Josu Mezu/ adn
Del blog 'Ruido y nueces'En mi entrada anterior les contaba las dificultades que tiene hacer un buen índice de precios de la vivienda y cómo diferentes iniciativas públicas y privadas intentan enfrentarse a ese reto. Hoy vamos a revisar lo que dan de sí algunas de esas iniciativas privadas, concretamente las basadas en los precios que aparecen en los anuncios (los precios que los oferentes de pisos piden por su venta).
En efecto, los anuncios en Internet suelen estar organizados, para facilitar la búsqueda, a través de bases de datos en los que el anunciante incluye, entre otros datos, la localización, el tamaño de la vivienda, y el precio que pide por ella. Esto permite a las empresas que albergan esas páginas de anuncios, con un esfuerzo mínimo, explotar estadísticamente sus bases de datos y poder calcular precios medios por metro cuadrado, por lugares, por tamaños de vivienda, por tipos de vivienda (pisos, chalés...). Indirectamente, por tanto, pueden construir también un índice de precios de la vivienda, en el entendimiento de que es un índice basado en los precios de oferta, que no tienen que ser necesariamente los precios finales a los que se produce la venta, pero que lógicamente, a medida que los vendedores van percibiendo los cambios en el mercado, irá variando más o menos en consonancia con los precios reales de venta (aunque probablemente se retrase o resista a reflejar las bajadas de precios, y se anticipe o exagere las posibles subidas).
Son al menos tres las empresas de este tipo que han elaborado y difundido sus índices de precios de esta forma. Todas ellas lo han hecho recientemente, así que sus índices no tienen un gran recorrido temporal (el más antiguo empieza en el año 2000, sólo para Madrid). En todos los casos, las empresas se basan, lógicamente, en la muestra de conveniencia compuesta por los anuncios publicados en sus páginas. Este es un problema importante de todos estos estudios. Es imposible saber si las viviendas anunciadas en estas páginas son representativas o no del total de viviendas a la venta en cada territorio analizado. A medida que Internet se populariza y que más y más gente lo utiliza para anunciar y buscar viviendas, es de suponer que los anuncios en esas páginas serán más representativos de la oferta global, pero estrictamente no podemos saberlo.
Por otra parte, cada una de las empresas ha adoptado criterios diferentes para la elaboración de sus informes, lo que introduce nuevas fuentes de variación en los resultados. Veamos brevemente lo que hace cada una de ellas.
Idealista.com fue la primera en realizar un informe de este tipo, que comenzó a publicar en el año 2001, inicialmente sólo con precios de Madrid. Luego amplió la estadística a Barcelona, Valencia y más recientemene a otros lugares. Sus índices se basan en vivienda de segunda mano, anunciada por particulares o profesionales, excluyendo unifamiliares. También excluyen los precios que consideran "fuera de mercado", y que son, según ellos, "aquellos inmuebles cuyo precio medio por metro cuadrado supere una desviación típica por encima de la media" del distrito o municipio (parece un criterio demasiado estricto, francamente). En cuanto al tamaño del estudio, en 2007 incluyeron, por ejemplo, unos 6.000 pisos en Barcelona capital, 17.500 en Madrid capital y 3.000 en Valencia capital. No elaboran un índice nacional, sino solamente índices locales. Los datos se publican trimestralmente.
Urbaniza.com ha creado lo que llaman el Burbujómetro, que mide desde enero de 2006 el precio anunciado por particulares e inmobiliarias, de pisos y chalés (separadamente), con algunas limitaciones por tamaños y precios para eliminar los casos singulares, tanto por exceso como por defecto. En la página se anuncian tanto pisos usados como obra nueva, y se entiende, aunque no se especifica, que lo mismo sucede con el índice. La herramienta informática permite ver los precios medios por metro cuadrado para todo el país, o en municipios, o provincias concretas (siempre que haya datos suficientes). Los datos se actualizan mensualmente. El número de datos analizados es de casi 450.000 en el año 2007.
Finalmente, Fotocasa.es, con el IESE de Navarra, publica desde 2006 un Informe inmobiliario, referido sólo a pisos de segunda mano, anunciados por particulares y profesionales, y excluyendo apartamentos, chalés, lofts, dúplex, etc... Se aplican además algunos filtros para excluir casos extremos (por tamaño, precio por metro o precio total). Los precios se publican por meses, para diferentes ámbitos geográficos, y también por comunidades autónomas y para el conjunto del país. Es importante reseñar que estos dos últimos se construyen ponderando los precios medios de cada provincia según su peso real en el conjunto de compraventas que se producen en España o en la comunidad autónoma correspondiente, según los datos del Ministerio de la Vivienda del los trimestres anteriores. El número de anuncios estudiado es, en el año 2007, de 2,5 millones.
En las siguientes gráficas he comparado los datos obtenidos de estos tres estudios, para Barcelona y Madrid (capitales) y para el total nacional (en el caso de Urbaniza.com, sólo he usado los datos de pisos). Se trata siempre de la variación interanual de los precios por metro cuadrado, obtenidos de los tres índices, por trimestres (en el caso de Fotocasa.es es la comparación entre los últimos meses de cada trimestre).
Los gráficos dejan ver diferencias notables entre los tres índices, que seguramente tienen que ver con su diferente composición (en particular, recuerden, Urbaniza.com incluye también obra nueva). Pero también parece clara la convergencia de las tres fuentes en que los precios, en los últimos meses del año pasado, han dejado de subir, o incluso han bajado ligeramente. Teniendo en cuenta que son precios anunciados por los oferentes de vivienda, es posible que reflejen con retraso los cambios, de manera que no me extrañaría que el precio real de compraventa haya bajado algunos puntos en casi toda España. Seguramente a lo largo de 2008 lo veremos reflejado ya también en los índices de estas empresas.
Etiquetas: baremos no-oficiales, burbuja inmobiliaria, falta de información fiable, precio de la vivienda
En general, las estimaciones han sido bastante parecidas, como puede verse, y era de esperar. ¿Y qué sucede si comparamos estas estimaciones con las realizadas de acuerdo con los anuncios de venta, que vimos en la entrada anterior? No tenemos series tan largas, pero en el siguiente gráfico he puesto juntos los datos de los anuncios de venta de Fotocasa (vivienda usada) y Urbaniza (nueva y usada), y los datos del Ministerio de Vivienda, basados en tasaciones, separando ambos tipos de vivienda.
Es llamativa la gran coincidencia entre los datos de vivienda usada del Ministerio de Vivienda y los de Fotocasa, que sólo se rompe en el tercer trimestre de 2007 (y que tal vez pudiera explicarse porque los tasadores tardaran más tiempo que los vendedores en notar el cambio de tendencia en el mercado). Al tratarse de una serie corta no cabe echar mucho las campanas al vuelo, pero que dos series con métodos tan distintos produzcan resultados similares refuerza la confianza en ellas e invita a tenerlas en cuenta seriamente como buenos termómetros del mercado inmobiliario español, por el lado de la oferta. Eso sí, por las fuentes que utilizan, que no se refieren a ventas propiamente dichas, sino a precios estimados o pedidos por el vendedor, es posible que reflejen con cierto retraso las bajadas más pronunciadas.
