Miguel Ángel Ruiz: "Implicaremos al dueño del suelo en el negocio"

R. D. G./ cincodias
Madrid

Mientras casi todos los agentes del sector inmobiliario continúan reclamando más medidas para que pueda reabsorberse el ingente stock de viviendas en venta, casi nadie plantea otro de los graves problemas a los que se enfrenta este negocio: ¿qué hacer con las carteras de suelo sin desarrollar? En este mercado es donde empresas como Arpegio, entidad pública de suelo de la Comunidad de Madrid, pueden jugar un papel protagonista.

¿Cómo está afectando la crisis a la actividad de Arpegio?

Como a cualquier otra compañía que opere en el mercado inmobiliario. Hasta 2007, se vendían todos los suelos que desarrollábamos y, sin embargo, a partir de 2008 y en 2009 nuestros concursos han quedado desiertos o si había algún promotor interesado, cuando solicitaba la financiación, ésta le era denegada.

¿Qué se puede hacer ante esta coyuntura tan adversa?

Nosotros hemos puesto en marcha un nuevo mecanismo de colaboración público-privada por el que queremos implicar a los propietarios de los solares para que participen del negocio.

¿En qué consiste ese sistema?

Cuando encontramos un suelo interesante para desarrollar, ya sea para uso industrial, comercial o residencial, tratamos de convencer al propietario para que no nos lo venda y espere a que concluya el proceso de transformación y urbanización de dicho solar, que es de lo que nos encargamos nosotros. Al final, le devolvemos su terreno y la edificabilidad que ha adquirido durante su desarrollo, y es entonces cuando podrán vender el solar o quedárselo. Lo que hemos hecho es llevar al ámbito de los suelos industriales y comerciales el modelo seguido en ocasiones con las parcelas de terrenos urbanizables de las que sus propietarios obtenían al final de la edificación uno o varios inmuebles de la promoción.

¿Qué ventajas obtiene Arpegio con este sistema?

Fundamentalmente económicas, puesto que esto nos permite seguir desarrollando nuestra actividad esencial, que es la transformación de suelo bruto en terreno finalista, sin tener que desembolsar al principio de cada operación el coste de la compra de las parcelas.

Otra de las áreas de actividad de esta empresa pública es realizar estudios sobre las necesidades futuras de suelo. ¿Ha cambiado la recesión esas perspectivas?

Evidentemente, el comportamiento de las empresas ha cambiado. Quienes operan en alquiler están tratando de renegociar la renta para reducir costes y quienes cuentan con instalaciones en propiedad, también intentan reducir gastos de todas las maneras posibles. Así, lo lógico es que se demanden espacios más pequeños. Lo que hemos detectado es que Madrid es un enclave con especial atractivo para el sector de la logística y en la actualidad no dispone de grandes superficies, de unos 100.000 metros cuadrados con un aprovechamiento de unos 40.000 para la instalación de centros de esta naturaleza y ese producto es el que Arpegio quiere ofrecer.

¿Qué hay de cierto y qué de leyenda en la proclama de que la culpa del boom inmobiliario fue del precio del suelo?

Efectivamente, muchos culparon al suelo del alza de precios de las viviendas, pero no fue el único factor. Habría que mirar qué hicieron las tasadoras al valorar algunos terrenos y preguntarse por qué los bancos concedían crédito al promotor por el 130% del valor de tasación del suelo. Ese sistema es lo que hace ahora que los precios no se ajusten más rápidamente.

¿Y cuánto se ha abaratado el suelo industrial?

Depende mucho de su localización, pero oscila entre un 5%-8% en las zonas prime y hasta un 40% en las coronas metropolitanas.

A favor de acometer actuaciones que eviten otra crisis igual

¿En qué medida influyó la Ley estatal de Suelo en la situación actual?

De forma directa. Se elaboró en un momento crítico, cuando el mercado se encontraba en su punto álgido y el debate público y social era feroz. Fue demasiado radical en sus planteamientos, ya que sólo contemplaba la posibilidad de que el suelo fuese urbanizable o rústico. Después se matizó, pero aún así, muchas empresas se encuentran con un grave problema porque tienen grandes carteras de suelo sobrevaloradas sobre las que pesan cuantiosos créditos.

¿Qué reformas cree que deberían adoptarse para evitar que se reproduzca una crisis de esta magnitud?

No soy partidario de intervenir en los mercados, pero lo idóneo sería conseguir que el sector de la construcción se moviera en tasas de rentabilidad razonables, ya que en el pasado el margen había llegado a ser demasiado elevado. En cualquier caso, no deberían repetirse situaciones como tasaciones sobrevaloradas o entidades financieras que conceden préstamos por importes excesivos respecto al valor de tasación.

¿Es posible, de verdad, acortar los plazos del proceso de transformación de suelo como mecanismo para abaratar los terrenos o es una utopía teniendo en cuenta la legislación vigente?

En parte es posible, en parte es leyenda. Fomentar el silencio positivo como ha hecho la Comunidad de Madrid es una vía para reducir ciertos trámites administrativos, pero otros, como los que tienen que ver con el medio ambiente, son ineludibles. Estamos obligados a ser ágiles porque tardar de seis a ocho años en transformar el suelo es demasiado.