Los auditores suben la tensión inmobiliaria

L. Junco/ expansion

Las cuentas del sector del ladrillo ponen de manifiesto las dificultades para continuar con el negocio. Mientras, las garantías demandadas por las empresas incrementan el número de auditorías de las promociones.

Las inmobiliarias han sufrido este año con sus informes de auditoría. Aisa, Afirma, Colonial, Urbas y Habitat son sólo algunas de las compañías del sector que no han tienen una auditoría con salvedades. La elevada deuda de estas empresas ha hecho que el revisor no se arriesgue a la hora de certificar sus cuentas. “La elevada diversificación de algunas de las inmobiliarias y la escasez de ventas de promociones de otras generan tensión a la hora de valorar los informes”, aseguran fuentes del sector.

El colapso del sistema nervioso de ambas partes (auditor e inmobiliaria) se produce cuando el revisor tiene que valorar la continuidad del negocio de la inmobiliaria. Éste fue uno de los motivos por el que Aisa, auditada por BDO, fue suspendida en bolsa, ya que la unión de las salvedades del informe impedía garantizar el futuro del negocio. Estas medidas “son aplicadas por un auditor prudente, en la situación actual de la economía, que nos obliga a ser más exigentes”, señalan algunos auditores.

Exigencias

Sin embargo, otros apuntan a que no se ha producido un incremento de las exigencias, sino que se siguen aplicando las mismas reglas y son los valores de activos y los problemas de liquidez de la propia empresa los que han llevado a que las opiniones del revisor reflejen sus incertidumbres sobre los siguientes doce meses desde que el revisor emite su informe.

Cada compañía responde de diferente modo al tratamiento de los revisores. Afirma, antigua Astroc, parece decidida a cambiar a su actual auditor, PricewaterhouseCoopers, que puso en duda el proceso de fusión de la antigua compañía, por Ernst & Young. Hace cerca de un año, la inmobiliaria presidida entonces por Enrique Bañuelos cambió a su revisor, Gassó Auditores, por la firma que preside Carlos Mas.

Poco después de la publicación de su informe de auditoría, las acciones de la inmobiliaria cayeron un 43% en un día y una de las primeras decisiones fue cambiar al auditor por uno de las Cuatro Grandes (PwC), porque les reportaría una mejor imagen, según aseguraban. No obstante, “los cambios de auditor no deben producirse por cambios en el mercado, sino que deben ser justificados”, aseguran desde UHY Fay & Co.

Deloitte también ha encontrado el virus de la crisis en Urbas y Colonial, donde la firma de auditoría ha reflejado los peligros a los que se enfrentan las compañías para recuperar los niveles de liquidez.

La incertidumbre inmobiliaria ha repercutido positivamente en las cuentas de las firmas del sector, ya que “los clientes nos piden todo tipo de garantías, lo que implica realizar especial hincapié en los análisis de solvencia y la cobrabilidad de los salarios, por la responsabilidad que van a exigir los bancos”, explican fuentes del mercado. Además, existe el añadido producido por “la demanda de revisiones limitadas por parte de determinados socios o accionistas de una compañía, que quieren conocer la situación real de un determinado proyecto de promociones”, aseguran desde la firma de origen malagueño.

Otro sector beneficiado por el incremento del trabajo de los revisores es el de las consultoras inmobiliarias. La valoración de los activos de las compañías del ladrillo “se realiza en base a informes actualizados, que no pueden remontarse a más de un año”, aseguran fuentes del sector, lo que se ha traducido en un incremento del negocio de estos departamentos en las principales firmas de valoración. Actualmente, los auditores trabajan estrechamente con los tasadores para analizar los criterios empleados en la valoración, fundamentalmente, de promociones.

En pocas ocasiones, es el revisor el que demanda que se realice una nueva tasación, ya que las valoraciones forman parte de la cultura de las inmobiliarias desde el inicio del boom del sector.

La valoración de activos es, junto con el análisis de la liquidez de las empresas, el aspecto más valorado por el revisor. Estos dos criterios son los que permiten garantizar si la compañía puede hacer frente al pago de sus deudas. Pero no todas las inmobiliarias sufren nerviosismo, ya que algunas “comenzaron a prepararse para la crisis, vendiendo las joyas de su corona, pero las pequeñas compañías del sector en crisis corren bastantes riesgos”, dicen los expertos.

Trimestre rojo de las inmobiliarias

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Las cuentas de resultados de las inmobiliarias cotizadas se han convertido en el mejor termómetro para medir el alcance real del parón en el sector.

Los ingresos se han desplomado un 35% en el primer trimestre –fueron el único componente que se salvó de la quema al cierre de 2007–, mientras que las ventas conjuntas de pisos de estas empresas han caído un 73%.

Los números rojos son ya una constante entre estas compañías. Colonial, Renta Corporación, Reyal Urbis, Urbas y Martinsa Fadesa sufren pérdidas. Y no parece que las vayan a abandonar a corto plazo.

No obstante, el perfil del sector incluye un nivel de deuda conjunto de 38.000 millones de euros. En muchos casos, ha tenido que ser renegociada para evitar un proceso de quiebras en cadena. Y en breve, las inmobiliarias deberán recalcular el valor de sus activos. La primera en hacerlo, Colonial, ha asumido una depreciación del 4,5% en tres meses.

Pero en el caso de otras compañías con propiedades de menor calidad, el ajuste podría ser mayor. Estos obstáculos podrían dificultar el escenario de recuperación para 2010 en el que confían los analistas, una amenaza que truncaría su viabilidad a medio plazo, y forzaría a nuevas operaciones de concentración en el sector.

Los principales socios de Urbas se coordinarán para intentar ofrecer "estabilidad" al valor

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Los principales accionistas de la empresa más castigada del año en la bolsa española (-75%), sólo por detrás de Astroc, han comunicado a través de la CNMV su intención de "dar estabilidad" al valor. Para ello coordinarán sus operaciones, y reforzarán su apuesta por los mercados internacionales y por la energía fotovoltaica. La inmobiliaria ha encadenado hoy su séptima jornada de caídas.

Las acciones de Urbas han ampliado la racha bajista de la compañía. La inmobiliaria ha repetido descenso en las últimas siete jornadas, con lo que ha elevado hasta el 75% la pérdida acumulada desde que comenzara el año. Sólo Astroc, con más del 80%, sufre mayores recortes en 2007 que Urbas en el Mercado Continuo.

Para intentar paliar esta crisis bursátil, "los accionistas de referencia de Urbas-Guadahermosa (Dos Provincias, Iror Inversiones, Arrabal del Agua y Arco 2000) han acordado dar estabilidad al valor", según recogen en el comunicado enviado a través de la CNMV. Para ello pactan "no hacer operaciones individuales sin conocimiento del resto de los socios".

En las últimas jornadas el presidente de la compañía, Francisco Javier Irízar, rebajó su participación en el grupo, por un importe superior a los 94.000 euros.

En la última reunión del año del consejo de administración de Urbas, además de aceptarse la renuncia como consejero de David Fíter, se ha reiterado la confianza en los proyectos de la compañía, y ha reforzado su apuesta, de cara a 2008, por la internacionalización de la compañía y por la "puesta en marcha de los proyectos de parques fotovoltaicos adquiridos en el presente ejercicio".

En su comunicado, el consejo de Urbas destaca que "conoció las previsiones de cierre del ejercicio que arrojan un beneficio aproximado de 8 millones de euros, lo que constituiría el mejor dato de esta empresa desde que se produjo la fusión entre Urbas y Guadahermosa, a pesar de las circunstancias especiales que vive el sector inmobiliario".

Frente a estas cifras, y a la vista de las caídas en bolsa, el consejo "entiende que la evolución del valor es independiente a los datos internos de la compañía y hay que enmarcarla en la coyuntura desfavorable que vive el sector, aunque tiene plena confianza en su recuperación porque la corrección producida no está objetivamente justificada".