El ladrillo entra en cuarentena

A. Redondo/ expansion

El mercado residencial español está inmerso en un proceso de reajuste que, en opinión de los expertos, filtrará la especulación.

Las nubes sobrevuelan el sector inmobiliario. Las incertidumbres que planean sobre el mercado crediticio, consecuencia de la crisis desatada a principios de agosto, están pasando factura al negocio residencial español.

Y es que las tensiones que vive el mercado interbancario, ante el recelo que reina entre los bancos a prestarse entre sí por miedo al “contagio” subprime, han provocado un endurecimiento de las condiciones y un encarecimiento en el precio de los créditos concedidos por los bancos. Esto está restando atractivo a las inversiones inmobiliarias, según los expertos.

Las firmas internacionales han puesto bajo lupa el mercado residencial español en las últimas semanas. Para los expertos de Goldman Sachs, “dado el boom en la construcción en España e Irlanda, no sorprende que los mercados residenciales en ambas economías estén dando signos de fatiga. En España, los precios de las viviendas están empezando a descender”.

Standard&Poor’s ha sido una de las últimas casas en advertir sobre los riesgos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario español. Para esta firma, el incremento de los costes hipotecarios pesará en el bolsillo de los consumidores españoles, ya que están más endeudados que sus vecinos europeos. Además, Standard&Poor’s destaca que el incremento de los costes crediticios tendrá un mayor efecto en Francia y España que en el resto de Europa, lo que pondrá las perspectivas de crecimiento en ambos países en un gran riesgo.

Por su parte, desde Knight Frank destacan que “el auge de los precios en España parece haber llegado a su fin, si bien siguen subiendo en algunas localidades. A escala nacional, en el segundo trimestre de 2007 los precios fueron un 5% más elevados que en el mismo trimestre de 2006”. Esta cifra constrasta con la de años precedentes, cuando el precio de la vivienda crecía a ritmos de dos dígitos.

Los precios se resienten

“La noticia es que los precios de las viviendas sí bajan, frente a la creencia de que como mucho se estancan. En las zonas más representativas por volumen, como Madrid o Barcelona, los precios bajan, aunque no mucho”, explica Fernando Encinar, responsable de estudios de idealista.com.

Según el último informe de esta compañía, que calcula la variacióndel importe de los inmuebles atendiendo a la relación entre el precio y los metros cuadrados construidos, el precio de las viviendas de segunda mano cayó, por segundo trimestre consecutivo, en Barcelona un 0,5% entre julio y septiembre. En la capital, el precio por metro cuadrado bajó un 0,9%, mientras que en Valencia cedió un 0,7%. Además, Encinar señala que las rentabilidades por la venta de vivienda usada ya están por debajo de la inflación en Madrid y Barcelona.

Sin embargo, este experto no se muestra catastrofista sobre el mercado residencial, y señala que se trata de un cambio de ciclo normal. Esta situación se debe, en opinión de Encinar, a varios factores. Primero, a la subida de tipos de los últimos años, que ha encarecido el euribor y con ello los préstamos. Y segundo, a la crisis hipotecaria de EEUU, que ha provocado una fuerte desconfianza en el mercado.

A pesar de la crisis, desde idelista.com destacan que aún hay zonas, como la franja Norte del país, tradicionalmente menos explotada, que presentan todavía buenas perspectivas de inversión.

Las turbulencias del mercado también se han dejado notar en otros instrumentos de inversión que siguen el mercado inmobiliario, como los fondos de inversión, pero en especial en la cotización de las inmobiliarias en bolsa. Desde que julio estallara la crisis, Colonial ha perdido un 4,5% de su valor y otras compañías como Parquesol, un 5,8%.

Nueva percepción

Encinar destaca asimismo que la crisis también ha provocado un cambio en las expectativas de los inversores, que no esperan ya las fuertes revalorizaciones que se estaban dando en los últimos años. Esta opinión es respaldada por Javier García-Mateo, director de análisis y estudios de Aguirre Newman, quien señala que la demanda ha aparcado temporalmente sus compras, hasta que se tranquilice el panorama económico.

Las huellas que la crisis hipotecaria y crediticia están dejando en el mercado residencial español difieren entre las viviendas nuevas y las de segunda mano. Así, las secuelas son más visibles en el mercado de viviendas de segunda mano, con la caída de precios, mientras que en el mercado de nueva construcción la situación está, simplemente, a la espera. “Claramente, la actividad ha descendido porque la demanda, que aún se mantiene, está expectante ante lo que pueda pasar con el precio de los inmuebles como consecuencia de la crisis”, señala Javier García-Mateo.

Para este experto, los compradores están anticipando una reducción de los precios, algo que la oferta no está dispuesta a llevar a cabo, ya que prefiere esperar a conocer el impacto real de estas turbulencias en la economía antes de rebajar los precios. Dada esta situación, García-Mateo considera que los ritmos de ventas de viviendas nuevas “se alargarán en el tiempo, pero se mantendrán en buenos niveles ya que la demanda sigue siendo importante”.

Por ello, los expertos recomiendan esperar unos meses antes de invertir en ‘ladrillo’, y confían en que la situación se habrá relajado de cara a 2008. Para García-Mateo, “este ajuste es necesario porque va a filtrar el mercado de especulaciones”. Con todo, y pese a la crisis actual, los expertos señalan que, en el largo plazo, la inversión inmobiliaria es una apuesta segura.

Un mercado en pleno reajuste

“Estamos ante el inicio de una tendencia nueva y es difícil prever cuándo va a acabar o cómo se va a desarrollar”, explica Fernando Encinar. Y es que, de lo que los expertos no tienen duda es de que el mercado residencial español está en plena etapa de reajuste.

Ahora bien, ¿cuánto durará esta fase de cambio? Ésa es una de las grandes incógnitas, según los expertos. Para Encinar, una vez que estalla una burbuja, como la que había en el mercado inmobiliario español, la recuperación del sector puede ser lenta, como la que se dió en Alemania, o más brusca. En su opinión, el mejor escenario para el sector español sería un ajuste rápido, “que ponga al mercado en su sitio”. Así, se mejoraría la competitividad y se podría volver a invertir sin necesidad de un fuerte apalancamiento, una de las problemáticas hoy en día.

Los analistas explican que, como consecuencia del fuerte calentamiento que habían expermientado los precios de las viviendas ante las expectativas de fuertes revalorizaciones, el mercado residencial español, tanto el de vivienda nueva como el de segunda mano, estaba muy sobrevalorada. Ahora, con el cambio de ciclo y, sobre todo, con la crisis crediticia como telón de fondo, las valoraciones se van a ajustar.

Los expertos calculan que de la oferta actual en el mercado de vivienda en España, de 800.000 inmuebles, tendrá salida más o menos la mitad, unas 450.000 viviendas.