Los economistas no se creen que el precio de la vivienda haya subido en 2007

Fátima Martín/ cotizalia

Los economistas no se creen que el precio de la vivienda haya subido en 2007. “Un despropósito”, “una vergüenza”, “una trampa”, “algo impropio de un país desarrollado”. Con estas gruesas palabras califica el economista Gonzalo Bernardos las estadísticas del Ministerio de Vivienda, según las cuales los precios de la vivienda libre subieron en 2007 un 4,8%. Su voz se viene a sumar a las críticas, como la de Funcas, que señalan las deficiencias e imperfecciones de las estadísticas de vivienda en este país. ¿Por qué generan tantas dudas?

Los datos que presentó el Gobierno el pasado viernes 18 de enero “coinciden con el objetivo que el Gobierno se marcó al inicio de la legislatura, que era la moderación de los precios y del sector para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda sin perjudicar el crecimiento de la economía”, en palabras del director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Casualmente, fueron las últimas estadísticas antes de las elecciones. Las próximas se publicarán en abril.

Pese al feliz dato, lo cierto es que en 18 provincias las subidas fueron inferiores al IPC, lo que en términos reales supone descensos. Además, comparados trimestralmente, los precios de vivienda libre bajaron en el cuarto trimestre en diez provincias más Cantabria respecto al trimestre anterior. Peores cifras registra la vivienda usada, la que tiene más de dos años, que se abarataron en 22 provincias. Aun así, las estadísticas siguen generando dudas.

Especialmente llamativo es que el último trimestre de 2007, marcado por las turbulencias financieras internacionales, el precio de la vivienda se encareció un 1,2%, nueve décimas más que el 0,3% del trimestre anterior. Hay expertos que lo achacan a que los datos de vivienda nueva se corresponden a contratos firmados hace 18 meses, con lo que no suelen reflejar las circunstancias actuales del mercado.

“La vivienda está bajando ¿Cuándo lo reflejará la estadística oficial?”

“A dos meses de las elecciones, las estadísticas del Ministerio parece que indican que el gobierno ha cumplido su misión: el precio de la vivienda (4,8%) crece sólo un poco más que la tasa de inflación (4,2%). Además, como guinda, el alquiler crece exactamente al mismo nivel que el IPC. Estos resultados son: ¿Un gran éxito o una gran trampa?”, se pregunta Bernardos en La Plaza.

“La estadística está basada en tasaciones y generalmente éstas son superiores al precio de mercado de las residencias. Entonces, ¿de dónde salen estos números? Lo siento, pero no se me ocurre ninguna explicación minimamente coherente. Por otra parte, el número de transacciones en el primer semestre de 2007 sólo bajó un 3,9% con respecto al mismo período del año anterior. Entonces, ¿por qué han cerrado durante el último ejercicio 40.000 agencias inmobiliarias? ¿Será por aburrimiento?”, prosigue.

“Desde mi perspectiva, y según los datos parciales de que dispongo, la vivienda (tanto la nueva como la antigua) está bajando de forma significativa. En algunas poblaciones, hay promotores que están ofreciendo descuentos de más del 10%. ¿Cuándo lo reflejará la estadística oficial?. Después de las elecciones o nunca. O quizás ya no habrá estadística”, finaliza.

Otros expertos del sector consultados consideran que “a las estadísticas del Ministerio les queda mucho que pulir. Para empezar, no se pueden homogeneizar datos. Por ejemplo, el mercado de viviendas de segunda mano es muy opaco porque está mayoritariamente en manos de particulares. Además, dar datos de suelo es hacer un ejercicio de ciencia ficción”.

Para el también economista y arquitecto Ricardo Vergés, el principal problema de las estadísticas del Ministerio de Vivienda reside en que “la valoración está sobreestimada porque procede de las tasaciones y no contempla el riesgo económico”. En cualquier caso, Vergés insiste en que “es insensato sostener que los precios de la vivienda nueva no bajarán nunca”.

Precios de la vivienda: las tasaciones

Josu Mezo/ publico
Del blog 'Ruido y nueces'

Continuando el recorrido por las fuentes de información sobre los precios de la vivienda, las series más largas de las que disponemos son las proporcionadas por el Ministerio de Vivienda y por la Sociedad de Tasación. Ambas son muy similares en cuanto a su metodología, al basarse en los datos de tasación de viviendas, pero la primera incluye tanto viviendas como usadas (aunque permite analizarlas separadamente), mientras que la segunda solamente se refiere a viviendas de nueva construcción. La Sociedad de Tasación analizó en 2007 más de 320.000 tasaciones y el Ministerio decía ya en 2004 que estaba analizando más de 700.000 al año. De hecho, parte de las bases de datos pueden ser comunes, ya que el Ministerio de Vivienda integró en 2001 a Sociedad de Tasación como una de las empresas cuyos datos utiliza para hacer su informe. En el gráfico siguiente he comparado ambas series, tomando sólo los datos de vivienda nueva (para el Ministerio, el dato de 2007 se refiere a los nueve primeros meses).

En general, las estimaciones han sido bastante parecidas, como puede verse, y era de esperar. ¿Y qué sucede si comparamos estas estimaciones con las realizadas de acuerdo con los anuncios de venta, que vimos en la entrada anterior? No tenemos series tan largas, pero en el siguiente gráfico he puesto juntos los datos de los anuncios de venta de Fotocasa (vivienda usada) y Urbaniza (nueva y usada), y los datos del Ministerio de Vivienda, basados en tasaciones, separando ambos tipos de vivienda.

Es llamativa la gran coincidencia entre los datos de vivienda usada del Ministerio de Vivienda y los de Fotocasa, que sólo se rompe en el tercer trimestre de 2007 (y que tal vez pudiera explicarse porque los tasadores tardaran más tiempo que los vendedores en notar el cambio de tendencia en el mercado). Al tratarse de una serie corta no cabe echar mucho las campanas al vuelo, pero que dos series con métodos tan distintos produzcan resultados similares refuerza la confianza en ellas e invita a tenerlas en cuenta seriamente como buenos termómetros del mercado inmobiliario español, por el lado de la oferta. Eso sí, por las fuentes que utilizan, que no se refieren a ventas propiamente dichas, sino a precios estimados o pedidos por el vendedor, es posible que reflejen con cierto retraso las bajadas más pronunciadas.