Denuncias por vivienda

Contra la vivienda indigna. V de Vivienda. Todos juntos podemos.

lunes, abril 30, 2007

Las siete fases de las burbujas financieras

Gracias a los estudios sobre crisis financieras de Hyman P. Minsky, podemos analizar la burbuja inmobiliaria que viene sufriendo nuestro país mediante siete fases (nos encontramos en la séptima):

Fase 1 - Planteamiento: Toda crisis financiera comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera.

Fase 2 - Los precios comienzan a subir: Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo.

Fase 3 - Crédito fácil: El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y sólo hay una cosa que este cohete quema: crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crédito barato, los agentes externos no pueden entrar.El crédito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los últimos años. Sin embargo, los bancos no están concediendo préstamos para que la gente almacene gasolina en sus garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos sí que están dando préstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida.El aumento del crédito fácil está muchas veces asociado a la innovación financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora los riesgos. De hecho, el crédito fácil y la innovación financiera son un cóctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenzó con una novedosa figura llamada "sociedad anónima de responsabilidad limitada". En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los "margin calls". Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas "sólo interés", creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

Fase 4 - Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. Así como un fuego necesita más combustible, la burbuja necesita más forasteros.

Fase 5 - Euforia: La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos.Por supuesto, el argumento del "nuevo mundo" es cierto; el mundo es diferente cada día, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

Fase 6 - Los expertos recogen beneficios: Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Típicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras veces, los forasteros los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin.

Fase 7 - El estallido: A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta. Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.

La vivienda sigue siendo el principal problema personal de los españoles

El Confidencial - 30/04/2007

La vivienda es el principal personal de los españoles, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Es el primer problema personal para el 21,7% de los encuestados, seguido del paro (19,8%), los problemas económicos (18,9%) y la inseguridad ciudadana (12,3%).

El estudio, elaborado en marzo, también pregunta a los encuestados por el principal problema que existe en España. En este caso, la respuesta es mayoritaria: el terrorismo es, por tercer mes consecutivo, el primer problema español para el 38,2% de los consultados -4,3 puntos menos que en febrero, en plena polémica por el caso del etarra Ignacio De Juana-, seguido de nuevo del paro, que baja hasta el 38,1%, frente al 40,5% de febrero.

El tercer tema que más inquieta a los ciudadanos es la inmigración, que mantiene este puesto y que preocupa al 30,3% de los españoles, un 2,6% menos que el mes pasado.

La mayoría de los españoles ve con pesimismo la situación económica. El 44% cree que es regular, frente al 28% que la califica de buena o muy buena y el 26% que la considera mala o muy mala. Tampoco ven perspectivas de mejora para dentro de un año: el 49,7% opina que todo seguirá igual, mientras que el 27% sostiene que el panorama económico irá a peor y sólo el 10% defiende que mejorará.

Inversores se han adelantado en bolsa a la caída del precio de la vivienda

Terra Actualidad - EFE

Los inversores se han anticipado a la caída de precios de la vivienda en España vendiendo sus acciones en inmobiliarias y provocando que estas empresas hayan perdido un 11% de media de su valor en bolsa la semana pasada, según explicado a Efe el experto de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos.

Para este economista de la UB, 'lo que ha pasado esta semana en la bolsa española es que los inversores se han anticipado a la caída del precio de la vivienda que se producirá este año y que va suponer que estas empresas ganen menos dinero'.

La pasada semana ha sido una semana negra para el sector inmobiliario cotizado en el mercado español, donde las promotoras han arrastrado a las constructoras en una 'debacle' vendedora en la que en el sector en su conjunto ha bajado un 11,7%.

La caída de inmobiliarias y constructoras ha sido espectacular para algunos valores, como la promotora de suelo de Enrique Bañuelos Astroc, que vale en bolsa la mitad de hace una semana, con una bajada del 47% y ha provocado que el Ibex pierda el 4,55% de su valor.

'La vivienda caerá en términos reales un 4% en España, y en algunas ciudades como Barcelona puede ser del 6% este año 2007, según mis previsiones', advierte Bernardos, para quien 'los inversores, en especial los fondos internacionales, lo único que hacen es adelantarse a esta tendencia'.

Bernardos advierte que es la previsión de bajada de precios de la vivienda ante un exceso de oferta la que ha provocado la caída de los valores en bolsa, pero que el fenómeno no será al revés.

'Las empresas de bolsa sólo promueven un 8% del parque de la vivienda nueva, por lo que en principio aunque algunas pasen apuros por estar muy endeudadas, la mayoría no bajarán los precios de sus promociones de una manera inmediata', ha explicado este experto que es el autor del informe Forcadell.

Bernardos sí reconoce que lo que ha pasado en los mercados financieros, 'tendrá un efecto psicológico en los compradores de viviendas, que ya no querrán pagar lo que antes se pagaba por un piso en España'.

Para Gonzalo Bernardos, 'el problema es que el mercado no discrimina y vale igual Bañuelos, que decía que su empresa tenía 'know how', que Inmocaral -presidida por Luis Portillo- que ha hecho buenas compras de grupos con activos sólidos como son Colonial o Riofisa'.

Precisamente Inmocaral, Colonial y Fadesa son las inmobiliarias que han registrado pérdidas más acusadas en bolsa, más del 14% en los tres casos, sólo superadas por Urbas, que cayó un 16,9% en la semana negra del 'ladrillo'.

De las constructoras arrastradas por la vorágine bajista, Sacyr ha sido la más castigada, con una bajada en la pasada semana del 11,28% en un momento especialmente inoportuno para la compañía de Luis Rivero, pues estaba enfrascada en una opa hostil sobre la francesa Eiffage.

Bernardos augura que 'veremos pronto inversores con pulmón financiero quedándose promociones enteras con descuentos de hasta el 40%, pero no se reflejará en el precio final, porque serán viviendas que no saldrán a la venta hasta dentro de tres años, cuando vuelva la recuperación'.

Gonzalo Bernardos recuerda que 'en Portugal en el 2001 se vivió una crisis similar, en la que los bancos se quedaron los activos y los pusieron a la venta a precios inferiores' y de manera agorera avisa que 'la economía lusa todavía se está recuperando'.

El Euribor vuelve a subir y encarece la hipoteca media unos 88 euros al mes

El indicador cierra abril en el 4,253%, tras sumar su decimonovena subida consecutiva

AGENCIAS - Madrid - 30/04/2007
El País

El Euribor ha cerrado el mes de abril en el 4,251%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que en unos días serán confirmados por el Banco de España. En el último día del mes, el índice de referencia para las hipotecas alcanzó el 4,298%, el nivel más alto de todo abril, pero la media mensual se quedó en el 4,251%. El Euribor acumula la decimonovena subida consecutiva, desde que en septiembre de 2005 registrara su último descenso. Si se toma como referencia una hipoteca media de 150.146 euros, el préstamo se encarece 88,3 euros en un mes y 1.059,6 euros en un año.

En abril de 2006, el Euribor estaba en el 3,221%, con lo que el incremento en 12 meses es de 1,03 puntos, y sobre marzo, cuando el índice estaba en el 4,106%, de 0,145 puntos. Nuevamente, los ciudadanos que tengan suscrita una hipoteca a tipo de interés variable notarán el efecto de esta subida.

Según los últimos datos sobre hipotecas del INE, la hipoteca media se situó en febrero en 150.146 euros y el plazo de devolución en 26 años. Así, tomando como referencia un tipo hipotecario de euríbor más 0,7 puntos, la letra mensual del crédito será de 856,53 euros, cuando hace un año se situaba en 768,23 euros, es decir, 88,3 euros menos. En un ejercicio completo, la hipoteca se encarece en 1.059,6 euros.

Estos datos deberán ser ratificados por el Banco de España, que confirma el índice a mediados del mes, aunque no entra en vigor hasta su posterior publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

viernes, abril 27, 2007

El movimiento por una vivienda digna y la defensa de los derechos sociales

Daniel Jiménez
Revista Trasversales número 6, primavera 2007

El movimiento ciudadano en defensa del derecho a la vivienda digna, surgido a raíz de las sentadas espontáneas de mayo de 2006 en las principales ciudades del país, estuvo en su origen ligado a las protestas que en Francia habían tumbado una ley que atentaba contra los derechos laborales de los estudiantes. La juventud española se miró en el espejo francés y tomamos conciencia de que aquí también era necesario defender las conquistas sociales que el neoliberalismo se está dedicando a cuestionar en los últimos tiempos. Ya no se podía mirar hacia otro lado: la imposibilidad para la inmensa mayoría de los jóvenes, y no tan jóvenes, de acceder a una vivienda digna sin hipotecar sus vidas y sin tener que transigir ante condiciones laborales cada vez más precarias, era demasiado clara, demasiado bochornosa y, sobre todo, afectaba tanto a nuestras vidas y a nuestro futuro que era imposible no reaccionar, a no ser que se carezca de conciencia y de consciencia.Cuando el primer ministro de Francia, Dominique de Villepin, informó el 16 de enero de 2006 de la Ley de Contrato de Primer Empleo (en francés contrat première embauche - CPE), también se dio el pistoletazo de salida a la última gran revuelta estudiantil en el país vecino. La magnitud de la protesta fue tal que tan sólo 3 meses después, el 10 de abril, el presidente de la República, Jacques Chirac, y el propio Villepin anunciaban la retirada de la ley.

Lo que suscitó la revuelta fue que el CPE establecía un periodo de prueba de 2 años dentro del cual se podía despedir al trabajador sin motivo jurídico alguno. Los estudiantes y los sindicatos entendieron esta medida como una agresión a los derechos sociales y decidieron movilizarse y organizar manifestaciones, huelgas y concentraciones a nivel nacional. La primera protesta fue el 7 de febrero, y reunió a unas 700.000 personas según la CGT, 520.000 según la policía. El 28 de marzo fue el punto culminante, con 2,7 millones de personas secundando una huelga interprofesional en todo el territorio (1 millón según la policía). Una cifra similar se manifestó pocos días después, el 4 de abril. Y el 10, como se ha señalado, se firmó el acta de defunción del CPE.

Mientras los estudiantes franceses echaban para atrás una ley, ¿qué hacía una buena parte de los jóvenes españoles? Competir por ver quién sacaba más gente a beber en las calles. En efecto, en marzo de 2006 se originó lo que después se llamó el macrobotellón, un acto de protesta (como defendían sus promotores) por la llamada Ley Antibotellón, que realmente es un compendio de leyes de carácter autonómico que limitan el consumo de alcohol en las calles. Varias ciudades se dedicaron entonces a rivalizar entre ellas para ver quien organizaba la mayor concentración de personas bebiendo en la vía pública. El contraste entre ambas realidades era brutal y vergonzante. Tampoco resultaba alentador el tratamiento que se dio al asunto desde los medios de comunicación, que identificaron el macrobotellón con la globalidad de la juventud española. Parecía que no había otros jóvenes que los que se dedicaban a contar las horas entre borrachera y borrachera, ni otras motivaciones para la juventud que beber en las calles. Muchos sentíamos indignación por la inconsciencia de unos y la falta de rigor de los otros. Y la canalización de esta indignación fue precisamente el detonante del movimiento por la vivienda digna.

De las sentadas a las asambleas

En esa primavera de 2006 empezaron a circular por Internet correos anónimos que expresaban este malestar. En ellos estaba presente la sangrante comparación entre la lucha contra el CPE y la “lucha” contra las leyes antibotellón. Era el momento de demostrar que la juventud española también quería defender sus derechos sociales y que sabía dónde estaban las amenazas: en la creciente precariedad de los salarios y en el abusivo precio de los pisos, tanto de la venta como del alquiler, que imposibilitaban el “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, como reza el artículo 47 de la Constitución Española. En los correos se estableció una fecha, el 14 de mayo, para realizar una sentada espontánea en reivindicación de estos derechos en las principales ciudades del país.

En Madrid, el lugar elegido para la cita fue la Puerta del Sol, ante la Casa de Correos, la sede de la Presidencia de la Comunidad de Madrid. El domingo 14 de mayo de 2006, miles de personas abarrotaron este enclave. Las estimaciones señalan que acudieron entre 2.500 y 5.000 personas. Tratándose de una convocatoria anónima, se puede hablar de un éxito rotundo. El clima que se vivió en las calles fue de absoluta euforia: la concentración se convirtió en una manifestación. Los asistentes decidieron que no estarían toda la tarde sentados en la Puerta del Sol, y decidieron llevar la protesta primero ante el Congreso de los Diputados y luego hacia la Gran Vía, para desembocar en la Plaza de España. Todo esto ocurrió ante la atónita mirada de la policía, que se vio desbordada por la masiva afluencia y tuvo que cortar las calles al tráfico. Los manifestantes también intentaron dirigirse al Palacio de la Moncloa, pero las UIP les cortaron el paso. Posteriormente se disolvió la manifestación tras algunas cargas policiales en las Vistillas. Fueron más de 5 horas de protestas, el germen de un movimiento ciudadano hoy claramente consolidado.

La convocatoria tuvo tanta fuerza que volvió a hacerse un llamamiento para el siguiente domingo, 21 de mayo, de nuevo en la Puerta del Sol; pero en esta ocasión no se iba a permitir la misma fiesta que el 14: los manifestantes, cuando intentaron salir de la Puerta del Sol, se encontraron con la oposición de un fuerte cordón policial. A pesar de ello, un grupo decidió concentrarse más tarde en Banco de España para seguir con las protestas; la policía reaccionó con fuertes cargas policiales y con la detención de 9 manifestantes. Esto volvió a suceder en una tercera sentada, convocada también al domingo siguiente. En total, 18 personas fueron detenidas en la segunda y tercera sentadas.

Empezábamos a ser conscientes de que este movimiento tenía un gran potencial y por eso querían cercenarlo antes de que tomara más fuerza y se convirtiera en un peligro para el poderoso sector de la construcción. Era necesario dar un paso más y constituirse en algún tipo de entidad organizada. Por supuesto que había otros grupos y asociaciones que llevaban reivindicando un cambio en la política de vivienda mucho antes que nosotros. Pero no se trataba de crear una plataforma más, sino de una asamblea ciudadana que fuera a la vez un punto de encuentro de las diversas sensibilidades concernidas por este problema, y en la que todo el mundo pudiera participar. Se lanzó una propuesta anónima por internet para intentar reunir al mayor número posible de personas. Finalmente, el 27 de mayo tuvo lugar la primera reunión de la asamblea, a la que asistimos 80 personas. Desde el primer momento, se estableció que las prioridades básicas de la Asamblea contra la precariedad y por una vivienda digna serían el apoyo a los 18 detenidos en las sentadas de mayo y la organización de actos de protesta y manifestaciones que mantuvieran y potenciaran el movimiento que acababa de nacer. Se pasa así de las sentadas espontáneas, no organizadas por nadie, salvo por el impulso ciudadano, del que surgió la asamblea y del que la asamblea es sólo una parte, al establecimiento de un calendario de movilizaciones, cuya primera cita fue la manifestación del 2 de julio de 2006, a la que asistieron unas 6.000 personas. Desde entonces, la capacidad de movilización de la asamblea no ha dejado de crecer. El 28 de octubre tuvo lugar la segunda manifestación, que reunió a unas 15.000 personas. La tercera y última vez que hemos salido a la calle ha sido el pasado 24 de marzo de 2007. Esta vez fueron unos 20.000 los manifestantes. Todo esto organizado por un grueso de unas 40 personas, que constituyen el “núcleo duro” de la asamblea.

La Asamblea contra la precariedad y por una vivienda digna se caracteriza por ser horizontal, abierta y democrática. No hay jerarquías ni cargos, cada uno de los participantes tiene la misma importancia y las decisiones se intentan tomar por consenso para recurrir lo menos posible a las votaciones. En ella participan colectivos muy diversos, que muestran las múltiples aristas del problema de la vivienda en España. Es cierto que el peso de los estudiantes es muy fuerte, pero también hay periodistas, abogados, ingenieros, biólogos, inmigrantes y activistas que participan en otros movimientos y en diversas instituciones sociales. La organización del trabajo es por comisiones especializadas en diversas áreas y con capacidad de decisión técnica. Las decisiones políticas sólo se toman en el pleno de la asamblea. El objetivo es que nadie se sienta excluido, que en nuestras acciones y propuestas nos sintamos todos reconocidos. Esta filosofía supone en su plasmación grandes dificultades y a menudo tensas discusiones entre las diversas sensibilidades, pero a la vez genera un debate de inmensa riqueza intelectual, debido al intercambio de ideas que produce este encuentro entre ideologías sumamente diversas, aunque unidas en lo esencial: la defensa de los derechos sociales.

Paralelamente a la formación de la Asamblea contra la precariedad y por una vivienda digna en Madrid, se formaron otras asambleas populares, de funcionamiento más o menos similar y plenamente autónomas, en el resto de España. Además de la nuestra, la más fuerte es la Asamblea Popular por una Vivienda Digna de Barcelona; pero ya hay 12 asambleas populares dentro de VdeVivienda, que es la marca que integra a todas las asambleas y bajo la que se realizan acciones coordinadas. Otro paso que se está dando es la creación de asambleas locales en los barrios y municipios de Madrid y Barcelona; por supuesto, también son completamente independientes de las llamadas “asambleas metropolitanas”. En Madrid hay asambleas en Lavapiés, Carabanchel, Leganés y Collado Villalba, pero es seguro que van a crearse muchas más. De este modo se extiende el movimiento y se evita que la única posibilidad de intervenir en él sea teniendo que desplazarse a la ciudad. Se trata de fomentar la participación, y para ello la única manera es acercar el movimiento a la gente y, a la vez, darle completa libertad orgánica para que no se sienta bajo el aparato de ninguna jerarquía.

Cómo abordar la problemática de la vivienda

El problema de la vivienda no es generacional, sino estructural: no sólo los jóvenes tienen dificultades para acceder a una vivienda digna, esto concierne a la inmensa mayoría de los ciudadanos. Estudiantes universitarios que viven lejos de sus casas, licenciados mileuristas o ni siquiera mileuristas, que no pueden afrontar el esfuerzo económico que supone la independencia, hipotecados agobiados cada vez más por las constantes subidas de los tipos de interés, inmigrantes hacinados en los llamados pisos pateras, personas mayores que sufren mobbing inmobiliario porque los propietarios los quieren echar para especular con las casas… Estamos ante uno de los problemas más difíciles de afrontar por sus múltiples caras y que simboliza tal vez mejor que ningún otro las disfunciones causadas por este sistema socioeconómico del “capitalismo popular del ladrillo”.

En Madrid, los datos son escandalosos. Está entre las 25 ciudades más ricas del mundo, según la consultora Pricewaterhouse Coopers, y es la novena capital europea en inversión inmobiliaria, con 3.012 millones de euros en 2006. Pero esta bonanza económica no impide que la edad de emancipación de los jóvenes madrileños esté en 35 años, la más alta de España. Para ello deben destinar el 80% de su sueldo, según el Observatorio de la Vivienda. Y todo lo anterior no se debe a que la vivienda sea un bien escaso; todo lo contrario, hay de sobra. Según el INE, hay 3 millones de viviendas vacías (que no es lo mismo que segundas residencias) en España, 300.000 en la Comunidad de Madrid, 180.000 de ellas en la capital. En este aspecto, el artículo 47 de la Constitución Española señala que “Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho (a la vivienda), regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. Es decir, se obliga a las administraciones a intervenir para evitar la especulación inmobiliaria. Pero tres millones de viviendas vacías significan un fracaso en este cometido. Si las viviendas están vacías, en la mayoría de los casos es porque sus propietarios no las tienen para vivir, sino para mercadear. Desgraciadamente, el intervencionismo más claro de las administraciones en este terreno ha ido en dirección contraria, para promover la especulación inmobiliaria, como ejemplifica el rosario de casos de corrupción política y urbanística que ha saltado a la palestra mediática en el último año.

Consideramos que es necesario dar un uso social a esas viviendas vacías. Pensamos que allí donde haya viviendas vacías y se detecte entre la población una necesidad no cubierta de acceder a una vivienda, es necesario gravar esas viviendas vacías fuertemente, como bienes de lujo. El dinero obtenido de esos impuestos se destinaría a la rehabilitación y a la construcción de viviendas de alquiler social. Si el propietario de la vivienda vacía no quiere pagar este fuerte impuesto, se le debe dar la opción de incluir su vivienda en una bolsa de alquiler social, por la cual el arrendatario pagaría un precio que garantizase el mantenimiento del edificio, no un precio de lucro económico para el arrendador. No se trata de sacar la vivienda vacía al mercado, porque si el mercado contempla unos precios tan desorbitados como los actuales la medida no puede ser efectiva de ninguna manera.Siempre hablamos de alquiler social, porque entendemos el derecho a la vivienda digna como derecho al alojamiento, no como derecho a la propiedad de una vivienda. Entendemos que es necesaria la existencia de la propiedad privada y del mercado libre de la vivienda. Por tanto, si alguien quiere una vivienda en propiedad, es allí adonde debe acudir. La labor del Estado no es crear propietarios, sino garantizar este derecho al alojamiento, al igual que hace con otros derechos constitucionales, como el derecho a la educación o la sanidad.

En cuanto al valor del suelo, la asamblea entiende que es un bien social y tiene que ser protegido, estableciéndose una moratoria para la construcción. Es preferible la rehabilitación de viviendas a la construcción, que sólo se deberá acometer allí donde realmente sea necesaria. En este caso, el suelo urbano que se genere se desligará del valor de mercado, que incorpora expectativas inmobiliarias, pudiendo así ser expropiado a un precio sólo de aprovechamiento agropecuario o similar.

La construcción de este parque público de viviendas sociales en alquiler debe cubrir las necesidades reales de alojamiento de los ciudadanos. La edificación será a través de una constructora pública para romper la precariedad laboral en el sector y eliminar los beneficios de las constructoras privadas a costa de las viviendas sociales. Todo el gasto público en vivienda tendría que destinarse a promover este parque de viviendas en alquiler, eliminando la política actual de subvencionar la compra y el alquiler mediante ayudas fiscales.

Por último, la asamblea no sólo está preocupada por la generación de vivienda social, sino también por el modelo de ciudad en el que éstas se ubican. Es necesario promover un nuevo tipo de urbanismo en el que los vecinos sean los protagonistas y los que decidan cómo será el lugar en el que van a vivir. Los barrios deben ser centros vitales, con comercios integrados y centros sociales donde se fomente la participación en la cultura popular y la reflexión crítica. Y por supuesto, este nuevo urbanismo tiene que establecer como una de sus prioridades el respeto al medio ambiente, apostando por el uso de las energías renovables en áreas como el transporte público y el consumo energético de las viviendas. Si la ciudad es donde debemos vivir, es necesario apostar por la auténtica calidad de vida.

A estas propuestas de la asamblea se ha unido últimamente un nuevo eje de trabajo sobre la precariedad laboral. Se realizaron unas jornadas de debate sobre este problema los días 2 y 3 de marzo. Pensamos que la precariedad laboral y la dificultad de acceder a una vivienda son caras de la misma moneda, y expresan por igual la inmoralidad de este sistema socioeconómico neoliberal, que trata a las personas como activos financieros, en lugar de como fines en sí mismas. Nosotros no reivindicamos un cambio de sistema, pero pedimos una auténtica democracia, que sólo puede ser aquella en la que los gobernantes atienden los verdaderos problemas de los gobernados. Es hora de que la clase política reflexione y sea consciente de que su actual cuestionamiento se debe a que es vista por los ciudadanos como una casta burócrata y endogámica con sus propios intereses, los cuales excluyen a los que están fuera del juego; pero también es la hora para la reflexión de los propios ciudadanos, porque la democracia es en definitiva un ejercicio de expresión de la soberanía de todos nosotros, y no sólo de los políticos, y por tanto deben ser los ciudadanos los que tomen el protagonismo y se sitúen en la vanguardia de la lucha. No ha habido ni un sólo avance en el campo de los derechos sociales que no se haya iniciado en la base de la sociedad. Por eso, cuando alguien ajeno a la asamblea me pregunta si creo que lo que estoy haciendo valdrá para algo, siempre contesto lo mismo: “eso depende de ti”.

jueves, abril 26, 2007

Un alto cargo de Castilla y León dice que dio un trámite "novedoso" a la tala de Las Navas

RAFAEL MÉNDEZ - Madrid - 26/04/2007
El País

El director de Medio Natural de la Junta de Castilla y León, Mariano Torre, declaró ayer como imputado ante el juez que fue el alcalde de Las Navas del Marqués, Gerardo Pérez, del PP, quien pactó con el promotor recalificar el pinar años antes de iniciar la recalificación e indemnizarlo si los técnicos frenaban el plan. Torre, que citó como positivo un informe contrario a la urbanización, declaró que ese informe no era necesario y que la zona no podía ser área crítica para la cigüeña negra puesto que el ayuntamiento de Las Navas había declarado el terreno urbanizable. Aceptó, eso sí, que esta recalificación de un área crítica fue "un caso novedoso".

El juzgado de Ávila que investiga el permiso de construcción de 1.600 chalés, hotel y campo de golf a costa de 35.000 pinos en un espacio protegido de Las Navas del Marqués recibió ayer la declaración de uno de los principales imputados, Mariano Torre. El director de Medio Natural desde 1999 defendió a su salida del juzgado su actuación: "Todo se ha hecho de forma legal y transparente", fue su única declaración a la salida.

En la sala descargó buena parte de la responsabilidad en el alcalde de Las Navas y en el secretario municipal, también imputados, y cuya declaración se pospuso al haber llegado el día anterior documentación relativa a su actuación. Torre afirmó desconocer gran parte de las negociaciones con el promotor de la urbanización previas a la adjudicación de la parcela. Preguntado por qué en la compraventa la Sociedad Montes de Las Navas -de la que Torre era consejero- se comprometió a indemnizar al constructor si los técnicos frenaban la obra, Torre replicó que "no sabe quién incluyó la cláusula en el contrato (...) que no recuerda que se discutiera en el consejo de administración y que no sabe de quién partió la idea". Torre aseguró que él pasaba por allí y que los que hacían y deshacían en la empresa eran los representantes municipales.

Desprotegido "de hecho"

Torre, que en noviembre de 2003 desprotegió "de hecho" mediante un informe -aunque no lo publicó en el boletín de Castilla y León- 12 hectáreas que eran área crítica para la cigüeña negra, afirmó ayer que, en realidad, tal informe no era necesario puesto que si el ayuntamiento había dicho antes que el suelo era urbanizable, eso invalidaba la protección para las aves.
Entonces, un abogado de las acusaciones -que ejercen Centaurea, Comisiones Obreras y Cantueso- preguntó si era normal que un ayuntamiento decidiese qué zonas eran vitales para las especies en extinción. Torre admitió que no ha habido ningún caso similar a este "que es un caso novedoso".

Torre alegó que no tenía que abstenerse en la tramitación del proyecto pese a que era consejero de la empresa pública que impulsaba la recalificación y el alto cargo que debía dar el visto bueno a la tala del pinar.

El importe medio de las hipotecas sube un 11,5% en febrero, hasta 150.146 euros

El tipo de interés medio de los préstamos de las cajas de ahorro fue del 4,41% y el plazo medio fue de 26 años

EFE - Madrid - 26/04/2007
El País

El importe medio de las hipotecas constituidas para la compra de una vivienda en febrero fue de 150.146 euros, lo que supone un 11,5% más que en el mismo mes de 2006 y un 1,9% superior al registrado en enero según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística, INE. El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos por las cajas de ahorros fue del 4,41%y el plazo medio fue de 26 años; el de los bancos fue del 4,39% y el plazo medio 25 años.

En febrero, se constituyeron un total de 153.726 hipotecas nuevas sobre todo tipo de fincas, lo que supuso un incremento interanual acumulado del 0,59% y una caída del 4,36% en la tasa de variación interanual. En cuanto al conjunto de las hipotecas, que incluyen también las de fincas rústicas y urbanas (oficinas, viviendas y locales comerciales), el importe medio alcanzó los 177.916 euros, un 15,7% más que en el mismo mes de 2006 y un 6,8% superior al registrado en enero de este año.

El total del capital prestado para las hipotecas en febrero fue de 27.350 millones de euros, un 10,67%más que en el mismo mes de 2006 y el importe medio fue de 177.916 euros, lo que supone un incremento del 15,72%.

Las cajas de ahorro fueron las entidades financieras que concedieron el mayor número de préstamos hipotecarios en febrero, con el 58,7% del total; seguidas de los bancos, el 32,6% y otras entidades, el 8,7%. En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 59,1% del total; los bancos, el 33,9% y otras entidades financieras el 7%.

Casi un 100% utilizó tipo de interés variable

La gran mayoría de las hipotecas constituidas en febrero (el 98,2%) utilizó un tipo de interés variable frente al 1,8% de tipo fijo. Dentro de los tipos variables, el Euribor fue el interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas (en el 85,9% de los nuevos contratos).
En enero, el importe aumnetó un 13,2%

El importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en 147.332 euros en enero, un 13,2% más respecto al mismo mes de 2006 y un 2,7% más que en diciembre.

‘Crash’ bursátil a pie de calle: “Aconsejamos a los vendedores de casas que bajen los precios”

[El Confidencial]

Los expertos inmobiliarios recomiendan a los vendedores de viviendas “que rebajen los precios y acepten ofertas, aunque sea a la baja, porque a lo mejor a la vuelta del verano ya no están”. También tienen sus consejos para los compradores: “Ahora es el momento de negociar”. Al menos, esa es la recomendación del portal inmobiliario Idealista, en boca de su portavoz, Fernando Encinar, quien da por hecho un cambio de ciclo en el sector residencial en nuestro país.

“Hay que distinguir entre el mercado bursátil y el residencial, pero si hubiera que situar el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en un punto, sería el pasado martes 24 de abril, cuando la Bolsa española se desplomó un 2,7% arrastrada por las inmobiliarias, con el derrumbe previo de Astroc como detonante”, indica Encinar.

Desde Idealista, no dudan en que el precio de los pisos habrá de sufrir un ajuste que situará su crecimiento “en torno al IPC o incluso por debajo”. Concretamente, hablan de “mesetización de los precios” y de que “ha llegado el momento de las ofertas”.

Raúl García, recién nombrado Director General de la consultora inmobiliaria española Grupo i, reconoce que el sector residencial vive un momento de reajuste, porque “es lógico que los precios no vayan a subir eternamente”, pero descarta un crash “si la economía española no sufre un crash. Y de momento no hay de momento indicios para pensar que eso ocurra”, valora.

No todas las inmobiliarias son iguales

García también recomienda a los vendedores “que cuiden el precio, porque las expectativas ya no son las mismas que hace unos meses” y considera que “los compradores podrán tener más oportunidades”. Como consultor, asegura que el parón fuerte de la vivienda vacacional comenzó en el año 2006, tras la operación Malaya de Marbella y los casos de corrupción urbanística que le han sucedido.

Respecto al desplome bursátil, García entiende la corrección “porque algunas cotizadas se han revalorizado demasiado y no se basan en expectativas reales”, pero matiza que “no se puede meter en el mismo saco a todas las inmobiliarias, porque tienen una solidez distinta. Ahora veremos cuáles son las que se ajustan al alza”, añade.

miércoles, abril 25, 2007

El ladrillo, una amenaza para el sistema financiero: las inmobiliarias deben 250.000 millones a la banca

cotizalia.com

La crisis de las inmobiliarias cotizadas en Bolsa amenaza ahora con arrastrar al sistema financiero. Los últimos datos del Banco de España indican que los promotores inmobiliarios adeudan a bancos y cajas de ahorros -datos del cuarto trimestre de 2006- nada menos que 249.058 millones de euros. O, lo que es lo mismo, prácticamente el 25% del Producto Interior Bruto (PIB).

Lo más espectacular, con todo, es el ritmo de crecimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias -sin tener en cuenta lo que deben los hogares-, toda vez que hace menos de una década el sector adeudaba únicamente 19.700 millones de euros. Quiere decir esto que desde 1998 la deuda de las inmobiliarias se ha multiplicado por 12,5 veces. Un crecimiento verdaderamente exponencial que supera, incluso, lo que ha aumentado el endeudamiento de las familias para la adquisición y rehabilitación de viviendas, que se ha multiplicado por 4,5 veces, hasta los 544.000 millones de euros.

Pero es que si se incluyen los préstamos suscritos por las constructoras con el sistema financiero en los últimos años, habría que incorporar otros 134.314 millones de euros. En total, y según el banco central, constructoras e inmobiliarias deben algo más de 383.300 millones de euros, prácticamente por igual a bancos y cajas de ahorros, que en los últimos años se han volcado al negocio del ladrillo, no solamente prestando dinero a los hogares sino también a las empresas.

Comprar a cualquier precio

El fuerte aumento de las deudas de las inmobiliarias -sobre todo en el caso de las cotizadas- tiene mucho que ver con su crecimiento orgánico vía fusiones y adquisiciones, lo que explica que la caída de ayer arrastrara a la banca. Pagando en algunos casos cantidades que hoy se considerarían estratosféricas.

El riesgo para el sistema financiero, sin embargo, no solamente hay que vincularlo a su elevada exposición al riesgo derivado de la industria del ladrillo, sino, además, por el efecto indirecto que puede tener en su cuenta de resultados una caída del valor de los activos inmobiliarios en la morosidad.

Ayer mismo, y tras conocer el varapalo bursátil, Ahorro Corporación Financiera publicó un informe en el que estima que el equilibrio entre oferta y demanda de viviendas se encuentra en unos 400.000-450.000 pisos anuales. Esta horquilla supone recortar en un 30% la producción de viviendas, lo que supondría la destrucción de unos 200.000 puestos de trabajo. El presidente de la patronal Seopan, Enrique Aldama, ya realizó unas estimaciones similares hace poco más de un mes al presentar el balance del año pasado del sector de la construcción.

Según Ahorro Corporación, el caso de Astroc –que llegó a cotizar a un máximo de 3,8 veces el valor neto de sus activos- ha podido ser “la disculpa buscada” por los inversores para realizar una seria corrección bursátil. En su opinión, durante el año 2007 los precios se irán desacelerando hasta el entorno del 5%, “pero no será hasta finales del 2008-2009 cuando se observe una menor producción”, en coherencia con las caídas que se produjeron el año pasado en ventas de suelo. Nada menos que un 30%. Lógicamente, el grado de exposición de las compañías constructoras estará en función de la potencia de sus divisiones inmobiliarias.

En el caso de Acciona, el negocio inmobiliario supone un 7% de los ingresos totales. ACS, por su parte, vendió el año pasado Urbis a Reyal y no cuenta en estos momentos con división inmobiliaria, mientras que FCC está afectada por el 49% que controla de Realia, en compañía con Caja Madrid. Ferrovial, igualmente, vendió en 2006 su división inmobiliaria. Sacyr, por el contrario, cuenta con una significativa división de venta de pisos a través de Vallehermoso, mientras que, al mismo tiempo, su cuenta de resultados también está muy afectada por el negocio patrimonial de Testa.

Prima respecto al valor neto de sus activos

Para la Banca March, por su parte, el desplome del sector inmobiliario, que califica como “muy brusco” es explicable por la fuerte sobrevaloración previa, sobre todo en el “peculiar” caso de Astroc. Los analistas de los March recuerdan en su informe que tras el descalabro de ayer varias inmobiliarias cotizan ya por debajo del precio de referencia marcado en opas recientes. Y cita los casos de las ofertas que lanzaron Fernando Martín sobre Fadesa, o Colonial (Luis Portillo) sobre Colonial y Riofisa. Aun así, estima que “la mayoría sigue cotizando a prima respecto del valor neto de sus activos”.

La Banca March recuerda, en cualquier caso, que la corrección del sector bancario tiene que ver con el temor a un contagio de la desaceleración inmobiliaria. Fundamentalmente a través de dos vías. Por un lado, por el previsible aumento de la morosidad y, por otro, por el hecho de que la financiación de muchas operaciones inmobiliarias se ha realizado tomando como garantía las acciones pignoradas, cuyo valor se está reduciendo en estos momentos de forma abrupta. Por ejemplo, el Banco Sabadell financió de esta forma la compra de su inmobiliaria Landscape por parte, precisamente, de Astroc.

Financial Times: La debacle de las inmobiliarias

Publicado el 25/04/2007, por Leslie Crawford
expansion.com

Es oportuno recordar que los mercados inflados con facilidad no duran eternamente. En los últimos días el sector inmobiliario español muestra todos los síntomas que preceden al estallido de una burbuja.

Aunque desafortunado para propietarios y accionistas de valores inmobiliarios, el sonido del estallido debería centrar la atención de todos los inversores en activos de riesgo.

La velocidad de semejantes correcciones siempre enseña una lección de humildad. Hace una semana, la inmobiliaria Astroc Mediterráneo era la niña bonita del sector, negociándose a 45 euros por acción. Hoy su precio por acción es de sólo 16 euros. Sorprendentemente, esto corresponde todavía a una valoración precio/beneficio por acción de 20 veces. Las ventas se han extendido ahora también a los sectores de las constructoras nacionales y la banca. Será interesante comprobar si el pánico de los inversores viaja a otros bolsillos de la irracionalidad inmobiliaria en Europa y el exterior.

No hay duda de que el sector inmobiliario ha ensombrecido al resto. Los precios medios se han duplicado desde el año 2000, empujando a las inmobiliarias de nueva cotización hasta niveles récord. La ya embriagadora pasión por la propiedad ha recibido el incentivo de unos ingresos crecientes, la inmigración y la demografía, al igual que de unos bajos tipos de interés.

Los bancos españoles también se han comportado como unos prestamistas serviciales: en los tres últimos años, el crédito bancario a las promotoras inmobiliarias ha crecido a un ritmo anual de más del 40%. En la actualidad, el 24% de la totalidad de los préstamos del sector bancario financia a las promotoras y constructoras inmobiliarias, pese a que sólo contribuyen un 11% a la economía. En Reino Unido –que tampoco es ajeno a los excesos del sector– estos préstamos ascienden a sólo el 13%.

El resultado es que la deuda de los hogares españoles representa actualmente el 120% del PIB, y el sector comienza a ralentizarse. La oferta está dejando atrás a la demanda y la inversión extranjera está cayendo. Los tipos de interés también empiezan a hacer mella: el 43% de los ingresos de los hogares se destina a las hipotecas. Hay, por lo tanto, pocas probabilidades de que la burbuja vuelva a inflarse si los tipos de interés europeos suben más allá de su nivel actual.

martes, abril 24, 2007

El 'crash' de las inmobiliarias descuenta el pinchazo de la burbuja

[De cotizalia.com]

El hundimiento bursátil de Astroc en la última semana es mucho más que un problema puntual de una empresa. La caída se extiende hoy de forma brutal al resto de las inmobiliarias cotizadas, que sufren un auténtico descalabro en el mercado. Según algunos analistas –que llevaban meses advirtiendo de que las valoraciones del sector no eran sostenibles-, se está descontando el temido pinchazo de la burbuja.

Una hora antes del cierre continúa el batacazo de la apertura. Inmocaral lidera las caídas del Ibex con un 14%, y Sacyr sufre un recorte del 8%. Fuera del Ibex, las cosas siguen siendo mucho más graves: Montebalito se lleva la peor parte con una pérdida del 13,5% Colonial cae el 12,5%, Urbas se deja el 11,8%, Cleop, el 11,2% , Fadesa, el 10,6% y Renta Corporación, el 9,3%.
Astroc también prosigue su demolición, aunque la caída se modera del 21% de primera hora al 12%. Recordemos que ayer se hundió el 37,23%, desplome se une al registrado el pasado miércoles, jornada en la que cayó casi el 43%. De esta forma cotiza en la zona de 16 euros, casi un 79% por debajo de su máximo histórico de 75 euros marcado hace tan sólo dos meses.

El desastre inmobiliario arrastra al conjunto del mercado, en especial a los bancos, el otro gran sector con exposición al pinchazo de la burbuja inmobiliaria. De esta forma, el Ibex cede a media mañana en torno al 2,6%.

¿Qué está pasando en el sector? Como mínimo, hay razones para pensar que puede vivir una corrección de bastante importancia, porque las valoraciones alcanzadas eran exageradas desde cualquier punto de vista después de la fortísima subida acumulada en los últimos años: “La corrección es bastante sensata, lo que no era normal era el rally anterior”, explica Luis Sánchez de Lamadrid, responsable de Banca del Gottardo.

Hay que recordar que, en 2006, Metrovacesa subió el 150,5%, Sacyr se anotó el 118,5% e Inmocaral se salió del chart con un 374,3%. Hasta ayer, Inbesós se anotaba el 100,6% en 2007 y Montebalito, el 74,8%.

El temor se extiende por el mercado

Banca del Gottardo lleva seis recomendando a sus clientes no tener inmobiliarias en cartera, una recomendación generalizada entre las casas de análisis españolas. Aunque con matices. Por ejemplo, Renta 4 considera que no es el mejor momento para entrar en el sector, pero, de hacerlo, prefiere a Inmocaral o Renta Corporación por su perfil más patrimonialista (en el primer caso) y más conservador (en el segundo). El valor que menos gusta a esta firma es, cómo no, Astroc, ya que considera que “eso no es invertir en activos reales ni en un modelo de gestión inmobiliaria. Es otra cosa a la que cada uno le puede poner el precio que quiera”, según su presidente, Juan Carlos Ureta.

Precisamente, la preferencia por las compañías más conservadoras ilustra los temores de los analistas a un cambio de ciclo. El hecho de que los gigantes del sector estén buscando oportunidades de compra fuera de España (Gecina, Eiffage…) es un síntoma claro de lo que puede avecinarse.

Golpe a los resultados

“Después de esta subida de las inmobiliarias, se esperan grandes crecimientos de los resultados; si no se logran, el mercado las castigará”, advierte Sánchez de Lamadrid. Si el mercado inmobiliario confirma su ralentización, se reducirán los márgenes de venta de las promotoras o bien se incrementarán sus costes financieros al mantener más tiempo los inmuebles en cartera. Por el contrario, las que se dedican a un negocio más patrimonial tienen menos riesgo de decepcionar con sus cuentas.

En conclusión, es muy razonable una corrección de estos valores con un escenario de aterrizaje suave de la vivienda como el que defienden el Gobierno y el Banco de España. Pero, ¿y si es un aterrizaje brusco?

Muchos analistas creen que este escenario es muy alarmista, pero lo cierto es que el propio Santander y Banesto ya han alertado de retrasos en los pagos hipotecarios. Si sumamos el alargamiento de los plazos de venta, la caída de las transacciones en algunas ciudades, el aumento del stock de pisos sin colocar y la caída de precios en algunos distritos urbanos, expertos como Idealista consideran muy probable un ajuste duro del mercado

Nervios entre las promotoras inmobiliarias

[Extracto del artículo de Carmen Sánchez-Silva, "Adiós al "boom" inmobiliario", publicado el pasado viernes 20 de abril de 2007 en la sección "Propiedades" de El País, pág. 3].

"Hay nervios entre las promotoras inmobiliarias. El cambio de ciclo les está llevando a poner mucho suelo a la venta, porque el apretón de los tipos de interés no afloja, están muy endeudadas y los bancos ya no les prestan capital. También por eso muchas de ellas han colocado el cartel de se vende", asegura el representante de un banco extranjero en España.

Alberto Prieto, de Knight Frank, prevé nuevas fusiones y adquisiciones empresariales de aquí a final de año, pues anunque el negocio residencial no representa toda su actividad, sí la mayoría. Quizás por ello, explica, "las promotoras hayan cambiado en los últimos dos o tres años sus estrategias de mercado, de localización y sus planes de inversión". El salto en manada que han dado al extranjero no es más que una respuesta al cambio de ciclo y un intento de seguir obteniendo unos beneficios tan abultados como hasta ahora, cuando "en España la rentabilidad ha bajado tres o cuatro puntos", añade. La entrada de las promotoras en otros negocios no relacionados con la actividad es otra de sus respuestas.

Pero el empoeoramiento de la ventas no se va a trasladar aún a sus cuentas de resultados. Al menos faltan dos o tres años para que se refleje la tendencia, asegura un directivo de una gran promotora española, porque las viviendas que se comercializan hoy, en construcción, no serán entregadas hasta entonces, cuando se contabilice su venta.

Donde sí se detecta es en las agencias inmobiliarias, muchas de las cuales están cerrando o reorientando su actividad hacia nuevos productos, como la refinanciación de deudas.

El derrumbe de Astroc arrastra a todo el sector inmobiliario y constructor

El nerviosismo se ha adueñado del mercado y el Ibex 35 pierde un 2,15% a media sesión

AGENCIAS / ELPAIS.com - Madrid - 24/04/2007

El sector inmobiliario y constructor vive las consecuencias del derrumbe bursátil de Astroc. Las principales empresas españolas del sector están sufriendo en la mañana de hoy importantes descensos en la bolsa que están arrastrando también al sector financiero. Así, a media mañana, el Ibex 35 anotaba un descenso del 2,15% y se situaba en los 14.665 puntos. La mayor caída es la registrada por Astroc (-19,1%), seguida de Inmocaral, que se deja un 17,8% y Sacyr Vallehermoso que cae un 9,6%. Asimismo, Metrovacesa apunta un descenso del 4,4%.

Mientras, las constructoras Acciona, ACS, FCC y Ferrovial anotan descensos en la sesión de hoy del 7%, 3,9%, 4,7% y 4,4%, respectivamente. Estas caídas de los títulos de las constructoras e inmobiliarias están arrastrando al resto de valores del mercado, pero especialmente al sector financiero. De este modo, las acciones de BBVA y Santander pierden un 2,6% y un 2,8% respectivamente, si bien el Popular, Bankinter y el Sabadell se dejaban un 4,2%, 4,1% y un 4,7%, respectivamente.

Por otro lado, en el mercado continuo las caídas son aún más pronunciadas y Urbas pierde un 17,2%, Inmobiliaria Colonial un 15,2% y Parquesol un 10,8%.

La caída de Astroc

Apenas media hora después de iniciarse la sesión, los títulos de Astroc caían un 19,98% para intercambiarse a 14,10 euros. El desplome de esta inmobiliaria, cuyos títulos acumulan un descenso de más del 60% desde el pasado miércoles, ha contagiado especialmente al sector del ladrillo que ha arrastrado al resto de la Bolsa.

"El desplome de Astroc ha producido un efecto de arrastre en sociedades del sector o en aquellas que han tenido revalorizaciones fuera de lo común, hay muchos nervios en el mercado", según un operador.

La inmobiliaria valenciana sufrió ayer un nuevo revés, al ceder el 37,23%, descensos para los que los analistas no encuentran una explicación lógica. Eso sí, la mayoría coincide en explicar que lo lógico es una fuerte corrección en unos títulos que en apenas diez meses han pasado de valer seis a 75 euros.

El nerviosismo con respecto al sector inmobiliario coincide con un momento de desaceleración en los precios de la vivienda en España y un menor vigor en las ventas de un sector que ha protagonizado un "boom" impresionante en los últimos años, con subidas de precios de más del 150% en ocho años. "Es cierto que el mercado vive un momento de desaceleración, pero el mercado de acciones se está moviendo por otros parámetros que tienen más que ver con la histeria y las ganancias acumuladas", explicó una analista.

El presidente de Astroc ha convocado a los medios de comunicación esta tarde a las 16.00 hora local para "aclarar las dudas sobre la marcha de la empresa en Bolsa".

«El “mobbing” inmobiliario es un tema de Estado»

El magistrado Carlos Mir aboga por sancionar económicamente a los que acosan a sus inquilinos

Juan Manuel Lamet
Su Vivienda, Martes 21 de abril de 2007, pág. 38

«Hay que evitar que estos buitres invadan a las personas mayores». Así de contundente se muestra Carlos Mir Puig, magistrado de la sección octava de la Audiencia Provincial de Barcelona y uno de los mayores expertos en mobbing inmobiliario de España, contra las personas que acosan a sus inquilinos para que abandonen sus casas (normalmente con alquileres de renta antigua) y así arrendarlas de nuevo pero a un precio mayor.
Cada vez se conocen más casos y los afectados son, en su mayoría, personas de avanzada edad. De hecho, ya han surgido términos como espantaviejas o casas con bicho para señalar a quienes hacen mobbing y a las viviendas en las que lo hacen. Por ello, Mir señala que hay que buscar soluciones distintas a las que se han venido aplicando hasta ahora.

España. El relator especial de asuntos de Vivienda de la Organización de Naciones Unidas (ONU), Miloon Kothari, aseguró en su última visita a España que el mobbing inmobiliario es «particularmente grave y una vergüenza para el país», amén de ser más grave que en el resto del mundo desarrollado. ¿Tan grave es el acoso a los inquilinos en España? Carlos Mir opina que no. «Yo creo que esto es un poco exagerado; aquí, aunque grave, ha sido mucho más suave que en Estados Unidos y se ha concentrado sobre todo en Barcelona y Madrid», asevera.

Tipos. «Hay muchas maneras de hacer mobbing. La más conocida es la que utilizan los propietarios de viviendas con rentas de cantidades muy reducidas», dice Mir. «Miran a ver si pueden meter esas casas en el mercado con un precio de alquiler mayor y hacen todo lo posible porque el inquilino abandone voluntariamente el domicilio, llegando a meterle okupas, cortarle las tuberías o pincharle los suministros para que se disparen los costes», añade. Otros a veces no efectúan las reparaciones ordinarias hasta que la vivienda deja de ser digna.

Cuándo denunciar. «Para denunciar hay que demostrar que el acoso es una conducta intencionada», señala el magistrado catalán. «Es difícil probar que hay una estrategia para echar al inquilino, pero se puede hacer y se está haciendo», opina.

Soluciones penales. «La palabra mobbing está muy en boca de todos nosotros, pero en realidad se trata de un delito de coacciones. Se cercena la libetad de decisión de las personas del piso, así que por la vía penal se podría castigar como un delito de coacciones atenuado, con penas de prisión de tres meses a un año», señala Mir.

Penas económicas. «Tampoco veo mal la vía administrativa. Al fin y al cabo el mobbing es un problema económico y sanciones económicas (por falta grave) podrían solucionarlo, ya que la vía penal es más simbólica», apostilla. Carlos Mir, también profesor de la Universitat Pompeu i Fabra, opina que gran parte de las responsabilidades para acabar con estos acosos deberían asumirla las administraciones: «Tienen que poner más de su parte y fomentar una sensibilidad social, ya que el mobbing inmobiliario es un tema de Estado». «Como las administraciones no corten este tema, se va a extender a toda España generalizándose», concluye.

La deuda familiar creció en 2006 al mayor ritmo de los últimos siete años

Aumenta un 18,53%, hasta los 832.289 millones de euros, con un fuerte incremento de las hipotecas

EFE - Madrid - 23/04/2007
Diario El País

La deuda financiera de las familias españolas (préstamos, créditos y cuentas pendientes de pago) cerró 2006 con el mayor crecimiento de los últimos siete años, un 18,53%, hasta situarse en los 832.289 millones de euros, según los últimos datos publicados por el Banco de España. Esta cifra supone un nuevo máximo histórico en el endeudamiento de las familias -alrededor de 130.000 millones de euros más que al término de 2005- y ya equivale al 85,25% del Producto Interior Bruto (PIB).

Las deudas que los españoles mantienen con las instituciones de crédito alcanzaron a finales del cuarto trimestre de 2006 los 832.289 millones de euros, un 18,89% más. La mayor parte de las mismas son los préstamos, que alcanzan los 778.695 millones de euros, un 19,15% más. Menos peso tienen otras cuentas pendientes de pago por los españoles, que alcanzaron los 53.593 millones de euros.

La riqueza de las familias alcanza el 94% del PIB

La riqueza financiera neta de las familias alcanzó los 918.326 millones de euros al final del pasado año, según datos del Banco de España. Dicha cifra representa el 94% del Producto Interior Bruto (PIB) nacional, que se situó en 2006 en los 976.189 millones de euros. Los activos financieros de los españoles (acciones, fondos de pensiones, depósitos) alcanzaron a finales del pasado mes de diciembre los 1,75 billones de euros, un 12,3% más.

El dinero en depósitos y efectivo totalizó los 673.181 millones de euros (+12,99%), mientras que el representado por acciones y otras participaciones alcanzó los 729.306 millones de euros (+14,04%). Las reservas técnicas de seguro (seguros de vida y para siniestros, y fondos de pensiones) representaban 247.765 (+8,91%).

De este modo, y consecuencia de unos activos financieros de 1,750 billones de euros y unas deudas de 832.289 millones de euros, la riqueza financiera de las familias españolas alcanzó a finales del pasado mes de diciembre los 918.326 millones de euros.

jueves, abril 19, 2007

Los bancos españoles ya empiezan a soltar prenda

Mientras el Banco Central Europeo (BCE) advierte de que van a seguir subiendo los tipos de interés, esta noticia aparece hoy en El Confidencial:

El Santander certifica en Londres el pinchazo de la burbuja española ante analistas y fondos de capital riesgo

Fátima Martín, Jueves, 19 de abril de 2007

¿Hay burbuja inmobiliaria en España? Sí. ¿Los precios de la vivienda pueden bajar en nuestro país? Sí. ¿Merece la pena seguir invirtiendo en el mercado inmobiliario español? Depende. Estas fueron las principales conclusiones de un encuentro de expertos españoles que tuvo lugar en Londres esta semana ante analistas internacionales y fondos de capital riesgo con el Grupo Santander como anfitrión.

Los expertos españoles encargados de ofrecer sus análisis fueron la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el portal inmobiliario Idealista.com y un promotor privado de la región valenciana. Para llegar a estas conclusiones, los ponentes dieron buena cuenta de los signos que revelan nubarrones dentro del sector.

Fiel a su discurso, la AHE abundó en la teoría del “aterrizaje suave”, con “ajustes graduales de precios”. Advirtió que el aumento de la cuota hipotecaria mensual será más importante para quienes la firmaron después de 2002 y que la producción anual de casas debería reducirse hasta las 400.000-450.000 unidades al año. Además, constató la desaceleración del mercado hipotecario y aventuró que el crecimiento de los precios llegaría al 5% ó 6% este año.

Paradójicamente, Idealista mostró más realismo en su intervención. Se hizo eco del retraso en los pagos hipotecarios anunciado por bancos como el Santander y el Banesto; recordó que los plazos de venta ha aumentado considerablemente; constató la fuerte caída, del 40%, en las ventas de viviendas en Barcelona; apuntó el creciente stock de pisos sin colocar; e informó de los resultados de su último informe trimestral de vivienda usada, según el cual, el precio ha caído en la mitad de los distritos barceloneses y en un tercio de los madrileños y los valencianos, como ya publicó este diario.

Residencial a la baja, oficinas al alza

Igualmente, la principal idea de la promotora valenciana fue que “ya se está produciendo un ajuste, en el segmento de la primera residencia y en la demanda de los inversores para segundas residencias, tanto entre los clientes internacionales, como entre los domésticos”. Reconoció que los precios han alcanzado “niveles excesivos”, que la demanda de pisos de 3 y 4 habitaciones ha caído, que la mitad de los promotores han decidido no iniciar sus proyectos previstos en 2007 en la provincia de Alicante y que los inversores han desaparecido.

Ante este panorama, en cuanto a la inversión se refiere, los expertos explicaron que si bien ya no merece la pena invertir en el mercado residencial en general, también matizaron que algunas zonas aún son interesantes, como la llamada Costa Verde -la cornisa cantábrica, que además tiene agua-, y los alrededores de algunas grandes ciudades. Por lo demás, las recomendaciones apuntan claramente hacia otros segmentos, como el de oficinas y el de las industrial utilities (naves industriales).

Ahora que se ha frenado el boom inmobiliario...

Nos quieren convencer de que nos compremos pisos pequeños. ¿Así pretenden mantener el negocio?

El siguiente video-clip está realizado por Toni A. Martínez:

El precio de la vivienda registra su menor tasa de crecimiento desde 1999

20MINUTOS.ES
EFE. 19.04.2007 - 12:49h


  • Subió el 7,2% en tasa interanual
  • Así lo anunció hoy la ministra de Vivienda, Maria Antonia Trujillo.
  • El precio medio de la vivienda libre en España se situó en 2.024,2 euros por metro cuadrado.
El incremento del precio de la vivienda ha descendido en el primer trimestre de 2007 al 7,2% interanual, con un descenso del 1,9% respecto del último trimestre de 2006, situándonos en los niveles de precios anteriores a 1998, según los datos publicados hoy por el Ministerio de Vivienda.

La ministra de Vivienda, Maria Antonia Trujillo, explicó que este menor crecimiento implica que los aumentos en el precio de la vivienda se han reducido en un 60% desde la creación del Ministerio, en 2004, al inicio de la actual legislatura.

Trujillo reveló que el precio medio de la vivienda libre en España se situó en el primer trimestre del año en 2.024,2 euros por metro cuadrado.


El balance del ministerio:

  • La vivienda protegida registró una variación interanual del 4,4%, con una disminución del 3,1%.

  • El precio de la vivienda libre usada continúa su desaceleración, creciendo 14,3 puntos menos que en diciembre de 2003.


  • La vivienda libre nueva registra un 7,4% de variación interanual (niveles similares a 1998).

  • Suave caída de precios en varias provincias de Aragón, Castilla y León, Castilla - La Mancha, Valencia, Galicia, Extremadura y País Vasco, y también en Ceuta y La Rioja.

  • El precio del metro cuadrado de suelo baja un 0,6% en municipios mayores de 50.000 habitantes.

  • El número de viviendas vendidas en el cuarto trimestre de 2006 fue de 248.258, sólo un 0,4% más que el año anterior.

lunes, abril 16, 2007

La facultad, okupada y autogestionada



Físicas 'okupadas'

150 jóvenes toman parte de una facultad para que sea un centro social
PEDRO ZUAZUA - Madrid
El País, 13/04/2007

"Estudiantes que queremos recuperar un espacio, ante la necesidad colectiva que tenemos de un lugar autogestionado por nosotros, sin depender de instituciones, ni partidos políticos, ni sindicatos; independientes de las empresas que están preparándonos un futuro de precariedad y explotación". Así se presentan los jóvenes que el pasado miércoles ocuparon una parte de la Facultad de Ciencias Físicas de la Universidad Complutense.

Varias pancartas cuelgan de una de la fachada. "Queremos hacer de esto un centro social, que pueda entrar todo el mundo y que sea una alternativa cultural", explica uno de los cerca de 150 jóvenes que participan en la ocupación. Su perfil: universitarios duchos en el movimiento okupa y alternativo. La puerta por la que se accede desde el exterior está cerrada con un candado. Un chico vigila la puerta. Si no se es un visitante, no se puede entrar, "a no ser que lo decida la asamblea". No hay portavoz. La asamblea, en la que se emplea la "democracia directa", decide todo. Y mientras ese órgano de gobierno va tomando decisiones, los okupas han comenzado a limpiar el edificio y a amueblarlo, con el objetivo de que albergue actividades programadas, de momento, hasta el próximo miércoles.

El rector de la Complutense, Carlos Berzosa, se acercó hasta allí el miércoles por la tarde para hablar con los jóvenes. "Les ofrecí otro espacio para ese centro autogestionado que piden", explica el rector, que se muestra preocupado por las condiciones del edificio, en desuso desde hace años y pendiente de una reforma aprobada hace meses por la junta de facultad. Ayer por la noche no había recibido respuesta a su oferta. "Supongo que la asamblea ha dicho que no", dice Berzosa, que descarta el uso de la fuerza para desalojar el edificio: "creo que podemos encontrar un lugar para ese centro. Eso sí, mientras tanto han de respetar los bienes públicos y no interferir en las actividades de la facultad".

José María Gómez, el decano, se muestra preocupado por la seguridad. "Desde allí se puede acceder fácilmente al resto del edificio, y hay material muy caro", dice. De momento, la primera medida ha sido aumentar la vigilancia durante las noches. Normalmente, una persona se encargaba del turno nocturno. Desde el miércoles, cinco vigilantes de seguridad controlan el edificio

jueves, abril 12, 2007

Campaña-plagio del PSOE

El PSOE ha lanzado una campaña de carteles casi calcada de las pegatinas que la Asamblea contra la Precariedad y por la Vivienda Digna de Madrid sacó para la última manifestación del 24 de marzo.
¿Queriendo subirse apresuradamente al carro?

martes, abril 10, 2007

La vivienda usada se encarece menos del 1% en Madrid y Barcelona hasta marzo

De mantenerse esta conducta en la vivienda confirmaría una pequeña subida de precios sólo "en el entorno del IPC o incluso por debajo".

El País - Madrid - 10/04/2007

Los precios de la vivienda usada se incrementaron un 0,5% en Barcelona y un 0,8% en Madrid, mientras que en Valencia la subida fue del 2,9% durante el año primer trimestre de 2007, según un estudio de idealista.com. El informe apunta que estos aumentos en los principales mercados nacionales confirman la desaceleración de los precios de la vivienda usada en España. Además, indica que este proceso se está produciendo con más rapidez de la esperada de modo que "si los incrementos registrados en el primer trimestre se mantuvieran el resto del año los precios ya estarían en el entorno del IPC, o incluso por debajo".

Madrid comenzó el año consolidando la desaceleración de precios de la vivienda usada, al registrar una subida del 0,8%, que se suma a las producidas en el tercer y cuarto trimestre de 2006, cuando los precios crecieron un 0,6% y 0,7%, respectivamente. Así, el promedio por metro cuadrado en la capital estuvo situado en los 4.310 euros. Además de estas buenas cifras, un tercio de los distritos madrileños experimentaron caídas, como en el caso de Vicálvaro (-2,5%) o Usera (-2,1%), donde se registran los mayores descensos. Completan la lista Villaverde (-1,2%), Moratalaz (-1,1%), Ciudad Lineal (-0,8%), Barajas (-0,5%) y Arganzuela (-0,2%). Además, los precios han crecido por debajo de la media en otros ocho distritos.
Asimismo, algunos municipios empiezan a apreciar variaciones negativas en el precio, como San Fernando de Henares (-3,5%), Arganda (-2,7%), Rivas-Vacíamadrid (-2,5%), Coslada (-1,1%), Aranjuez (-0,6%), Colmenar Viejo (-0,6%), Las Rozas (-0,4%) y Ciempozuelos (-0,2%).

Por su parte, Barcelona experimentó un crecimiento en el precio de la vivienda usada del 0,8% en el primer trimestre, hasta los 4.888 euros el metro cuadrado, el más bajo desde, al menos, el año 2001. Según Idealista.com, esta evolución "consolida la ralentización del mercado barcelonés iniciada en 2006, cuando los incrementos fueron del 0,7% y del 0,9% durante el tercer y cuarto trimestre, respectivamente".

Además, sólo cuatro de los 10 distritos vieron incrementados sus precios, mientras que cinco distritos registraron variaciones negativas. San Martí lidera las caídas (-1,7%),seguido de Sant Andreu (-0,9%), Grcia (-0,1%) y Les Corts y Horta Guinardó (-0,1%). Asimismo, 11 municipios barceloneses de los 21 analizados registraron variaciones por debajo del 1%, e incluso 8 registraron caídas en el precio de la vivienda usada con Esplugues de Llobregat a la cabeza (-5,2%). Le siguieron Igualada (-3,6%), Sitges (-2,5%), el Prat de Llobregat (-1,8%), Castelldefels (-1,8%), Terrassa (-1,5%), Vilanova y la Geltrú (-0,6%) y Sant Cugat del Valls (-0,4%).

Por último, el incremento del 2,9% del precio de la vivienda usada en la ciudad de Valencia fue más marcado que en los dos últimos trimestres, cuando los aumentos fueron del 0,1% y del 0,3%, respectivamente. El precio del metro cuadrado, en este caso, fue inferior al de la dos principales capitales españolas y se situó en los 2.827 euros. Sin embargo, casi un tercio de los distritos valencianos registraron caídas de precios. La mayor se ha vivido en La Sadia, donde el precio medio de la vivienda usada ha caído un 2,1%.

En la lista de caídas se situaron también Campanar (-1,2%), y Patraix, Jesús y el Pla del real, donde los ajustes a la baja fueron del 0,3%, 0,2% y 0,1%, respectivamente.

lunes, abril 02, 2007

La Comisión Europea advierte a España de los riesgos de su baja competitividad

El 75% de los nuevos empleos de 2006 se crearon en sectores de escasa productividad

ANDREU MISSÉ - Bruselas - 02/04/2007
Diario El País

La mayoría de los 600.000 nuevos empleos creados en España durante 2006 fueron ocupados por inmigrantes. La incorporación de más de 350.000 trabajadores extranjeros al mercado laboral ha permitido sostener el fuerte crecimiento económico, un punto y medio por encima de la media de la zona euro durante la última década. El modelo de desarrollo económico español implica que "la creación de empleo se concentra en sectores de baja productividad, tales como la construcción, el turismo y el servicio doméstico", según el informe interno de la Comisión.

Este informe interno de finales de febrero valora el Programa de Estabilidad presentado por España en diciembre del año pasado. Bruselas advierte de que la baja productividad y el diferencial de inflación con la zona euro están "deteriorando la posición de competitividad en el exterior cuyas tradicionales ventajas comparativas se apoyaban más en los bajos costes de producción que en productos de alto contenido tecnológico". Todo ello conduce a "una ampliación del déficit exterior que podría poner en peligro las perspectivas de crecimiento a medio plazo", avisa la Comisión.

El año pasado, alrededor del 33% del nuevo empleo se creó en la construcción y un 15% adicional en servicios vinculados a la vivienda, como el alquiler y la compraventa. El turismo y los servicios domésticos contribuyeron a crear otro 30% de los puestos de trabajo nuevos. "Todos estos sectores", señala el informe al que ha tenido acceso EL PAÍS, "representan más del 75% del empleo creado en España el pasado ejercicio". "En contraste", añade, "la industria sólo ha creado el 5% del nuevo empleo". Este desarrollo no habría sido posible sin la participación de los inmigrantes. Más de 500.000 entraron en España el año pasado, con una tasa de participación en el mercado laboral del 80%. Ello significa, que los extranjeros cubrieron más del 70% del empleo creado en estos sectores.

"España parece que está disfrutando una suerte de círculo económico virtuoso", señalan los técnicos de la Comisión. En síntesis, el proceso económico descrito es el siguiente: el consumo privado y la construcción son la causa de la intensa creación de empleo en el sector de la vivienda y en los servicios, que a su vez alimentan de nuevo la demanda interna en un contexto de sanas finanzas públicas y tipos de interés reales negativos.

¿Hasta cuánto durará este virtuosismo que ya se prolonga durante más de 12 años? Junto al aumento del déficit exterior, el riesgo asoma también por el alto endeudamiento de las familias, en gran parte explicado por la masiva inversión en compra de vivienda. Según la Comisión, esta situación "está aumentando la vulnerabilidad de una gran parte de la población por un aumento de los tipos de interés".

El riesgo de las familias españolas por su elevado endeudamiento ha sido analizado por José Luis Malo de Molina, director general del Servicio de Estudios del Banco de España, en un reciente trabajo. En su opinión, "los riesgos son particularmente relevantes para un sector de familias con elevados ratios de endeudamiento y bajos niveles relativos de renta y riqueza, y que, por lo tanto, tienen poco margen para incrementar adicionalmente su carga financiera".

No obstante, destacó la importancia de la revalorización de las viviendas, que ha supuesto un aumento neto "de la riqueza del sector que excede el 800% de su renta bruta disponible, lo que constituye un exponente de solidez financiera del mismo". A su juicio, "los riesgos que plantea el rápido aumento de las deudas de los hogares no están relacionados con la estabilidad financiera, sino con su posible influencia en las decisiones futuras de gasto".

Por encima de la media

A pesar de ello, la Comisión ve "verosímil", la proyección de crecimiento de España que se mantendrá hasta el 3,3% en 2009, siguiendo claramente por encima de la media europea. La cuestión está en que este crecimiento se sostendrá "exclusivamente por la demanda interna, que pasará de crecer el 4,7% en 2006 al 4% en 2009".

El desafío para España está en la pérdida de competitividad en el sector exterior. El bajo crecimiento de la productividad, 0,5% anual, frente al 1% de la zona euro y el diferencial de inflación están deteriorando la balanza exterior. En los próximos tres años, las exportaciones crecerán a un ritmo del 6% anual. En cambio, las importaciones, aunque se moderarán, evolucionarán del 8,5% en 2006, al 7% en 2008. Ahora, las importaciones, ya son un 25% más elevadas que las exportaciones. El endeudamiento neto exterior será del 9,5% en 2008.

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