La mitad de las nuevas hipotecas son renegociaciones

Ana Antón/ expansion

El tímido repunte que experimentó el número de hipotecas constituidas en noviembre despertó un atisbo de esperanza en la recuperación del sector inmobiliario. Sin embargo, una lectura en profundidad de estas cifras descubre un panorama todavía incierto.

El número de préstamos para la adquisición de viviendas formalizados por la banca se situó en noviembre (últimos datos disponibles del INE) en 52.043, un 1,8% más que en el mismo periodo de 2008. Se trata del primer mes en el que aumenta esta cifra, tras una racha de dos años y medio a la baja.

Este crecimiento podría considerarse un tímido brote verde para nuestra economía, si no fuera porque el número de novaciones (cambios en las condiciones de antiguos créditos) se ha situado en el mismo mes en 25.637. Es decir, la mitad de los nuevos préstamos hipotecarios que se firmó en noviembre no se destinó a adquirir un inmueble, sino que es un viejo préstamo adaptado a las necesidades del cliente.

Otro dato significativo que indica la ausencia de crédito es la brecha que existe entre las nuevas hipotecas y las operaciones de compraventa de casas. Según el INE, en noviembre, se realizaron 34.828 transmisiones de viviendas, cifra que dista mucho de las más de 52.000 nuevas hipotecas registradas en el mismo mes.

Los expertos reconocen que estos desajustes obedecen a la oleada de cambios en las escrituras de viejos préstamos. No obstante, puntualizan que se ha de tener en cuenta que siempre hay un desfase entre la transmisión del bien y la firma de la hipoteca, y que la modificación de ciertas condiciones no siempre implica la firma de una nueva hipoteca.

En general, las entidades con menores índices de mora están realizando novaciones que consisten, sobre todo, en rebajar el tipo de interés. "Se ha desatado una agresiva batalla entre las entidades financieras para robarse hipotecas entre sí. Los diferenciales sobre euribor que se ofrecen son muy competitivos y muchos clientes están subrogando sus préstamos con la competencia", explica el responsable de producto de una entidad.

Ante esta situación, las entidades sostienen que siempre tratan de igualar o mejorar las propuesta de subrogación (es decir, enervan la propuesta de la competencia) para evitar la fuga de clientes. Junto a las novaciones para subrogar préstamos, es cada vez más habitual la renegociación de los plazos para reducir la cuota mensual.

Por otro lado, las cajas con tasas de morosidad elevadas están ejecutando activamente operaciones de refinanciación que, en algunos casos, hacen necesaria la introducción de periodos del carencia. "Lo más normal es que los clientes sólo paguen intereses y no amorticen capital, pero en algunos casos la carencia es total e incluye también intereses", explican fuentes del sector.

Ofertas gancho para vincular plenamente al cliente

En un momento en el que la compraventa de viviendas está paralizada, la banca lanza ofertas para clientes que llevan su hipoteca de la competencia o para quienes se vinculen plenamente contratando una amplia batería de productos.

En las últimas semanas, Popular, Deutsche Bank, La Caixa, ING y Banesto han lanzado campañas con ofertas hipotecarias.

Otras firmas, como Barclays, BBVA, Caja Madrid, Caja Duero o Pastor, así como las entidades on line (Openbank, Uno-e, e-popular, ActivoBank o e-Banesto) destacan en sus escaparates condiciones atractivas. Eso sí, los requisitos para contratarlos son elevados y los controles de riesgo muy severos. De hecho, el responsable de una entidad reconoce que "el 40% de las peticiones de hipotecas que llegan al departamento de valoración de riesgos se rechaza, a pesar de haber pasado previamente la primera criba que realizan las oficinas, donde se aseguran de que todos los requisitos se cumplan".

Por otro lado, el BCE dijo ayer que en el último trimestre de 2009 se frenó la relajación del crédito en la zona euro.