El ladrillo, una amenaza para el sistema financiero: las inmobiliarias deben 250.000 millones a la banca

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La crisis de las inmobiliarias cotizadas en Bolsa amenaza ahora con arrastrar al sistema financiero. Los últimos datos del Banco de España indican que los promotores inmobiliarios adeudan a bancos y cajas de ahorros -datos del cuarto trimestre de 2006- nada menos que 249.058 millones de euros. O, lo que es lo mismo, prácticamente el 25% del Producto Interior Bruto (PIB).

Lo más espectacular, con todo, es el ritmo de crecimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias -sin tener en cuenta lo que deben los hogares-, toda vez que hace menos de una década el sector adeudaba únicamente 19.700 millones de euros. Quiere decir esto que desde 1998 la deuda de las inmobiliarias se ha multiplicado por 12,5 veces. Un crecimiento verdaderamente exponencial que supera, incluso, lo que ha aumentado el endeudamiento de las familias para la adquisición y rehabilitación de viviendas, que se ha multiplicado por 4,5 veces, hasta los 544.000 millones de euros.

Pero es que si se incluyen los préstamos suscritos por las constructoras con el sistema financiero en los últimos años, habría que incorporar otros 134.314 millones de euros. En total, y según el banco central, constructoras e inmobiliarias deben algo más de 383.300 millones de euros, prácticamente por igual a bancos y cajas de ahorros, que en los últimos años se han volcado al negocio del ladrillo, no solamente prestando dinero a los hogares sino también a las empresas.

Comprar a cualquier precio

El fuerte aumento de las deudas de las inmobiliarias -sobre todo en el caso de las cotizadas- tiene mucho que ver con su crecimiento orgánico vía fusiones y adquisiciones, lo que explica que la caída de ayer arrastrara a la banca. Pagando en algunos casos cantidades que hoy se considerarían estratosféricas.

El riesgo para el sistema financiero, sin embargo, no solamente hay que vincularlo a su elevada exposición al riesgo derivado de la industria del ladrillo, sino, además, por el efecto indirecto que puede tener en su cuenta de resultados una caída del valor de los activos inmobiliarios en la morosidad.

Ayer mismo, y tras conocer el varapalo bursátil, Ahorro Corporación Financiera publicó un informe en el que estima que el equilibrio entre oferta y demanda de viviendas se encuentra en unos 400.000-450.000 pisos anuales. Esta horquilla supone recortar en un 30% la producción de viviendas, lo que supondría la destrucción de unos 200.000 puestos de trabajo. El presidente de la patronal Seopan, Enrique Aldama, ya realizó unas estimaciones similares hace poco más de un mes al presentar el balance del año pasado del sector de la construcción.

Según Ahorro Corporación, el caso de Astroc –que llegó a cotizar a un máximo de 3,8 veces el valor neto de sus activos- ha podido ser “la disculpa buscada” por los inversores para realizar una seria corrección bursátil. En su opinión, durante el año 2007 los precios se irán desacelerando hasta el entorno del 5%, “pero no será hasta finales del 2008-2009 cuando se observe una menor producción”, en coherencia con las caídas que se produjeron el año pasado en ventas de suelo. Nada menos que un 30%. Lógicamente, el grado de exposición de las compañías constructoras estará en función de la potencia de sus divisiones inmobiliarias.

En el caso de Acciona, el negocio inmobiliario supone un 7% de los ingresos totales. ACS, por su parte, vendió el año pasado Urbis a Reyal y no cuenta en estos momentos con división inmobiliaria, mientras que FCC está afectada por el 49% que controla de Realia, en compañía con Caja Madrid. Ferrovial, igualmente, vendió en 2006 su división inmobiliaria. Sacyr, por el contrario, cuenta con una significativa división de venta de pisos a través de Vallehermoso, mientras que, al mismo tiempo, su cuenta de resultados también está muy afectada por el negocio patrimonial de Testa.

Prima respecto al valor neto de sus activos

Para la Banca March, por su parte, el desplome del sector inmobiliario, que califica como “muy brusco” es explicable por la fuerte sobrevaloración previa, sobre todo en el “peculiar” caso de Astroc. Los analistas de los March recuerdan en su informe que tras el descalabro de ayer varias inmobiliarias cotizan ya por debajo del precio de referencia marcado en opas recientes. Y cita los casos de las ofertas que lanzaron Fernando Martín sobre Fadesa, o Colonial (Luis Portillo) sobre Colonial y Riofisa. Aun así, estima que “la mayoría sigue cotizando a prima respecto del valor neto de sus activos”.

La Banca March recuerda, en cualquier caso, que la corrección del sector bancario tiene que ver con el temor a un contagio de la desaceleración inmobiliaria. Fundamentalmente a través de dos vías. Por un lado, por el previsible aumento de la morosidad y, por otro, por el hecho de que la financiación de muchas operaciones inmobiliarias se ha realizado tomando como garantía las acciones pignoradas, cuyo valor se está reduciendo en estos momentos de forma abrupta. Por ejemplo, el Banco Sabadell financió de esta forma la compra de su inmobiliaria Landscape por parte, precisamente, de Astroc.