Las refinanciaciones en el sector inmobiliario seguirán hasta 2012

R. L. Vargas / J. Martín/ larazon
Madrid

La pasada fue una semana movida en el sector inmobiliario español. Dos de las grandes promotoras, Colonial y Reyal Urbis, llegaron a sendos acuerdos con su Banca acreedora para refinanciar 4.900 y 400 millones de euros de sus respectivas deudas, que en septiembre ascendían a 6.400 y 4.500 millones de euros, respectivamente. Ambas no serán, sin embargo, las únicas operaciones de este tipo que se acometan en los próximos meses. Según advierten fuentes del sector, «hasta 2012, asistiremos a sucesivas oleadas de refinanciación de la deuda de los promotores inmobiliarios».

Y es que con 325.000 millones de euros pendientes de pago, el sector del ladrillo se ha convertido en una de las principales amenazas para bancos y cajas, a las que poco beneficia dejar caer a estas compañías. Para empezar, la entrada de cualquiera de ellas en concurso de acreedores obligaría a sus entidades financieras acreedoras a provisionar un 25% de la deuda que tienen pendiente de cobro y a declarar el préstamo como dudoso, con el negativo impacto que ello tendría para su morosidad. Además, en la posterior negociación, es muy probable que, ante la falta de fondos que abocó a la empresa a suspender pagos, acabasen teniendo que aceptar una quita que, como han demostrado experiencias previas, se movería en una horquilla de entre el 30 y el 40% del dinero que se les adeuda. Así las cosas, bancos y cajas han decidido que lo mejor es renegociar la deuda y esperar a que escampe el temporal.

«Honestamente, nadie sabe cuándo se va a recuperar la economía. Las refinanciaciones se hacen bajo la hipótesis que marca el sentido común, que es que la crisis no va a durar más de otro par de años», afirman los consultados para justificar por qué se van a suceder estos procesos hasta 2012. Para entonces, la hipotética recuperación de la economía española hace prever una mejoría del sector inmobiliario que le permita empezar a recuperar la actividad y, con ello, a lograr ingresos con los que devolver de forma paulatina los miles de millones de euros que deben al sector bancario. De alguna forma, a las entidades tampoco les han quedado muchas más alternativas que la de renegociar la deuda del ladrillo, pues si admitiesen abiertamente que no van a poder recuperar buena parte de los 325.000 millones que el sector les debe –según datos del Banco de España, 28.314 son de dudoso cobro–, la calificación de su deuda bajaría y ello les complicaría en extremo su financiación en los mercados internacionales.

De hecho, las grandes agencias de calificación de riesgo, como ya informó LA RAZÓN en su edición del pasado 26 de enero, no son muy optimistas respecto a que estas refinaciaciones vayan a lograr algo más que aplazar el problema y sopesan la conveniencia de rebajar el rating de las entidades financieras españolas. «La Banca, en su conjunto, está bajo sospecha y lo seguirá estando porque el mercado es cruel y castiga a todos por igual aunque no tenga datos objetivos para hacerlo. No discrimina si los activos de una u otra entidad son mejores o peores o quién tiene más o menos ladrillo en su balance», explican los consultados. A pesar del elevado endeudamiento del sector, los especialistas no vislumbran en el corto y medio plazo la caída de ninguno de los grandes grupos inmobiliarios que están reestructurando su deuda.

En el caso de Colonial y Reyal Urbis, a pesar de sus abultados pasivos, sus recientes refinanciaciones les permitirán continuar con su actividad en unas condiciones más que aceptables, según los análisis. Su modelo de negocio, de corte patrimonialista, les otorga una importante ventaja sobre las promotoras convencionales. «Son compañías que tienen un importante patrimonio propio que les permite canjear parte de su deuda por activos. En muchos casos, además, se trata de inmuebles con inquilinos que pagan una renta que les proporciona la liquidez necesaria para seguir afrontando los pagos», explican los consultados. De hecho, los 400 millones que ha refinanciado Reyal Urbis son en su totalidad un canje de deuda por inmuebles, mientras que Colonial cubrirá los 2.200 millones del pasivo del negocio patrimonial con los ingresos que logre por alquiler. En este grupo los especialistas también incluyen a Metrovacesa. La primera compañía inmobiliaria española cotizada, que en septiembre de 2009 tenía una deuda de 6.202 millones, se encuentra inmersa en un proceso de refinanciación de la misma del que no ha detallado plazos ni condiciones.

Evitar el concurso: Intereses creados

- Inmobiliarias y entidades financieras suelen buscar en las grandes consultoras internacionales el asesoramiento pertinente para llevar a cabo las operaciones de
refinanciación.

- Las compañías inmobiliarias aspiran en las negociaciones a mantener entre sus activos sus edificios emblemáticos, vinculados a su marca.

- Todo lo contrario que los bancos. En estos edificios ven una forma de hacer caja con carácter inmediato y así reducir en parte la exposición a los riesgos que tiene la entidad con la promotora.

- Los bancos son partidarios de que, antes de iniciar conversaciones para renegociar la deuda, la inmobiliaria proceda a un ajuste de su tamaño, sobre todo si la expansión se ha realizado sobre un fuerte endeudamiento.

- Todo menos iniciar un procedimiento de concurso que sólo puede beneficiar a la parte deudora. Si además, el banco capitaliza parte o la totalidad de la deuda, puede pilotar el proceso de reflotamiento desde el consejo de administración.