Los impagos y el crash financiero tirarán el precio de los pisos otro 20%

María Martínez/ invertia

De momento, los que se atreven a dar un pronóstico apuntan a caídas de entre el 10% y el 20% en los próximos meses, motivadas, entre otras cosas, por la abrumadora sobreoferta de pisos que hay en el mercado y por las condiciones leoninas de los créditos bancarios. Si el Euribor -el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas- sigue subiendo, muchas familias se declararán insolventes incrementando el stock y tirando aún más los precios a la baja. Además, comienzan proliferar las subastas de vivienda por internet, que permitirá acceder a muchos chollos.

Según los datos del Ministerio de Vivienda, los únicos oficiales que hasta el momento hay en España, el segundo trimestre de año ha sido el primero desde 1993 en que se ha producido una contracción en los precios de la vivienda, en este caso del 0,1%. En tasa interanual, la subida ha sido del 2,4%, porcentaje que en términos reales, es decir, descontando la inflación, supone un descenso de precios.

Sin embargo, la sensación que todos tenemos es que, en realidad, los precios han caído mucho más de lo que nos dicen las estadísticas del Gobierno. "Los datos del ministerio o están atrasados o no quieren darse cuenta de la realidad, porque los descensos han sido de entre el 10% y el 20%", asegura Manuel Romera, Director del Sector Financiero del Instituto de Empresa. Para este experto del sector, los precios no llegarán a los mismos niveles que teníamos antes del boom inmobiliario, pero muy posiblemente caerán un 20% adicional en los próximos meses.



De hecho, aunque importante, este descenso de los precios dista mucho del que sería necesario para volver a los niveles de finales de 1997, cuando se inició el anterior ciclo alcista del mercado de la vivienda. Según la Sociedad de Tasación, a diciembre de aquel año, el precio medio de la vivienda nueva a nivel nacional se situaba en 1.036 euros el metro cuadrado; hoy vale 2.871 euros, es decir, un 183% más.

El quiz de la cuestión ahora está en la diferente situación económica que atravesamos y, más concretamente, en los bancos y cajas, que son los que a la sazón determinan el precio de las viviendas. La evolución futura de éstos dependerá de los tipos de interés porque con el Euribor al 5,5% aflorarán 300.000 familias que no podrán hacer frente a sus compromisos hipotecarios, y las entidades intentarán, a base de rebajas en los precios, deshacerse de esos activos onerosos. No en vano, España es el país de Europa con el mayor número de préstamos a interés variable concedidos.

Los pisos embargados, cuya cifra va “in crescendo”, están provocando un nuevo afloramiento de las subastas de inmuebles, a las que también se están uniendo las casas de nueva construcción. Además, estas ventas al mejor postor han encontrado en Internet una vía cómoda y rápida de expansión. Precisamente esta misma semana CB Richard Ellis y Banesto han anunciado que pondrán en el mercado un total de 190 viviendas con descuentos de entre un 13% y un 32% en los precios de salida y con la posibilidad de financiarlos hasta el 100% en 40 años. Esta es la cuarta subasta online que la consultora lleva a cabo desde mayo.

Más rebajas

En las últimas semanas han seguido apareciendo datos que confirman la depreciación que están experimentando los inmuebles en nuestro país. Según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) que elabora la sociedad de tasación Tinsa, el precio de la vivienda cayó un 4,6% en agosto, la mayor desde que este indicador entró en la zona negativa allá por el mes de marzo.

A principios del mes de julio, la tasadora había anunciado que el precio de la vivienda tendría que bajar bastante más si se quería dar salida al stock del mercado. De hecho, cuando se terminen las promociones iniciadas en 2006 y 2007, la bolsa de viviendas podría alcanzar el millón de casas en venta entre éste y el próximo año. La capacidad de las entidades financieras para conceder créditos y de los compradores para devolverlos será entonces determinante.

Por su parte, el portal inmobiliario Idealista acaba de publicar su informe sobre la vivienda de segunda mano. Según sus cálculos, el precio ha seguido cayendo en el tercer trimestre y a un ritmo superior. Los descensos han sido, además, generalizados oscilando entre el -2% y el -5% en los precios de oferta.

Así las cosas, las discrepancias entre los datos oficiales y los "oficiosos" se están haciendo cada vez más grandes. Una explicación razonable es que el ministerio de Beatriz Corredor esté utilizando los precios de salida de los inmuebles sin tener en cuenta los reales, que son los que al final se pagan. Es decir, que una cosa es el precio que tiene una vivienda en tarifa oficial y otra cosa es al que se cierra la operación tras el toma y daca entre vendedor y comprador. El director general de la inmobiliaria Salvago, Antonio Moreno lo explica: "los precios de lista que manejamos arrojan descensos del 2%, que a coste real serían del 7%. Pero cuando alguien compra siempre negocia y los descuentos que se alcanzan suelen ser del 10%-15%".

Este experto distingue entre los precios y el ritmo al que se venden las casas ya que, a nivel de escritura, la compraventa ha caído un 30% y, con toda probabilidad, lo seguirá haciendo durante los dos próximos años. También diferencia entre el precio de lista (al que salen las promociones) y el precio real, ya que mientras el primero sólo ha retrocedido un 7%, el segundo lo hace a tasas del 15% en estos momentos.

Siguiendo con las distinciones, también hay que tener en cuenta que las rebajas en los precios pueden variar mucho de unas zonas a otras. En primera residencia, en núcleos urbanos consolidados, lo que más se puede sacar es un descuento de entre el 5% y el 7%, según los expertos, mientras que en zonas en expansión y en segundas residencias el margen puede ampliarse considerablemente si las condiciones del vendedor no le permiten esperar.

En este sentido, a la hora de comprar una vivienda los expertos recomiendan tener capacidad de regateo en primera instancia y jugar con los descuentos que pueden proceder del regalo del garaje o del pago por parte del vendedor de algunos de los gastos asociados a la compraventa. También aseguran que el mayor recorrido a la baja está en las casas de segunda mano libres de hipoteca cuyo propietario esté pasando por dificultades económicas o personales. Acudir a las subastas es otra opción, ya que en ellas se puede adquirir una casa por menos dinero que en el mercado inmobiliario habitual.

En busca de liquidez

Una constante en los próximos meses será, como lo es ahora, el descenso de los precios nominales de la segunda residencia y de las viviendas de segunda mano, al menos hasta el verano que viene, porque los vendedores seguirán intentando conseguir liquidez, "algo que no es un problema en el mercado de primera mano", señala Miguel Pinto, director de Investigación y Mercado de Grupo I.

Para Pinto, entre finales de 2009 y mediados de 2010, la primera residencia se habrá devaluado un 15%-20%, dependiendo de la zona en la que se ubique. Y es que la demanda de vivienda existe, aunque la precaria situación económica impide que se materialice. En su opinión, entre 2009-2011 la demanda seguirá siendo superior a la oferta, ya que el número de viviendas iniciadas, tanto de protección oficial como libres, será de 250.000 al año, mientras que la demanda rebasará las 270.000 anualmente.

Raúl García, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa, comparte esta opinión. "En España existe demanda por la propia generación de hogares en el país, pero una buena parte es insolvente. No obstante, si la situación del mercado financiero no cambia será difícil que se reactive".

En cualquier caso, éste es tan buen momento como cualquier otro para adquirir una casa, sobre todo, si es la que se está buscando, porque en épocas de vacas flacas propietarias y promotores están dispuestos a vender por debajo del precio inicial de los inmuebles.