Los expertos advierten: los vendedores de pisos tendrán que asumir pérdidas si compraron después de 2004

Fátima Martín/ cotizalia

Quien quiera vender en estos momentos una vivienda debe aceptar sin reservas que el ciclo ha cambiado. Tal es así que quien comprara piso después del tercer trimestre de 2003 y pretenda desprenderse ahora de él, es muy probable que deba afrontar pérdidas. Así se desprende de un análisis elaborado por el portal inmobiliario Idealista en el que expone los pros y los contras de vender o alquilar vivienda en la actual coyuntura.

“No es lo mismo vender una propiedad adquirida en diciembre de 2000 que otra comprada en diciembre de 2006. Las posibilidades de obtener beneficio en uno y otro caso son diferentes. En general, las viviendas compradas antes del tercer trimestre de 2003 podrían rebajar el precio lo suficiente como para resultar atractivas de nuevo para la demanda en breve tiempo y aún podrían generar beneficios económicos para sus propietarios”, explica el análisis.

El vendedor debe asumir que estamos en un momento de aceptar ofertas. Cada vez hay más viviendas en venta, un efecto de acumulación debido al constante goteo de nuevos inmuebles y a la pérdida de dinamismo de la demanda, que se ha retirado a la espera de que los precios y las condiciones crediticias vuelvan a ser asumibles. Debemos ser conscientes de que competimos con muchos vendedores –sólo en Idealista hay más de 170.000 viviendas en venta- y cada día se añaden más de 2.200 nuevos anuncios y el precio de mercado lo fija la vivienda con el precio más bajo.

Si se toma como ejemplo una vivienda de Madrid cuyo propietario necesita venderla con urgencia, para venderla con rapidez debería aplicar un descuento de entre el 15% y el 20% sobre el precio medio actual de la ciudad, que según el informe del segundo trimestre de 2007 de Idealista está en 4.277 euros por metro cuadrado, por lo que debería rebajar el precio hasta los 3.423 euros por metro cuadrado, que es el mismo nivel que el registrado en el tercer trimestre de 2003, según datos del portal.

Tasaciones infladas

Los datos del último informe de precios de Idealista ya reflejaban caídas en Barcelona, Madrid y Valencia (-0,5%, -0,9%, -0,7% respectivamente). El Ministerio de Vivienda ha registrado caídas trimestrales de precio en 12 provincias y ha constatado un parón en el mercado. Instituciones internacionales como el FMI y la OCDE llevan años avisando de los incrementos de precio y el dinamismo del mercado inmobiliario español no podían durar mucho más tiempo.

Conviene saber que las tasaciones realizadas en los últimos tres años pueden no servir como precio orientativo, ya que los fuertes incrementos vividos en estos años han provocado que muchas tasaciones se inflaran (con la intención de incluir el cien por cien del coste de la vivienda, los gastos de escrituración e incluso la compra de los muebles), dando por sentado que el mercado asumiría ese precio en uno o dos años a lo sumo. Pero el parón ha provocado que el mercado no haya podido llegar a ese nivel de precios.

Si nos decantamos por la opción de la venta, debemos tener en cuenta que los plazos de comercialización se están alargando en estos últimos años. Los datos de Idealista indican que en 12 meses se han duplicado para llegar hasta los 183 días de media. De todas maneras, ponerse en manos de un profesional inmobiliario que publique en Idealista su cartera de producto nos supondrá un ahorro significativo de tiempo, en torno al 6%.

“Resulta curioso que los segmentos más caros y más económicos del mercado son los que menos están notando el alargamiento en el proceso de venta”, añade el informe. Las viviendas más económicas, con un precio inferior a los 200.000 euros, han visto cómo el precio de permanencia en el portal se reducía un 4,5%, hasta los 138 días. Las más caras, de más de un millón de euros, han registrado un incremento en su permanencia del 0,7%, hasta los 229 días.

El alquiler sigue hacia arriba

Si se prefiere alquilar, hay que saber que, al contrario de lo que pasa con la venta, el precio medio del alquiler de vivienda sigue una tendencia alcista. Durante el primer semestre de 2007, el alquiler subió en Madrid y Barcelona por encima del IPC (que registró una subida interanual del 2,3% el pasado mes de mayo). Las dos ciudades más pobladas de España suelen ser un reflejo de la evolución del mercado del resto del país e indican una tendencia alcista de los precios de alquiler en las zonas más céntricas de las ciudades.

En cuanto al tiempo de espera, el alquiler se posiciona como la opción más rápida para obtener ingresos: se tarda una media de 70 días en arrendar una vivienda, frente a los más de 180 que se tarda en venderla.

Mantener la propiedad como patrimonio se configura como el sistema que mayor beneficio permite sacar a la vivienda, con una rentabilidad mensual. Esta cantidad puede pagar la totalidad o suponer una ayuda para asumir el pago de la hipoteca. Además, mientras se conserve la propiedad, se puede utilizar como garantía para préstamos bancarios.

Es importante recordar que al mantener la titularidad, el arrendador es responsable de la reparación de los daños que se produzcan en su inmueble, así como los producidos por la vivienda, por lo que resulta de utilidad contar con los gastos de un seguro. A estos costes hay que añadir el pago de las cuotas de gastos de comunidad, arreglos o reformas en el edificio y el IBI.