Ética y estética

Joaquín Estefanía/ elpais

¿Hubiera fichado el lobby de las grandes constructoras a David Taguas, ex director de la Oficina Económica del Presidente (OEP), por su capacidad técnica, en el caso de que el PP hubiera ganado las elecciones? Sólo contestando afirmativamente a este contrafáctico tiene sentido proseguir el debate sobre la ética, la estética y las incompatibilidades de altos cargos que se ha abierto a raíz de este caso, hecho público a la puerta de un gigantesco puente, como si las continuas festividades fuesen a amortiguar la publicidad de tal decisión. Cuando el sentido común se confronta con la política o la ley es que algo no funciona bien.

Si se corrobora su nombramiento como presidente de Seopan -para lo que se necesita el dictamen definitivo sobre su compatibilidad, que emitirá el Ministerio de Administraciones Públicas- Taguas podría volver a entrar en La Moncloa (de donde salió hace apenas unas semanas) para sentarse en la misma mesa del mismo despacho que tenía antes como director de la OEP, pero desde el otro lado; por ejemplo, esta vez no tendría que escuchar las demandas de los constructores para ampliar los avales del Instituto de Crédito Oficial a las empresas que construyen vivienda libre, como seguramente le pidieron antaño cuando él era el titular de la oficina (a lo que se opuso el vicepresidente económico del Gobierno, Pedro Solbes), sino verbalizarlas él mismo y convencer a su interlocutor de la Administración de que son necesarias. De funcionario visitado a brujo visitador. De torero a toro. Sin solución de continuidad.

La Ley de Incompatibilidades de Altos Cargos incluye que los miembros del Gobierno (Taguas tenía rango de secretario de Estado) no puedan realizar en dos años actividades privadas relacionadas con expedientes sobre los que hayan dictado resolución en el ejercicio del cargo. Seguro que Taguas no lo ha hecho, ya que su capacidad era otra, pero la actividad de la OEP ha tenido mucho que ver con el sector de la construcción y la solución a algunos de sus problemas. La oficina tenía una estructura de 27 economistas, que servían como "órgano de apoyo encargado de asistir al presidente de Gobierno en asuntos económicos"; entre sus funciones están las de "conocer los programas de los departamentos ministeriales para facilitar su labor" e "informar de los asuntos económicos que se someten a las Comisiones Delegadas del Gobierno y a la Comisión General de secretarios de Estado y subsecretarios"; y su director participaba, de cuerpo presente, en la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos.

El lobby que ha fichado a Taguas llevaba más de siete meses sin presidente, desde que falleció Enrique de Aldama, quizá esperando a que se despejase el panorama político, saber el resultado de las elecciones del 9 de marzo y conocer los nombres del nuevo Gobierno. El presidente de Seopan ha sido hasta ahora un personaje del sector y no ha tenido funciones ejecutivas, sino de interlocución e influencia. Forman parte de Seopan las 33 empresas constructoras más importantes del sector, entre ellas las seis grandes: ACC, FCC, Acciona, Ferrovial, OHL y Sacyr Vallehermoso, que fabrican más del 7% del PIB de España y dan trabajo a 420.000 personas. En los últimos tiempos, alrededor de la mitad de la facturación de esas empresas procede de actividades diferentes a la construcción, como son la energía, las concesiones de infraestructuras, las finanzas y los servicios. Se han transmutado en grandes conglomerados, por lo que su necesidad de interlocución ha de ser más amplia que el Ministerio de Fomento y abarca al conjunto de la Administración.

Resolver con eficacia las pasarelas directas entre el poder político y el poder económico es un asunto de la calidad de la democracia de un país. Si la ley de incompatibilidades no es capaz de combatir las zonas grises que se establecen, corresponde actualizarla. La sospecha generada de que con el nombramiento de Taguas, el lobby constructor paga los servicios prestados o compra influencia futura, no es sana para la democracia. Ni para Taguas, un buen economista con derecho a volver a trabajar en el sector privado, ni para sus interesados contratadores, ni para los hipotéticos receptores de sus influencias en el sector público.

Acreedores de Colonial negocian para evitar concurso

Reuters/ Clara Vilar/ Elena Moya/ ahorro
Madrid

Fuentes conocedoras de la situación dijeron el martes que los acreedores de Colonial continuaban negociando a contrarreloj y fuera de plazo con los principales accionistas de la inmobiliaria e ICD para superar desavenencencias y concluir una propuesta de compra que evite una situación concursal, menos apetitosa para los bancos.

La noticia de las negociaciones, que supuestamente habían finalizado esta mañana según comunicó ICD, provocó la suspensión en bolsa de la empresa y el requerimiento de aclaraciones por parte del regulador del mercado, petición que Colonial todavía no ha cumplimentado.

El regulador preguntó a las partes implicadas si "se han reanudado o se van a reanudar las conversaciones entre Colonial e ICD", así como si ICD tiene intención de modificar su oferta o si considera un posible acuerdo entre las partes "en fechas próximas".

Según fuentes conocedoras de la situación, el principal punto de desacuerdo de la primera propuesta de ICD fue la exigencia del fondo de vender los negocios residenciales de Colonial, a lo que los accionistas se negaron porque provocaría una rebaja en el precio ofrecido (1,85 euros en efectivo o 2,25 euros a pagar en cuatro años y medio). Además, ICD habría exigido sin éxito una mejora de las condiciones del crédito sindicado.

Colonial, titular de una de las mayores deudas empresariales del país --9.000 millones de euros -- puso a principios de este año el cartel de "se vende" acosada por un deterioro del mercado crediticio y la crisis de actividad y confianza en su sector que desplomó su cotización en un 60 por ciento.

Sin embargo, el examen exahustivo de sus cuentas parece desanimar a hipotéticos compradores y la falta de acuerdo con ICD limita notablemente las posibilidades de supervivencia de la inmobiliaria.

Las opciones son, básicamente: que aparezca una oferta de un tercero --lo cual parece poco probable en estos momentos--, que las partes alcancen un nuevo acuerdo o que algún deudor o accionista de Colonial solicite un concurso de acreedores.

Esta tercera opción resultaría especialmente perjudicial para los bancos que, aunque cobrarían en primer lugar, perderían la posibilidad de lograr un mejor acuerdo.

"Si se entra en situación concursal los acreedores podrían verse obligados a aflojar o aplazar para cobrar las deudas", explicó un abogado mercantil.

La posibilidad de avistar un concurso de acreedores podría incluso, dijeron analistas, frenar posibles ofertas de terceros ya que, llegado el caso, la situación de concurso propiciaría condiciones de compra más rentables.

"Las prendas" de los accionistas

Además de la deuda empresarial contraída --la mayor parte asociada a un crédito sindicado con Royal Bank of Scotland, Eurohypo, Goldman Sachs y Caylon-- Portillo y la familia Nozaleda adeudan unos 2.000 millones de euros a catorce entidades bancarias y cajas de ahorros.

Estos accionistas, que conjuntamente controlan casi un 52 por ciento del capital, entregaron un porcentaje sin determinar de sus acciones a estas entidades como prenda para los préstamos.

Ya que las garantías de estos contratos no se han cubierto (breached covenants), las entidades podrían ejecutar las ventas o incluso, habida cuenta de las minusvalías acumuladas por el desplome en bolsa de Colonial, convertirse en accionistas de la empresa.

La valoración

Colonial dice que sus activos inmobiliarios a finales de 2007 están valorados en 11.600 millones de euros, aunque la empresa provisionó más de 150 millones de euros por las incertidumbres de sus negocios de promoción y suelo que no fueron objeto de revisión a la baja por parte de los tasadores.

Del patrimonio total, 9.100 millones de euros corresponden al negocio patrimonial, menos expuesto a los ciclos. Según sus valoradores, el valor neto de sus activos después de impuestos (NNAV), bajó en 2007 un 7 por ciento a 3.580 millones de euros, equivalente a 2,29 euros por título.

"Los mercados han descontado que el valor de sus activos es menor que el que han comunicado", dijo Carlos Gila, socio de Gila & Co., compañía de reestructuración de deuda con sede en Madrid.

La concesión de hipotecas en Reino Unido cae en noviembre a su mínimo de los últimos tres años

EP/ ahorro
Londres

El número de préstamos hipotecarios aprobados en el pasado mes de noviembre en Reino Unido se situó en 83.000 operaciones, lo que supone un descenso de 6.000 hipotecas respecto al mes anterior y su nivel más bajo desde enero de 2005, según los datos publicados por el Banco de Inglaterra.

El descenso del número de préstamos hipotecarios concedidos en noviembre acerca el dato de operaciones aprobadas a su mínimo histórico desde que se recopilan los datos que fue registrado en noviembre de 2004, cuando se concedieron 77.000 hipotecas.

El importe neto de las hipotecas aprobadas alcanzó los 7.780 millones de libras esterlinas (10.445 millones de euros) en noviembre, ligeramente por encima de los 7.660 millones de libras (10.283 millones de euros) de octubre, cuando marcó su mínimo de los dós últimos años.

Banco de España "alerta" sobre el endeudamiento de las empresas no financieras

Gaceta de los Negocios

El ratio de financiación a través de medios ajenos a la compañía sobre su valor añadido bruto alcanzó el 323% hasta septiembre de 2007, frente al 308% de todo 2006

El Banco de España ha dado hoy la voz de "alerta" sobre el grado de endeudamiento de las empresas no financieras españolas, cuyo ratio de financiación a través de medios ajenos a la compañía sobre su valor añadido bruto alcanzó el 323% hasta septiembre de 2007, frente al 308% de todo 2006 y el 233% de 2005, según datos de la central de balances trimestral del Banco de España.

El director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, aseguró hoy que el endeudamiento de las empresas "es un motivo de alerta", que "requiere vigilancia" por los gestores de las compañías, expertos e instituciones, ante el alza del coste de la financiación y las turbulencias financieras que todavía registran los mercados desde comienzos de verano.

Además, destacó que este endeudamiento, que se ha notado principalmente en 2006, y de forma más moderada en lo que va de 2007, ha estado protagonizado por el sector de la construcción e inmobiliario, aunque precisó que "no hay elementos de preocupación, ni que señalicen un riesgo específico en ningún sector" productivo español.

En cuanto a los resultados, las empresas no financieras aumentaron su beneficio neto un 3% hasta septiembre de 2007, frente al crecimiento del 11,5% registrado en el mismo periodo del año anterior, principalmente por el efecto de las menores plusvalías extraordinarias de este año y por la dificultad de crecer más, toda vez que las cifras absolutas son cada vez más elevadas.

El Banco de España presentó también los datos de la central de balances anual de 2006 (que incluye mayor número de empresas y cuenta con menor peso de las empresas más grandes), cuando el beneficio neto creció un 39,6%, frente al 22,2% de 2005. Malo de Molina comentó que las cifras de la central de balances confirman la senda de crecimiento registrada en 2006 y la "suave desaceleración" de 2007 "dentro de una trayectoria de elevado dinamismo, sin un escenario de corrección importante". (Ep)

Con ojos extraños. La calidad de la vivienda

DENUNCIAS POR VIVIENDA

Hace unos meses, cuando aún pocas personas advertían de los riesgos de la construcción alocada de vivienda que se estaba ejecutando por todo el país, con amplia y consensuada impunidad, paseando con una amiga extranjera, X., por una calle de Granada, hizo un comentario que me hizo gracia y al que entonces no reconocí en toda su gravedad, en toda su realidad.

Al hilo de los pisos, cómo se habían puesto por las nubes, lo difícil que era alquilar uno que estuviese bien, que no fuese un timo en su precio, me dijo.

Ella vivía de alquiler, sola (solía alquilar una habitación), en un amplio y laberíntico piso en un barrio céntrico, no lejos del cauce del Darro, su ronco murmullo, poblado por rumanos y marroquíes y, por tanto, en un piso de renta baja en un portal agradable, bullicioso y soleado; compartía piso con Lúa, su gata, y una tortuga a la que sólo logré ver las patas bajo un tresillo.

Me dijo: lo triste es que aquí construís, no sé, más bien al revés, no sé cómo aislan las viviendas pero, aquí en Granada, como en Almería, los pisos son fríos en invierno (hay que caldearlos) y sofocantes en verano (hay que salir a la calle, refugiarse en algún rincón en penumbra, principalmente de una construcción antigua).

Al revés.

Unos meses después viajé a Piedrahita, en la provincia de Ávila, con unos amigos que habían heredado un piso de nueva planta de unos tío-abuelos que no habían tenido hijos. El piso había estado cerrado un año porque ambos habían ingresado en una residencia en un pueblo cercano, ya necesitaban ayuda; los dos habían perdido autonomía por distintas enfermedades. La vivienda también era destartalada, fría en invierno y calurosa en verano. Apenas tenía cinco años de antigüedad, pero ya habían aparecido las primeras humedades en las habitaciones que daban al norte mientras que el desagüe de los vierteaguas se había atrancado tres veces aquel año. El calentador estalló tras una helada de marzo. Y la chimenea rebocaba el tiro. Y me acordé del comentario de X.:

¿Cómo construimos, cómo aislamos? ¿Al revés?

Al llegar a la puerta del cine, X., envuelto su alto cuello en una bufanda azul, sentenció: "Si la gente cree que ha invertido bien en todos esos inmuebles defectuosos, los españoles estáis más locos de lo que creía".

Llanera abandona la construcción de seis colegios y un instituto

Agencias/ elpais
Valencia

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Valencia admitió ayer a trámite la solicitud de concurso voluntario de acreedores que presentó este lunes la inmobiliaria valenciana Llanera y otras cinco sociedades filiales. La suspensión de pagos no sólo afecta a promociones de viviendas en marcha: Llanera ha dejado de construir seis colegios y un instituto en la Comunidad Valenciana, según confirmó ayer la Consejería de Educación. La consejería precisó que la construcción de los centros está en un avanzado estado de ejecución y que se estudia si es posible adjudicar el fin de las obras a otras empresas para que estén listos antes del inicio del próximo curso.

Llanera acumula 746 millones de euros en deudas con entidades financieras y proveedores. Banco de Valencia, Bancaja y Lehman Brothers son las entidades más afectadas. Banco de Valencia admitió ayer que Llanera le debe 28 millones de euros y que casi la mitad (12 millones) corresponden a una promoción inmobiliaria en curso. El banco (participado en un 38% por Bancaja) aseguró que, como estaba previsto, aumentará esta línea de financiación con otros ocho millones, si los administradores concursales lo autorizan.

Astroc y Llanera, burbujas con incentivo político

Joaquín Clemente
cincodias

Las compañías valencianas confiaron su negocio a la rapidez con que se recalificaba

Llanera y Astroc pueden parecer a simple vista las primeras víctimas visibles de la crisis inmobiliaria. La subida de los tipos de interés ha ralentizado las ventas y la construcción de viviendas. Pero hay algo más, una clave esencial para entender por qué han sido estas dos compañías, y no otras, las primeras que han sufrido en sus cuentas de resultados un cambio de ciclo que aún está empezando.

Para entender lo que ha ocurrido con estas dos inmobiliarias lo primero es saber que basaban prácticamente el 100% de su negocio en la recalificación de suelo. Astroc, de hecho, salió a Bolsa asegurando que no se trataba de una inmobiliaria al uso, si no más bien de una gestora de suelo. Su objetivo era comprar suelo rústico, negociar con las administraciones su recalificación en urbanizable y, una vez conseguido, venderlo.

Llanera, por su parte quería convertirse 'en la Zara de las inmobiliarias', según palabras de su propio consejero delegado, Fernando Gallego. La inmobiliaria quería hacer promociones de segunda residencia a precios muy asequibles. Para lograrlo era esencial contar con suelo barato. La misión de la compañía, por tanto, consistía en contar con suelo rústico, que es mucho más barato que el urbanizable, lograr su recalificación y poder así construir chalés al alcance de la clase media.

'Ese modelo de inmobiliaria sólo pudo surgir en un sitio muy concreto y en un momento muy determinado', explica una fuente del sector. El sitio es la Comunidad Valenciana, donde ambas compañías tienen sus orígenes. La razón hay que buscarla en una ley. El PSOE aprobó en la recta final de su última legislatura en la Generalitat Valenciana, en 1994, la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, que llegó a ser conocida simplemente por sus iniciales, LRAU. La ley tenía como objetivo la liberación de suelo, creando vías para facilitar la aparición de suelo urbanizable, lo que en teoría, abarataría el precio y animaría la construcción.

El Partido Popular, que ganó las elecciones autonómicas de 1995, fue el que empezó a aplicar la nueva normativa. Con la figura del agente urbanizador se podían plantear desarrollos en suelos aunque no se fuera el propietario si conseguía los permisos tanto de los ayuntamientos como de la Consejería de Territorio. La norma funcionó sin demasiados problemas, y de hecho fue copiada por varias autonomías, durante los primeros años en vigor.

'El cambio llegó en 2003, con la llegada de Rafael Blasco a la consejería de Territorio. Entonces las comisiones territoriales de urbanismo empezaron a aprobar los proyectos con una facilidad nunca vista', explica un promotor. 'Blasco nos animaba a crear riqueza con los desarrollos urbanísticos', explica otro destacado empresario del sector.

Ese fue el momento clave antes mencionado. Las siglas PAI (Programa de Actuación Integrada) se convirtieron en una palabra de uso común que llenaba titulares: se presentaban y se aprobaban PAI para hacer miles de viviendas con campos de golf, algunos de los cuales se planteaban municipios que triplicarían su población una vez construidos. Había negocio.

Al calor de esa 'riqueza' se acercaron no sólo las inmobiliarias consolidadas. Aparecieron nuevas y algunas que hasta entonces eran casi desconocidas dieron el salto. Con su salida a Bolsa, Astroc cobró importancia en Madrid, y su presidente, Enrique Bañuelos, se convirtió en la nueva estrella empresarial. Llanera, por su parte, pasó de ser una constructora local a anunciarse como una inmobiliaria con millones de metros cuadrados de suelo y decenas de proyectos. 'Tienen más metros de postes de publicidad en las carreteras que de suelo', advertía ya irónicamente entonces en privado un dirigente empresarial.

Tanto Astroc como Llanera optaron por un negocio que dependía en buena parte de decisiones de administraciones públicas, como reconocía la compañía de Bañuelos en su folleto de salida a Bolsa. Agilizar esos trámites, reduciéndolos lo máximo posible era clave para ambas compañías. Por ejemplo, Gallego confiaba en dejar en dos años lo que normalmente podía tardar más de seis. A su capacidad de convencer a ayuntamientos y a la consejería fió su negocio.

'En el sector inmobiliario no se puede confiar todo a una carta. Hay que tener un mix de suelo que incluya suelo urbanizable, que es más caro pero permite construir pronto y vender casas, y suelo rústico, que te cuesta más barato pero que tienes que contar con él a largo plazo', señala un asesor del sector.

El ritmo del desarrollo urbanístico en la Comunidad Valenciana era tan fuerte que las dos compañías no previeron que se pudiera frenar. Las críticas al 'urbanismo salvaje' que empezaron a aparecer comenzaron a afectar a ayuntamientos y al Gobierno autonómico, que tras las críticas de la Comisión Europea modificó la ley, aprobando la Ley Urbanística Valenciana (LUV).

El cambio normativo, aprobado en diciembre de 2005, hacía más lento el proceso de recalificación, pero daba más garantías a los pequeños propietarios. Además, el gobierno autonómico del PP optó por cambiar su política de suelo. Y a un año de las elecciones autonómicas de 2007, la Generalitat prácticamente paralizó la recalificación masiva de suelo.

Ahí tropezó, coinciden en afirmar los expertos del sector, la estrategia de las dos compañías. No se trata, en todo caso, de caminos paralelos. Astroc, antes de la caída bursátil y del fallido ejercicio de 2006 -cuando apenas si cruzó ninguna operación de compra y venta de suelo- había construido urbanizaciones y gestionado suelo que habían convertido a Bañuelos en una de las mayores fortunas de España. Llanera, por su parte, 'llegó tarde', según reconocen desde la propia empresa. Llegó a presentar 24 resorts con golf, todos sobre suelo rústico que había que recalificar: tiene licencia para construir uno.