El lado oscuro del 'ladrillazo'

Alberto Rojas/ elmundo
Consejo Editorial

El incierto fin de la era del ladrillo debe ser también en fin de una mentalidad rentable para unos pocos que, a costa del bolsillo de muchos y con algunos políticos poniendo el cazo, ha empobrecido un poco más a varias generaciones de españoles. Esta mentalidad está basada en un mantra repetido hasta la saciedad: "Comprar viviendas es invertir, alquilar es tirar el dinero".

Esta frase, unida a la tradición nacional de la propiedad y apuntalada por la falta absoluta de control estatal y por otra aseveración aún peor por interesada –«Compra ya, porque la vivienda no va a parar de subir y es imposible que baje»– ha inflado los precios de las casas durante años.

Esto ha provocado que los compradores tengan que pagar sus hipotecas mucho más tiempo a un coste más alto por el mismo producto. Es decir, que el dinero que una familia podría destinar a otros gastos una vez pagado un precio justo por el piso tiene en cambio que engordar las cuentas de bancos, constructores y especuladores durante muchos más años.

La aseveración de la nula utilidad del alquiler, descartada en centroeuropa, Escandinavia o Reino Unido, donde la gente vive preferentemente arrendando, caló profundo en España desde hace décadas. Pero la compra de vivienda a cualquier precio es ya la 'cadena perpetua' de muchos españoles de entre 30 y 35 años, que han pagado precios desorbitados por pisos que no lo valen.

Hay otra consecuencia: nuestros padres compraban casas para vivir a precios razonables, y razonable era el tiempo que tardaban en pagarlas, pero el enriquecimiento sin medida del 'ladrillazo' ha desatado la avaricia. La idea de muchos nuevos compradores, absurda vista ahora en plena crisis, era la siguiente: "Primero nos compramos este piso, después lo vendemos, con lo que nos den pagamos el primero y parte del siguiente, porque se habrá revalorizado, nos vamos a otro más grande, luego pillamos un chalet...". Vamos, que el peor especulador es el que todos llevamos dentro.

En fin, que algunos pensaban acabar residiendo en el castillo del Conde Drácula comprando y vendiendo pisos y ahora se han dado cuenta que tienen un pequeño cuchitril y 35 años de deuda con un banco que va a quedarse con más de la mitad de su sueldo. Y muchos de ellos decían que alquilar era tirar el dinero.

Los políticos tampoco ayudan, más bien al contrario. Durante años, la compra de vivienda ha estado alimentada por desgravaciones, planes de ahorro y fomento de la VPO, pero casi nadie ha apostado por el alquiler como alternativa. Es lógico: gracias a la construcción se han financiado los consistorios españoles. En la cresta de la ola, había comunidades que levantaban más viviendas que Francia, Alemania y el Reino Unido juntos.

No es raro, además, comprobar como la codicia, y el caso de Seseña o Marbella sólo son la parte visible de un inmenso iceberg, ha infectado a algunos cargos públicos. Hoy, muchos alcaldes españoles disfrutan de carísimas cacerías pagadas por constructores, conducen coches regalados (hay alguno que también los acepta para su esposa) y reciben dádivas que ridiculizan los trajes de Camps y los bolsos de Barberá. Los Ayuntamientos hieden a corrupción y despilfarro.

El fomento del alquiler nunca hubiera movido tanto dinero... y tantas voluntades.

Los expertos advierten: los vendedores de pisos tendrán que asumir pérdidas si compraron después de 2004

Fátima Martín/ cotizalia

Quien quiera vender en estos momentos una vivienda debe aceptar sin reservas que el ciclo ha cambiado. Tal es así que quien comprara piso después del tercer trimestre de 2003 y pretenda desprenderse ahora de él, es muy probable que deba afrontar pérdidas. Así se desprende de un análisis elaborado por el portal inmobiliario Idealista en el que expone los pros y los contras de vender o alquilar vivienda en la actual coyuntura.

“No es lo mismo vender una propiedad adquirida en diciembre de 2000 que otra comprada en diciembre de 2006. Las posibilidades de obtener beneficio en uno y otro caso son diferentes. En general, las viviendas compradas antes del tercer trimestre de 2003 podrían rebajar el precio lo suficiente como para resultar atractivas de nuevo para la demanda en breve tiempo y aún podrían generar beneficios económicos para sus propietarios”, explica el análisis.

El vendedor debe asumir que estamos en un momento de aceptar ofertas. Cada vez hay más viviendas en venta, un efecto de acumulación debido al constante goteo de nuevos inmuebles y a la pérdida de dinamismo de la demanda, que se ha retirado a la espera de que los precios y las condiciones crediticias vuelvan a ser asumibles. Debemos ser conscientes de que competimos con muchos vendedores –sólo en Idealista hay más de 170.000 viviendas en venta- y cada día se añaden más de 2.200 nuevos anuncios y el precio de mercado lo fija la vivienda con el precio más bajo.

Si se toma como ejemplo una vivienda de Madrid cuyo propietario necesita venderla con urgencia, para venderla con rapidez debería aplicar un descuento de entre el 15% y el 20% sobre el precio medio actual de la ciudad, que según el informe del segundo trimestre de 2007 de Idealista está en 4.277 euros por metro cuadrado, por lo que debería rebajar el precio hasta los 3.423 euros por metro cuadrado, que es el mismo nivel que el registrado en el tercer trimestre de 2003, según datos del portal.

Tasaciones infladas

Los datos del último informe de precios de Idealista ya reflejaban caídas en Barcelona, Madrid y Valencia (-0,5%, -0,9%, -0,7% respectivamente). El Ministerio de Vivienda ha registrado caídas trimestrales de precio en 12 provincias y ha constatado un parón en el mercado. Instituciones internacionales como el FMI y la OCDE llevan años avisando de los incrementos de precio y el dinamismo del mercado inmobiliario español no podían durar mucho más tiempo.

Conviene saber que las tasaciones realizadas en los últimos tres años pueden no servir como precio orientativo, ya que los fuertes incrementos vividos en estos años han provocado que muchas tasaciones se inflaran (con la intención de incluir el cien por cien del coste de la vivienda, los gastos de escrituración e incluso la compra de los muebles), dando por sentado que el mercado asumiría ese precio en uno o dos años a lo sumo. Pero el parón ha provocado que el mercado no haya podido llegar a ese nivel de precios.

Si nos decantamos por la opción de la venta, debemos tener en cuenta que los plazos de comercialización se están alargando en estos últimos años. Los datos de Idealista indican que en 12 meses se han duplicado para llegar hasta los 183 días de media. De todas maneras, ponerse en manos de un profesional inmobiliario que publique en Idealista su cartera de producto nos supondrá un ahorro significativo de tiempo, en torno al 6%.

“Resulta curioso que los segmentos más caros y más económicos del mercado son los que menos están notando el alargamiento en el proceso de venta”, añade el informe. Las viviendas más económicas, con un precio inferior a los 200.000 euros, han visto cómo el precio de permanencia en el portal se reducía un 4,5%, hasta los 138 días. Las más caras, de más de un millón de euros, han registrado un incremento en su permanencia del 0,7%, hasta los 229 días.

El alquiler sigue hacia arriba

Si se prefiere alquilar, hay que saber que, al contrario de lo que pasa con la venta, el precio medio del alquiler de vivienda sigue una tendencia alcista. Durante el primer semestre de 2007, el alquiler subió en Madrid y Barcelona por encima del IPC (que registró una subida interanual del 2,3% el pasado mes de mayo). Las dos ciudades más pobladas de España suelen ser un reflejo de la evolución del mercado del resto del país e indican una tendencia alcista de los precios de alquiler en las zonas más céntricas de las ciudades.

En cuanto al tiempo de espera, el alquiler se posiciona como la opción más rápida para obtener ingresos: se tarda una media de 70 días en arrendar una vivienda, frente a los más de 180 que se tarda en venderla.

Mantener la propiedad como patrimonio se configura como el sistema que mayor beneficio permite sacar a la vivienda, con una rentabilidad mensual. Esta cantidad puede pagar la totalidad o suponer una ayuda para asumir el pago de la hipoteca. Además, mientras se conserve la propiedad, se puede utilizar como garantía para préstamos bancarios.

Es importante recordar que al mantener la titularidad, el arrendador es responsable de la reparación de los daños que se produzcan en su inmueble, así como los producidos por la vivienda, por lo que resulta de utilidad contar con los gastos de un seguro. A estos costes hay que añadir el pago de las cuotas de gastos de comunidad, arreglos o reformas en el edificio y el IBI.

Demandan a una de las principales tasadoras de EEUU por inflar los precios de la vivienda

Efe/ suvivienda
Nueva York

* El fiscal alega que la firma tasadora cedió a las presiones de la entidad bancaria
* Sus actividades habrían alimentado las turbulencias del mercado hipotecario de EEUU

El fiscal de Nueva York, Andrew Cuomo, anuncia una demanda contra la firma eAppraiselT (EA), filial de First American, una de las mayores tasadoras de inmuebles en EEUU, por actuar en connivencia con el banco Washington Mutual (WaMu) para inflar el valor de las viviendas.

"La independencia del tasador es esencial para mantener la integridad del sector hipotecario", afirmó el fiscal estatal al anunciar la interposición de la demanda, dirigida también contra la corporación First American, compañía matriz de la tasadora.

La Fiscalía alega que la firma tasadora cedió a las presiones de la entidad bancaria para que usara una lista de expertos que valorarían al alza de forma artificial las viviendas, lo que beneficiaba al banco con la concesión de préstamos más altos.

Cuomo alega que el plan fraudulento fue detectado tras analizar numerosos mensajes electrónicos que ponían de evidencia que los ejecutivos de la firma tasadora "sabían que su comportamiento era ilegal", pero querían asegurarse más oportunidades de negocio con WaMu.

La Fiscalía señaló mediante un comunicado que las acciones de First American y de su filial "han contribuido a la creciente crisis de ejecuciones de hipotecas y a la turbulencia en el mercado de la vivienda".

"Al permitir a Washington Mutual escoger tasadores que inflaron valores, First American contribuyó a poner en marcha la actual crisis hipotecaria", afirmó Cuomo.

La Fiscalía recordó que los consumidores se ven perjudicados con esas prácticas porque se le engaña sobre el valor de su vivienda, incrementa el riesgo de afrontar después la ejecución de la hipoteca y merma su capacidad de tomar decisiones económicas adecuadas.

La Fiscalía explicó que, en abril del pasado año, EA comenzó a realizar tasaciones de viviendas para WaMu, que se convirtió en su mayor cliente y que pocas semanas después la entidad "comenzó a quejarse de que sus tasaciones no eran suficientemente altas".

La entidad bancaria entonces "presionó" a EA para que empleara de manera exclusiva a un nuevo grupo de tasadores que ella se encargó de seleccionar, según la Fiscalía. Entre abril de 2006 y octubre de 2007, EA realizó alrededor de 262.000 tasaciones para WaMu.

La investigación de la fiscalía neoyorquina "descubrió una serie de mensajes electrónicos entre ejecutivos de EA, First American y WaMu que mostraron que ejecutivos de la tasadora estaban dispuesto a violar normas estatales y federales sobre independencia en las tasaciones para cumplir con las exigencias de WaMu", señala el comunicado.

La demanda tramitada en la Corte Suprema de Nueva York reclama el fin de las relaciones ilegales entre las partes implicadas y la devolución de los fondos obtenidos con las actividades fraudulentas, entre otras exigencias.