Josu Mezo/ adn
del blog 'Ruido y nueces'Desde hace unos años asistimos a la publicación de una gran variedad de estadísticas e informes sobre los precios de la vivienda, que seguramente producen más desconcierto que otra cosa en el lector o espectador no muy atento. Así, por ejemplo, hace apenas 10 días, nos decían que los precios de la vivienda habían caído en 2007 en España, mientras que ahora nos cuentan que han subido un 5%. En este caso concreto la diferencia se explica principalmente porque hablan de conjuntos distintos de viviendas (usadas y nuevas), pero no deja de ser llamativo que ambas estadísticas procedan de estimaciones hechas por empresas privadas. No es que no haya estudios públicos de este tipo. Los hay, y también suelen difundirse sus datos con cierta periodicidad. Pero lo cierto es que, a diferencia de otros sectores, no hay en España una estadística pública fiable y consolidada sobre los precios de la vivienda, así que los lectores de los medios nos vemos bombardeados con sucesiones de estadísticas, públicas y privadas, que dan estimaciones distintas, lo que sin duda causa considerable perplejidad.
En una entrada posterior de este blog hablaré de los principales índices publicados, y de cuáles pueden ser sus debilidades y fortalezas. Pero antes de eso me gustaría reflexionar un poco sobre por qué no tenemos "la estadística definitiva" sobre el precio de la vivienda en España. Para empezar, esta carencia nos recuerda algo importante que a veces tendemos a olvidar: la mayoría de las estadísticas sociales y económicas que manejamos son resultado de un proceso muy costoso de elaboración. Son excepción las que podríamos llamar espontáneas, o silvestres, en el sentido de que se producen de forma accidental como resultado indirecto de algunas actividades que se registran. Por ejemplo, como todos los matrimonios que se celebran en España se inscriben en los registros civiles, tenemos una estadística muy fiable y precisa del número de matrimonios celebrados cada mes y cada año, en cada lugar de España, desde hace muchísimo tiempo. La estadística es un derivado del registro, que no se hace con propósitos estadísticos, pero que de rebote nos da esa información cuantitativa agregada.
Pero para la mayoría de los fenómenos sociales y económicos no hay un registro de eventos, sino que estos simplemente suceden, sin que nadie tome nota de ellos de manera sistemática. Para que tengamos una estadística sobre ellos hace falta que alguien, con suficientes recursos técnicos, humanos y económicos, decida fabricar una estadística artificial e intencionada. Sin salirnos de temas familiares, por ejemplo, las parejas de hecho, por su propia definición, no constan en ningún registro. No sabemos con certeza cuántas se crean ni se destruyen cada año en España, como sabemos en cambio respecto a los matrimonios.
Datos sobre inflaciónPensemos ahora en los precios. Estamos tan acostumbrados a recibir noticias sobre la inflación que damos por hecho que esos datos "existen" en alguna parte. Pero esos datos no existen, sino que son creados por el INE en un proceso muy complejo, del que ya hemos hablado aquí alguna otra vez. Cada mes, agentes del INE toman los datos de una muestra de cientos de miles de precios, de casi 500 productos, ponderados según encuestas de gasto de las familias, permitiendo así calcular cuánto sube el coste de la vida (en bienes de consumo) para la familia "media" española.
¿Por qué no tenemos algo similar con los precios de la vivienda? Lo cierto es que el INE está trabajando sobre ello desde hace tiempo. Pero la tarea se le resiste y si uno lo piensa un poco se da cuenta de las enormes dificultades que el reto plantea. Para ello vienen bien algunas comparaciones con el propio IPC.
La primera dificultad tiene que ver con algo obvio. Cuando elaboran el IPC los agentes del INE coleccionan datos que son en general públicos: van a las tiendas y preguntan o toman datos visibles en carteles; o recogen la información de facturas reales de servicios como luz, gas, teléfono... Quizá en algunos productos, como los coches, en los que hay cierta negociación individual entre comprador y vendedor, puede haber algunas dificultades para estimar los precios reales a los que se venden los productos. Pero esta es la excepción, no la regla.
En cambio, en el caso de los pisos, ¿dónde está disponible la información fiable sobre a qué precio se producen las compraventas? Pues básicamente, en ningún sitio. En teoría ese dato se incluye en las escrituras de compraventa realizadas ante notario e inscritas luego en los registros de la propiedad. Pero todo el mundo sabe que en España esos documentos no siempre dicen la verdad, y que tanto entre particulares como en las compras a promotores e inmobiliarias el precio real a menudo es superior al que se declara. Tenemos por tanto un primer problema considerable, que tal vez sería soslayable si supiéramos con certeza que el porcentaje medio del precio real que se declara en las escrituras no cambia a través del tiempo (la inflación medida si siempre se mintiera lo mismo sería la inflación real). Pero lógicamente, tampoco tenemos manera de saber si a lo largo de los años ha ido cambiando la distancia entre precios reales y precios declarados. Si esta cambiara, en cualquier dirección, podríamos, sin saberlo, subestimar o sobre-estimar la inflación simplemente por cambios en las costumbres sobre qué porcentaje del precio real incluir en las escrituras.
Hay además otro problema adicional con las escrituras: en el caso de la vivienda nueva, estas recogen a menudo las compraventas pactadas uno, dos ó tres años antes, cuando la construcción estaba en plano, o en sus inicios, a precios que no son los actuales.
Precios y productosOtro asunto muy importante es que la inflación trata de medir la variación del precio de productos iguales. Para calcular el IPC no sólo se toman precios de los productos, sino que también se miden sus características, para así asegurarse, en lo posible, de que se comparan precios de productos similares, y si no es así, tenerlo en cuenta en la comparación de precios. Quiero decir: a grandes rasgos, un kilo de azúcar blanco es un producto estándar, y si es de la misma marca, es posible que el contenido básico del producto no haya cambiado en absoluto en muchos años. Pero imaginen, en el otro extremo, que el producto cuyo precio medimos es una cámara de fotos, una televisión o un ordenador. El producto va cambiando de contenidos, va añadiendo características, mejorando prestaciones... La cámara de fotos "media" comprada estas navidades quizá haya costado más o menos lo mismo que la del año pasado o la de hace dos, pero sus prestaciones son mucho más altas, por lo que, en realidad, los precios han bajado espectacularmente. Sin llegar a los extremos de estos productos de alta tecnología, hay otros muchos en los que el producto se va transformando. Piensen en los coches. El coche medio de hoy tiene un montón de equipamientos que hace 10 años no existían o había que pagar aparte, a un precio considerable. A la hora de calcular el IPC esas modificaciones del contenido del producto se tienen también en cuenta.
Ahora trasladen este problema al precio de la vivienda. Los registros notariales nos dicen el tamaño de la vivienda vendida, el precio al que se ha comprado, y el lugar en el que se ubica. Pero nada nos dicen de las calidades, de los equipamientos comunes, y de otras muchas características que afectan al precio de la vivienda. De un año para otro las características medias no cambiarán mucho en un barrio o una ciudad, pero cuando van pasando los años esos cambios pueden ser ya considerables. Imaginemos la promoción media de pisos nuevos en España ahora y hace 10 ó 15 años: ¿Tenían ascensor el mismo porcentaje? ¿Y piscina? ¿Y plaza de garaje? ¿Tenían los mismos equipamientos de calefacción, suelos, cocinas, calidades de ventanas, aislamientos, puertas exterior e interiores...? Si comparásemos, a palo seco, el precio por metro cuadrado de piso nuevo hace 10 años con el actual, ¿estaríamos comparando cosas iguales? La respuesta es que no lo podemos saber, a menos que construyamos una buena base de datos en la que además de metros, precio y localización incluyamos otra serie de datos sobre la vivienda, que permitan calibrar las variaciones de precio según los cambios en las calidades de los pisos y los equipamientos comunes.
En definitiva, que construir un buen IPC de la vivienda plantea dificultades enormes. Como he dicho más arriba, entidades públicas y privadas andan intentando producir algo similar, con métodos distintos, y son las noticias sobre estos índices las que nos llegan de vez en cuando. Hablaré de ellos en mi siguiente entrada.
Etiquetas: cómo calcular el valor de la vivienda, estadísticas sobre vivienda, IPC, registros
