los analistas centran su atención en el grosor del colchón para imprevistos de la banca española, si bien recalcó que se trata de una medida "ambigua" en cuanto a si será beneficiosa o perjudicial para el sector financiero.

El presidente de las cajas de ahorros recalcó que "no por ser una medida jaleada en los medios (de comunicación) es positiva y debe adoptarse", y reiteró que hacen falta estudios bien fundamentados, elaborados con transparencia, para que la sociedad conozca qué argumentos han llevado al Banco de España a tomar sus decisiones.

En España, consideró "hacen falta cirujanos, no aprendices de brujos", dijo el presidente de la patronal, para quien es "irresponsable" tomar una medida respecto al nivel obligatorio de provisiones para afrontar eventuales pérdidas por exposición a los inmuebles en cartera sin tener estudios sobre los efectos de mercado.

Habitat logra una quita del 50% de su deuda

L. R. E./ larazon

La inmobiliaria Habitat ha llegado a un principio de acuerdo con sus bancos acreedores para refinanciar los 2.840 millones de euros de deuda que arrastra desde hace más de un año, y que pasa por una quita –perdón de la deuda– de entre el 40 y el 50 por ciento y el canje de deuda por activos en el caso de las entidades con las que tiene garantías hipotecarias, según informaron a Europa Press fuentes cercanas a la negociación.

Para pagar el resto de lo que adeuda, Habitat contará con un plazo ocho años, con tres de carencia tanto del principal como de los intereses. Estas condiciones deberán refrendarse el próximo mes de marzo, plazo dado por el juez que lleva el proceso concursal de la promotora inmobiliaria.

Vergara

Público

El Banco de España mete más presión a los bancos para que bajen el precio de los pisos

elconfidencial

A pesar de algunos datos estadísticos que apuntan a una leve recuperación del mercado inmobiliario, el Banco de España está convencido de que el sector no ha tocado suelo y de que, hasta que no lo haga, estaremos muy lejos de salir de la crisis. En este sentido se enmarcan algunas de sus últimas medidas como la obligación de provisionar el 25% de la deuda que los bancos mantienen con una larga lista de inmobiliarias, encabezada por Reyal Urbis, o la de elevar las provisiones por los activos inmobiliarios que se han ido ‘comiendo’ en los últimos años.

Concretamente, el Banco de España ha elevado al 30% la provisión que bancos y cajas de ahorros deberán realizar sobre el valor de tasación de los activos inmobiliarios que hayan permanecido en su balance durante más de un año, según informaron a Europa Press en fuentes financieras.

El organismo que preside Miguel Ángel Fernández Ordóñez ya obligaba a las entidades financieras a duplicar sus provisiones por los activos inmobiliarios que tienen en balance desde hace más de doce meses, hasta situarlas en el 20% del valor de tasación. De hecho, el instituto emisor ha endurecido los requisitos de reserva de dinero para imprevistos a medida que la crisis del ladrillo ha ido lastrando los balances bancarios, ya que antes de noviembre de 2009 la obligación de provisionar por activos inmobiliarios no superaba el 10% del valor de tasación.

El Banco de España no ha trasladado esta nueva exigencia de provisión a las entidades financieras a través de ninguna comunicación escrita, sino que se ha puesto en contacto por teléfono con altos ejecutivos de bancos y cajas de ahorros. Esta mayor exigencia de dotación, que las entidades deberán consignar en sus cuentas correspondientes a 2010, cumple un doble objetivo, por una parte, pertrechar a las entidades para que afronten posibles pérdidas por venta de pisos y solares, por ejemplo, en caso de que el precio de salida sea inferior al de tasación.

Por otra parte, al elevar estas provisiones se incentiva a las entidades financieras a que se desprendan cuanto antes de los activos inmobiliarios en cartera, por lo menos después de haberlos tenido un año en balance, con el fin de evitar tener que provisionar más.

La mayoría de entidades con activos inmobiarios en su balance ofrece promociones de venta de viviendas con descuentos que alcanzan, siempre según su publicidad, hasta el 50%, y los nuevos requisitos del organismo supervisor podrían llevarles a acentuar estos descuentos.

La morosidad sigue en aumento

Banqueros, expertos y organismos internacionales coinciden en pronosticar que la morosidad -en el 5,07% a finales de 2009, según datos oficiales del Banco de España- aún no ha alcanzado su nivel máximo, mientras que el precio de la vivienda bajó más de un 6% el año pasado en relación a 2008, según las cifras del Ministerio de Vivienda.

La adjudicación de activos inmobiliarios a cambio del pago de deuda es una forma que tienen las entidades financieras de frenar la evolución al alza de la tasa de impago. El crédito concedido por bancos y cajas a la actividad inmobiliaria en el conjunto de España se eleva a 324.000 millones de euros.

Según la Asociación Hipotecaria Española, la deuda inmobiliaria es inasumible para la banca española, sobre todo la contraída por los promotores, opinión que no comparten desde el sector financiero, tal y como sostuvieron recientemente, el presidente del Santander, Emilio Botín, o el del Popular, Ángel Ron.

Rodera

Adn

Las refinanciaciones en el sector inmobiliario seguirán hasta 2012

R. L. Vargas / J. Martín/ larazon
Madrid

La pasada fue una semana movida en el sector inmobiliario español. Dos de las grandes promotoras, Colonial y Reyal Urbis, llegaron a sendos acuerdos con su Banca acreedora para refinanciar 4.900 y 400 millones de euros de sus respectivas deudas, que en septiembre ascendían a 6.400 y 4.500 millones de euros, respectivamente. Ambas no serán, sin embargo, las únicas operaciones de este tipo que se acometan en los próximos meses. Según advierten fuentes del sector, «hasta 2012, asistiremos a sucesivas oleadas de refinanciación de la deuda de los promotores inmobiliarios».

Y es que con 325.000 millones de euros pendientes de pago, el sector del ladrillo se ha convertido en una de las principales amenazas para bancos y cajas, a las que poco beneficia dejar caer a estas compañías. Para empezar, la entrada de cualquiera de ellas en concurso de acreedores obligaría a sus entidades financieras acreedoras a provisionar un 25% de la deuda que tienen pendiente de cobro y a declarar el préstamo como dudoso, con el negativo impacto que ello tendría para su morosidad. Además, en la posterior negociación, es muy probable que, ante la falta de fondos que abocó a la empresa a suspender pagos, acabasen teniendo que aceptar una quita que, como han demostrado experiencias previas, se movería en una horquilla de entre el 30 y el 40% del dinero que se les adeuda. Así las cosas, bancos y cajas han decidido que lo mejor es renegociar la deuda y esperar a que escampe el temporal.

«Honestamente, nadie sabe cuándo se va a recuperar la economía. Las refinanciaciones se hacen bajo la hipótesis que marca el sentido común, que es que la crisis no va a durar más de otro par de años», afirman los consultados para justificar por qué se van a suceder estos procesos hasta 2012. Para entonces, la hipotética recuperación de la economía española hace prever una mejoría del sector inmobiliario que le permita empezar a recuperar la actividad y, con ello, a lograr ingresos con los que devolver de forma paulatina los miles de millones de euros que deben al sector bancario. De alguna forma, a las entidades tampoco les han quedado muchas más alternativas que la de renegociar la deuda del ladrillo, pues si admitiesen abiertamente que no van a poder recuperar buena parte de los 325.000 millones que el sector les debe –según datos del Banco de España, 28.314 son de dudoso cobro–, la calificación de su deuda bajaría y ello les complicaría en extremo su financiación en los mercados internacionales.

De hecho, las grandes agencias de calificación de riesgo, como ya informó LA RAZÓN en su edición del pasado 26 de enero, no son muy optimistas respecto a que estas refinaciaciones vayan a lograr algo más que aplazar el problema y sopesan la conveniencia de rebajar el rating de las entidades financieras españolas. «La Banca, en su conjunto, está bajo sospecha y lo seguirá estando porque el mercado es cruel y castiga a todos por igual aunque no tenga datos objetivos para hacerlo. No discrimina si los activos de una u otra entidad son mejores o peores o quién tiene más o menos ladrillo en su balance», explican los consultados. A pesar del elevado endeudamiento del sector, los especialistas no vislumbran en el corto y medio plazo la caída de ninguno de los grandes grupos inmobiliarios que están reestructurando su deuda.

En el caso de Colonial y Reyal Urbis, a pesar de sus abultados pasivos, sus recientes refinanciaciones les permitirán continuar con su actividad en unas condiciones más que aceptables, según los análisis. Su modelo de negocio, de corte patrimonialista, les otorga una importante ventaja sobre las promotoras convencionales. «Son compañías que tienen un importante patrimonio propio que les permite canjear parte de su deuda por activos. En muchos casos, además, se trata de inmuebles con inquilinos que pagan una renta que les proporciona la liquidez necesaria para seguir afrontando los pagos», explican los consultados. De hecho, los 400 millones que ha refinanciado Reyal Urbis son en su totalidad un canje de deuda por inmuebles, mientras que Colonial cubrirá los 2.200 millones del pasivo del negocio patrimonial con los ingresos que logre por alquiler. En este grupo los especialistas también incluyen a Metrovacesa. La primera compañía inmobiliaria española cotizada, que en septiembre de 2009 tenía una deuda de 6.202 millones, se encuentra inmersa en un proceso de refinanciación de la misma del que no ha detallado plazos ni condiciones.

Evitar el concurso: Intereses creados

- Inmobiliarias y entidades financieras suelen buscar en las grandes consultoras internacionales el asesoramiento pertinente para llevar a cabo las operaciones de
refinanciación.

- Las compañías inmobiliarias aspiran en las negociaciones a mantener entre sus activos sus edificios emblemáticos, vinculados a su marca.

- Todo lo contrario que los bancos. En estos edificios ven una forma de hacer caja con carácter inmediato y así reducir en parte la exposición a los riesgos que tiene la entidad con la promotora.

- Los bancos son partidarios de que, antes de iniciar conversaciones para renegociar la deuda, la inmobiliaria proceda a un ajuste de su tamaño, sobre todo si la expansión se ha realizado sobre un fuerte endeudamiento.

- Todo menos iniciar un procedimiento de concurso que sólo puede beneficiar a la parte deudora. Si además, el banco capitaliza parte o la totalidad de la deuda, puede pilotar el proceso de reflotamiento desde el consejo de administración.

Manifiesto: Dignidad para Valdemingómez (La Cañada)

nodo50

Ante la tramitación en la Asamblea de la Comunidad de Madrid de una Ley de La Cañada Real Galiana, las Entidades Ciudadanas abajo firmantes exponemos:

[..] Una gran parte de esta población sufre la carencia del ejercicio de derechos fundamentales a la sanidad, la educación, los servicios sociales, la seguridad, el transporte... La gente sencilla y trabajadora que allí vive está desprotegida y acosada, mientras que los delincuentes campan a sus anchas. [..]

A la opinión pública y a los partidos políticos de la Comunidad de Madrid.

Ante la tramitación en la Asamblea de la Comunidad de Madrid de una Ley de La Cañada Real Galiana, las Entidades Ciudadanas abajo firmantes :

EXPONEMOS

La realidad de La Cañada-Valdemingómez está caracterizada por su complejidad social y cultural: -Trabajadores marroquíes, españoles y de otros orígenes que se han visto obligados a refugiarse en estas auto-construcciones por la imposibilidad de adquirir una vivienda en barrios regularizados. -Familias romá-rumanas que sobreviven en condiciones muy precarias gracias a actividades marginales. – Traficantes y vendedores de drogas y las víctimas de su consumo . -La población española más antigua: personas mayores que se han visto atrapadas por la vorágine que se ha apoderado del barrio.

Una gran parte de esta población sufre la carencia del ejercicio de derechos fundamentales a la sanidad, la educación, los servicios sociales, la seguridad, el transporte... La gente sencilla y trabajadora que allí vive está desprotegida y acosada, mientras que los delincuentes campan a sus anchas. La situación, sin que se cumplan los mínimos que la Constitución Española y la Declaración de Derechos Humanos establece para toda persona, hace muy difícil llevar una vida con un mínimo de dignidad. El Estado social y de derecho está en entredicho.

Las distintas Administraciones hasta ahora no han asumido sus responsabilidades. Durante años han escondido la cabeza haciendo invisible esta situación ante la opinión pública. A pesar de todo, últimamente la Cañada-Valdemingómez ha conseguido la presencia en los medios de comunicación. Fruto de esta visibilidad es la presentación en la Asamblea de Madrid del Proyecto de Ley para La Cañada.

Ante este Proyecto de Ley

MANIFESTAMOS

1. Es imprescindible condicionar la toma de cualquier decisión jurídico – urbanística sobre estos terrenos a un acuerdo social previo que establezca un Plan de Actuación Social Integral. Sólo así, y con la participación de las distintas Administraciones, vecinos y Entidades presentes en la zona se podrá afrontar con eficacia la problemática de Valdemingómez.

2. El criterio guía para las actuaciones institucionales no debe ser el mero hecho de la ocupación ilegal de terrenos o el tiempo de ocupación de los mismos sino la satisfacción de los derechos fundamentales de las personas que allí viven. Creemos que deben primar los derechos de las personas a la salud, a la educación, a una vivienda digna, etc.., sobre la legalidad o ilegalidad de una determinada construcción.

URGENCIAS:

Mientras se procede a las actuaciones a largo plazo, hay unas carencias básicas cuya solución no puede esperar más. Consideramos inaplazable una intervención de las Administraciones para dotar a Valdemingómez de los recursos básicos que creemos urgentes.

PROPONEMOS

* Escolarización plena en colegios ordinarios con un programa de lucha contra el absentismo.

* Actuaciones de discriminación positiva para paliar el retraso educativo :

Creación de

* Aulas materno-infantiles de 0 a 3 años, Escuelas-taller para jóvenes, etc, etc ...

* Prestación efectiva de servicios sociales para las personas mayores.

* Normalización de los servicios de sanidad, limpieza y transporte.

* Mientras no se solucione de manera definitiva el problema del consumo y venta de droga :

Delimitación de espacios de consumo en zona apartada de la población, sobre todo de los niños y de las personas mayores.

* Asistencia a personas drogodependientes, instalando sala de venopunción con sus recursos asistenciales anejos correspondientes.

* Consideramos imprescindible el Plan de Actuación Social Integral de las distintas Administraciones con la participación de vecinos y entidades presentes en Valdemingómez y, mientras llega éste, la puesta en marcha de medidas urgentes de índole educativa, social y sanitaria. Todo ello mediante una intervención coordinada interinstitucionalmente, sostenida en el tiempo y centrada en hacer reales los derechos humanos de los distintos grupos de población para recuperar así su dignidad de personas.

La Cañada-Valdemingómez , Madrid – Febrero de 2010

Forges

El País

IU registra una iniciativa parlamentaria para erradicar las cláusulas suelo de las hipotecas

elperiodico
Barcelona

Izquierda Unida ha registrado hoy una iniciativa parlamentaria en el Congreso de los Diputados para que el Gobierno ponga fin a las denominadas cláusulas suelo de las hipotecas, una letra pequeña de los contratos que pone en aprietos a las economías familiares.

La formación que representa en el Congreso Gaspar Llamazares considera que con esta cláusula algunas entidades financieras "encarecen de forma artificial sin ninguna justificación un buen número de las hipotecas que conceden".

En concreto, la proposición no de ley insta al Gobierno a "tomar las medidas oportunas para proteger a los usuarios que han suscrito o piensan suscribir hipotecas, eliminado las cláusulas suelo que benefician de forma abusiva a las entidades financieras".

Iniciativa relevante

IU cree "muy importante" esta iniciativa "por la propia crisis económica y los problemas financieros de las familias, por los niveles relativamente bajos del euríbor, y por la depreciación de los inmuebles garantía de las hipotecas".

La propuesta firmada por Gaspar Llamazares exige al Gobierno que tome medidas de forma rápida, al tiempo que advierte del hecho no muy conocido como es que el Banco de España ha aceptado hasta ahora esta práctica.

Beneficio bancario

La formación política afirma que "en estas prácticas bancarias no parece garantizarse normalmente el justo equilibrio de las contraprestaciones ya que el suelo y el techo están estructurados de manera que benefician de forma absoluta a los bancos". Además, apunta que "la mayoría de los clientes no siempre son conscientes de lo que suscriben en materia financiera y los bancos no tienen interés alguno en asesorarlos para que adopten decisiones económicamente racionales comparando distintas ofertas".

En opinión de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), la presencia en un contrato de una de estas cláusulas suelo podría ser considerada como abusiva por falta de reciprocidad, tal y como se recoge en el Art. 87 del real decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la ley general para la defensa de los consumidores y otras leyes complementarias, por el claro desequilibrio que su aplicación supone para las partes.

La organización de consumidores Facua ha denunciado hoy que las cláusulas suelo encarecen una hipoteca media hasta 2.000 euros anuales. Estos suelos oscilan actualmente entre el 1,25 y el 4,95%.

Diferencias de órdago

Según sus datos, más de la mitad de las hipotecas tienen cláusulas suelo que pueden impedir que el consumidor se beneficie totalmente de las bajadas del euríbor. La hipoteca con el suelo más alto de las analizadas por Facua lo eleva al 4,95%.

Si se aplicaran los intereses que figuran en el contrato, el euríbor (que se situó en el 1,232% en enero) más el 1%, un préstamo de 115.000 euros a 23 años supondría una cuota de 533,11 euros mensuales, por ejemplo. Pero la existencia de la cláusula suelo provoca que la cuota mensual se eleve a 698,69 euros. En un año, el suelo incrementa la cuota en 1.986,96 euros.

Si se tiene en cuenta que las mejores hipotecas llegaron en su momento a ofrecer un tipo de euríbor más 0,30 puntos, esa diferencia entre lo que se paga y lo podría haberse pagado se incrementaría todavía más.

MAFO toma cartas en Reyal: obliga a los bancos a provisionar el 25% de la deuda

Eduardo Segovia/ cotizalia
Foto: Efe

La situación cada vez más desesperada del sector inmobiliario español y su impacto potencialmente devastador sobre la banca han obligado al Banco de España a imponer otra medida radical a las entidades: les ha obligado a provisionar el 25% de la deuda que mantiene con ellas una larga lista de inmobiliarias encabezada por Reyal Urbis, según han confirmado a El Confidencial varias fuentes del sindicato de acreedores de la empresa que preside Rafael Santamaría.

"El supervisor nos ha obligado a considerar el crédito de Reyal como subestándar y a provisionar un 25% del crédito que cada uno tenga con él", confirma una de las fuentes consultadas. Las provisiones subestándar se aplican a los clientes que no han entrado formalmente en mora (90 días de retraso en los pagos) pero que muy probablemente van a incurrir en impago a corto plazo. En el caso de Reyal, parece bastante lógica esta calificación puesto que el plazo límite para refinanciar su deuda era el 31 de diciembre y aún no la ha cerrado.

Esta instrucción del Banco de España es bastante excepcional, aunque los tiempos que vivimos también lo son. Hace unos meses, el gobernador Miguel Ángel Fernández Ordóñez estableció que todas las entidades miembros de un sindicato de acreedores debían provisionar el mismo porcentaje de su deuda -hasta entonces, cada una provisionaba lo que estimaba oportuno y luego era la Inspección la que lo aprobaba o rechazaba-. Ahora, ha dado un paso más al precisar cuál es el porcentaje exacto que debe dotarse en el caso de Reyal.

La nueva obligación tiene el mismo efecto inicial que la declaración del concurso de acreedores de la compañía, es decir, la provisión inicial del 25% de la deuda, que debe salir del fondo genérico de bancos y cajas (si es suficiente y está disponible), o bien de la cuenta de resultados. En teoría, en caso de concurso, las entidades deben dotar el 75% restante de la deuda en el plazo de un año, aunque el Banco de España puede dispensarlas de esta obligación y aliviar la presión sobre sus beneficios. Es lo que ha ocurrido en el caso de Martinsa-Fadesa en 2009, tal como informó El Confidencial.

Algunos bancos ya se habían preparado

"Algunas entidades, sobre todo los principales acreedores, ya tienen provisionado incluso más del 25% de la deuda de Reyal. Pero otras muchas no llegan a ese porcentaje, en especial las pequeñas, y la instrucción del Banco de España puede provocar un duro impacto en sus cuentas del primer trimestre", asegura otra de las fuentes. No hay que olvidar que hay 49 entidades en el sindicato, entre ellas las mayores españolas y extranjeras, pero también una larga serie de cajas medianas y pequeñas.

Las que han dotado las mayores provisiones presumiblemente son aquellas dispuestas a aceptar un canje de activos por deuda para salirse de la empresa; es decir, BBVA, Sabadell, Bancaja, Caixa Galicia y Caixanova. Este canje implica asumir una fuerte pérdida por parte de las entidades, ya que van a quedarse con los activos al valor al que fueron financiados en su día, muy superior al actual, y además quedan excluidos los activos en renta.

Pendientes de la refinanciación

Este canje está ligado a la aprobación del plan de refinanciación de la inmobiliaria por parte de los 49 acreedores; si el plan fracasa, no habrá canje de activos por deuda. Hasta ahora, BBVA era el más reticente a aceptar un plan que implica tres años de carencia en el pago de principal e intereses, y una inyección de liquidez adicional de 150 millones para mantener viva la empresa. Pero la fórmula del canje puede desbloquear las negociaciones.

Si finalmente no se llega a un acuerdo y Reyal entra en concurso, sería la segunda mayor quiebra de la historia de España por detrás de la de Martinsa, ya que su deuda total es de unos 5.000 millones aproximadamente. Precisamente, para anticiparse al tsunami que provocaría una quiebra así, el Banco de España ha obligado a las entidades a ponerse la venda antes de la herida.

Los minoritarios acusan a Habitat de actuar con 'mala fe'

eleconomista

Los accionistas minoritarios de Habitat lo tienen claro: la dirección de la inmobiliaria ocultó información a sus accionistas durante el proceso de compra de Ferrovial Inmobiliario. Una información escondida que, a juicio del grupo de accionistas minoritarios que emprendieron acciones legales contra Habitat, les ha hecho perder 150 millones de euros.

Sin embargo la versión de Habitat es bien distinta, tal y como quedó claro en el primer día del juicio que enfrenta a la dirección de la compañía con un grupo de accionistas minoritarios (Dolores Ortega, sobrina del propietario de Inditex, José Antonio Castro, de Hesperia, y el abogado Emilio Cuatrecasas) que suman junto a la familia Rodés e Isak Andic (Mango) el 25 % del capital de la compañía.

Toda la información

El presidente de la inmobiliaria, actualmente en concurso de acreedores, Bruno Figueras, aseguró que los accionistas tuvieron acceso a toda la información necesaria para decidir qué hacer y cómo hacerlo.

La vista, que se inició ayer en el Juzgado Mercantil número 3 de Barcelona, se prolongará también a lo largo del día de hoy para intentar dirimir si Habitat ocultó o no datos a sus accionistas minoritarios para que estos apoyaran financieramente la operación de compra del negocio inmobiliario de Ferrovial, que les llevó a sumar el 25% del capital de la nueva sociedad resultante tras desembolsar conjuntamente 150 millones.

A contrarreloj

Tanto el presidente Bruno Figueras como el entonces consejero delegado, Fernando Cirera, rechazaron el extremo del que acusan a la empresa sus minoritarios. Mientras, por la parte acusadora y en calidad de testigo, Gonzalo Rodés, hijo de Leopoldo Rodés, declaró que la dirección de la promotora mintió y actuó de mala fe en la operación.

Según informa Efe, mañana ambas partes leerán sus conclusiones en un proceso judicial paralelo al concursal en que está en envuelta la compañía desde finales del año 2008.

De momento, ninguno de los dos procesos ha influido en el desarrollo del otro. Antes de Semana Santa es la fecha que baraja la promotora para levantar el concurso de acreedores. Para llegar a este extremo, negocia con sus acreedores financieros un quita del 20% de la deuda y pasar otro 30% de la misma a créditos participativos que podrían acabar convertidos en capital de la compañía.

Con una deuda superior a los 2.800 millones de euros, Habitat trata de pactar a contrarreloj con un grupo de 40 bancos nacionales e internacionales que acumulan el 85 por ciento del pasivo. El 15% restante está en manos de más de un millar de pequeños inversores.

La venta de viviendas atenúa su caida al 25% en 2009, según el INE

EP/ cincodias

Según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las ventas de viviendas registradas en 2009 apenas representan la mitad de las contabilizadas en el año 2007, cuando se adquirieron en España 775.300 viviendas en pleno "boom inmobiliario".

La caída de la compraventa de viviendas registrada en 2009 es inferior a la experimentada en 2008, cuando este tipo de operaciones se desplomó un 28,6%. En los últimos meses del año pasado, la compraventa de viviendas ha ido frenando su caída. De hecho, en diciembre de 2009, la compraventa de viviendas bajó un 0,3% en tasa interanual (32.148 operaciones), su menor descenso de toda la serie, iniciada en enero de 2008. En tasa intermensual (diciembre sobre noviembre) la compraventa de viviendas descendió un 7,7%, en contraste con el aumento superior al 5% que se experimentó en noviembre.

En toda la serie histórica, sólo cuatro veces se han registrado caídas inferiores a los dos dígitos en la compraventa de viviendas: abril de 2008 (-7,1%), agosto de 2009 (-9,9%), noviembre de 2009 (-2,6%) y, ahora, diciembre de 2009 (-0,3%). Hay que tener en cuenta que las compraventas de viviendas se han movido habitualmente en caídas superiores al 20%, con un máximo del -47,6% alcanzado en abril de 2009.

El descenso afecta más a la vivienda usada

En 2009, el descenso fue más acusado en el caso de la vivienda de segunda mano, con una bajada del 29,1% (hasta 194.178 operaciones), en tanto que las transacciones de inmuebles nuevos cayeron el 20,6% (hasta 220.633 transacciones).

La mayor parte de las viviendas transmitidas por compraventa durante el año pasado, en concreto el 89,7%, fueron viviendas libres. En total, la compraventa de este tipo de viviendas cayó un 26%, hasta 372.192 operaciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas sumaron 42.619, con un retroceso del 13,6%.

Andalucía, a la cabeza de las compraventas de viviendas

En 2009, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en La Rioja (1.840), Cantabria (1.653) y Murcia (1.580).

El 57,3% de las compraventas de viviendas efectuadas el año pasado se registraron en Andalucía (86.916 operaciones), Comunidad Valenciana (54.062), Madrid (51.302) y Cataluña (45.545).

Baja un 16,9% el total de fincas transmitidas

Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), el total de fincas transmitidas en 2009 fue de 1.851.183, con un descenso del 16,9% sobre 2008.

Por compraventa se transmitieron un total de 927.759 fincas, un 24,1% menos que en 2008, mientras que 70.411 fincas se transmitieron por donación (-0,4%), 20.598 por permuta (-26%) y 333.358 inmuebles por herencia (-5,3%).

En el apartado de compraventa, el 88,2% de las transacciones correspondieron a fincas urbanas y el 11,8% a rústicas. Dentro de las urbanas, el 50,7% fueron compraventas de viviendas.

Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas disminuyó un 24,7% en 2009, mientras que el de fincas urbanas bajó un 24%.

El número total de fincas transmitidas el año pasado por cada 100.000 habitantes fue mayor en La Rioja (8.195), Castilla-La Mancha (8.126), Castilla y León (7.796), y Aragón (7.545).

También las operaciones de compraventa de fincas por cada 100.000 habitantes fueron mayores en La Rioja (4.311) y en Castilla-La Mancha (3.569).

Forges

El País

La crisis acaba con 103.900 ricos en España en sólo dos años

María Martínez/ invertia

La crisis de los mercados ha acabado con un buen puñado de ricos en España. Entre 2007 y 2009, desaparecieron 103.957 personas con un patrimonio financiero superior a 300.000 euros, mientras que el volumen que atesoraban las entidades de banca privada en el país cayó en 106.457 millones de euros, según Banco Banif. Esta entidad, tampoco ha salido indemne de la crisis inmobiliaria y de la creciente desconfianza de los inversores: durante el mismo período su beneficio bruto bajó un 58,16%.

La reciente crisis ha asestado un duro golpe a la banca privada, que ha visto cómo año tras año sus clientes y el volumen gestionado menguaban sin remedio. Y este año la situación no va a ser muy distinta, a juicio de José Manuel García de Sola, director general de Inversiones y Productos de Banco Banif.

En su opinión, los resultados se repetirán en 2010, con desigual fortuna entre las entidades, ya que el margen financiero va a ser menor ante los bajos tipos de interés y el mayor desapalancamiento de los clientes (que ya no se endeudan, por lo que hay menos volumen y, por lo tanto, menores comisiones a cobrar por los bancos).

Según las cifras aportadas por Banif y que comparan el tercer trimestre de 2008 con el tercer trimestre del año pasado, los beneficios brutos de las principales entidades de banca privada que operan en el país cayeron entre el 298,4% de UBS y el 24,2% de Urquijo (Grupo Sabadell). Junto a ésta última, sólo otros dos bancos consiguieron que sus resultados no se vieran reducidos a la mitad: el propio Banif, que ganó un 45,3%, y Popular, el único que registró beneficios (+39,9%).

Desplome inmobiliario

Una de las principales causas de la pérdida de la banca privada ha sido, según García de Sola, el desplome del sector inmobiliario. De hecho, entre julio de 2009 y julio de 2007 (antes del estallido de la crisis) el mercado potencial para la banca privada ya había caído significativamente. El volumen bajó un 22% al pasar de 492.557 millones de euros a 386.100 millones. En cuanto a las personas con patrimonio superior a 300.000 euros, el descenso fue del 10%, al cifrarse en 399.304 frente a 443.261.

Aunque el directivo de Banif cree que durante 2010 continuará la caída del sector inmobiliario, asegura que el cambio de negocio hacia soluciones globales, la gestión activa y a medida de las carteras, y la mayor transparencia y transmisión de los potenciales riesgos a los clientes provocará un aumento del negocio, que en su caso se traducirá en un aumento del resultado bruto del 10%.

En la actualidad, hay en España 399.304 clientes potenciales y 386.100 millones de euros esperando a ser captados por las entidades de banca privada en España. Del total de clientes potenciales, 14.656 se sitúan entre 10 y 2,4 millones de euros, cantidad mínima esta última para conseguir una SICAV.

La banca puede absorber 130.000 millones de pérdidas por el ladrillo

Agustín Marco/ cotizalia

Nuevo alarde de contradicción en Londres. Después de que la Asociación Hipotecaria Española (AHE) lanzara la voz de alarma sobre la exposición de la banca española al ladrillo, el Gobierno ha dicho a los inversores londinenses que nuestro sistema financiero es muy sólido y capaz de absorber pérdidas de hasta 130.000 millones de su cartera inmobiliaria.

Así se desprende de la presentación que la ministra de Economía, Elena Salgado, ha hecho ante los medios de comunicación británicos y ante los principales gestores de fondos del Reino Unido. Salgado admitió que la principal percepción de vulnerabilidad procede de la elevada concentración del riesgo en los préstamos concedidos a los promotores inmobiliarios y a los constructores.

Sin embargo, deja bien claro que el “sistema financiero (español) permanece fuerte”. Para esa afirmación se basa en los stress test o pruebas de resistencia de los bancos y cajas españoles ante una posible bancarrota por el deterioro de los activos. Según dichas pruebas, que la institución supervisora intensificó en 2008 y 2009 ante el empeoramiento de la crisis financiera, la banca nacional podría digerir hasta un 40% de su cartera inmobiliaria.

Dicha cartera ha sido calculada en unos 325.000 millones de euros, según las últimas cifras ofrecidas por la AHE. Por tanto, los bancos y las cajas españolas tendrían capacidad para asumir pérdidas de hasta 130.000 millones. Eso sería en un escenario normal. Pero la presentación, basada en los análisis del Banco de España, va más allá y agrega que esa pérdida del 40% sería tres veces la que se registró en 1993, año del anterior desplome inmobiliario

Oleada de provisiones

Ese 40% coincidiría con los descuentos máximos que están dispuestos a hacer bancos y promotores con su cartera de activos. Algunos, después de no admitir el problema real de sus fallidos, han optado por provisionar todos sus préstamos dudosos, como ha hecho recientemente BBVA. El segundo banco español registró en el último trimestre del año un descenso del 94% del beneficio neto porque decidió destinar más de 6.700 millones de euros a saneamientos, provisiones y extraordinarios.

De esa cantidad, 805 millones se reservaron para cubrir el riesgo que el banco tiene con 65 clientes que todavía pagan sus préstamos pero que podrían dejar de cumplir sus compromisos a corto plazo. Es lo que llaman “morosos subjetivos” dentro de la entidad, que tiene una exposición al ladrillo de 17.000 millones de euros. Algo similar ha hecho La Caixa, que hizo dotaciones por 2.812 millones de euros en 2009.

No han sido los únicos. La última gran decisión de Miguel Blesa al frente de Caja Madrid fue sanear el balance de la segunda caja española con una dotación masiva de 1.613 millones, lo que se tradujo en un desplome del beneficio neto del 68,4%. Bankinter y Popular hicieron también lo propio e incluso el primero ha reconocido ya una depreciación del valor de sus inmuebles del 26%.

"Hay 325.000 millones de euros de crédito promotor en España y no los puede pagar el contribuyente, lo tienen que solucionar los culpables, que son los promotores, los bancos y las cajas. Y cuanto antes nos pongamos a ello, mejor", sentenció Francisco González, presidente de BBVA en la presentación de sus resultados anuales.

Las cinco mayores cajas venden el doble de viviendas que toda la banca del Ibex

Arancha Bustillo/ expansion

Con el final de año comienzan a hacerse balances, recuentos, números al fin y al cabo. Uno de los cómputos que muchos esperan conocer tras un 2009 de ofertas y subastas inmobiliarias por parte de bancos y cajas es el número de viviendas que estas entidades han sacado de balance. Y el resultado es bastante revelador. Toda la banca del Ibex ha vendido, prácticamente, tanto como tres cajas de ahorros.

En total, los cinco bancos cotizados han vendido 3.735 viviendas, frente a los 7.590 inmuebles de los que se han deshecho Caja Madrid, La Caixa, Bancaja, la CAM y Caixa Catalunya, es decir, las cinco grandes cajas duplican en ventas de inmuebles a toda la banca que cotiza en el Ibex. Es más, La Caixa –que se deshizo el pasado año de un total de 2.854 viviendas- ha vendido más que el Santander (2.131).

Pero, a qué se debe esta diferencia. En la casa de análisis y bróker Link Securities lo tienen claro. Juan José Figares opina que “las cajas han estado más expuestas que los bancos” al sector inmobiliario.

Los expertos de Renta4 coinciden con los de Link. Ambas firmas estiman que la concesión de crédito de las cajas “ha sido más laxa” por lo que han acumulado una morosidad mayor. Este incremento en la mora obliga a mayores provisiones que se unen a las mayores exigencias por parte del Banco de España en este sentido.

En concreto, la banca ya tuvo que duplicar en los resultados de 2009 -pasar del 10 al 20%- la provisión por los inmuebles adquiridos (además de otros tipos de activos), y ahora el Banco de España anuncia que en 2010 este porcentaje se elevará hasta el 30% por la sobrevaloración actual que tienen las viviendas, según sus cálculos.

Su mayor exposición, el mayor riesgo asumido, su alta tasa de mora, explican la necesidad de las cajas por sacar de balance sus activos inmobiliarios. Una necesidad que no premia tanto en la banca pues aún es capaz de sostener este ‘stock’. Además, los bancos han intentado evitar malvender sus inmuebles y han optado por no corregir los precios “como debería de haber sido”, indican desde Link. Sin embargo, esta estrategia será difícil de mantener. Figares cree que la banca va a tener que bajar sus precios si quiere atraer la demanda. Pese a este ‘contratiempo’, las entidades se convertirán en los “primeros promotores del país”, pues en estos dos próximos años va a haber “muchas dificultades para subrrogar una hipoteca a un banco o una caja”, puesto que éstos “preferirán quitarse viviendas de balance” que ganar cuota de mercado en este sentido.

Bancos. Viviendas vendidas

Santander 2.131
BBVA 300
B.Popular 123
Bankinter 154
B.Sabadell 212
Banesto 815

Total 3.735


Cajas de ahorro. Viviendas vendidas

La Caixa 2.854
Caja Madrid 1.042
Bancaja 1.404
CAM 1.140
Caixa Catalunya 1.150

Total 7.590

Medina

Público

Viviendas sociales vacías, familias okupas

DENUNCIAS POR VIVIENDA

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria sigue dejando al desnudo realidades sociales tan ingratas como reales. Los desahucios por impago de las cuotas hipotecarias mandan a familias enteras a la calle. Como en el caso de Badalona, la ocupación de viviendas vacías es la solución más a mano. En primer lugar, el paro sigue aumentando y cientos de miles de familias -las que elaboran trabajos más precarios- ya tienen a todos sus miembros en situación de desempleo. En segundo lugar, la carencia de viviendas sociales, o los requisitos para optar a una, hacen inviable el acceso a las familias que más urgentemente lo necesitan. En el colmo de la desidia administrativa, cientos de pisos protegidos se encuentran vacíos durante años mientras se pretende que haya familias viviendo debajo de un puente.

Debajo de esta realidad se encuentra la valoración que la sociedad española, mayoritariamente, ha hecho de la vivienda. La vivienda no se ha percibido como un bien de primera necesidad, sino como un negocio. La vivienda se ha dejado en la peores manos, las manos del mercado exclusivamente. Tanto los promotores inmobiliarios como los propietarios de varias viviendas, en su justo derecho, han encontrado en la subida constante del precio de la vivienda una fuente de lucro (que les ha llevado, a menudo, a un endeudamiento que ha terminado por asfixiarles o hipotecar, también, su futuro económico). Pero es más lamentable aún que las administraciones públicas –como los municipios y autonomías- hayan descuidado la vivienda social para llenar sus arcas con tributos y operaciones urbanísticas que, en muchos casos, violaban la legalidad vigente.

El milagro español es ya una pesadilla real... para familias, administraciones públicas, empresas y entidades bancarias. Como distintos movimientos sociales y analistas económicos independientes vienen alertando desde antes de la oficialización del estallido de la burbuja inmobiliaria, negada con tozudez por los más importantes políticos, banqueros, economistas y empresarios del ladrillo. El futuro económico inmediato se ve negro. Pero lo primero es atender a las familias deshauciadas por un sistema -en la más amable de las valoraciones- egoísta, insolidario, abusón, dilapidador de recursos naturales y humanos, y criminal.

La banca perderá 50.000 millones por el desplome de las inmobiliarias

J. M. Lamet/ expansion

“La situación del sector inmobiliario trasladará unas pérdidas aproximadas de unos 50.000 millones de euros a las instituciones crediticias”, por depreciación de activos y procesos concursales, en cuatro o cinco años. Es la llamativa conclusión del último estudio de la consultora R. R. de Acuña & Asociados sobre la situación económico-financiera de las empresas promotoras, al que ha tenido acceso Expansión.

El estudio se basa en la interpretación directa de ni más ni menos que 58.734 balances y cuentas de resultados de otras tantas promotoras, que acaparan el 74% del crédito concedido al sector.

De esa observación empírica se extrae que 23.571 compañías (el 40,1%) están “presuntamente en quiebra”, ya que tienen menos recursos propios que recursos ajenos. Además, el 20% de las compañías tiene una ratio entre el 0% y el -49% de fondos propios con relación al pasivo. Muchas de estas últimas –entre las que se engloban algunas cotizadas– están cerca de la quiebra técnica.

El tercer grupo sería el de sociedades “sanas”, las que tienen ratios superiores al 50% (el 40% del total) y unas plusvalías de más de 100.000 millones de euros entre 2007. En ese periodo su inmovilizado material pasó de 29.355 millones de euros a 135.307 millones, según el informe.

El estudio pinta un negro panorama a corto plazo para el ladrillo y, por consiguiente, para las entidades de crédito. “La banca llevó a deterioro de activos financieros 14.371 millones de euros en los nueve primeros meses de 2009 y 1.900 millones a deterioro de otros activos, parte en inmuebles por las sociedades filiales y por las bajas hechas a los promotores”, según Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de la consultora.

Asimismo, “en los últimos 12 meses las entidades han tenido que invertir 25.000 millones”. Y “el 40% de las inmobiliarias es dueño del 50% del suelo y está en presunta quiebra”, por lo que su refinanciación será difícil.

Cóctel peligroso

Este cóctel hace pensar en que 2010 será otro año enladrillado –paradójicamente, más por los suelos que por las viviendas– en el que, “como mínimo, habrá más pérdidas”. Las dos opciones son la compra de inmuebles o una nueva patada hacia adelante vía refinanciación. Pero, ¿se puede o se debe refinanciar a las empresas en presunta quiebra? “Una refinanciación bajo esos parámetros significa incrementar la deuda, más intereses bajos y una cobertura de los mismos negativa (...) engañándose con un cobro de intereses ficticios”, dice Acuña. Cabe recordar que los créditos refinanciados en 2008 y 2009 vencerán en su mayor parte en 2010 y 2011.

Esto “no deja más camino” que “una compra masiva de inmuebles, muy superior a la que se ha efectuado hasta el momento”. Cabe recordar que “los activos que ha comprado la banca equivalen al 50% de las ventas totales de suelo y vivienda en un año”.

Eso sí, “las citadas pérdidas a asumir por las instituciones crediticias [de 50.000 millones de euros] pueden quedar cubiertas por las provisiones genéricas” de las entidades. “Sin embargo, el crédito otorgado al sector inmobiliario no es proporcional al crédito entre las diferentes instituciones, ni la exposición de cada institución al crédito otorgado a las empresas en “presunta quiebra”.

“Entendemos que una parte importante de estas instituciones pudiesen pasar por situaciones críticas, situaciones por otro lado ya iniciadas”, analiza el documento. Es decir, el Fondo de Reordenación Ordenada Bancaria (Frob) deberá ponerse en marcha para aliviar los problemas de algunas entidades.

Los desahucios hipotecarios causan una ola de ocupaciones en Badalona

David Placer/ elperiodico
Badalona

La práctica de tirar una puerta a patadas e instalarse en un piso vacío es cada vez más habitual en el barrio de Sant Roc, en Badalona. El creciente número de inmigrantes y familias pobres que pierden su hogar por el impago de la hipoteca han generado una nueva ola de ocupaciones en el barrio. Decenas de familias, muchas de ellas gitanas españolas y gitanas rumanas, se instalan en viviendas deshabitadas. La ocupación a la fuerza muchas veces termina en peleas por hacerse con los derechos de un piso y en problemas de convivencia con el resto de la comunidad.

La crisis producida por la bajada de ingresos en los locutorios ha comprometido las finanzas de muchos ciudadanos paquistanís que trabajaban en ese sector y que compraron pisos en Sant Roc en la bonanza inmobiliaria de hace pocos años. Cuando una vivienda queda abandonada, el rumor corre como la pólvora por el barrio y los vecinos rápidamente avisan a los interesados.
«Mi hija vive de okupa en un piso del banco. Tiene un sueldo muy bajo y tres hijos. La avisaron y fue corriendo a meterse», explica Enrique, un conocido vecino del barrio. «Llevo más de un año aquí con mis hijos. El piso era de un paquistaní que dejó de pagar la hipoteca. Todavía no me ha llegado ninguna carta de los juzgados. Y espero que tarde en llegar porque si me sacan de aquí, no tengo adónde ir», dice Joaquina.

Procesos en los tribunales

A los desahucios se han agregado los pisos de protección oficial que quedan vacíos mientras la Administración busca nuevos adjudicatarios. Adigsa reconoce 11 procesos abiertos en los tribunales contra familias que se han instalado ilegalmente en viviendas de Sant Roc, pero niega que mantenga pisos vacíos durante muchos años por la lentitud administrativa como ha ocurrido en los barrios de Baró de Viver y Via Trajana en Barcelona. Algunos vecinos contradicen la versión de la empresa y aseguran que muchos pisos protegidos han permanecido años deshabitados.

Es el caso de María Elena Figueras, de 35 años, que hace año y medio entró con su marido y sus tres hijos a un piso de Adigsa de la avenida de Marqués de Montroig que, según comenta, llevaba cuatro años vacío. «Me metí con mucho miedo, ofrecí pagar un alquiler protegido como el resto de pisos, pero me echaron hace pocas semanas. Y Adigsa ha instalado una puerta de hierro para que no vuelva a entrar nadie. Prefieren que esté vacío a que lo use alguien necesitado», comenta María Elena, que ha regresado a casa de su madre.

La presión que ejercen las familias que se instalan de forma ilegal en los pisos se ha traducido en que algunos vecinos tienen miedo a dejar sus viviendas vacías durante largos periodos. José Giménez, propietario de un bar, asegura que cada vez que se va de vacaciones encomienda a su hijo que vaya cada día al piso a encender luces y mover persianas para evitar que los vecinos se percaten de que en la vivienda no hay nadie. «No le digo a nadie los días que me voy. El temor por que se metan en los pisos es general. Mis clientes tienen el mismo miedo», asegura.

Dos intentos de allanamiento

Montserrat ha lidiado con el peligro de la ocupación durante las últimas semanas. Su madre, una octogenaria con problemas de salud, tuvo que dejar de vivir sola en Sant Roc para marcharse con ella a Barcelona. Cuando se extendió por el barrio la noticia de que el piso estaba vacío, intentaron entrar. «Ocurrió en dos ocasiones en diciembre. Tengo la suerte de que un vecino me avisa y llamamos a los Mossos. Una vez llegaron a entrar, pero huyeron cuando llegó la policía. He tenido que instalar una alarma casera y poner la nevera contra la ventana para obstaculizar la entrada», asegura Montserrat.

Los vecinos aseguran que algunos intrusos han llegado a negociar con los bancos un alquiler accesible. Mientras, el resto de los afectados se quejan de que la Administración no les ofrece una solución «fácil» a su problema de vivienda.

Deterioro salarial y distribución de la renta

Nacho Álvarez. Investigador del Departamento de Economía Aplicada. UCM
diagonal

El estallido de la crisis ha desencadenado un debate público sobre la necesidad de un cambio de modelo productivo en la economía española. Tanto el Gobierno –a través del proyecto de Ley de Economía Sostenible– como la patronal y las grandes centrales sindicales han hecho públicas sus posiciones al respecto. Sin embargo, hay un elemento que sigue sin estar en el centro del debate: la necesidad de que el cambio en el modelo productivo se ancle a un nuevo patrón de distribución de la renta y la riqueza.

Durante los últimos 15 años, el Producto Interior Bruto (PIB) español ha crecido más de un 60%. Sin embargo, los beneficios de dicho crecimiento han sido repartidos de forma sumamente desigual. Mientras que las rentas del capital experimentaban un crecimiento extraordinario durante estos años, las rentas de los hogares asalariados han permanecido prácticamente estancadas.

Según datos del Barómetro Social de España, entre 1999 y 2007 los beneficios empresariales experimentaron un crecimiento (en términos reales, una vez descontada la inflación) de casi el 50%. El valor de las acciones y demás activos financieros aumentó un 90%, y el patrimonio inmobiliario se revalorizó un 125% aproximadamente. Durante este periodo el salario medio apenas creció un 1%, la pensión media un 18% y la prestación media por desempleo un 4%.

Mayor desigualdad

Como consecuencia de todo ello, el peso que los salarios tienen en la renta nacional no ha hecho sino disminuir durante la última década, pasando del 60% al 55%. Paralelamente, el ratio entre el patrimonio medio del 25% de hogares más ricos y del 25% de hogares más pobres pasó de 33,4 en 2002 a 41,0 en 2005. Este aumento refleja el incremento de la desigualdad entre asalariados y hogares cuyas rentas provienen en mayor medida de activos financieros e inmobiliarios.

¿Cómo entender entonces que, en este contexto de regresión social, el consumo privado haya actuado como uno de los motores del crecimiento? Debido a que el sostenimiento de los elevados ritmos de consumo se ha asentado en un fuerte nivel de endeudamiento, así como en una sostenida reducción del ahorro medio por hogar. Pero también la deuda de los hogares esconde realidades muy diversas: mientras que para el 40% de hogares de menores ingresos la carga anual de esta deuda como porcentaje de su renta es superior al 30%, para el 20% de hogares más ricos apenas es del 10%. Es decir, que la clase trabajadora ha experimentado el endeudamiento y el desahorro como una imposición –fruto de la regresión salarial– para sostener su nivel de consumo (en particular, el acceso a la vivienda).

Además, la enorme creación de empleos entre 1996 y 2008 (con más de 500.000 empleos netos al año) no ha frenado este vendaval de redistribución regresiva. La causa ha sido la continua pérdida de derechos laborales y la fuerte extensión de la precariedad. La masiva proliferación de los contratos temporales, así como la fuerte rotación en el puesto de trabajo, el progresivo abaratamiento del despido y, en definitiva, la desreglamentación del mercado laboral, han conllevado crecientes dificultades de reivindicación y negociación sindical y, con ello, un generalizado deterioro salarial.

La llegada de la crisis ha evidenciado el fracaso económico y social de este modelo productivo y distributivo. Pero esto no ha impedido que sus efectos golpeasen con mucha mayor intensidad a los hogares asalariados que a las rentas del capital: se ha impuesto la congelación salarial y se han perdido 1,4 millones de puestos de trabajo entre 2008-2009; mientras tanto, la bolsa española se ha revalorizado un 75% entre marzo y diciembre de 2009. Este proceso de privatización de los beneficios y socialización de las pérdidas no revierte –al contrario, intensifica– el patrón de distribución de la riqueza de estos últimos años.

Un verdadero cambio de modelo productivo exigiría un nuevo patrón de distribución de la renta y la riqueza, que introdujese un giro de 180 grados en la tendencia de regresión social de estas últimas décadas. El resto son meros brindis al sol que no se traducirán en una mejora sustancial de las condiciones de vida de la mayoría social.

El Banco de España se lava las manos: dice que no tiene culpa de la burbuja inmobiliaria

Eduardo Segovia/ cotizalia

El Banco de España no se considera responsable de la orgía de crédito que alimentó la burbuja inmobiliaria cuyo estallido ha sido el principal causante de la grave crisis económica que sufre nuestro país. El último boletín económico publicado el viernes, además de confirmar que España sigue en recesión, contiene un estudio que compara los ciclos inmobiliarios en España, EEUU y Reino Unido, que echa la culpa del boom a factores económicos, demográficos y financieros, pero entre los que no hay ninguno achacable al propio supervisor. De hecho asegura que "en España, la regulación existente fomentó que las entidades financieras fueran más cautelosas en la política de concesión de créditos".

El conjunto del sector financiero reconoce que el Banco de España ha sido mucho más estricto que la mayoría de los supervisores bancarios del mundo, con exigencias como la conocida provisión genérica o anticíclica (que exigía dotar un pequeño porcentaje de cada nuevo crédito con el fin de crear un colchón para cuando llegaran los malos tiempos). Sin embargo, numerosos analistas consideran que el supervisor no hizo lo suficiente para frenar el explosivo crecimiento del crédito promotor e hipotecario en los años de la burbuja, un crecimiento superior al 20% anual que alimentó la escalada de los precios de la vivienda.

Sin embargo, el estudio, firmado por José Manuel Marqués, Luis Ángel Maza y Margarita Rubio, sí critica la permisividad de los supervisores anglosajones (en especial el de EEUU) al permitir que las titulizaciones de créditos sacaran a estos del balance de las entidades, con lo que su crecimiento no fue acompañado por un aumento simétrico del capital de los bancos, o al tolerar que tres cuartas partes de las hipotecas fueran concedidas por brokers que no tenían requisitos de capital ni estaban supervisados como entidades financieras.

Es cierto que en España el proceso masivo de titulizaciones y de emisión de cédulas hipotecarias no sacaba del balance estos créditos (al menos no en su totalidad), y que sirvió principalmente para que bancos y cajas obtuvieran liquidez. Además, tampoco pudieron comprar estas titulizaciones emitidas en otros países, de ahí que no tengan activos tóxicos en balance como los bancos norteamericanos, británicos o alemanes.

Pero esa liquidez barata fue utilizada por las entidades para conceder alegremente crédito a unos tipos ridículos para adquirir activos muy sobrevalorados. Además, el apalancamiento excesivo es uno de los grandes problemas de la banca, puesto que apenas se ha reducido con la crisis y exige hacer frente a ingentes vencimientos de deuda. Es más, el hecho de mantener los créditos en balance ha causado la principal amenaza que se cierne por el sector: los famosos 325.000 millones de crédito promotor que tienen en sus libros y que serán irrecuperables en un alto porcentaje, lo que puede hacer entrar en pérdidas a bastantes entidades.

Y el Banco de España podía haber tomado medidas adicionales para que las cosas no llegaran tan lejos. Algunos expertos sugieren que se podía haber adoptado un coeficiente de crédito que ligase obligatoriamente la evolución de los préstamos de la banca con la de los depósitos, tanto en los ciclos alcistas como en los bajistas. Eso habría servido para evitar las conductas irresponsables en la fase expansiva y ahora serviría también para solucionar la fuerte restricción de crédito que sufre nuestra economía.

La explicación del Banco de España

Lejos de analizar estos problemas, el estudio del Banco de España se centra en los factores por todo el mundo conocidos que contribuyeron a la espiral del ladrillo que ahora se ha venido abajo, tanto los globales como los específicos de nuestro país. Entre los primeros, señala el mantenimiento de unos tipos de interés bajos durante un período muy prolongado, el desarrollo de los mercados de titulización o el aumento de la competencia en el sector financiero. Entre los propios de España, destaca la caída estructural de los intereses por nuestra incorporación al euro, la importancia de la inmigración, la reducción del tamaño medio de los hogares, el crecimiento de la renta disponible o el descenso del paro.

De forma sorprendente, el estudio llega a afirmar que "en el caso del mercado español, los precios de la vivienda ya habían iniciado una fase de corrección" cuando estalló la crisis financiera internacional, ajuste que ésta agravó y que se ha traducido en un intenso deterioro del empleo. No obstante, reconoce que la caída del precio de la vivienda en nuestro país hasta la fecha es muy inferior a la registrada en EEUU y Reino Unido, y que España debe reducir todavía bastante el peso de la inversión residencial en su economía, proceso prácticamente concluido en los otros dos países.

El Roto

El País

Don Piso pone a la venta miles de casas embargadas

Alberto Ortín/ cincodias
Madrid

La cadena intermediaria en la venta de viviendas Don Piso ha puesto a la venta 8.500 viviendas, la mayoría procedente de embargos efectuados por entidades financieras a particulares e inmobiliarias.

Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), sociedad conjunta creada por Santander y BNP Paribas, y que comercializa préstamos hipotecarios, Banco Pastor y GMAC, financiera de General Motors, han contratado a Don Piso para tratar de dar salida a su stock de viviendas. La inmobiliaria Realia, controlada por FCC y Caja Madrid, también ha encargado a Don Piso la venta de 17 promociones de obra nueva, cerca de 750 viviendas.

Según explicó a este diario Emiliano Bermúdez, subdirector general de Don Piso, la mayoría de las viviendas están situadas en Levante y Andalucía y entre un 60% y un 65% son de segunda mano.

Las entidades financieras que operan en España cuentan con una altísima cartera inmobiliaria proveniente de impagos tanto de promotoras como de particulares que tratan de dar salida a través de alianzas con consultoras e intermediarias o a través de la creación de sus propios vehículos de venta.

Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), advirtió el pasado mes que la banca no puede asumir la deuda inmobiliaria, estimada en 350.000 millones de euros. González subrayó que esa deuda obliga a las entidades financieras a incrementar sus fondos propios lo que afecta a su calificación crediticia.

Bancaja ha anunciado recientemente su pretensión de vender 12.000 viviendas, la mayoría perteneciente a inmobiliarias que no han podido devolver los créditos. En 2009, Santander, Caixa Catalunya, Bancaja, Caja Madrid, Banesto y Caja de Ahorros del Mediterráneo vendieron más de 5.000 casas, una cifra superior a la alcanzada por las seis mayores inmobiliarias cotizadas (Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Afirma, Realia y Martinsa Fadesa).

"Después de 25 años trabajando en el sector tenemos contactos con todos los actores del mercado inmobiliario", comentó el subdirector general de Don Piso. "Ahora los bancos tienen la necesidad de dar salida al stock y esta tendencia seguirá durante todo 2010", añadió Emiliano Bermúdez.

Don Piso informó ayer que pone al alcance de aquellos clientes que lo soliciten la posibilidad del intercambio de vivienda, coordinando la venta de su antigua propiedad con el acceso a otra perteneciente a su cartera, incluso en poblaciones diferentes.

8.500 viviendas

La banca contrata a Don Piso

Cartera: Don Piso comercializa 8.500 viviendas de Santander, BNP Paribas, Banco Pastor, GMAC y la inmobiliaria Realia.

Dónde y por cuánto: el 65% de las viviendas son de segunda mano, la mayoría en la zona de Levante y Andalucía. Don Piso dice que las vende con un descuento medio del 35%.

Los fundadores toman el control

Luis Pérez, director general de Don Piso, y Emiliano Bermúdez, subdirector general de la cadena, fundaron Don Piso a mediados de los años ochenta. La empresa llegó a contar con más de 300 oficinas repartidas por toda España y en 2001 fue adquirida por Ferrovial. El grupo de la familia Del Pino vendió Don Piso a Habitat en 2006 cuando acordó la venta a la inmobiliaria catalana de Ferrovial Inmobiliaria, por un precio aproximado de 2.200 millones. En noviembre de 2008 Habitat entró en concurso con una deuda superior a los 2.300 millones. El año pasado los fundadores de la cadena adquirieron la empresa en subasta por menos de un millón de euros cuando había sido valorada, en el proceso de venta de Ferrovial Inmobiliaria, en 100 millones. En la actualidad Don Piso cuenta con 74 oficinas y sus fundadores planean la apertura de otras 95 oficinas, la mayoría en régimen de franquicia, en tres años con una inversión de cinco millones.

Eneko

20minutos

Banesto supera ya los 2.000 millones en suelo y pisos pendientes de venta

Gonzalo Garteiz/ cotizalia

Los ímprobos esfuerzos realizados en los últimos meses por Banesto para vender sus activos inmobiliarios y de suelo, recibidos en su gran mayoría como garantías de préstamos impagados, no han tenido hasta ahora el éxito pretendido. A 31 de diciembre del ejercicio pasado, el banco controlado casi al 90% por el Santander, tiene a la venta suelo y promociones de vivienda, en marcha y finalizadas, por valor de 2.030 millones de euros, mientras que el año anterior, en la misma fecha, la cifra era de 1.556 millones, lo que supone un incremento de 463 millones.

Este alza de casi 500 millones excede muy ampliamente los ingresos conseguidos con la venta de inmuebles y suelo, que sólo alcanzaron los 273 millones, según los datos aportados en la memoria que debe aprobarse en la junta de accionistas a celebrar en primera convocatoria el 24 de febrero. El banco subraya que estos valores se han referenciado a los informes de tasación de una entidad “autorizada por el Banco de España”. No obstante, la entidad que preside Ana Patricia Botín, hija del presidente del Santander, reconoce que en la crisis actual resulta difícil concretar “el valor razonable” de estos activos, y de hecho comenta que una promoción en curso contabilizada en 63,4 millones ha generado ya una provisión de 12 millones.

Además de estos activos integrados en el balance del propio banco, la entidad cuenta con un gran número de sociedades inmobiliarias, en las que controla entre el 50% y el 100%, con un valor en libros no especificado porque “al estar en venta o reestructuración podrían dañar los intereses del banco”, pero con activos atribuibles en torno a los 2.000 millones. A modo de ejemplo de los quebrantos que estas sociedades generan, vale apuntar los de las más relevantes. Industrias Turísticas cuenta con un activo de 967 millones y el año pasado perdió 92. Elerco, con 678 millones de activos perdió 1,4 millones. Montigalá, maneja 217 millones y perdió 75, y Promodomus, la sociedad que tiene con Urbis, tuvo números rojos de 4 millones, con 292 de balance. En definitiva, cuanto más grande más se pierde.

Banesto, aunque no especifica el valor en libros de todo su magma societario inmobiliario, sí reconoce que ha multiplicado por tres, hasta 1.760 millones, la inversión en “acciones de sociedades españolas”. Este riesgo se aprecia en el caso de Metrovacesa, donde, tras canjear una deuda de la familia Sanhauja de 326 millones por el 9,56% del capital con una valoración de 57 euros por acción, la ha valorado a 34,91 euros (valor neto del activo), casi el doble de la cotización al cierre de ejercicio, con el resultado de tener que provisionar 150 millones.

A pesar del deterioro del sector, el banco se muestra confiado en obtener recursos adicionales con la venta de inmuebles propios para reforzar su balance, y ha decidido colocar en el mercado 23 inmuebles a un coste en libros de 17 millones. El caramelo es que el comprador se garantizará rentas del banco como inquilino durante quince años.

Bancaja tira la casa por la ventana: ¿hipotecas sin pago de intereses, ni capital, ni comisiones en tres años?

R. J. L./ cotizalia

Es el no va más. ¿Se imagina no pagar intereses, ni capital, ni comisiones durante tres años en una hipoteca? ¿y sin gato encerrado? Bancaja, acaba de entrar en un terreno desconocido [o imposible], ofreciendo financiación gratuita hasta en 36 meses para aquellos clientes que compren un inmueble bajo el 'Compromiso Vivienda Bancaja 2010', la última iniciativa de la tercera caja de ahorros del país.

Y no hay trampa, ni cartón. No hay recargo de intereses, según asegura la entidad a Cotizalia. "[La caja] persigue el doble objetivo de facilitar a los clientes particulares a lo largo de este año la mejor financiación para la compra de viviendas, a la vez que colaborará con los promotores en la venta de los inmuebles financiados por la entidad", señala en un comunicado.

Con estas dos finalidades, "Bancaja permite no pagar ninguna cuota del préstamo hipotecario -ni capital, ni intereses, ni comisiones- durante los tres primeros años, sin que esto signifique acumular los intereses a partir del cuarto año".

¿Y qué gana la entidad financiera? Por un lado, la caja también pondrá a disposición de los clientes sus propios inmuebles desde el minuto uno, a través de Bancaja Habitat, de manera que ayudará a desalojar viviendas de su balance financiero.

Por otro, pondrá en contacto a promotores con potenciales clientes. La caja asegura que financiará hasta el 90% del importe y que el 10% irá a manos del promotor. Y lo hará gratis. Bancaja no cobrará en la intermediación entre ambos grupos de clientes, explican desde la entidad.

Es parte de su iniciativa. "Bancaja colaborará gratuitamente con los promotores inmobiliarios con viviendas financiadas por Bancaja, poniendo a su disposición la red de más de 1.100 sucursales de la entidad por toda España, para que puedan acceder al mayor número posible de potenciales compradores", señala.

La caja valenciana pretende echar un cable a uno de sus grupos de clientes más afectados por la crisis -los promotores inmobiliarios-, que no encuentran comprador ni salida para sus promociones y, cuando lo hacen, los bancos y cajas deniegan la financiación al potencial propietario.

La mitad de las nuevas hipotecas son renegociaciones

Ana Antón/ expansion

El tímido repunte que experimentó el número de hipotecas constituidas en noviembre despertó un atisbo de esperanza en la recuperación del sector inmobiliario. Sin embargo, una lectura en profundidad de estas cifras descubre un panorama todavía incierto.

El número de préstamos para la adquisición de viviendas formalizados por la banca se situó en noviembre (últimos datos disponibles del INE) en 52.043, un 1,8% más que en el mismo periodo de 2008. Se trata del primer mes en el que aumenta esta cifra, tras una racha de dos años y medio a la baja.

Este crecimiento podría considerarse un tímido brote verde para nuestra economía, si no fuera porque el número de novaciones (cambios en las condiciones de antiguos créditos) se ha situado en el mismo mes en 25.637. Es decir, la mitad de los nuevos préstamos hipotecarios que se firmó en noviembre no se destinó a adquirir un inmueble, sino que es un viejo préstamo adaptado a las necesidades del cliente.

Otro dato significativo que indica la ausencia de crédito es la brecha que existe entre las nuevas hipotecas y las operaciones de compraventa de casas. Según el INE, en noviembre, se realizaron 34.828 transmisiones de viviendas, cifra que dista mucho de las más de 52.000 nuevas hipotecas registradas en el mismo mes.

Los expertos reconocen que estos desajustes obedecen a la oleada de cambios en las escrituras de viejos préstamos. No obstante, puntualizan que se ha de tener en cuenta que siempre hay un desfase entre la transmisión del bien y la firma de la hipoteca, y que la modificación de ciertas condiciones no siempre implica la firma de una nueva hipoteca.

En general, las entidades con menores índices de mora están realizando novaciones que consisten, sobre todo, en rebajar el tipo de interés. "Se ha desatado una agresiva batalla entre las entidades financieras para robarse hipotecas entre sí. Los diferenciales sobre euribor que se ofrecen son muy competitivos y muchos clientes están subrogando sus préstamos con la competencia", explica el responsable de producto de una entidad.

Ante esta situación, las entidades sostienen que siempre tratan de igualar o mejorar las propuesta de subrogación (es decir, enervan la propuesta de la competencia) para evitar la fuga de clientes. Junto a las novaciones para subrogar préstamos, es cada vez más habitual la renegociación de los plazos para reducir la cuota mensual.

Por otro lado, las cajas con tasas de morosidad elevadas están ejecutando activamente operaciones de refinanciación que, en algunos casos, hacen necesaria la introducción de periodos del carencia. "Lo más normal es que los clientes sólo paguen intereses y no amorticen capital, pero en algunos casos la carencia es total e incluye también intereses", explican fuentes del sector.

Ofertas gancho para vincular plenamente al cliente

En un momento en el que la compraventa de viviendas está paralizada, la banca lanza ofertas para clientes que llevan su hipoteca de la competencia o para quienes se vinculen plenamente contratando una amplia batería de productos.

En las últimas semanas, Popular, Deutsche Bank, La Caixa, ING y Banesto han lanzado campañas con ofertas hipotecarias.

Otras firmas, como Barclays, BBVA, Caja Madrid, Caja Duero o Pastor, así como las entidades on line (Openbank, Uno-e, e-popular, ActivoBank o e-Banesto) destacan en sus escaparates condiciones atractivas. Eso sí, los requisitos para contratarlos son elevados y los controles de riesgo muy severos. De hecho, el responsable de una entidad reconoce que "el 40% de las peticiones de hipotecas que llegan al departamento de valoración de riesgos se rechaza, a pesar de haber pasado previamente la primera criba que realizan las oficinas, donde se aseguran de que todos los requisitos se cumplan".

Por otro lado, el BCE dijo ayer que en el último trimestre de 2009 se frenó la relajación del crédito en la zona euro.

Miguel Ángel Ruiz: "Implicaremos al dueño del suelo en el negocio"

R. D. G./ cincodias
Madrid

Mientras casi todos los agentes del sector inmobiliario continúan reclamando más medidas para que pueda reabsorberse el ingente stock de viviendas en venta, casi nadie plantea otro de los graves problemas a los que se enfrenta este negocio: ¿qué hacer con las carteras de suelo sin desarrollar? En este mercado es donde empresas como Arpegio, entidad pública de suelo de la Comunidad de Madrid, pueden jugar un papel protagonista.

¿Cómo está afectando la crisis a la actividad de Arpegio?

Como a cualquier otra compañía que opere en el mercado inmobiliario. Hasta 2007, se vendían todos los suelos que desarrollábamos y, sin embargo, a partir de 2008 y en 2009 nuestros concursos han quedado desiertos o si había algún promotor interesado, cuando solicitaba la financiación, ésta le era denegada.

¿Qué se puede hacer ante esta coyuntura tan adversa?

Nosotros hemos puesto en marcha un nuevo mecanismo de colaboración público-privada por el que queremos implicar a los propietarios de los solares para que participen del negocio.

¿En qué consiste ese sistema?

Cuando encontramos un suelo interesante para desarrollar, ya sea para uso industrial, comercial o residencial, tratamos de convencer al propietario para que no nos lo venda y espere a que concluya el proceso de transformación y urbanización de dicho solar, que es de lo que nos encargamos nosotros. Al final, le devolvemos su terreno y la edificabilidad que ha adquirido durante su desarrollo, y es entonces cuando podrán vender el solar o quedárselo. Lo que hemos hecho es llevar al ámbito de los suelos industriales y comerciales el modelo seguido en ocasiones con las parcelas de terrenos urbanizables de las que sus propietarios obtenían al final de la edificación uno o varios inmuebles de la promoción.

¿Qué ventajas obtiene Arpegio con este sistema?

Fundamentalmente económicas, puesto que esto nos permite seguir desarrollando nuestra actividad esencial, que es la transformación de suelo bruto en terreno finalista, sin tener que desembolsar al principio de cada operación el coste de la compra de las parcelas.

Otra de las áreas de actividad de esta empresa pública es realizar estudios sobre las necesidades futuras de suelo. ¿Ha cambiado la recesión esas perspectivas?

Evidentemente, el comportamiento de las empresas ha cambiado. Quienes operan en alquiler están tratando de renegociar la renta para reducir costes y quienes cuentan con instalaciones en propiedad, también intentan reducir gastos de todas las maneras posibles. Así, lo lógico es que se demanden espacios más pequeños. Lo que hemos detectado es que Madrid es un enclave con especial atractivo para el sector de la logística y en la actualidad no dispone de grandes superficies, de unos 100.000 metros cuadrados con un aprovechamiento de unos 40.000 para la instalación de centros de esta naturaleza y ese producto es el que Arpegio quiere ofrecer.

¿Qué hay de cierto y qué de leyenda en la proclama de que la culpa del boom inmobiliario fue del precio del suelo?

Efectivamente, muchos culparon al suelo del alza de precios de las viviendas, pero no fue el único factor. Habría que mirar qué hicieron las tasadoras al valorar algunos terrenos y preguntarse por qué los bancos concedían crédito al promotor por el 130% del valor de tasación del suelo. Ese sistema es lo que hace ahora que los precios no se ajusten más rápidamente.

¿Y cuánto se ha abaratado el suelo industrial?

Depende mucho de su localización, pero oscila entre un 5%-8% en las zonas prime y hasta un 40% en las coronas metropolitanas.

A favor de acometer actuaciones que eviten otra crisis igual

¿En qué medida influyó la Ley estatal de Suelo en la situación actual?

De forma directa. Se elaboró en un momento crítico, cuando el mercado se encontraba en su punto álgido y el debate público y social era feroz. Fue demasiado radical en sus planteamientos, ya que sólo contemplaba la posibilidad de que el suelo fuese urbanizable o rústico. Después se matizó, pero aún así, muchas empresas se encuentran con un grave problema porque tienen grandes carteras de suelo sobrevaloradas sobre las que pesan cuantiosos créditos.

¿Qué reformas cree que deberían adoptarse para evitar que se reproduzca una crisis de esta magnitud?

No soy partidario de intervenir en los mercados, pero lo idóneo sería conseguir que el sector de la construcción se moviera en tasas de rentabilidad razonables, ya que en el pasado el margen había llegado a ser demasiado elevado. En cualquier caso, no deberían repetirse situaciones como tasaciones sobrevaloradas o entidades financieras que conceden préstamos por importes excesivos respecto al valor de tasación.

¿Es posible, de verdad, acortar los plazos del proceso de transformación de suelo como mecanismo para abaratar los terrenos o es una utopía teniendo en cuenta la legislación vigente?

En parte es posible, en parte es leyenda. Fomentar el silencio positivo como ha hecho la Comunidad de Madrid es una vía para reducir ciertos trámites administrativos, pero otros, como los que tienen que ver con el medio ambiente, son ineludibles. Estamos obligados a ser ágiles porque tardar de seis a ocho años en transformar el suelo es demasiado.