Los bancos tutelarán el nuevo proceso de consolidación en el sector inmobiliario

María Martínez/ expansión

Las inmobiliarias han iniciado otra etapa de concentración para sortear la crisis. Pero en esta ocasión, el sector necesitará el visto bueno de las entidades acreedoras para cerrar cualquier acuerdo de integración.

Sin tiempo de cerrarse el último proceso de concentración entre las inmobiliarias (Martinsa Fadesa se ha constituido hace días como grupo fusionado), las empresas del sector vuelven a embarcarse en una nueva etapa de consolidación. Las inmobiliarias cotizadas han dado a conocer en el último mes la existencia de conversaciones orientadas a la integración de sus negocios.

Colonial ha reconocido contactos preliminares con la francesa Gecina, y Parquesol ha iniciado los trámites para una posible incorporación de Lábaro a su actual proceso de fusión con San José.

Frente a lo sucedido en consolidaciones anteriores, con las compañías como principales actores, la banca va a tener ahora un papel determinante, por la elevada deuda contraída por las inmobiliarias, y porque los créditos suscritos por el sector en los últimos ejercicios restringen, entre otros aspectos, las operaciones societarias y cualquier cambio de control en el capital de las empresas. “Los contratos de financiación incluyen limitaciones a la venta de activos, restricciones a fusiones, consolidaciones o escisiones (...) y a transacciones con filiales y empresas vinculadas, salvo en el curso normal de los negocios”, indica el folleto de la OPA de San José sobre Parquesol.

“Se establecen restricciones a las fusiones, salvo intragrupo (...) y limitaciones a la adquisición de nuevas compañías o joint venture, y a la venta de activos”, indica, por su parte, la documentación explicativa del crédito que suscribió Martinsa en 2006 para comprar Fadesa.

La banca tiene la facultad de prohibir futuros movimientos corporativos, pero desde el sector se descarta, en principio, que se llegue a este extremo. “Somos una gran familia. Si pierden unos, perdemos todos”, señalan en una entidad. “Las fusiones darán lugar a compañías más grandes y diversificadas, y con mayor calidad crediticia”, explica el responsable del área de mercado de capitales de otro banco. Fuentes de mercado señalan, de hecho, que existen “entidades con posiciones muy largas de deuda en inmobiliarias” que están buscando posibles socios para llevar a cabo una operación corporativa: “Se juntan el hambre con las ganas de comer, porque a todos les interesa una fusión”.

Además, en el sector financiero se apunta un segundo motivo para no vetar posibles operaciones. “Habrá que escuchar los planteamientos que hacen las compañías. Se necesita una muy buena razón para negarse a una fusión, porque ello implica la pérdida de un cliente. En ocasiones se dice sí a una operación sobre la que no se está muy convencido para evitar esta situación. Hay que cuidar la base de clientes”, dicen en una entidad. “Si la operación tiene sentido desde el punto de vista del negocio y se explica bien, los bancos suelen ser flexibles”, indican, a su vez, desde una inmobiliaria.

Pero aunque éste sea el escenario general, las entidades también advierten que los bancos no se van a quedar sentados a ver cómo se hacen las fusiones, según un experto en operaciones corporativas. “Pueden plantearse movimientos en los que compañías de mayor tamaño pretendan fusionarse con empresas más pequeñas, con muchos activos en países como Polonia o Marruecos, y con peor calificación crediticia”, prosigue. “En ese caso, los bancos tendremos que decir que no”, finaliza.

El sector se propuso hace cinco años ganar tamaño para aprovechar las oportunidades de crecimiento, y hoy busca la unión de fuerzas para sortear los riesgos de una crisis crediticia sobrevenida en una etapa menos favorable del ciclo del mercado inmobiliario en España. “Se trata de fusionarse para no morir”, explica David Navarro, gestor de renta variable de Inversis, que, como otros expertos, anticipa que serán integraciones entre iguales y mediante intercambio de acciones, y no compras de unas compañías por otras financiadas con deuda.

Francia, implacable contra los “rastreros” inmobiliarios españoles

Fátima Martín/ cotizalia

La huida hacia delante en la que están inmersas las inmobiliarias españolas traspasa nuestras fronteras y se instala en Francia, que se muestra implacable contra los señores del ladrillo españoles, cuyos movimientos son calificados de "rastreros" en la prensa del país vecino. A la acusación de concertación entre Joaquín Rivero y Bautista Soler por parte de la AMF, el regulador bursátil galo, que les obliga a lanzar una OPA por el cien por cien de Gecina, le ha seguido el anuncio de una eventual fusión con Colonial, movimiento según el cual Luis Portillo aparece [de nuevo] como un oportuno caballero blanco de Rivero para la prensa francesa. Todo esto sucede en un momento especialmente convulso para el sector en España.

La operación Gecina-Colonial, que daría lugar a la segunda inmobiliaria europea, “ofrece una puerta de salida ideal para Rivero y Soler en Gecina”, pues les evitaría lanzar una OPA por la totalidad de la foncière. Asimismo, “constituiría una excelente opción para Colonial, que ante la fuerte ralentización del mercado inmobiliario español, podría aprovechar para continuar su diversificación fuera de sus fronteras y reequilibrar su balance”, informaba literalmente Dow Jones News Wire el pasado viernes.

La AMF determinó que los dos empresarios españoles han pactado el 42,7% de Gecina a través de una oferta pública de recompra de acciones que la compañía gala ha lanzado sobre sus propios títulos. Esto, en virtud a la ley bursátil francesa, les obliga a lanzar una OPA sobre la totalidad del capital. Esta recompra es una de las múltiples etapas de un proceso complejo encaminado a separar la filial francesa de su matriz Metrovacesa, con la que está en conflicto.

Pero la decisión de la AMF coloca a Rivero y Soler en una situación difícil: lanzar una OPA sobre la totalidad de Gecina o encontrar un medio de colocarse por debajo de un tercio del capital –sea modificando las condiciones de la escisión con Metrovacesa, sea aliándose con otro accionista para diluir su participación en la patrimonialista gala-.

Frente al elevado coste de una OPA sobre Gecina y de la revisión de las condiciones de la escisión, los dos hombres de negocios parecen haber elegido una tercera vía: una eventual fusión con Colonial. “Comprar a los minoritarios de Gecina costaría cerca de 2.000 millones de euros a Rivero y Soler, una suma que difícilmente se pueden procurar dadas las actuales condiciones de la crisis de los mercados de crédito. Una renegociación de las condiciones de la escisión conduciría a los dos hombres a desembolsar más de 600 millones de euros de indemnización a la familia Sanahuja”, destacan los analistas galos.

‘Tomas de posición rastreras’ de los españoles en Francia

La simbiosis también tendría sentido para Colonial, que se haría con nuevos activos inmobiliarios en Francia, “un mercado mucho menos castigado por la ralentización inmobiliaria que sufre actualmente España”. Colonial ya puso un pie en Francia comprando en 2005 la Société Foncière Lyonnaise, que representó en el tercer trimestre el 57% de los alquileres de oficinas del grupo español.

Los dos grupos tienen casi el mismo peso en términos de activos, en torno a 12.000 millones de euros, pero la capitalización bursátil de Gecina es sensiblemente superior a la de Colonial, con 7.300 millones de euros frente a los 5.100 del español. “La operación permitiría a Colonial, que está fuertemente endeudada, reequilibrar su balance”. Un acercamiento con Gecina podría hacer pasar el ratio de deuda sobre el valor de sus activos al 50-55% para la nueva entidad frente al 68,5% del tercer trimestre. Gecina tiene un ratio de deuda sobre el valor de sus activos sólo del 33,5%.

“La decisión de la AMF del jueves sobre un posible pacto entre Rivero y Soler es simbólica. Es la segunda vez desde principios de año que el regulador galo concluye la existencia de una acción concertada que, como en el primer caso, implica a un grupo español”, añade Dow Jones. Se refiere al affaire entre Eiffage y Sacyr, al que la CNMV gala acusó de haber actuado en concierto con otros accionistas españoles para tomar el control del grupo de construcción y de concesiones francés. Curiosamente, la noticia recuerda que “entre los 89 accionistas sospechosos de haber actuado en concertación con Sacyr en Eiffage, encontramos Inversiones Portival, el holding de Luis Portillo, accionista mayoritario de Colonial y con participación en tres filiales de Metrovacesa como son Geciter, Hotel d’Alba y SCI Capulines. “Estos dos casos ilustran la determinación del gendarme de la Bolsa para luchar contra tomas de posición rastreras”, espeta.

No es la primera vez que Luis Portillo ejerce de caballero blanco de Joaquín Rivero. Fue en el año 2003, cuando los italianos Caltagirone y Marchini lanzaron una OPA sobre Metrovacesa. En aquella ocasión, el tándem Rivero-Portillo apostó a caballo ganador. Pero en ésta, juegan en terreno hostil: en la France de Sarkozy.