Promotores: ¡Cállense ya y bajen precios, por favor!

Enrique Utrera/ finanzas

Ni por mucho madrugar amanece más temprano, ni por dar el coñazo con la insoportable matraca de que los precios no van a bajar más nos van a convencer los pesadísimos lobbies de los promotores inmobiliarios españoles de que nos compremos una casa. Las grandes superficies bajan el coste de la cesta de la compra y las grandes marcas empiezan a vendernos coches con financiación al 0% total o parcial, pero nuestros señores del ladrillo nos aseguran que no hay margen para un tijeretazo del 30% o el 40% del precio de los pisos. Lo ha dicho Enric Reyna, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Barcelona (APCE).

Lo de Reyna es una versión edulcorada y, por lo tanto, mucho más educada y galante de aquella tropelía proferida en octubre por el entonces presidente de la misma asociación, pero a nivel nacional, Guillermo Chicote, cuando advirtió que "nadie espere que el precio de la vivienda baje un 30 ó un 40% porque, antes de eso, se lo regalo al banco". Dice ahora la versión catalan del lobby que los descuentos del 30% y el 40% son inviables y se dan de forma puntual ante el "desespero" de promotores que se encuentran "ahogados y a punto de cerrar".

Lo que no dice Reyna es que esos descuentos -y más- ya se practican en Estados Unidos y que los precios en Irlanda y Reino Unido, las otras grandes burbujas inmobiliarias junto a la española, han caído más -mucho más- que en la piel de toro.

Si no fuera porque el asunto es muy serio y afecta a un derecho recogido en la Constitución, la cosa tendría hasta gracia. Según el razonamiento de nuestros ladrilleros, lo que sí es razonable es vender casas a unos precios que, a día de hoy, son sencillamente inviables para los españolitos de a pie. Eliminen ustedes de la lista de potenciales compradores a los inversores -tardarán lustros en volver-, a los pillados compradores de estos dos últimos años que sí entran en la categoría de desesperados que van a vender cómo sea y pasar los próximos años pagando la deuda que les reste con el banco.

Y por último, a todos aquellos ciudadanos sensatos -son mayoría, señores promotores, aunque ustedes se empeñen en tratarlos como lo contrario- que en plena escalada del desempleo y la inseguridad laboral o, como mínimo, sin esperanzas reales de mejoras salariales, van a posponer durante mucho tiempo cualquier decisión de compra.

Pero aquí no pasa nada porque hay mucha demanda. Como si este país no hubiera destruido empleo a un ritmo drámatico en el último trimestre de 2008 y la confianza de los consumidores no se encontrará a ras de suelo, a los promotores les sigue valiendo el razonamiento de que el problema sólo está en la banca. "Si se da financiación al comprador, el promotor podrá vender y tendrá resuelto su problema".

Palabra de Reyna, que pide que se analice la realidad, sin maquillarla, para poder salir del atolladero. Ajusten los precios, permitan que éstos se ajusten a las posibilidades de endeudamiento de los ciudadanos y, hablando en plata, pierdan hoy parte del dinero que hace cuatro días ganaban de forma ingente para dinamizar un mercado que agoniza sin remisión.

Desde que empezó la crisis, todos los españoles somos más pobres. Peor suerte corren los más de tres millones que engrosan las listas del INEM. Valen menos nuestras acciones, nuestros planes de pensiones ....y nuestras viviendas si las queremos vender hoy. Y ustedes, señores promotores, no están dispuestos a poner en precio el valor de su mercancía. Cuanto más tarden en reconocer la realidad, más dura será la caída. Bajen los precios o, por lo que más quieran, ¡cállense ya! La matraca empieza a ser insoportable.

Los impagos y el crash financiero tirarán el precio de los pisos otro 20%

María Martínez/ invertia

De momento, los que se atreven a dar un pronóstico apuntan a caídas de entre el 10% y el 20% en los próximos meses, motivadas, entre otras cosas, por la abrumadora sobreoferta de pisos que hay en el mercado y por las condiciones leoninas de los créditos bancarios. Si el Euribor -el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas- sigue subiendo, muchas familias se declararán insolventes incrementando el stock y tirando aún más los precios a la baja. Además, comienzan proliferar las subastas de vivienda por internet, que permitirá acceder a muchos chollos.

Según los datos del Ministerio de Vivienda, los únicos oficiales que hasta el momento hay en España, el segundo trimestre de año ha sido el primero desde 1993 en que se ha producido una contracción en los precios de la vivienda, en este caso del 0,1%. En tasa interanual, la subida ha sido del 2,4%, porcentaje que en términos reales, es decir, descontando la inflación, supone un descenso de precios.

Sin embargo, la sensación que todos tenemos es que, en realidad, los precios han caído mucho más de lo que nos dicen las estadísticas del Gobierno. "Los datos del ministerio o están atrasados o no quieren darse cuenta de la realidad, porque los descensos han sido de entre el 10% y el 20%", asegura Manuel Romera, Director del Sector Financiero del Instituto de Empresa. Para este experto del sector, los precios no llegarán a los mismos niveles que teníamos antes del boom inmobiliario, pero muy posiblemente caerán un 20% adicional en los próximos meses.



De hecho, aunque importante, este descenso de los precios dista mucho del que sería necesario para volver a los niveles de finales de 1997, cuando se inició el anterior ciclo alcista del mercado de la vivienda. Según la Sociedad de Tasación, a diciembre de aquel año, el precio medio de la vivienda nueva a nivel nacional se situaba en 1.036 euros el metro cuadrado; hoy vale 2.871 euros, es decir, un 183% más.

El quiz de la cuestión ahora está en la diferente situación económica que atravesamos y, más concretamente, en los bancos y cajas, que son los que a la sazón determinan el precio de las viviendas. La evolución futura de éstos dependerá de los tipos de interés porque con el Euribor al 5,5% aflorarán 300.000 familias que no podrán hacer frente a sus compromisos hipotecarios, y las entidades intentarán, a base de rebajas en los precios, deshacerse de esos activos onerosos. No en vano, España es el país de Europa con el mayor número de préstamos a interés variable concedidos.

Los pisos embargados, cuya cifra va “in crescendo”, están provocando un nuevo afloramiento de las subastas de inmuebles, a las que también se están uniendo las casas de nueva construcción. Además, estas ventas al mejor postor han encontrado en Internet una vía cómoda y rápida de expansión. Precisamente esta misma semana CB Richard Ellis y Banesto han anunciado que pondrán en el mercado un total de 190 viviendas con descuentos de entre un 13% y un 32% en los precios de salida y con la posibilidad de financiarlos hasta el 100% en 40 años. Esta es la cuarta subasta online que la consultora lleva a cabo desde mayo.

Más rebajas

En las últimas semanas han seguido apareciendo datos que confirman la depreciación que están experimentando los inmuebles en nuestro país. Según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) que elabora la sociedad de tasación Tinsa, el precio de la vivienda cayó un 4,6% en agosto, la mayor desde que este indicador entró en la zona negativa allá por el mes de marzo.

A principios del mes de julio, la tasadora había anunciado que el precio de la vivienda tendría que bajar bastante más si se quería dar salida al stock del mercado. De hecho, cuando se terminen las promociones iniciadas en 2006 y 2007, la bolsa de viviendas podría alcanzar el millón de casas en venta entre éste y el próximo año. La capacidad de las entidades financieras para conceder créditos y de los compradores para devolverlos será entonces determinante.

Por su parte, el portal inmobiliario Idealista acaba de publicar su informe sobre la vivienda de segunda mano. Según sus cálculos, el precio ha seguido cayendo en el tercer trimestre y a un ritmo superior. Los descensos han sido, además, generalizados oscilando entre el -2% y el -5% en los precios de oferta.

Así las cosas, las discrepancias entre los datos oficiales y los "oficiosos" se están haciendo cada vez más grandes. Una explicación razonable es que el ministerio de Beatriz Corredor esté utilizando los precios de salida de los inmuebles sin tener en cuenta los reales, que son los que al final se pagan. Es decir, que una cosa es el precio que tiene una vivienda en tarifa oficial y otra cosa es al que se cierra la operación tras el toma y daca entre vendedor y comprador. El director general de la inmobiliaria Salvago, Antonio Moreno lo explica: "los precios de lista que manejamos arrojan descensos del 2%, que a coste real serían del 7%. Pero cuando alguien compra siempre negocia y los descuentos que se alcanzan suelen ser del 10%-15%".

Este experto distingue entre los precios y el ritmo al que se venden las casas ya que, a nivel de escritura, la compraventa ha caído un 30% y, con toda probabilidad, lo seguirá haciendo durante los dos próximos años. También diferencia entre el precio de lista (al que salen las promociones) y el precio real, ya que mientras el primero sólo ha retrocedido un 7%, el segundo lo hace a tasas del 15% en estos momentos.

Siguiendo con las distinciones, también hay que tener en cuenta que las rebajas en los precios pueden variar mucho de unas zonas a otras. En primera residencia, en núcleos urbanos consolidados, lo que más se puede sacar es un descuento de entre el 5% y el 7%, según los expertos, mientras que en zonas en expansión y en segundas residencias el margen puede ampliarse considerablemente si las condiciones del vendedor no le permiten esperar.

En este sentido, a la hora de comprar una vivienda los expertos recomiendan tener capacidad de regateo en primera instancia y jugar con los descuentos que pueden proceder del regalo del garaje o del pago por parte del vendedor de algunos de los gastos asociados a la compraventa. También aseguran que el mayor recorrido a la baja está en las casas de segunda mano libres de hipoteca cuyo propietario esté pasando por dificultades económicas o personales. Acudir a las subastas es otra opción, ya que en ellas se puede adquirir una casa por menos dinero que en el mercado inmobiliario habitual.

En busca de liquidez

Una constante en los próximos meses será, como lo es ahora, el descenso de los precios nominales de la segunda residencia y de las viviendas de segunda mano, al menos hasta el verano que viene, porque los vendedores seguirán intentando conseguir liquidez, "algo que no es un problema en el mercado de primera mano", señala Miguel Pinto, director de Investigación y Mercado de Grupo I.

Para Pinto, entre finales de 2009 y mediados de 2010, la primera residencia se habrá devaluado un 15%-20%, dependiendo de la zona en la que se ubique. Y es que la demanda de vivienda existe, aunque la precaria situación económica impide que se materialice. En su opinión, entre 2009-2011 la demanda seguirá siendo superior a la oferta, ya que el número de viviendas iniciadas, tanto de protección oficial como libres, será de 250.000 al año, mientras que la demanda rebasará las 270.000 anualmente.

Raúl García, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa, comparte esta opinión. "En España existe demanda por la propia generación de hogares en el país, pero una buena parte es insolvente. No obstante, si la situación del mercado financiero no cambia será difícil que se reactive".

En cualquier caso, éste es tan buen momento como cualquier otro para adquirir una casa, sobre todo, si es la que se está buscando, porque en épocas de vacas flacas propietarias y promotores están dispuestos a vender por debajo del precio inicial de los inmuebles.

Los promotores descartan bajar más los precios de la vivienda nueva pese a la caída de las ventas

Agencias/ eleconomista

Los promotores inmobiliarios aseguran que el descenso de las compraventas no se traducirá en una caída de los precios de las viviendas nuevas, puesto que "ya han caído todo lo que tenían caer". Así lo afirmó el secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Manuel Martí, después de que el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicará hoy que las transacciones de viviendas cayeron un 34,3% en el mes de mayo.

Por el momento, el precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia descendió un 1,2% en el primer semestre respecto a diciembre de 2007, según datos de Sociedad de Tasación (ST).

Los particulares se resisten

Sin embargo, Martí precisó que podría darse una caída de precios en el mercado de segunda mano a raíz de este frenazo de las transacciones. Según argumentó, los particulares son más reacios a rebajar los precios de sus inmuebles "porque perciben que éstos valen más", por lo que podrían estar retrasando el ajuste que los promotores ya han llevado a cabo.

Así, el número de operaciones sobre viviendas nuevas bajó un 21,1% y el de usadas descendió un 43,6% respecto a mayo de 2007, con lo que la presión para los precios sería mayor en el caso de las viviendas de segunda mano.

En esta misma línea, desde la web inmobiliaria Idealista.com se consideró lógico que el ajuste de precios arranque primero en el mercado de vivienda nueva que en el de segunda mano, ya que "los promotores tienen que aplicar medidas mucho más rápido" para salvaguardar su negocio, mientras que los particulares casi ven una rebaja de los precios de sus viviendas como un "sacrilegio".

"Caídas de precios limitadas"

Así, afirmaron que hasta ahora se han producido "caídas de precios limitadas" en el caso de la vivienda de segunda mano, por lo que la corrección "va a incrementarse todavía más" en los próximos meses en este mercado.

En esta línea, el director del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF), Luis del Amo, coincidió en que el mercado de segunda mano es "más resistente a bajar los precios", pero consideró "lógico" que, en la actual coyuntura, muchos propietarios tengan que bajar los precios para "quitarse de encima" las viviendas.

Con todo, Del Amo precisó, que en este proceso de ajuste vía precios, los promotores también "tendrán que soltar lastre como sea" para poder adecuar la oferta a la demanda.

¿Y si no hay liquidez?

Por su parte, el presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Santiago Baena, aseguró que los precios de las viviendas ya han caído un 30% desde el inicio de la desaceleración del sector de la construcción y que el problema ahora es permitir el acceso de los compradores a los créditos.

Según "el problema es que no hay financiación", por lo que, aunque los precios siguieran bajando, las viviendas no se venderían. "No se romperá la actual situación mientras las entidades financieras no habrán la mano", añadió.

De igual forma, el secretario general de APCE consideró que el actual frenazo de las compraventas se prolongará más o menos dependiendo de lo que tarden las empresas y las familias en recuperar la normalidad en la concesión de créditos y superar el actual "déficit de financiación".

En este sentido, desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) se asegura que las tensiones de liquidez que vive el sistema financiero español "están condicionando un nuevo perfil de demanda de crédito, probablemente más solvente y con una menor participación de los compradores de vivienda en primer acceso".

Actitud "cautelosa" de los bancos

Por ello, la AHE constata una tendencia, "cada vez más creciente", hacia una actitud "más cautelosa" de las entidades de crédito a la hora de valorar y conceder un préstamo.

Por lo pronto, las viviendas hipotecadas sufrieron una caída en tasa interanual del 36,1% en mayo, hasta un total de 74.423 inmuebles, mientras que el importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en 140.861 euros, con un descenso del 6,6%.

Con todo, hay voces discrepantes al respecto. En este sentido, desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), se aseguró a Europa Press que, si bien las entidades financieras exigirán a los compradores un ahorro previo ante las dificultades para financiar el 100% de los créditos, "la solución no pasa sólo por facilitar el acceso indiscriminado a los préstamos", sino también por bajar los precios.

Los pisos caerán un 20% en España, una cifra "asumible" por el sector financiero, según CESifo

EP/ invertia
Madrid

El precio de la vivienda en España sufrirá un ajuste del 20% en un plazo de tres a cuatro años, una caída que será "asumible" por el sector financiero si se produce de manera "escalonada", según declaró hoy el profesor del IESE y colaborador de la fundación BBVA Xavier Vives, que presentó hoy el informe CESifo sobre la economía europea.

Vives, que forma parte del grupo de expertos que elabora este informe de manera anual presentado hoy en la Fundación BBVA, cree que las predicciones realizadas por el Fondo Monetario Internacional (FMI), que baraja ajustes de esta magnitud, son bastante acertadas, ya que aunque la caída es elevada, "en el mercado de la vivienda y de la construcción las oscilaciones son bastante amplias" con respecto a los precios, aclaró.

Si este recorte de precios de la vivienda se produjera de una manera repentina y rápida, el sector financiero español se vería afectado inevitablemente, según declaró Vives.

Por su parte, el profesor de macroeconomía aplicada del Instituto Económico suizo KOF, Jan Egbert Sturm, se mostró convencido de que los precios de la vivienda en España están bajando y "van a bajar más" ya que la vivienda está "sobrevalorada", aunque descartó que vaya a producirse una situación parecida a la de Estados Unidos por la inexistencia de los problemas subprime.

Incertidumbre económica

El informe del CESifo sobre la economía Europea pronostica un crecimiento para España del 2,5% en 2008, aunque dado que las previsiones fueron realizadas el pasado mes de diciembre ante la existencia de "un grado de incertidumbre muy elevado" por los últimos acontecimientos, la cifra se aproximaría más al 2%, según avanzó Vives.

Además, según destacó Sturm, estas estimaciones fueron realizadas antes del anuncio de medidas fiscales por parte del Gobierno tras las elecciones, por lo cual existe un margen de incertidumbre sobre las previsiones.

El instituto pronostica una tasa de paro del 8,6% para España en 2008 y una inflación del 3,2%, aunque, según precisó Vives, en las circunstancias actuales la tasa de desempleo se acercaría al 9% y las perspectivas apuntan a una inflación al alza.

El informe, que contiene un capítulo dedicado a la depreciación del dólar y sus consecuencias, afirma que a España no le afectará sustancialmente la apreciación del euro, ya que sus principales pilares de crecimiento son de carácter interno, como construcción, turismo y consumo, y además un euro fuerte contiene los efectos de la escalada de los precios del crudo al comprarse en dólares.

El CESifo, organización integrada por el Centro de Estudios Económicos de la Universidad de Munich y el Instituto Ifo de Investigación Económica, prevé un crecimiento del 2,1% para la UE en 2008, y del 1,8% en la zona euro, lo que implica un recorte de ocho décimas respecto al crecimiento de ambas regiones en 2007 en ambos casos.

Sturm, sin embargo, se mostró optimista con respecto a la evolución del empleo en la UE, que seguirá aumentando aunque de manera "más moderada". Además, pronosticó que la inflación se moderará y que no constituirá un problema "a largo plazo".

No prevé recesión en EE UU

Con respecto a la evolución en Estados Unidos, las predicciones de diciembre apuntaban a un crecimiento del 1,7% en 2008, aunque el experto suizo reconoció que las expectativas han empeorado en los últimos meses.

En cuanto a la posibilidad de recesión en EEUU en términos técnicos, es decir, dos trimestres consecutivos de crecimiento en negativo, Sturm consideró que aunque no se puede descartar "no se trata del escenario con más posibilidades". "No creo que haya recesión en EEUU", declaró, ya que, a su juicio, el consumo se mantendrá y las reformas fiscales y los recortes de tipos ejecutados en los últimos meses comenzarán a hacer efecto en el segundo semestre de año.

No obstante, Vives se mostró más escéptico con respecto a la evolución de EEUU y declaró que las posibilidades de recesión estadounidense están "al 50%".

Necesidad de un "superkyoto"

El informe CESifo contiene también un capítulo dedicado al análisis del problema del cambio climático y calentamiento global e incide en la necesidad de nuevas iniciativas para contenerlo.

Según explicó Vives, el protocolo de Kyoto ha demostrado su ineficiencia debido a la paradoja verde, es decir, que fue firmado por los países más verdes y que las condiciones de emisiones se mantienen igual al trasladarse la producción a países no verdes, que aumentaron así sus emisiones de dióxido de carbono.

Tendría que haber, según sus palabras, un "superkyoto" con unos objetivos más ambiciosos y mayor número de países implicados. Como medidas para afrontar el calentamiento global, Vives no olvida medidas como la reforestación y el recorte de emisiones.

Pero Vives recordó también que es necesario impulsar cambios en los países productores de petróleo, ya que su mayor desarrollo y democratización les haría más conscientes de estos problemas. "Estos países tienen tendencia a a explotar recursos naturales por su inestabilidad", agregó

Los economistas no se creen que el precio de la vivienda haya subido en 2007

Fátima Martín/ cotizalia

Los economistas no se creen que el precio de la vivienda haya subido en 2007. “Un despropósito”, “una vergüenza”, “una trampa”, “algo impropio de un país desarrollado”. Con estas gruesas palabras califica el economista Gonzalo Bernardos las estadísticas del Ministerio de Vivienda, según las cuales los precios de la vivienda libre subieron en 2007 un 4,8%. Su voz se viene a sumar a las críticas, como la de Funcas, que señalan las deficiencias e imperfecciones de las estadísticas de vivienda en este país. ¿Por qué generan tantas dudas?

Los datos que presentó el Gobierno el pasado viernes 18 de enero “coinciden con el objetivo que el Gobierno se marcó al inicio de la legislatura, que era la moderación de los precios y del sector para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda sin perjudicar el crecimiento de la economía”, en palabras del director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Casualmente, fueron las últimas estadísticas antes de las elecciones. Las próximas se publicarán en abril.

Pese al feliz dato, lo cierto es que en 18 provincias las subidas fueron inferiores al IPC, lo que en términos reales supone descensos. Además, comparados trimestralmente, los precios de vivienda libre bajaron en el cuarto trimestre en diez provincias más Cantabria respecto al trimestre anterior. Peores cifras registra la vivienda usada, la que tiene más de dos años, que se abarataron en 22 provincias. Aun así, las estadísticas siguen generando dudas.

Especialmente llamativo es que el último trimestre de 2007, marcado por las turbulencias financieras internacionales, el precio de la vivienda se encareció un 1,2%, nueve décimas más que el 0,3% del trimestre anterior. Hay expertos que lo achacan a que los datos de vivienda nueva se corresponden a contratos firmados hace 18 meses, con lo que no suelen reflejar las circunstancias actuales del mercado.

“La vivienda está bajando ¿Cuándo lo reflejará la estadística oficial?”

“A dos meses de las elecciones, las estadísticas del Ministerio parece que indican que el gobierno ha cumplido su misión: el precio de la vivienda (4,8%) crece sólo un poco más que la tasa de inflación (4,2%). Además, como guinda, el alquiler crece exactamente al mismo nivel que el IPC. Estos resultados son: ¿Un gran éxito o una gran trampa?”, se pregunta Bernardos en La Plaza.

“La estadística está basada en tasaciones y generalmente éstas son superiores al precio de mercado de las residencias. Entonces, ¿de dónde salen estos números? Lo siento, pero no se me ocurre ninguna explicación minimamente coherente. Por otra parte, el número de transacciones en el primer semestre de 2007 sólo bajó un 3,9% con respecto al mismo período del año anterior. Entonces, ¿por qué han cerrado durante el último ejercicio 40.000 agencias inmobiliarias? ¿Será por aburrimiento?”, prosigue.

“Desde mi perspectiva, y según los datos parciales de que dispongo, la vivienda (tanto la nueva como la antigua) está bajando de forma significativa. En algunas poblaciones, hay promotores que están ofreciendo descuentos de más del 10%. ¿Cuándo lo reflejará la estadística oficial?. Después de las elecciones o nunca. O quizás ya no habrá estadística”, finaliza.

Otros expertos del sector consultados consideran que “a las estadísticas del Ministerio les queda mucho que pulir. Para empezar, no se pueden homogeneizar datos. Por ejemplo, el mercado de viviendas de segunda mano es muy opaco porque está mayoritariamente en manos de particulares. Además, dar datos de suelo es hacer un ejercicio de ciencia ficción”.

Para el también economista y arquitecto Ricardo Vergés, el principal problema de las estadísticas del Ministerio de Vivienda reside en que “la valoración está sobreestimada porque procede de las tasaciones y no contempla el riesgo económico”. En cualquier caso, Vergés insiste en que “es insensato sostener que los precios de la vivienda nueva no bajarán nunca”.

Precios de la vivienda: las tasaciones

Josu Mezo/ publico
Del blog 'Ruido y nueces'

Continuando el recorrido por las fuentes de información sobre los precios de la vivienda, las series más largas de las que disponemos son las proporcionadas por el Ministerio de Vivienda y por la Sociedad de Tasación. Ambas son muy similares en cuanto a su metodología, al basarse en los datos de tasación de viviendas, pero la primera incluye tanto viviendas como usadas (aunque permite analizarlas separadamente), mientras que la segunda solamente se refiere a viviendas de nueva construcción. La Sociedad de Tasación analizó en 2007 más de 320.000 tasaciones y el Ministerio decía ya en 2004 que estaba analizando más de 700.000 al año. De hecho, parte de las bases de datos pueden ser comunes, ya que el Ministerio de Vivienda integró en 2001 a Sociedad de Tasación como una de las empresas cuyos datos utiliza para hacer su informe. En el gráfico siguiente he comparado ambas series, tomando sólo los datos de vivienda nueva (para el Ministerio, el dato de 2007 se refiere a los nueve primeros meses).

En general, las estimaciones han sido bastante parecidas, como puede verse, y era de esperar. ¿Y qué sucede si comparamos estas estimaciones con las realizadas de acuerdo con los anuncios de venta, que vimos en la entrada anterior? No tenemos series tan largas, pero en el siguiente gráfico he puesto juntos los datos de los anuncios de venta de Fotocasa (vivienda usada) y Urbaniza (nueva y usada), y los datos del Ministerio de Vivienda, basados en tasaciones, separando ambos tipos de vivienda.

Es llamativa la gran coincidencia entre los datos de vivienda usada del Ministerio de Vivienda y los de Fotocasa, que sólo se rompe en el tercer trimestre de 2007 (y que tal vez pudiera explicarse porque los tasadores tardaran más tiempo que los vendedores en notar el cambio de tendencia en el mercado). Al tratarse de una serie corta no cabe echar mucho las campanas al vuelo, pero que dos series con métodos tan distintos produzcan resultados similares refuerza la confianza en ellas e invita a tenerlas en cuenta seriamente como buenos termómetros del mercado inmobiliario español, por el lado de la oferta. Eso sí, por las fuentes que utilizan, que no se refieren a ventas propiamente dichas, sino a precios estimados o pedidos por el vendedor, es posible que reflejen con cierto retraso las bajadas más pronunciadas.

Precios de la vivienda: los anuncios

Josu Mezu/ adn
Del blog 'Ruido y nueces'

En mi entrada anterior les contaba las dificultades que tiene hacer un buen índice de precios de la vivienda y cómo diferentes iniciativas públicas y privadas intentan enfrentarse a ese reto. Hoy vamos a revisar lo que dan de sí algunas de esas iniciativas privadas, concretamente las basadas en los precios que aparecen en los anuncios (los precios que los oferentes de pisos piden por su venta).

En efecto, los anuncios en Internet suelen estar organizados, para facilitar la búsqueda, a través de bases de datos en los que el anunciante incluye, entre otros datos, la localización, el tamaño de la vivienda, y el precio que pide por ella. Esto permite a las empresas que albergan esas páginas de anuncios, con un esfuerzo mínimo, explotar estadísticamente sus bases de datos y poder calcular precios medios por metro cuadrado, por lugares, por tamaños de vivienda, por tipos de vivienda (pisos, chalés...). Indirectamente, por tanto, pueden construir también un índice de precios de la vivienda, en el entendimiento de que es un índice basado en los precios de oferta, que no tienen que ser necesariamente los precios finales a los que se produce la venta, pero que lógicamente, a medida que los vendedores van percibiendo los cambios en el mercado, irá variando más o menos en consonancia con los precios reales de venta (aunque probablemente se retrase o resista a reflejar las bajadas de precios, y se anticipe o exagere las posibles subidas).

Son al menos tres las empresas de este tipo que han elaborado y difundido sus índices de precios de esta forma. Todas ellas lo han hecho recientemente, así que sus índices no tienen un gran recorrido temporal (el más antiguo empieza en el año 2000, sólo para Madrid). En todos los casos, las empresas se basan, lógicamente, en la muestra de conveniencia compuesta por los anuncios publicados en sus páginas. Este es un problema importante de todos estos estudios. Es imposible saber si las viviendas anunciadas en estas páginas son representativas o no del total de viviendas a la venta en cada territorio analizado. A medida que Internet se populariza y que más y más gente lo utiliza para anunciar y buscar viviendas, es de suponer que los anuncios en esas páginas serán más representativos de la oferta global, pero estrictamente no podemos saberlo.

Por otra parte, cada una de las empresas ha adoptado criterios diferentes para la elaboración de sus informes, lo que introduce nuevas fuentes de variación en los resultados. Veamos brevemente lo que hace cada una de ellas.

Idealista.com fue la primera en realizar un informe de este tipo, que comenzó a publicar en el año 2001, inicialmente sólo con precios de Madrid. Luego amplió la estadística a Barcelona, Valencia y más recientemene a otros lugares. Sus índices se basan en vivienda de segunda mano, anunciada por particulares o profesionales, excluyendo unifamiliares. También excluyen los precios que consideran "fuera de mercado", y que son, según ellos, "aquellos inmuebles cuyo precio medio por metro cuadrado supere una desviación típica por encima de la media" del distrito o municipio (parece un criterio demasiado estricto, francamente). En cuanto al tamaño del estudio, en 2007 incluyeron, por ejemplo, unos 6.000 pisos en Barcelona capital, 17.500 en Madrid capital y 3.000 en Valencia capital. No elaboran un índice nacional, sino solamente índices locales. Los datos se publican trimestralmente.

Urbaniza.com ha creado lo que llaman el Burbujómetro, que mide desde enero de 2006 el precio anunciado por particulares e inmobiliarias, de pisos y chalés (separadamente), con algunas limitaciones por tamaños y precios para eliminar los casos singulares, tanto por exceso como por defecto. En la página se anuncian tanto pisos usados como obra nueva, y se entiende, aunque no se especifica, que lo mismo sucede con el índice. La herramienta informática permite ver los precios medios por metro cuadrado para todo el país, o en municipios, o provincias concretas (siempre que haya datos suficientes). Los datos se actualizan mensualmente. El número de datos analizados es de casi 450.000 en el año 2007.

Finalmente, Fotocasa.es, con el IESE de Navarra, publica desde 2006 un Informe inmobiliario, referido sólo a pisos de segunda mano, anunciados por particulares y profesionales, y excluyendo apartamentos, chalés, lofts, dúplex, etc... Se aplican además algunos filtros para excluir casos extremos (por tamaño, precio por metro o precio total). Los precios se publican por meses, para diferentes ámbitos geográficos, y también por comunidades autónomas y para el conjunto del país. Es importante reseñar que estos dos últimos se construyen ponderando los precios medios de cada provincia según su peso real en el conjunto de compraventas que se producen en España o en la comunidad autónoma correspondiente, según los datos del Ministerio de la Vivienda del los trimestres anteriores. El número de anuncios estudiado es, en el año 2007, de 2,5 millones.

En las siguientes gráficas he comparado los datos obtenidos de estos tres estudios, para Barcelona y Madrid (capitales) y para el total nacional (en el caso de Urbaniza.com, sólo he usado los datos de pisos). Se trata siempre de la variación interanual de los precios por metro cuadrado, obtenidos de los tres índices, por trimestres (en el caso de Fotocasa.es es la comparación entre los últimos meses de cada trimestre).

Los gráficos dejan ver diferencias notables entre los tres índices, que seguramente tienen que ver con su diferente composición (en particular, recuerden, Urbaniza.com incluye también obra nueva). Pero también parece clara la convergencia de las tres fuentes en que los precios, en los últimos meses del año pasado, han dejado de subir, o incluso han bajado ligeramente. Teniendo en cuenta que son precios anunciados por los oferentes de vivienda, es posible que reflejen con retraso los cambios, de manera que no me extrañaría que el precio real de compraventa haya bajado algunos puntos en casi toda España. Seguramente a lo largo de 2008 lo veremos reflejado ya también en los índices de estas empresas.

Un experto inmobiliario vaticina que el precio de los pisos se reducirá un 8% durante 2008

Efe/ lavanguardia
Barcelona

El profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos estima que el precio de la vivienda bajará alrededor de un 8% durante el próximo año, lastrado por la reducción de la demanda y la restricción de las condiciones de crédito para vivienda de las entidades financieras.

En el libro "¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario?," Bernardos, director del máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB y reconocido experto en la materia, expone los argumentos que le llevan a vaticinar que en el año 2008 se agravará la crisis inmobiliaria que ya se ha empezado a vislumbrar este año.

El autor achaca esta reducción al "impresionante exceso de oferta y a su elevado importe", que, unidos a la pérdida de empleo por la menor actividad constructora -Bernardos cifra en aproximadamente medio millón de trabajadores directamente afectados por ello-, repercutirán en el mercado residencial.

En este sentido, augura que entre 2007 y 2009 el coste de la vivienda en España caerá un 20% de su valor nominal y un 30% en términos reales.

Los pisos de "alto standing" y los situados en las localidades alejadas será los que se verán más afectados por estos recortes, bien sea por la mala ubicación de los terrenos, la sobrevaloración actual o por el posicionamiento "a la defensiva" de los especuladores inmobiliarios.

Bernardos se muestra convencido en su libro de que sólo existe una manera de conseguir reactivar la demanda: bajar el precio de las viviendas.

El catedrático también desmonta lo que él considera "los cinco mitos sobre el mercado de la vivienda en España" que los ciudadanos han construido al respecto después del auge del sector en los últimos años.

Así, el autor desmiente creencias como que ni el precio de la vivienda ni el del suelo han bajado nunca en España, que el alquiler no es una opción rentable o que en un futuro se concederán hipotecas a 100 años.

Finalmente, Bernardos también muestra su contrariedad con la nueva ley del suelo promulgada por las distintas administraciones, que califica de "inadecuada" por demasiado intervencionista, ya que considera que no solucionará el problema de la especulación ni el del aumento del precio del suelo.

"La nueva ley difícilmente por sí misma permitirá la consecución de ningún logro significativo en materia de suelo y vivienda (...), previsiblemente tendrá una reducida vigencia, ya sea por los recursos de inconstitucionalidad que interpondrán algunas autonomías (...) o por los considerables problemas que originará en la actividad de las empresas promotoras", concluye Bernardos.

El precio de la vivienda usada cae de nuevo, ahora en 14 comunidades autónomas

20minutos

* Los precios han caído un 0,68% en noviembre
* El precio medio es de 2.476 euros por metro cuadrado
* En las grandes capitales lleva una caída de casi un 3%

El precio de la vivienda usada sigue cayendo, aunque sigue siendo un grave problema en nuestro país. Según el portal Facilisimo.com, es el quinto mes consecutivo en el que se registra un descenso en su precio, lo que deja el valor medio del metro cuadrado en los 2.476 euros por metro cuadrado.

La bajada registrada durante este último mes se ha notado en 14 comunidades autónomas, especialmente en zonas como Asturias o Extremadura, donde la bajada ha sido más acusada, con un 6,66% y un 4,81% respectivamente. Por encima del punto porcentual están Aragón (con un 1,65%), Murcia (1,65%) y Cantabria (con un 1,04%).

Con respecto al cómputo acumulado en lo que va de año, en La Rioja es donde más han bajado los precios, con un 7,91% con respecto a 2006, Cuenca, con un 6,96% y Almería, con un 6,07%. Con respecto a poblaciones concretas, donde más ha bajado el precio ha sido en Tortosa, Esplugues de Llobregat, Terrassa y Santa Coloma de Gramanet en Cataluña, Orihuela, Alaquas y Benidorm en la Comunidad Valenciana, y otras localidades como El Ejido, A Coruña o Gijón.

Las grandes capitales

En Madrid, el precio ha sufrido una caída del 0,30% en noviembre, lo que deja el cómputo global de 2007 en un 2,45% de bajada. No obstante, el precio medio del metro cuadrado supera aún los 4.000 euros por metro cuadrado, siendo Prosperidad el barrio donde más ha caído el precio (ahora vale 4.892 euros por metro cuadrado), y Canillas la zona donde más sube, con un 1,9% (lo que deja el precio en 4.549 euros por metro cuadrado).

En Barcelona, los precios han caído un 0,31% durante este último mes, un 2,91% en lo que va de 2007. Sans es la zona donde más cae el precio, con un 5,11%, hasta los 4.327 euros por metro cuadrado, y el Eixample Dreta es donde más sube (un 3,21%), lo que deja la cifra en 5.442 euros por metro cuadrado.

Donde más suben los precios

En el lado contrario de la balanza están Navarra, donde los precios han subido un 1,76%, Galicia, donde han subido un 1,21%, y Castilla y León, con una subida del 0,76%. Del mismo modo, en Salamanca los precios han subido nada más y nada menos que un 20,10%, en Ceuta un 14,60%, Córdoba, con un 13,07%, Huesca, con un 12,93% y Zamora, con un 11,44%. Los municipios donde más se ha notado la subida son Narón, Ávila, Salamanca, Badajoz, Córdoba, Cádiz, Ibiza, Calvià, Santa Cruz de Tenerife y Ceuta.