Aguirre Newman: El 'stock' de pisos pondrá en una situación insostenible a la banca en año y medio

EP/ cincodias

Así lo indicó en la Jornada del Observatorio de la Vivienda 'Hacia un nuevo sector inmobiliario', en la que precisó que la inclusión de viviendas y bolsas de suelo en sus balances hará que la situación pueda hacerse "insostenible".

Más concretamente, Aguirre apuntó que en el caso del 'stock' de viviendas existe la posibilidad de bajar precios en una horquilla media de entre el 20% y el 40%, si bien precisó que el caso del suelo plantea un problema "sin solución más que a largo plazo".

En este sentido, explicó que "muchas veces se están criticando a los bancos sin darse cuenta de que muchos de ellos están en riesgo de supervivencia". "No es que no quieran financiar a los promotores, es que tienen que ser prudentes", añadió.

Aguirre Newman incorpora a José Enrique Concejo como director de Corporate Finance

cotizalia

La consultora inmobiliaria Aguirre Newman ha incorporado recientemente a José Enrique Concejo Díez como director de su división de corporate finance (finanzas corporativas). José Enrique es Licenciado en Derecho y en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad Pontificia de Comillas (ICADE), MBA por Wharton y Master en Estudios Internacionales por el Instituto Lauder de la Universidad de Pensilvania. También posee el título de Chartered Financial Analyst por el CFA Institute.

El nuevo director ha desempeñado diversas responsabilidades en UBS Investment Bank durante los últimos diez años en Londres, donde recientemente ha trabajado en el equipo de instituciones financieras como responsable del mercado español.

La división de Corporate Finance de Aguirre Newman ofrece asesoramiento en procesos de actividad corporativa a compañías inmobiliarias, entidades financieras y empresas con exposición al mercado inmobiliario. El asesoramiento incluye operaciones estratégicas como procesos de fusiones y adquisiciones, valoración de negocios inmobiliarios, desarrollo de planes de negocio, estrategias de financiación y políticas de gestión de capital. Su equipo de profesionales cuenta con una dilatada experiencia en el sector inmobiliario y en procesos de actividad corporativa.

Los pisos deben caer un 23% para que el mercado se normalice

Servimedia/ eleconomista

El precio de los pisos debería caer un 23% para que el mercado inmobiliario pueda recuperar la normalidad, según un informe presentado hoy por la consultora Aguirre Newman, que estima necesario este abaratamiento para que el nivel de endeudamiento de las familias para adquirir un inmueble se sitúe en el 30%. Informe de Tinsa: la vivienda cayó un 6,5% en octubre, el mayor descenso de los últimos ocho meses.

Así lo explicaron en rueda de prensa el director general de Negocios de la consultora, Ángel Serrano, y el director de Análisis e Investigación de Mercados, Javier García-Mateo ,durante la presentación del Informe sobre la Situación del Mercado de Alquiler de Vivienda en España.

Dicha caída del 23% sería la necesaria para que el esfuerzo para adquirir una vivienda fuera del 30% de los ingresos en un contexto marcado por un euribor al 4,5% con un diferencial del 0,5%, y para una hipoteca por el 70% del inmueble, un plazo de 30 años, una vivienda de 75 metros cuadrados y una renta familiar de 21.259 euros netos.

Sube la tendencia al alquiler

Si dicha caída no se produce, Aguirre Newman prevé un cambio de tendencia en el comportamiento de la demanda de vivienda en España que conlleve un incremento del parque de viviendas en alquiler influenciado, además de por el alto precio de la vivienda, por las dificultades para adquirir créditos y la falta de confianza marcada por la incertidumbre con respecto a la pérdida del empleo.

Para Serrano, este contexto "supone una oportunidad para que el comportamiento del mercado español empiece a asemejarse al de los mercados de los países de nuestro entorno pasando de un parque de vivienda de alquiler que no llega al 8% a cifras más cercanas al 35% de nuestros vecinos europeos".

Actualmente, el parque de vivienda en alquiler se sitúa en el 7,68% y lo previsible es que siga una tendencia alcista aunque, por el momento, el informe no prevé que sea muy importante. Por ello, demanda reformas fiscales y legales que permitan aprovechar la actual coyuntura para dinamizar el mercado. Dichas reformas deberían contenerse en las próximos anteproyectos de ley de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

De hecho, el informe prevé que el mercado del alquiler mantenga un crecimiento sostenido de precios algo por encima del IPC frente a un crecimiento menor en la compraventa de vivienda que puede hacer interesante la inversión en este tipo de inmuebles si el marco legal y fiscal lo favorece.

Por ello, además de los cambios legales, el informe indica que será necesario que las entidades financieras decidan poner en alquiler las viviendas que se queden como consecuencia de los impagos de hipotecas, que las inmobiliarias transformen algunos pisos de la venta al alquiler, que los particulares que han invertido hagan lo mismo y que el Gobierno haga atractiva la inversión en vivienda protegida para alquiler.

Vender un piso nuevo cuesta hasta cuatro años en Barcelona

Clara Blanchar/ elpais
Barcelona

La mitad de las viviendas que no se compran pasan a alquiler

Vender un piso de obra nueva en Barcelona puede costar hasta casi cuatro años. Exactamente 45,7 meses en Ciutat Vella y 45,4 meses en Sarrià-Sant Gervasi. Ambos distritos, junto con el Eixample, figuran entre los más caros de la ciudad, donde de media el metro cuadrado ya ha superado con mucho el millón de pesetas (6.826 euros). En Ciutat Vella el metro cuadrado está a 7.702 euros; en la zona alta, a 10.365, y en el Eixample, a 8.305.

La ralentización en los ritmos de venta (más de dos años de media) está provocando que se acumule en Barcelona una bolsa de viviendas nuevas que hoy es el 30% más grande que hace un año: 1.675 viviendas. Pero los precios apenas caen: el 1,5% en el último año. Son precios de salida, porque otra cosa es la rebaja que hoy día el comprador pueda conseguir, admitieron ayer los autores del informe del que salen todos estos números, elaborado por la consultora Aguirre Newman.

Las cifras de la corona metropolitana van en la misma línea: cada vez cuesta más vender (31,6 meses de media, 11 meses más que hace un año) y cada vez se acumula más oferta (1.431 pisos). La diferencia entre la capital y su entorno es que en éste los precios han bajado el 11% respecto al año pasado. De media, los pisos cuestan en el área de Barcelona 4.201 euros el metro cuadrado, en una horquilla donde los más caros son los de Sant Just Desvern y Esplugues de Llobregat, y los más baratos los de Viladecans y Santa Coloma de Gramenet.

En contraste con la prudencia empleada para comentar el estudio en otras ediciones, los autores se mostraron ayer abiertamente "pesimistas" sobre la evolución del mercado inmobiliario residencial de Barcelona. "La verdadera ralentización la veremos en 2009", afirmó el director de Análisis e Investigación de Mercados de la consultora, Javier García-Mateo. Él mismo reveló que datos aparentemente positivos para el mercado -como que en los municipios del entorno se ha reducido sensiblemente la sobreoferta-, se explican no porque las ventas aumenten, sino por la paralización de proyectos: "Muchas inmobiliarias están retirando los carteles de venta o paralizando proyectos que no mostraban buen ritmo de ventas, a la espera de un momento mejor".

En estos casos, otra opción a la que recurren los empresarios es reorientar el producto y comercializar los pisos en régimen de alquiler o alquiler con opción a compra. Ocurre en el 50% de los pisos que están por vender, aseguró García-Mateo. La directora general de la consultora en Barcelona, Anna Gener, corroboró "el cambio de tendencia después de un ciclo de 10 años", apuntó que el mercado "está muy parado" y pronosticó que "será en el primer semestre de 2009 cuando la confianza de los compradores tocará suelo".

Y ante esta parálisis, ¿no podrían los promotores bajar más los precios? "Algunos pueden", respondieron Gener y García-Mateo. "Pero otros se muestran muy inflexibles, porque hay desarrollos que se financiaron con importes de hasta el 80%. Además, con el suelo en Barcelona agotado, fuera de la ciudad se llegaron a pagar unos precios que no justifican el precio final de las viviendas", argumentó Gener. En cualquier caso, el director de Análisis e Investigación añadió que "mientras siga aumentando el coste financiero por las reiteradas subidas de tipos de interés, no servirá de mucho que bajen los precios".

De acuerdo con los cálculos del estudio de Aguirre Newman, comprar hoy un piso en Barcelona o su entorno exige "un esfuerzo al alcance de muy pocos", en palabras de sus autores. Partiendo de que el piso nuevo medio en la capital cuesta 579.744 euros y suponiendo que se aportara como paga y señal el 20% del total (119.966 euros), con una hipoteca a 30 años la cuota mensual sería de... ¡2.610 euros!

Mariano Miguel, consejero delegado de Colonial, ve caídas reales de "entre un 20 y un 30 por ciento" del precio de la vivienda

Alberto Ortín/ cincodias
Madrid

El consejero delegado de la inmobiliaria Colonial ha advertido en su intervención en las jornadas organizadas por Caja Madrid que existe un “verdadero colapso de la demanda de vivienda” y que las empresas del sector lo mejor que pueden hacer ahora para sobrevivir a la situación actual es “ganar tiempo”. “Hay que ponerse el caso que vienen tiempo duros”, subrayó.

“Hay que ponerse el casco que vienen tiempos duros”. Con esta frase ha terminado su intervención el consejero delegado del grupo inmobiliario Colonial, Mariano Miguel. El ejecutivo ha advertido en su intervención en las jornadas organizadas por Caja Madrid que la demanda de vivienda ha desaparecido y que los precios reales pueden llegar a descender “un 30%”.

En su opinión existe en la actualidad un “verdadero colapso de la demanda de vivienda”, lo que es un “factor nuevo” en España y esto está provocando que se retrasen las decisiones de compra de vivienda.

Miguel lanzó también un mensaje a la banca: “No creo que los bancos vayan a ponerse ahora a gestionar suelos”, dijo en referencia a la elevada deuda que soportan los grupos inmobiliarios españoles, entre ellos la misma Colonial, con más de 8.000 millones de euros de deuda. “La ejecución del crédito es la peor solución, los bancos lo saben”, comentó también refiriéndose a la posibilidad de que los bancos decidieran ejecutar las garantías entregadas por las empresas y convertirse en los nuevos dueños de las inmobiliarias. De hecho un grupo de bancos, liderados por Banco Popular y La Caixa, se han convertido en los primeros accionistas de Colonial, con el 23,8% del capital.

Antes de la intervención de Mariano Miguel el presidente de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, Santiago Aguirre, destacó la sobrevaloración de los activos como uno de los factores que ha influido en el estado actual del sector inmobiliario.

El presidente de Aguirre Newman eludió hablar de crisis del sector: “Estamos ante un ajuste, no es muy seguro que sea una crisis”, señaló. El ejecutivo subrayó que en España se estaba produciendo una caída de ventas de vivienda del 85% y que los precios estaban cayendo entre el 10 yel 15%. Aguirre advirtió que grandes grupos de inversión, como los gigantes estadounidenses Carlyle y Blackstone, están mostrando interés por invertir en el sector inmobiliario español.

El precio de los pisos nuevos en Madrid capital cae un 5,8% en el último año

EP/ invertia
Madrid

El precio del metro cuadrado de las viviendas nuevas de Madrid capital cae un 5,8% en los últimos doce meses mientras que en la corona metropolitana el descenso medio es del 1%, según el informe de mercado de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, presentado hoy.

El director de Análisis e Investigación de Mercados de la empresa, Javier García-Mateo, explicó que "por primera vez en quince años", el precio cuadrado de la vivienda en Madrid capital ha descendido casi un 6%.

No obstante, apunto que "esta bajada del precio se ha compensado con la subida del Euribor (5%), porque prácticamente la cuota hipotecaria del 2007 y 2008 es similar".

"Es decir, la subida del coste de financiación ha compensado la bajada del metro cuadrado y por tanto, el precio de la vivienda", añadió el responsable del informe, quien destacó que si se toma el Euribor actual y el nivel mínimo al que se llegó en 2003 (1,93%) con un diferencial de 50 puntos básicos en ambos casos, se observa que el coste de la financiación hipotecaria se ha incrementado un 46% en los últimos años.

Por zonas, la correspondiente a distritos como Salamanca y Retiro, la denominada en el estudio como Prime, es la que acusa un menos descenso en el precio medio del metro cuadrado, ya que se trata de la zona con menor oferta disponible y que está dirigida a un perfil de comprador menos afectado por la desaceleración económica que atraviesa el país en este momento.

Por otro lado, destaca el "importante descenso" del precio medio del metro cuadrado en las zonas de Carabanchel, Villaverde, Vicálvaro o Villa de Vallecas. "Son las zonas menos exclusivas y dirigidas a un perfil de comprador con menos posibilidades económicas y sus promotores han tenido que realizar los mayores ajustes en los precios para no dejar fuera del mercado a la posible demanda de su producto", explicó García-Mateo.

Por distritos, destaca el incremento del precio de un 10,5% en Centro, debido a la baja oferta disponible y a la calidad de los nuevos productos salidos al mercado. Chamartín, por su parte, presenta un importantes descenso en el precio por metro cuadrado del 29,4% debido a la puesta en marcha del proyecto Castellana 200, que supone el 30% de la oferta inicial del distrito con precios por metro cuadrado "claramente por debajo de la media", indicó.

Además, el distrito Salamanca presenta una superficie media de las viviendas de 129 metros cuadrados, una cifra muy por encima de la media en la capital que se sitúa en torno a los 82 metros cuadrados. La razón de esta mayor superficie es la especial condición de esta zona como distrito más exclusivo de la ciudad. "La demanda es más inelástica y puede afrontar la compra de viviendas de mayor tamaño", apuntó.

Por su parte, las bajas de los distritos de Usera, Villa de Vallecas, Villaverde, San Blas, Tetuán, Puente de Vallecas, Latina, Barajas y Haraganzuela son ajustes en unos precios "excesivamente altos como consecuencia de las subidas en años anteriores", indicó el responsable del informe. "Los nuevos proyectos que están surgiendo en estas zonas presentan precios más competitivos y el producto en stock (viviendas que no se han comercializado) de proyectos de años anteriores está ajustando los precios a las posibilidades de la demanda del mercado", sugirió.

Bajada menos pronunciada en los pisos de la corona

En cuanto al precio de los pisos en el extrarradio de la capital, el analista de mercado Pelayo Barroso señaló que a pesar de que se ha producido un descenso medio de un 1%, ha habido municipios como San Sebastián de los Reyes y Pozuelo de Alarcón, que vuelve a ser la localidad madrileña más cara con un precio medio de 5.209 euros por metro cuadrado, que han experimentado un incremento.

En Fuenlabrada y Mejorada del Campo ha ocurrido el efecto contrario, pues son los municipios en los que más ha bajado el precio del metro cuadrado con respecto al año pasado. En concreto, un 12 y un 9%, respectivamente.

Así, en la zona sur, con localidades como Getafe, Leganés, Alcorcón o Móstoles, se ha producido un descenso medio en el metro cuadrado del 10,3% frente a lo ocurrido en la zona de la A-1 con Algete o Alcobendas, donde la superficie ha aumentado un 4%.

Respecto a las viviendas unifamiliares en la corona metropolitana, el estudio refleja una diferente evolución en el precio medio del metro cuadrado, que ha registrado de media un incremento del 10,2% en los últimos 12 meses hasta situarse en 2.834 euros de media.

En este sentido, Barroso destacó el incremento del 336% experimentado en la zona de la A-1, que interpretó "como consecuencia de la incorporación de una nueva promoción en el municipio de Alcobendas, El Encinar, con un precio muy superior a los inmuebles en comercialización en la misma zona en 2007".

Sin embargo, en las zonas de la A-2 (Torrejón de Ardoz, Coslada, Paracuellos) y la A-3 (Rivas Vaciamadrid y Arganda del Rey), se observan descensos en los precios. "En estas zonas, la oferta encontrada este año coincide mayoritariamente con la del año pasado y se ha buscado por parte de los promotores dinamizar las ventas mediante descensos en los precios", indicó.

"En el caso de la zona sur y de la A-6 se observan subidas del 4% y del 10% respectivamente como consecuencia del importante volumen de nueva oferta que se ha incorporado en estas zonas y que han optado por política de precios elevados", añadió Barroso.

Más bajadas como previsión para 2009

El estudio también contempla las previsiones para el próximo año y apunta a un ajuste de precios generalizado siempre que el Euribor se mantenga en tasas cercanas al 5%. En concreto, en Madrid capital dicho ajuste podría situarse en el descenso de entre el 8 y el 10% respecto a este año.

En cuanto a la oferta disponible, este año ha aumentado un 15,7% en Madrid capital hasta alcanzar un total de 20.710 viviendas nuevas mientras que en la zona del extrarradio se han construido 19.960 viviendas nuevas, lo que suponen un incremento del 19% en pisos y del 35,4% en chalets.

En lo referente a la demanda, se ha venido en Madrid capital un 53% menos que en los últimos tres años, debido al notable incremento del coste de la financiación. Estos dos factores han provocado en Madrid un incremento del 21% del stock disponible, hasta alcanzar el 30% del total de la oferta inicial de viviendas. Además, el stock en la corona ha alcanzado el 36% en el caso d los pisos y el 40% si se habla de viviendas unifamiliares, lo que supone un incremento del 35% respecto al 2007.

Respecto a plazos de comercialización, el incremento ha sido también generalizado. Mientras que en 2007, el plazo medio de compra de una promoción media era de 24,5 meses, en 2008 se necesitan cerca de 2 años y medio. En la corona, estos plazos se sitúan en 30,2 meses en pisos y en 32,4 meses en el caso de los chalets. De cara al próximo año, los plazos de comercialización podrían superar los 40 meses de media.

Ante esta situación, según el estudio, los promotores están probando nuevas formas de comercialización. Además de las rebajas sobre el precio o del regalo del trastero o garaje, se están empezando a ver opciones más complejas como el alquiler con opción a compra o las subastas a la inversa.

La demanda de pisos en las capitales cae un 50% en un año

Luis Doncel/ elpais
Madrid

Las oficinas y centros comerciales sortean el parón

El sector inmobiliario, últimamente vapuleado por todas partes, tiene muchos motivos de preocupación... y alguna que otra alegría. Porque, mientras que la demanda de viviendas ha caído en el último año un 50% en las capitales de provincia, otras ramas de la actividad vinculada al ladrillo -oficinas, centros comerciales o logística- presentan una situación mucho más optimista, según un informe de la consultora Aguirre Newman.

La consultora da buenas noticias a los que estén pensando en comprarse un piso: apunta que los precios pueden bajar entre un 5% y un 8% en las capitales, y experimentar ajustes de dos dígitos en el mercado de segunda residencia.

Y las malas se dirigen hacia las empresas. "En el escenario de caída en las ventas y endurecimiento de la financiación, resulta probable que desaparezcan del mercado un volumen importante de promotoras pequeñas y medianas". Porque no es sólo que ahora se cierren en las capitales de provincia la mitad de compraventas que hace un año; es que, por ejemplo, en municipios de la Costa del Sol la venta de segundas residencias se desplomó hasta el 70%.

Para colmo, la demanda extranjera, que antes funcionaba como válvula de escape para un mercado que construía más pisos que Alemania y Francia juntos, ha caído en picado. "Apenas se han producido este tipo de operaciones en 2007", apunta el informe de Aguirre.

Y es que vender un piso de verano en la costa se ha convertido en una odisea: el plazo medio está ahora en casi tres años, mientras que en 2002 se tardaba poco más de año y medio. En ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, la situación ha empeorado, pero no tanto. El tiempo medio está en dos años, un 49% más que en 2002. A pesar de ello, la patronal del sector Seopan, considera que la "construcción goza de buena salud y superará la desaceleración económica".