Varias cajas venden sus carteras hipotecarias con descuentos del 50% sobre su valor real

Agustín Marco / bolsacinco.com

Las entidades financieras españolas empiezan adoptar medidas de emergencia ante el estrangulamiento del mercado crediticio. Según han confirmado fuentes financieras, varias cajas de ahorros, entre otras Caja Madrid y la CAM, han vendido parte de sus carteras de préstamos hipotecarios con descuentos que oscilan entre el 40% y el 60% de su valor facial a varios bancos de inversión y firmas de capital riesgo. Fuentes del mercado han señalado que en las últimas semanas se han producido subastas de carteras hipotecarias residenciales por parte de cajas de ahorros que han visto como la morosidad se les ha multiplica hasta por tres veces desde el tercer trimestre de 2007 y han tenido que hacer frente a nuevas dotaciones.

Según distintas firmas que han participado en dichas operaciones, Caja Madrid, la CAM, Bancaja y Caixa Catalunya, entre otras, han puesto en el mercado carteras de préstamos por un valor cercano a los 3.000 millones de euros, que se han vendido, en algunos de los casos, a la mitad de la tasación determinada.

Entre los potenciales compradores que han acudido a dichas subastas se encuentras firmas de capital riesgo como Blackstone, Apollo y CarVal Investors, una sociedad que el pasado año constituyó un vehículo con 5.570 millones de dólares para tomar posiciones en carteras de préstamos, bienes inmuebles, valores corporativos y oportunidades especiales.

Asimismo, según otras fuentes, entre los que han cerrado varias de las transacciones se encuentran diversos bancos de inversión, como Lehman Brothers, Deutsche Bank y Morgan Stanley. Expertos financieros explican que con estas operaciones las cajas de ahorros consiguen la liquidez que no pueden conseguir en el interbancario por el estrangulamiento del mercado crediticio, salvo a precios muy elevados.

Aunque con descuentos muy significativos, al vender sus carteras de préstamos hipotecarios residenciales, las cajas consiguen liberar parte de las provisiones exigidas por el Banco de España y traspasar el riesgo del aumento de la morosidad. Así, pueden destinar estas provisiones a beneficios extraordinarios o a dotar otros préstamos fallidos, ya sea de créditos a particulares o a promotores inmobiliarios.

La medida es muy similar a la que han adoptado algunos bancos de inversión de primer nivel en las últimas semanas con el fin de ajustar su balance. Uno de los ejemplos más claros fue la venta por parte de Goldman Sachs de parte de la deuda contraída en el préstamo sindicado concedido para la compra de Endemol a un 65% de su valor facial.Estas soluciones de emergencia llegan en un escenario muy complicado para todas las entidades financieras que han basado su crecimiento de los últimos años en el incremento indiscriminado de su cartera crediticia, especialmente la concedida para la compra de viviendas.

Popular vende su sede social al Grupo Rosales por 60 millones

La entidad, que también ha vendido otro edificio a la Mutualidad de la Abogacía, traspasa a esta sociedad de inversión su edificio de la calle Velázquez de Madrid, donde permanecerá hasta la construcción de su próxima sede.

J. Sánchez Arce/J. E. Navarro, expansion.com

Banco Popular ha cerrado la venta de su sede social, situada en la confluencia de las calles Velázquez y Goya de Madrid, al grupo inversor Rosales. El edificio está valorado en 60 millones de euros.

Intermediada por la consultora Aguirre Newman, la venta de la sede social del Popular, de 7.200 metros cuadrados de superficie, se enmarca en la política de desinversión de activos inmobiliarios desplegada por la entidad, en línea con la estrategia de capitalización del patrimonio inmobiliario iniciada en 2007 por Santander y BBVA, coincidiendo con las tensiones de liquidez que atraviesan los mercados financieros.

A principios de este año, Popular concedió a Aguirre Newman el mandato de venta de un paquete de 19 edificios, catorce de ellos situados en Madrid, con el objetivo de mejorar su ratio de eficiencia y captar fondos para construir una nueva sede social corporativa en la capital española, donde se concentrarán todos los servicios administrativos del banco.

Entre los activos inmobiliarios puestos en venta, figura, además de la sede social, el conocido Edificio Beatriz, en la calle Ortega y Gasset de Madrid, donde se encuentra el despacho del presidente de la entidad, Ángel Ron, y la alta dirección del banco.

El propósito del Popular es permanecer en estos edificios durante un plazo aproximado de cuatro años, tiempo estimado para la construcción de la nueva sede corporativa, que probablemente se ubicará en unos terrenos propiedad del banco en la zona norte de Madrid.

Otro de los activos de los que ya se ha desprendido Banco Popular es un edificio de oficinas situado en la calle Labastida y adquirido por la Mutualidad de la Abogacía. Paralelamente, el banco ultima la venta de la sede en Sevilla del Banco de Andalucía, filial del Popular. Este inmueble está valorado en 20 millones de euros.

Plusvalías

Los bancos españoles están cerrando con éxito y jugosas plusvalías el traspaso de sus activos inmobiliarios. A finales del pasado mes de enero, Santander vendió al grupo británico Propinvest la ciudad financiera de Boadilla del Monte (Madrid) por un importe de 1.900 millones de euros, en una clásica operación de sale & leaseback (venta con posterior arrendamiento), en la que el banco se embolsó unas plusvalías de 605 millones de euros.

Anteriormente, la entidad presidida por Emilio Botín vendió al grupo Pearl sus 1.200 sucursales en España por un importe de 2.040 millones de euros (860 millones en plusvalías), además de una cartera de 44 inmuebles a Amancio Ortega, presidente del grupo Inditex, por 458 millones de euros.

Paralelamente, BBVA vendió a GMP cuatro edificios, entre ellos la Torre BBVA, en Castellana 81, valorados entre 600 y 700 millones de euros. En la misma operación, el banco adquiría a la promotora inmobiliaria 100.000 metros cuadrados en el Parque empresarial Foresta de Madrid, donde el banco ubicará su sede corporativa.

Otra entidad que se ha apuntado recientemente a la enajenación de inmuebles es Caixa Galicia. La primera caja gallega vendió en junio a Pontegadea, la sociedad patrimonial de Amancio Ortega, 40 edificios por 250 millones de euros y unas plusvalías próximas a 100 millones. Asimismo, la caja estudia poner a la venta, con opción de recompra, 383 sucursales ubicadas fuera de Galicia.

Oasis en el desierto

Especializado en el producto residencial de lujo, Grupo Rosales destaca actualmente por ser uno de los inversores más activos en el alicaído mercado inmobiliario español, en el que, a diferencia del boom de operaciones cosechado en 2006 y 2007, los traspasos de inmuebles brillan por su ausencia.

El pasado mes de febrero, Rosales 2007, denominación de la sociedad inversora, adquirió el hotel Bauza de Madrid a la inmobiliaria Habitat por más de 60 millones de euros. Actualmente, promueve un edificio de viviendas de alto standing en la calle Almagro de Madrid.

A pesar de que el mercado de oficinas está menos expuesto que el segmento residencial al impacto de la crisis inmobiliaria, también se ha visto afectado por las restricciones de acceso al crédito bancario.

Entre las pocas operaciones de envergadura cerradas en los últimos meses, todas ellas adelantadas por EXPANSIÓN, destaca la venta de los inmuebles más emblemáticos del Grupo Prisa (su sede corporativa en Gran Vía 32, el edificio de la redacción de El País, en la calle Miguel Yuste de Madrid; y otro edificio en la calle Caspe de Barcelona) adquiridos por más de 300 millones de euros por el fondo Drago Capital, y la compra por parte de la inmobiliaria Gecina de las oficinas del fabricante de automóviles BMW, en la Avenida de Burgos de Madri. La operación rondó los 50 millones de euros.

Entre el ‘subprime’ y Blueprime

Popular ha sufrido en bolsa con el resto de la banca española los efectos de la desaceleración económica en España y la desconfianza de los inversores sobre el sector financiero, pese a que la entidad presidida por Ángel Ron no ha tenido exposición alguna a productos tóxicos vinculados con las subprime de EEUU.

Desde que se desatase la crisis hace un año, el banco se deja un 37,22% en bolsa, por encima del conjunto del Ibex, que se deja un 20,8%. En lo que va de año, la acción ha caído un 29,4%, en línea con la media de los bancos de este índice bursátil y muy lejos de Bankinter, que ha caído un 46% en el mismo periodo.

En las últimas semanas, Popular se ha visto sometido a una alta volatilidad bursátil debido al intento de compra de una participación significativa (hasta el 29%) por parte de Blueprime, una sociedad instrumental opaca, de la cual se desconoce quién está detrás y que se encuentra bajo investigación de la CNMV. Las perspectivas de resultados tampoco son halagüeñas. Según Ibersecurities, la entidad tendrá un beneficio antes de impuestos de 646 millones, un 5,4% más que en el mismo periodo de 2007.

La banca se sitúa en alerta por cuatro millones de préstamos hipotecarios

Víctor Relaño/ Gaceta de los Negocios
Madrid

Los préstamos suscritos desde el año 2003 se han encarecido en 1.600 euros en media anual

Las luces de alarma se han encendido para más de cuatro millones de préstamos hipotecarios concedidos por la banca en los últimos coletazos de la fiebre hipotecaria. Las familias que tomaron un préstamo a partir del año 2003 han visto cómo su renta disponible se ha reducido nada más y nada menos que en 1.600 euros de media al año. Un importante pellizco con una traslación directa sobre el consumo de los hogares españoles y el crecimiento de la economía.

La carrera frenética de bancos y cajas por no perder cuota en el mercado de la financiación hipotecaria llevó a las entidades no sólo a reducir los márgenes de beneficio de las entidades hasta límites insospechados y a alargar los plazos de las operaciones hasta los 50 años.

"Se han realizado préstamos en los que las cuotas de estos créditos se elevan hasta el 60% de la renta disponible de los clientes. Préstamos en los que se han concedido fondos hasta por el 120% del valor de tasación de las viviendas", denuncian fuentes bancarias consultadas.

Los préstamos hipotecarios formalizados en los años 2003 y 2004 son los que mayor riesgo de tipo de interés tienen. El índice euríbor fluctuó en una media del 2,30% en ambos ejercicios. Ahora se encuentra en la zona del 4,70%. Si tenemos en cuenta que las entidades financieras se llevan un margen de 0,5 puntos (lo que las entidades denominan diferencial), el coste de financiación de estos préstamos se ha elevado desde el 2,8% hasta el 5,3% (véase el cuadro).

Para un préstamo a 25 años de un importe de 115.000 euros (la media del año 2003), el encarecimiento que han registrado estos préstamos en casi cuatro años ha sido de 1.680 euros al año, según se desprende de los datos que difunde de forma periódica la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

En operaciones suscritas en el año 2004, el encarecimiento de las cuotas ha alcanzado los 1.775 euros al año. Este incremento ha sido mayor, en realidad, porque la AHE elabora una media de todos los créditos, lo que incluye operaciones ya a punto de expirar, con un saldo muy inferior a las que se contratan en este momento.

Altas instancias bancarias han asegurado que en España no existen préstamos hipotecarios subprime. Y seguro que es así. Pero existen préstamos de riesgo, fomentados al calor de la competitividad extrema entre las entidades financieras. Los casos de usuarios con problemas empiezan a proliferar.

En el año 2004 se formalizó un total de 1,06 millones de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, de un importe medio de 115.430 euros a un interés medio en el entorno del 2,30%. En 2005 los créditos suscritos para compra de vivienda fueron 1,15 millones, de un importe medio de 148.798 euros y se realizaron a un interés medio en el entorno del 2,35%.

En 2006, los préstamos formalizados ascendieron a 1,06 millones por importe medio de 159.759 euros en cada operación. Estas operaciones se realizaron a un interés medio del 3,52%.

El máximo riesgo se encuentra en las operaciones firmadas a partir del año 2003. Era un secreto a voces: los préstamos con mayor exposición a una coyuntura alcista de los tipos eran los firmados a partir de ese año y el siguiente, cuando los tipos de interés cayeron a los niveles más bajos de la historia. Cuatro años después, más de cuatro millones de préstamos hipotecarios constituyen un quebradero de cabeza no sólo para estos hogares.

"Hasta ahora, las empresas de refinanciación de deuda han actuado de freno. Pero a partir de ahora será difícil frenar las consecuencias de la subida de los tipos de interés en operaciones que se llevan el 60% de la renta y a cincuenta años de plazo", advierten fuentes de entidades financieras consultadas por este periódico.