'Vivir de la vivienda' ya tiene marco legal

Piedad Oregui/ elpais

La hipoteca inversa ofrece a los mayores de 65 años una renta mensual con ventajas fiscales a cambio de vender su piso

Sin Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, sobre cualquier vivienda y no únicamente sobre la habitual, con garantías plenas sobre el derecho a mantener la propiedad, con menores costes notariales, registrales y de cancelación anticipada, con beneficios fiscales si parte de las rentas obtenidas se destinan a la suscripción de un plan de previsión asegurado... son algunas de las novedades que finalmente se han incluido en la nueva Ley Hipotecaria encargada de regular la llamada hipoteca inversa.

Una hipoteca inversa es un crédito hipotecario para mayores de 65 años (o personas afectadas por cualquier situación de dependencia o personas con discapacidad) que, siendo propietarios de una vivienda, quieren convertir el valor de su inmueble (son ricos en patrimonio pero no tanto en metálico) en un dinero disponible de carácter periódico, es decir, en una renta mensual de por vida o durante un tiempo concreto (renta vitalicia o temporal).

Se trata, pues, de un crédito hipotecario especial por el que no sólo no se paga nada sino que, al revés, se cobra una renta, cuyo importe será mayor o menor en función del valor de tasación de la vivienda, de la edad del particular que suscribe esta hipoteca (y de su cónyuge) y del deseo de éste de obtener estos ingresos durante el resto de su vida o únicamente durante un periodo de tiempo predeterminado (véase cuadros).

Es también especial porque el banco o la caja que lo conceda no podrá exigir la devolución de la deuda acumulada (la suma de todas las rentas que los particulares hayan ido percibiendo a lo largo de los años) hasta que no muera su titular o el último de los beneficiarios de este crédito si así lo establece el contrato.

Cuatro precisiones

Por tanto, en ningún caso sus titulares pierden la propiedad de su vivienda mientras vivan. Es más, los herederos de los titulares de una hipoteca inversa tampoco la pierden: de hecho pueden optar por quedarse la vivienda (pagar la deuda acumulada con sus ahorros o constituir una nueva hipoteca sobre el inmueble) o venderla y, en este caso, quedarse con el dinero sobrante tras saldar las cuentas con la entidad.

Aún más y mejorando la situación inicial prevista en la ley: cuando se extinga el préstamo o crédito y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar todo lo que deben al banco o caja, la entidad sólo podrá obtener recobro hasta donde alcance el bien inmueble objeto de garantía hipotecaria. En las primeras versiones de la ley se decía que el banco o la caja podrían obtener el recobro hasta donde alcanzaran los bienes de la herencia.

La nueva regulación establece otras cuatro precisiones importantes. Y es que, hasta ahora, al firmar una hipoteca inversa se tenía que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (el 0,5% o el 1% según en qué comunidad autónoma esté el inmueble). Gastos que, por ejemplo, para una vivienda de 400.000 euros suponían más de 9.000 euros, que evidentemente dejaban de computar para establecer el cálculo de las rentas que percibirá el particular. Pues bien, desde ya, no sólo la constitución, sino cualquier escritura pública en torno a una hipoteca inversa (subrogación, novación modificativa y cancelación) también estará exenta de este impuesto. Además, los costes notariales y registrales se reducirán respecto a la situación hasta ahora vigente. Pasarán a utilizarse los llamados Documentos sin cuantía para los actos notariales -que, además, gracias a las enmiendas incluidas en la ley tomarán como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90%- y los conocidos como inscripciones, para los registrales.

En tercer lugar, la nueva redacción de la ley introduce una matización importante sobre las características de la vivienda a hipotecar. No será ya necesario que ésta sea la vivienda habitual, sino que se da entrada a ser susceptibles de hipotecarse a los "cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante" con la pega de que, en este caso, no les serán de aplicación las ventajas antes mencionadas.

Planes de previsión

A última hora, desde el Senado y el Congreso se ha dado el visto bueno a toda una novedad sobre las hipotecas inversas. En la Disposición Adicional Cuarta se señala que "las disposiciones periódicas que pueda obtener el beneficiario como consecuencia de la constitución de una hipoteca inversa podrán destinarse, total o parcialmente, a la contratación de un plan de previsión asegurado". A efectos fiscales, un plan de previsión asegurado funciona como un plan de pensiones. Por cada 100 euros que se destinen a este producto, los inversores se ahorran entre 24 euros y 43 euros de impuestos. Las aportaciones que se hacen a estos productos tienen la consideración de rentas negativas y, por tanto, reducen el volumen global de ingresos. La normativa señala que, de forma general, se podrá destinar a estos productos un máximo de 10.000 euros anuales (12.500 para contribuyentes con más de 50 años) siempre y cuando la cantidad aportada no supere el 30% de la suma de los rendimientos netos del trabajo y actividades económicas de cada particular (50% para contribuyentes de más de 50 años).

Por último, y para conseguir su mayor transparencia, la norma establece, además, mecanismos de protección para los clientes de hipotecas inversas, al obligar a las entidades financieras que las concedan a "suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto" teniendo en cuenta su situación financiera y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente podrá llevarse a cabo, bien a través de la figura del Defensor del Cliente o bien a través de los mecanismos que determine el ministro de Economía.

Hipoteca inversa

Fernando Azpeitia y Enrique Marín/ elpais

A pesar de las connotaciones negativas que instintivamente se puedan asociar a las dos palabras que definen este producto financiero, no puede negarse que está llamado a jugar un papel relevante en el bienestar de muchas personas, fundamentalmente mayores, ya que su objetivo es tremendamente sencillo.

Si los españoles destinan una parte importante de su renta a la adquisición de su vivienda, parece oportuno instrumentar mecanismos para que ese ahorro inmobiliario de las familias pueda hacerse líquido y utilizarse en momentos que la renta disponible se reduzca o los gastos sean superiores.

El propio hito de la jubilación ya supone un punto de inflexión en la disponibilidad de renta (los ingresos por pensiones representan un 81% de los salarios en activo) y requiere ajustar el nivel de gasto o complementar los ingresos con ahorro acumulado. Al mismo tiempo, la necesidad de cuidados puede suponer un incremento de los gastos que requiera hacer un uso más intenso de los ahorros, hasta el punto de que el ahorro financiero sea insuficiente.

En esos casos, poder consumir parte del ahorro inmobiliario para mejorar la calidad de vida de las personas mayores o dependientes parece una clara mejora frente a las situaciones de mayores que, con escasas rentas por pensiones, mantienen ilíquido un patrimonio inmobiliario.

Desde esa perspectiva, la de mejorar la calidad de vida disfrutando de un ahorro acumulado en la propia vivienda, las connotaciones aparentemente negativas de los términos hipoteca e inversa, se desvanecen, haciendo que el paso dado por la Administración mediante su regulación y la dotación de ventajas fiscales en su formalización (para mayores de 65 años o dependientes) puede ser un primer paso para que desde el sector privado se creen productos sencillos y atractivos y desde la Administración se pueda seguir dando apoyos (financieros, estandarización de los productos o cobertura de riesgos, como el de supervivencia).

Jóvenes, temblad: llega la hipoteca inversa

Jordi Fabregat/ cincodias

Dentro de unos años aquellos que puedan heredar un piso sin deudas aparecerán en los programas de televisión donde presentan especímenes raros y relatarán su historia ante la incredulidad general. De entrada, al existir hipotecas a 50 años, y teniendo en cuenta que los jóvenes se van de casa a los 30 (con suerte) y que la esperanza de vida ronda los 80 años, ya se ve que la posibilidad de heredar un piso limpio de hipoteca es reducida. Pero la estocada final es la hipoteca inversa.

Este producto financiero nace de la necesidad. En efecto, dado el precio de los pisos en la actualidad, es fácil que una persona que ha llegado a la jubilación sólo haya sido capaz de ahorrar el dinero suficiente para pagar el piso en el que vive. Se encuentra viviendo en un activo que tiene un valor elevado pero él cobra una pensión reducida y puede tener dificultades para llegar a final de mes. Parece una ironía más de la vida. Es riquísimo en patrimonio y pobre en rentas.

Una hipoteca inversa es un crédito hipotecario para mayores de 65 años que sean propietarios de la vivienda donde residen y quieran obtener, con la garantía de la vivienda, una renta adicional a la pensión de jubilación que estén cobrando. Por lo tanto es la primera hipoteca que en lugar de pagar se cobra. Las disposiciones que vaya haciendo el titular, así como los intereses devengados, se van acumulando hasta el vencimiento de la hipoteca, que sólo puede ser por venta del inmueble o la muerte del tomador. Este producto, si así lo determina el contrato, también es extensible al cónyuge, con lo que éste continúa cobrando la renta a la muerte del primer deudor. Lo importante es que los herederos no pierden el derecho a la propiedad y pueden optar por cancelar la deuda acumulada y quedarse el bien o proceder a su venta, quedándose con la diferencia entre el precio de venta y la deuda pendiente del préstamo.

Las entidades financieras hasta ahora no publicitaban excesivamente este producto. Ello era así dada la facilidad con la que podían conceder préstamos a los jóvenes que se convertían en sus clientes durante 40 años. Pero con la ralentización del mercado inmobiliario, los mayores de 65 años, que representan más del 17% de la población, son una buena oportunidad para seguir ampliando el negocio hipotecario, y muy rentable. Estos préstamos tienen un coste financiero superior al 6%, con un diferencial de dos puntos sobre el euríbor, muy superior a una hipoteca convencional.

¿Es usted mayor de 65 años y vive en un piso de su propiedad?, pues ya puede preguntar en distintas entidades financieras por este producto. Podrá escoger entre cobrar una renta mensual vitalicia o por un periodo determinado de años.

Yo, de entrada, le aconsejo que elija la vitalicia. Debe ser triste llegar a los 90 años, comprobar que aún está vivo y cobrar la última cuota. Así que, aunque la mensualidad sea menor, asegúrese de que la cobra hasta que se muera.

El importe dependerá del valor del piso y de su edad, pero para un piso de 400.000 euros podría estar alrededor de 700 euros, que no está nada mal. Además, el Congreso acaba de aprobar una nueva normativa sobre préstamos para vivienda muy ventajosa para este producto, reduciendo sustancialmente los gastos de formalización.

¿Y cuál es la gracia?, ¿no la ha descubierto? Pues que todo lo que usted cobre en forma de mensualidades y sus correspondientes intereses no lo devolverá a la entidad financiera usted sino sus herederos.

De ahí la sugerencia del título de este artículo Jóvenes temblad: llega la hipoteca inversa. ¿Tiene usted hijos adolescentes? Se acabó amenazarlos con no comprarles la moto o bajarles la paga semanal. Basta con entregarles una copia del contrato de suscripción de hipoteca inversa en blanco diciendo un tranquilo: 'Lee esto, creo que te interesará'.

Así pues, si usted es un jubilado con una vivienda en propiedad y sus hijos lo llaman poco y no lo invitan a comer los domingos no se lo piense. Pida una hipoteca inversa, haga los viajes que siempre ha soñado, salga a cenar cada semana, no repare en gastos. Pagan ellos.

Luz verde a la reforma que abarata los cambios de hipoteca

Colpisa/ canarias7

La Comisión de Economía del Senado dio luz verde este miércoles al proyecto de ley de reforma de la Ley Hipotecaria por el procedimiento de urgencia, con lo que el texto irá directamente al Congreso para su aprobación definitiva, en la que no está previsto que sufra ningún cambio. La norma, que salvo imprevistos se puede dar ya por la definitiva, servirá para abaratar los cambios de hipoteca, flexibilizar el mercado y dar el cuerpo legal necesario a la denominada 'hipoteca inversa'.

El paso por el Senado ha permitido que, mediante una alto grado de consenso entre los distintos grupos parlamentarios, se introdujeran varias novedades importantes. Entre éstas, la inclusión de la denominada 'hipoteca de máximos' o 'hipoteca flotante', destinada esencialmente a las pymes. Un producto a través del que los pequeños empresarios logran 'avalarse' a ellos mismos mediante un crédito que tiene como garantía la finca de la propia compañía. Una suerte de línea de crédito a largo plazo para aprovechar en los momentos en los que sea necesario invertir o destinar más dinero del habitual a la marcha del negocio. También se ha acordado que mayores y dependientes puedan firmar una hipoteca inversa sobre una vivienda distinta de la habitual, aunque en este caso no podrán beneficiarse de las ventajas fiscales fijadas para esta figura.

La nueva ley, que probablemente entre en vigor antes de fin de año en sustitución de una regulación que data de 1981 y 1994, obligará a las entidades a ampliar la información que ofrecen a los consumidores y estrechará el cerco sobre las tasadoras y los movimientos accionariales dentro de éstas para evitar cualquier influencia perversa en las valoraciones por parte de las entidades de crédito.

El punto fuerte de la reforma es la reducción de las comisiones por amortización anticipada y subrogación, que dejarán de tener el carácter disuasorio con que hoy cuentan. De hecho, ya no se llamarán comisiones sino penalizaciones. Habrá una por "compensación por desistimiento" cuyo máximo se reduce del 1% al 0,5% (del capital pendiente de amortizar) y que compensará los gastos que la entidad debe soportar para encontrar un nuevo cliente. Se aplicará a todas las hipotecas.

Penalizaciones

La segunda penalización será por "compensación por riesgo de interés". Será libre y sólo se podrá aplicar en aquellos créditos fijos o mixtos para los que la cancelación anticipada o la subrogación suponga una pérdida para la entidad. Algo que no sucede en un contexto de tipos al alza como el actual. Otra de las ventajas será la reducción de los aranceles asociados a la subrogación, la cancelación y la novación (renegociación con la misma entidad) de todas las hipotecas. La comisión por cancelación anticipada será del 0,25% del capital pendiente de amortizar siempre que se produzca, al menos, cinco años después de la firma del contrato.

La hipoteca inversa -la conversión para los mayores de 65 años y los dependientes en dinero líquido de su vivienda habitual, a través de un dinero que los herederos habrán de abonar- es otro de los aspectos destacados. Fruto de la tramitación parlamentaria y del acuerdo entre grupos, los ingresos obtenidos por esta modalidad que se canalicen en la constitución de un plan de previsión asegurado se podrán deducir de la base imponible del IRPF, con un máximo de 10.000 euros. Estos préstamos estarán exentos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y también se beneficiarán de los menores costes arancelarios.