'La 'burbuja' española, mayor que la de EEUU'

Efe/ suvivienda
Nueva York

El 'boom' de la vivienda española alcanzó niveles incluso superiores a los que vivió el sector del 'ladrillo' en EEUU, donde estalló la 'burbuja' en forma de crisis 'subprime' en agosto de 2007. Así lo ha afirmado el economista jefe de Standard & Poor's, David Wyss, que considera que los precios del mercado de las casas en España bajarán aún más antes de que se ajusten al nivel medio de ingresos que perciben los ciudadanos españoles.

"No creo que los precios todavía hayan registrado una corrección suficiente como para acabar con los problemas en España", aseguró el analista, responsable de las previsiones económicas de esta agencia de calificación de riesgo con sede en Nueva York. Wyss argumentó que España "ha sido uno de los países que más problemas ha tenido en Europa, fundamentalmente porque tenía una 'burbuja' inmobiliaria incluso mayor que la de Estados Unidos".

"En general, el conjunto de Europa parece estar recuperándose muy en la línea de como lo está haciendo Estados Unidos, pero creo que aún veremos a los países más afectados y con las mayores 'burbujas' inmobiliarias, como España o Irlanda, avanzar muy rezagados del resto", explicó el economista. Además, esa situación "se va a prolongar un poco", según Wyss, quien comparó la corrección de precios registrada en España con la de Estados Unidos, donde éstos ya han bajado lo suficiente como para ajustarse al nivel de ingresos personales.

"En España los precios siguen siendo muy altos", apuntó el economista el mismo día en que se publicó que el precio de la vivienda libre en ese país cayó en septiembre el 8,3% respecto al mismo mes del año anterior. Esta cifra supone el menor descenso interanual desde noviembre de 2008 y confirma la tendencia a la moderación en el ritmo de bajada del valor de los inmuebles.

Descenso acumulado del 13,7% desde 2007

Respecto a diciembre de 2007, cuando la vivienda alcanzó su valor máximo en España, el descenso acumulado alcanza ya el 13,7%, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) publicado por la sociedad de tasaciones inmobiliarias Tinsa. Desde entonces, las viviendas ubicadas en la costa mediterránea se han abaratado el 18,7%, por encima de las de las grandes ciudades (14,9%), las áreas metropolitanas (14,8%), Baleares y Canarias (11,9%) y el resto de municipios (11,6%).

Todas estas informaciones coinciden con el informe publicado recientemente por el Fondo Monetario Internacional (FMI), "Perspectivas Económicas Mundiales", en el que se apuntaba que el precio de la vivienda en España registrará una bajada "grande". La Fundación BBVA ha publicado en un informe reciente que el valor de las casas se incrementó hasta un 288% durante el periodo del 'boom', de 1997 a 2007.

¿Alguien da más por esta vivienda?

J. Sánchez Arce/ expansion

CB Richard Ellis y Banesto sacan a subasta en Internet 190 pisos por toda España con descuentos de entre el 13% y el 32% y financiación preferente de hasta el 100%.

La parálisis que atenaza al mercado de compraventa de vivienda en España requiere de fórmulas imaginativas de dinamización. Esta reflexión, convertida en necesidad, ha llevado a CB Richard Ellis (CBRE) y a Banesto a sumar fuerzas y lanzar a subasta 190 viviendas de obra nueva por un importe conjunto superior a los 50 millones de euros. Cada una de estas viviendas se subastarán en unas ventajosas condiciones de precio y financiación, explicó ayer el director de Nuevos Canales de CBRE, Emilio Mirave.

Las viviendas, que saldrán al mercado con unos descuentos de entre el 13% y el 32% en los precios de salida, forman parte de promociones ubicadas en Madrid, Levante, Aragón, Cataluña y Andalucía. El plazo de la subasta se extenderá desde el 25 de septiembre al 6 de noviembre.

Financiación

El hecho diferencial de esta subasta respecto a las tres anteriores organizadas por la consultora inmobiliaria es que lleva atada la financiación de hasta el 100% del precio de la vivienda con un plazo de amortización de hasta 40 años.

El préstamo hipotecario de Banesto se otorgará con un tipo de interés de euribor sin diferencial durante los dos primeros años y euribor más 0,35% durante el resto de la vida del préstamo. El precio medio de las viviendas subastadas ronda los 200.000 euros.

El objetivo de esta vía de comercialización es “consolidar las subastas como un vehículo capaz de potenciar el flujo de activos inmobiliarios que, por el actual ciclo del mercado, se ha ralentizado”, indicó Miravet.

Esta es la cuarta puja online que tiene lugar desde que CBRE abriera su plataforma de subastas el pasado mayo. La página www.tusubastacbre.com será el canal que acogerá la subasta y donde se llevará a cabo la puja para adquirir las viviendas.

Según el representante de la consultora inmobiliaria, el descuento medio de estas viviendas es del 23%, respecto al precio de salida, “en torno a la máxima rebaja que puede realizar un promotor sin tener que aportar capital adicional a la entidad financiera”. CBRE dice que la subasta se realiza con niveles de precios de 2005. Para la puja, se solicita una fianza del 1% del valor del inmueble.

Richard Ellis dio por buena, sin comprobar, la valoración de Fadesa

Carmen Canfrán/ eleconomista

En el caso de Martinsa Fadesa aparece un nuevo protagonista en el escenario que se llama CB Richard Ellis y que es el encargado de realizar la valoración de los activos de la compañía. En el último informe, la consultora asegura que las propiedades de la promotora valían 10.804 millones de euros a 31 de diciembre de 2007, pero indica que para realizar esta valoración ha utilizado "información limitada o no comprobada".

De manera que la fiabilidad del informe, que cuantifica lo que valen esas propiedades, deja mucho que desear. Lo más sorprendente es que Martinsa Fadesa utiliza ese informe de valoración para justificar su solvencia patrimonial ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), tal y como se puede apreciar en el hecho relevante del 15 de julio, y ante el juez que lleva el proceso concursal de acreedores voluntario, como indica el auto.

Los detalles de la valoración

Pero vayamos por partes. Richard Ellis valora los activos de Martinsa Fadesa a 31 de diciembre de 2007, pero emite el informe de valoración el pasado 19 de junio para que se añada a las cuentas anuales de la sociedad. La firma señala que "han tenido en cuenta varias estimaciones" sobre la situación arrendaticia de los edificios, así como el estado urbanístico y de conservación de los terrenos de Martinsa Fadesa para llevar a cabo su valoración. En el siguiente párrafo, la consultora matiza esta ambigüedad, diciendo que de cara a la valoración se ha tenido en cuenta la información aportada por la sociedad sobre la titularidad y el estado urbanístico de la compañía.

Una declaración que remata la consultora cuando dice que "no han examinado" las copias de alquileres de los activos valorados, ni las cuentas de los gastos recuperables. Esa información la han conseguido de los datos que le ha dado la inmobiliaria, pero que no cuenta con "otra información legal" que le permita "confirmar la veracidad" de la información aportada por Martinsa Fadesa". Tampoco hay que obviar que dentro de la valoración se incluyen activos "que actualmente sean opciones de compra", es decir, que se han incluido terrenos que todavía no son titularidad de la inmobiliaria, aunque tienen una preferencia para adquirirlos.

Como se deja claro la subjetividad de la valoración, Richard Ellis se cubre las espaldas en el informe señalando que "si la información o las estimaciones sobre las que se basa la valoración se probasen incorrectas, las cifras de valor podrían ser, consecuentemente, erróneas". Una declaración que deja más en el aire los casi 11.000 millones que valen las propiedades de la sociedad. Para protegerse más y no asumir ninguna responsabilidad, la firma recomienda que antes de llevar a cabo cualquier transacción financiera basada en esa valoración, se deben verificar los datos y las estimaciones con las que ha hecho sus cálculos.

Un portavoz de la consultora señaló a este diario que el método de las valoraciones de activos se realiza de la misma manera en todos los mercados internacionales.

No existe regulación al respecto

Este tipo de informes se utilizan para demostrar lo que vale la compañía ante entidades financieras. Así, la empresa de Fernando Martín, al igual que el resto de sus colegas, utiliza estos documentos para justificar su solvencia patrimonial. "Martinsa Fadesa cuenta con recursos patrimoniales y organizativos suficientes (hace referencia a los casi 11.000 millones de euros) para afrontar en el medio plazo la coyuntura financiera negativa que le obliga a presentar una solicitud de concurso de acreedores voluntario", señala en el comunicado a la CNMV. Además, la compañía indica que su valoración recoge los criterios y riesgos de mercado a junio de 2008.

Lo que ocurre es que, ante el informe de valoración de Richard Ellis, un acreedor o un accionista se estará preguntando si realmente Martinsa Fadesa vale casi 11.000 millones y la siguiente duda que le vendría a la cabeza es si es legal el método que ha utilizado la consultora para valorar los inmuebles de la sociedad.

La respuesta es afirmativa, porque no hay una normativa jurídica que regule los métodos de valoración. Existe la institución Royal Institution of Chareted Surveyor (RICS) de Gran Bretaña, que creó un guión para valorar activos inmobiliarios, que se ha extendido por todo Europa, pero no tiene carácter sancionador. Richard Ellis realizó el informe de Martinsa Fadesa siguiendo las pautas que marca esa institución.

¿Es legal o ilegal?

El método RICS da por supuesto la titularidad de los terrenos, da por buenos lo datos de los estados urbanísticos de los suelos y las cifras de los alquileres que le aporte la compañía, explicó a este diario un consultor que cuenta con la titulación RICS.

Este mismo consultor indicó que cuando se hace la primera valoración de una compañía sí es obligatorio comprobar los datos. No obstante, explicó que verificar o no la información depende de la calidad que quiera darle el profesional al informe. De esta manera, se deduce que Richard Ellis no obró en desacuerdo con el RICS, que no cometió ninguna ilegalidad y que hay un vacío legal en este asunto. Por eso, el caso Martinsa-Fadesa no es aislado, sino que hay más ejemplos.

Por ejemplo, Jones Lang LaSalle valora los activos de Reyal Urbis en 10.500 millones de euros. En su informe señala que se ha dado por supuesto la titularidad de los terrenos. No hace referencias al hecho de comprobar los datos. El informe que realizó Richard Ellis sobre la valoración de Aisa contiene comentarios del mismo tipo, como comprobar los estados urbanísticos por vía telemática, no revisar contratos de propiedad y añade que es necesario que se verifiquen los datos para otras transacciones.