Los directivos del ladrillo vuelven al sector financiero

Lluís Pellicer/ elpais

Son directivos boomerang. Cuando el sector inmobiliario estuvo en la cresta de ola, abandonaron bancos y cajas para preparar las salidas de sus empresas a los mercados bursátiles. Hoy, las entidades financieras vuelven a reclamarlos para pilotar sus nuevas divisiones inmobiliarias o gestionar los activos que ejecutan a empresas y clientes. Banco Santander, Banco Popular, Caixa Catalunya, Banc Sabadell o Caixa Penedès son algunas de las entidades que han recuperado a primeras espadas del sector del ladrillo.

Enric Venancio empezó a trabajar en 1974 en el mundo financiero y fue escalando hasta ocupar varias responsabilidades en Banesto y La Caixa. En 1992 dejó el mundo bancario, pero siguió llevando los asuntos financieros de Acesa. En 2005 dio el salto a Renta Corporación y posteriormente pasó a dirigir la participada Mixta África. En noviembre dejó la empresa y fue nombrado, cuatro meses después, director general del nuevo conglomerado inmobiliario de Caixa Penedès.

Altamira Santander Real Estate, la filial de Banco Santander, estará encabezada por Manuel Castillo, anterior director de promociones de Colonial. Y Banco Popular, por ejemplo, ha fichado a Javier Rodera, ex consejero delegado de Royal Urbis, para Aliseda Gestión Inmobiliaria.

Banc Sabadell ha puesto al frente de su holding Solvia a Salvador Grané, que procede de Afirma. "El proceso fue natural. Llegué a Landscape, filial del Sabadell, en 1998. Luego la compró Astroc y se integró dentro del Grupo Afirma, donde estuve hasta que regresé el año pasado al Sabadell", explica Grané.Estos directivos conocen el mundo financiero porque diseñaron las salidas a Bolsa de las compañías donde trabajaban, como Eduard Mendiluce, director del área inmobiliaria de Caixa Catalunya y consejero delegado de su filial Procam. Estuvo en Colonial, fue consejero de su filial francesa Société Foncière Lyonnaise (SFL) y en Criteria. "Las entidades necesitan gente que sepa gestionar y comercializar los activos inmobiliarios que están adquiriendo", señala.

Fuentes financieras sostienen que la tendencia continuará, al menos mientras sus divisiones inmobiliarias sigan engordando.

El promotor Carabante se enreda en su salida de Colonial

Susana R. Arenes/ publico
Madrid

Vende el 5% de la empresa inmobiliaria pero firmó un pacto que le obligará a recomprar

El apetito por las inversiones rápidas en empresas inmobiliarias, que hasta abril pasado subían como la espuma, ha dejado atrapado a más de uno. Pero probablemente el caso más llamativo sea el del promotor José Ramón Carabante, que entró hace año y medio con grandes expectativas en el capital de Inmocaral, que hoy controla Colonial, una de las principales inmobiliarias del país. Ahora, el empresario malagueño se ha deshecho de su paquete del 5% en Colonial, a través de una operación de derivados, pero está atrapado por un pacto que él mismo firmó y que le obliga a volver a comprar otro paquete.

Es la historia de un inversor al que los cálculos se le han dado la vuelta. A principios de este año, el promotor malagueño empezó a perfilarse como el socio díscolo del accionariado de la nueva Colonial que Portillo creó al fusionarla con su promotora, Inmocaral.

Carabante, que preside Grupo 2002, formado por 30 empresas, comenzó a deshacerse de paquetes de Colonial en una operación de derivados, según confirmaron a Público fuentes del mercado. Con este sistema, adquiere el compromiso de venta total a otro accionista o accionistas aún sin identificar. El empresario no respondió ayer a los requerimientos de este diario.

Este promotor malagueño, gran amante de la pintura, ha apostado tanto por la inversión financiera que en febrero amplió el objeto social de la filial Corporación Financiera Issos, hasta entonces promotora, para que pudiera tener participaciones en empresas, según figura en el Registro Mercantil.

De hecho, esa filial tiene el 5% de la inmobiliaria Reyal Urbis y para dirigirla, Carabante fichó a finales del año pasado a Miguel Boyer. El ex ministro socialista de Economía y Hacienda se ha convertido en su mano derecha en inversiones.

Un fallo en el acuerdo

Precisamente con Reyal Urbis firmó Carabante en julio el acuerdo que ahora le bloquea la salida definitiva de Colonial. Carabante acordó una opción de compraventa que le forzará a adquirir otra vez en torno a un 5% antes del 16 de diciembre. Reyal Urbis venderá porque le resulta muy rentable por el precio, confirmó a este diario su presidente, Rafael Santamaría. El pacto hablaba de un 6,4%, pero, tras la última ampliación de capital de Colonial, el peso de Reyal ha mermado.

El fallo del acuerdo es que Carabante puso precio a su compra: 4 euros por acción. Desde entonces, los títulos han caído y no han recuperado ese valor. El promotor podría amortiguar la pérdida negociando con Reyal un pago en acciones de esta empresa.

Con la salida de Colonial, Carabante puede percibir más de unos 280 millones, que es lo que valía ayer el 5% de Colonial en bolsa tras un nuevo rally, otra vez por el rumor sobre la salida de este accionista.

Lara deja las inversiones del ladrillo

Amanda Mars/ elpais
Barcelona

Planeta multiplica por diez sus apuestas no editoriales desde 2004 a través de Hemisferio

José Manuel Lara se ha sumado a la tocata y fuga que bancos e inversores protagonizan en el sector inmobiliario. El dueño del Grupo Planeta, que dio la campanada en 2006 al comprar el 5,1% de Metrovacesa y llevaba años de fuertes inversiones en el ladrillo, se acaba de deshacer del grueso de esta participación en pleno proceso de división de la constructora, aunque aún conserva un paquete minoritario.

También ha abandonado el proyecto de Landscape, la inmobiliaria que el Sabadell vendió a Astroc, y ha dejado de invertir en Metrópolis, sociedad con la que familias catalanas promueven y compran edificios.

Estas desinversiones suponen un embolso que puede rondar los más de 500 millones de euros -por el 5,1% de Metrovacesa, Lara pagó 632 millones en 2006- que tienen por objetivo potenciar la diversificación de su cartera de inversiones no editoriales, con especial interés en el sector aéreo. Después de reforzarse en Vueling, aerolínea de la que es socio fundador y donde controla el 26,8% de las acciones, el mercado le señala como uno de los integrantes de una eventual oferta de Air France por Iberia.

Sería otra campanada del pequeño imperio no editorial de los Lara, sobre todo en un contexto en el que el resto de empresarios catalanes, quejumbrosos del repliegue de Iberia en Barcelona, rehúyen entrar en un sector de alto riesgo como el aéreo. Los allegados a José Manuel Lara cuentan que el empresario ya ha encontrado su traducción particular de la palabra seny, trasladada normalmente al castellano como "sentido común" o "buen juicio". Lara, de 61 años, ha comentado alguna vez a sus íntimos que seny significa en realidad "cague", un mal que afecta a buena parte del tejido económico.

Crítico en privado y en público con esta actitud temerosa del riesgo, el empresario ha creado en los últimos años un conglomerado ajeno al sector mediático, a través principalmente de su sociedad Inversiones Hemisferio. Los activos gestionados por Hemisferio se han multiplicado por diez desde 2004, hasta sumar un montante aproximado de mil millones de euros en 2007. La contribución a los beneficios de Planeta ascendió a 11 millones de euros en 2005.

Desde Tecnitoys, la empresa fabricante de scalextrics para varios países, hasta el Banco Sabadell, pasando por el club de fútbol Español y la aerolínea Vueling, son varias decenas de sociedades las que aparecen vinculadas a Hemisferio. Lara también posee acciones del Santander y fue accionista en el pasado de Parques Reunidos y del grupo químico La Seda de Barcelona, según el Registro Mercantil.

Sus allegados comentan que el empresario no apuesta por un sector de actividad en concreto, sino por compañías con recorrido y bien gestionadas en las que sólo pretende actuar como socio financiero. Con una clara y reciente excepción: Vueling. Lara ha solicitado la celebración de una junta de accionistas para relevar del cargo al consejero delegado, Carlos Muñoz, y al director general, Lázaro Ros. Muñoz y Ros, que son también accionistas, con el 5% y el 2% de Vueling, respectivamente, aseguran que no piensan dimitir. De momento, el Consejo de Administración de la aerolínea se reunirá el martes para fijar la fecha de convocatoria de la junta y debatir "un nuevo plan de negocio" de la aerolínea, que acumula importantes pérdidas y ha perdido casi el 50% del valor con el que debutó en Bolsa hace 10 meses.

Lara, a través de Hemisferio, sí quiere meter baza esta vez en la gestión. La sociedad nació a finales de los noventa como una entidad tenedora de los inmuebles del Grupo Planeta, pero se ha convertido en una family office (vehículo de inversión de las familias empresarias) con una diversificada cartera.

Además de dos hijos de Lara, José Manuel y Marta, es consejero de la sociedad Jordi Fainé Garriga, hijo del presidente de La Caixa, Isidre Fainé. José Creuheras es otro de los hombres fuertes de la sociedad. Contar con una sociedad de estas características "es síntoma de buena salud en una empresa familiar; de que tiene recursos y sabe adónde va", opina Manuel Pavón, del despacho Garrigues. Para Borja Durán, consejero delegado de Family Office España, Hemisferio "es relativamente pequeño para estar metido en tantos terrenos", por lo cree que a medio y largo plazo podría abrirse a nuevos socios.

El ladrillo entra en cuarentena

A. Redondo/ expansion

El mercado residencial español está inmerso en un proceso de reajuste que, en opinión de los expertos, filtrará la especulación.

Las nubes sobrevuelan el sector inmobiliario. Las incertidumbres que planean sobre el mercado crediticio, consecuencia de la crisis desatada a principios de agosto, están pasando factura al negocio residencial español.

Y es que las tensiones que vive el mercado interbancario, ante el recelo que reina entre los bancos a prestarse entre sí por miedo al “contagio” subprime, han provocado un endurecimiento de las condiciones y un encarecimiento en el precio de los créditos concedidos por los bancos. Esto está restando atractivo a las inversiones inmobiliarias, según los expertos.

Las firmas internacionales han puesto bajo lupa el mercado residencial español en las últimas semanas. Para los expertos de Goldman Sachs, “dado el boom en la construcción en España e Irlanda, no sorprende que los mercados residenciales en ambas economías estén dando signos de fatiga. En España, los precios de las viviendas están empezando a descender”.

Standard&Poor’s ha sido una de las últimas casas en advertir sobre los riesgos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario español. Para esta firma, el incremento de los costes hipotecarios pesará en el bolsillo de los consumidores españoles, ya que están más endeudados que sus vecinos europeos. Además, Standard&Poor’s destaca que el incremento de los costes crediticios tendrá un mayor efecto en Francia y España que en el resto de Europa, lo que pondrá las perspectivas de crecimiento en ambos países en un gran riesgo.

Por su parte, desde Knight Frank destacan que “el auge de los precios en España parece haber llegado a su fin, si bien siguen subiendo en algunas localidades. A escala nacional, en el segundo trimestre de 2007 los precios fueron un 5% más elevados que en el mismo trimestre de 2006”. Esta cifra constrasta con la de años precedentes, cuando el precio de la vivienda crecía a ritmos de dos dígitos.

Los precios se resienten

“La noticia es que los precios de las viviendas sí bajan, frente a la creencia de que como mucho se estancan. En las zonas más representativas por volumen, como Madrid o Barcelona, los precios bajan, aunque no mucho”, explica Fernando Encinar, responsable de estudios de idealista.com.

Según el último informe de esta compañía, que calcula la variacióndel importe de los inmuebles atendiendo a la relación entre el precio y los metros cuadrados construidos, el precio de las viviendas de segunda mano cayó, por segundo trimestre consecutivo, en Barcelona un 0,5% entre julio y septiembre. En la capital, el precio por metro cuadrado bajó un 0,9%, mientras que en Valencia cedió un 0,7%. Además, Encinar señala que las rentabilidades por la venta de vivienda usada ya están por debajo de la inflación en Madrid y Barcelona.

Sin embargo, este experto no se muestra catastrofista sobre el mercado residencial, y señala que se trata de un cambio de ciclo normal. Esta situación se debe, en opinión de Encinar, a varios factores. Primero, a la subida de tipos de los últimos años, que ha encarecido el euribor y con ello los préstamos. Y segundo, a la crisis hipotecaria de EEUU, que ha provocado una fuerte desconfianza en el mercado.

A pesar de la crisis, desde idelista.com destacan que aún hay zonas, como la franja Norte del país, tradicionalmente menos explotada, que presentan todavía buenas perspectivas de inversión.

Las turbulencias del mercado también se han dejado notar en otros instrumentos de inversión que siguen el mercado inmobiliario, como los fondos de inversión, pero en especial en la cotización de las inmobiliarias en bolsa. Desde que julio estallara la crisis, Colonial ha perdido un 4,5% de su valor y otras compañías como Parquesol, un 5,8%.

Nueva percepción

Encinar destaca asimismo que la crisis también ha provocado un cambio en las expectativas de los inversores, que no esperan ya las fuertes revalorizaciones que se estaban dando en los últimos años. Esta opinión es respaldada por Javier García-Mateo, director de análisis y estudios de Aguirre Newman, quien señala que la demanda ha aparcado temporalmente sus compras, hasta que se tranquilice el panorama económico.

Las huellas que la crisis hipotecaria y crediticia están dejando en el mercado residencial español difieren entre las viviendas nuevas y las de segunda mano. Así, las secuelas son más visibles en el mercado de viviendas de segunda mano, con la caída de precios, mientras que en el mercado de nueva construcción la situación está, simplemente, a la espera. “Claramente, la actividad ha descendido porque la demanda, que aún se mantiene, está expectante ante lo que pueda pasar con el precio de los inmuebles como consecuencia de la crisis”, señala Javier García-Mateo.

Para este experto, los compradores están anticipando una reducción de los precios, algo que la oferta no está dispuesta a llevar a cabo, ya que prefiere esperar a conocer el impacto real de estas turbulencias en la economía antes de rebajar los precios. Dada esta situación, García-Mateo considera que los ritmos de ventas de viviendas nuevas “se alargarán en el tiempo, pero se mantendrán en buenos niveles ya que la demanda sigue siendo importante”.

Por ello, los expertos recomiendan esperar unos meses antes de invertir en ‘ladrillo’, y confían en que la situación se habrá relajado de cara a 2008. Para García-Mateo, “este ajuste es necesario porque va a filtrar el mercado de especulaciones”. Con todo, y pese a la crisis actual, los expertos señalan que, en el largo plazo, la inversión inmobiliaria es una apuesta segura.

Un mercado en pleno reajuste

“Estamos ante el inicio de una tendencia nueva y es difícil prever cuándo va a acabar o cómo se va a desarrollar”, explica Fernando Encinar. Y es que, de lo que los expertos no tienen duda es de que el mercado residencial español está en plena etapa de reajuste.

Ahora bien, ¿cuánto durará esta fase de cambio? Ésa es una de las grandes incógnitas, según los expertos. Para Encinar, una vez que estalla una burbuja, como la que había en el mercado inmobiliario español, la recuperación del sector puede ser lenta, como la que se dió en Alemania, o más brusca. En su opinión, el mejor escenario para el sector español sería un ajuste rápido, “que ponga al mercado en su sitio”. Así, se mejoraría la competitividad y se podría volver a invertir sin necesidad de un fuerte apalancamiento, una de las problemáticas hoy en día.

Los analistas explican que, como consecuencia del fuerte calentamiento que habían expermientado los precios de las viviendas ante las expectativas de fuertes revalorizaciones, el mercado residencial español, tanto el de vivienda nueva como el de segunda mano, estaba muy sobrevalorada. Ahora, con el cambio de ciclo y, sobre todo, con la crisis crediticia como telón de fondo, las valoraciones se van a ajustar.

Los expertos calculan que de la oferta actual en el mercado de vivienda en España, de 800.000 inmuebles, tendrá salida más o menos la mitad, unas 450.000 viviendas.

Astroc y Llanera, burbujas con incentivo político

Joaquín Clemente
cincodias

Las compañías valencianas confiaron su negocio a la rapidez con que se recalificaba

Llanera y Astroc pueden parecer a simple vista las primeras víctimas visibles de la crisis inmobiliaria. La subida de los tipos de interés ha ralentizado las ventas y la construcción de viviendas. Pero hay algo más, una clave esencial para entender por qué han sido estas dos compañías, y no otras, las primeras que han sufrido en sus cuentas de resultados un cambio de ciclo que aún está empezando.

Para entender lo que ha ocurrido con estas dos inmobiliarias lo primero es saber que basaban prácticamente el 100% de su negocio en la recalificación de suelo. Astroc, de hecho, salió a Bolsa asegurando que no se trataba de una inmobiliaria al uso, si no más bien de una gestora de suelo. Su objetivo era comprar suelo rústico, negociar con las administraciones su recalificación en urbanizable y, una vez conseguido, venderlo.

Llanera, por su parte quería convertirse 'en la Zara de las inmobiliarias', según palabras de su propio consejero delegado, Fernando Gallego. La inmobiliaria quería hacer promociones de segunda residencia a precios muy asequibles. Para lograrlo era esencial contar con suelo barato. La misión de la compañía, por tanto, consistía en contar con suelo rústico, que es mucho más barato que el urbanizable, lograr su recalificación y poder así construir chalés al alcance de la clase media.

'Ese modelo de inmobiliaria sólo pudo surgir en un sitio muy concreto y en un momento muy determinado', explica una fuente del sector. El sitio es la Comunidad Valenciana, donde ambas compañías tienen sus orígenes. La razón hay que buscarla en una ley. El PSOE aprobó en la recta final de su última legislatura en la Generalitat Valenciana, en 1994, la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, que llegó a ser conocida simplemente por sus iniciales, LRAU. La ley tenía como objetivo la liberación de suelo, creando vías para facilitar la aparición de suelo urbanizable, lo que en teoría, abarataría el precio y animaría la construcción.

El Partido Popular, que ganó las elecciones autonómicas de 1995, fue el que empezó a aplicar la nueva normativa. Con la figura del agente urbanizador se podían plantear desarrollos en suelos aunque no se fuera el propietario si conseguía los permisos tanto de los ayuntamientos como de la Consejería de Territorio. La norma funcionó sin demasiados problemas, y de hecho fue copiada por varias autonomías, durante los primeros años en vigor.

'El cambio llegó en 2003, con la llegada de Rafael Blasco a la consejería de Territorio. Entonces las comisiones territoriales de urbanismo empezaron a aprobar los proyectos con una facilidad nunca vista', explica un promotor. 'Blasco nos animaba a crear riqueza con los desarrollos urbanísticos', explica otro destacado empresario del sector.

Ese fue el momento clave antes mencionado. Las siglas PAI (Programa de Actuación Integrada) se convirtieron en una palabra de uso común que llenaba titulares: se presentaban y se aprobaban PAI para hacer miles de viviendas con campos de golf, algunos de los cuales se planteaban municipios que triplicarían su población una vez construidos. Había negocio.

Al calor de esa 'riqueza' se acercaron no sólo las inmobiliarias consolidadas. Aparecieron nuevas y algunas que hasta entonces eran casi desconocidas dieron el salto. Con su salida a Bolsa, Astroc cobró importancia en Madrid, y su presidente, Enrique Bañuelos, se convirtió en la nueva estrella empresarial. Llanera, por su parte, pasó de ser una constructora local a anunciarse como una inmobiliaria con millones de metros cuadrados de suelo y decenas de proyectos. 'Tienen más metros de postes de publicidad en las carreteras que de suelo', advertía ya irónicamente entonces en privado un dirigente empresarial.

Tanto Astroc como Llanera optaron por un negocio que dependía en buena parte de decisiones de administraciones públicas, como reconocía la compañía de Bañuelos en su folleto de salida a Bolsa. Agilizar esos trámites, reduciéndolos lo máximo posible era clave para ambas compañías. Por ejemplo, Gallego confiaba en dejar en dos años lo que normalmente podía tardar más de seis. A su capacidad de convencer a ayuntamientos y a la consejería fió su negocio.

'En el sector inmobiliario no se puede confiar todo a una carta. Hay que tener un mix de suelo que incluya suelo urbanizable, que es más caro pero permite construir pronto y vender casas, y suelo rústico, que te cuesta más barato pero que tienes que contar con él a largo plazo', señala un asesor del sector.

El ritmo del desarrollo urbanístico en la Comunidad Valenciana era tan fuerte que las dos compañías no previeron que se pudiera frenar. Las críticas al 'urbanismo salvaje' que empezaron a aparecer comenzaron a afectar a ayuntamientos y al Gobierno autonómico, que tras las críticas de la Comisión Europea modificó la ley, aprobando la Ley Urbanística Valenciana (LUV).

El cambio normativo, aprobado en diciembre de 2005, hacía más lento el proceso de recalificación, pero daba más garantías a los pequeños propietarios. Además, el gobierno autonómico del PP optó por cambiar su política de suelo. Y a un año de las elecciones autonómicas de 2007, la Generalitat prácticamente paralizó la recalificación masiva de suelo.

Ahí tropezó, coinciden en afirmar los expertos del sector, la estrategia de las dos compañías. No se trata, en todo caso, de caminos paralelos. Astroc, antes de la caída bursátil y del fallido ejercicio de 2006 -cuando apenas si cruzó ninguna operación de compra y venta de suelo- había construido urbanizaciones y gestionado suelo que habían convertido a Bañuelos en una de las mayores fortunas de España. Llanera, por su parte, 'llegó tarde', según reconocen desde la propia empresa. Llegó a presentar 24 resorts con golf, todos sobre suelo rústico que había que recalificar: tiene licencia para construir uno.