Un debate hipotecario que conviene abrir

CINCO DÍAS

Una propuesta lanzada por Izquierda Unida le ha servido a Esperanza Aguirre, la presidenta de la Comunidad de Madrid, para proponer cambios radicales en el actual sistema hipotecario español. Recogiendo la idea lanzada por la coalición de izquierdas, la dirigente popular pretende que los propietarios que no puedan afrontar las cuotas de sus hipotecas respondan al pago de su deuda exclusivamente con el piso y en ningún caso con alguna otra propiedad, tal y como sucede en la actualidad.

Lo habitual hasta ahora era que los inmuebles se iban revalorizando con regularidad y el dinero obtenido con su venta bastaba para devolver el crédito del moroso. Sin embargo, la fuerte caída de los precios de los últimos meses ha dado al traste con este principio y se están produciendo casos, especialmente sobre las viviendas adquiridas los últimos años, en que lo que se obtiene por vender el piso es menos que el préstamo hipotecario. Y eso, en el hipotético caso de que se encuentre comprador para la vivienda. Así que, además del piso, las entidades exigen a sus clientes más propiedades para evitar incurrir en pérdidas.

No se trata de un problema anecdótico. Según los cálculos efectuados por CincoDías, sólo en este año podría haber 100.000 inmuebles cuyo precio estaría ya por debajo de la hipoteca que permitió su adquisición. Y si sus propietarios no pueden afrontar las letras, pueden perder más que la vivienda. La situación, de producirse, será ciertamente dramática para muchas familias. Se entiende, pues, que, para evitar que se produzcan quebrantos, Izquierda Unida y Esperanza Aguirre hayan planteado la necesidad de encontrar alternativas. De aquí su propuesta de limitar el efecto al piso que avala el crédito.

La propuesta ha sido aprobada como proposición no de ley por la Asamblea de Madrid y ahora tendría que elevarse al Congreso de los Diputados, pues se trata de una norma estatal. Sin embargo, parece que no tiene trazas de prosperar, pues el Partido Popular, a pesar del refrendo de Aguirre, no respalda la propuesta y el PSOE ya la ha descartado.

Pero lo cierto es que los impagos van a crecer y previsiblemente muchas familias se verán afectadas por este marco legal. Por eso no hay que descartar el debate para mejorar aspectos de la normativa actual. En ese sentido, sean bienvenidas iniciativas como la citada, incluida su paradójica maternidad política.

De momento, las entidades financieras ya han mostrado, a través de la Asociación Hipotecaria, su desacuerdo. Se entiende su posición. Si la depreciación del valor del piso es muy alta, perderán parte sustancial del dinero prestado. La reacción lógica es que la banca endurezca las condiciones de concesión del crédito. Daría menos del 80% del valor tasado, cobraría tipos más altos para compensar el riesgo o impondría garantías adicionales como avalistas o seguros de impago. En definitiva, la medida supondría que todos los futuros propietarios tendrán que afrontar un sobrecoste indeseable. Ahora bien, si los créditos se endurecen, es previsible que compren menos casas y los precios de la vivienda bajen más. De ser así, serviría como un catalizador para evitar nuevos booms inmobiliarios. Al menos, ésta es la tesis de Izquierda Unida para defender su propuesta. No obstante, en estos momentos lo que se precisa es justamente lo contrario: reactivar el mercado. Además, las principales afectadas serían las economías familiares más débiles, que tienen más dificultades para adquirir una vivienda.

Sin embargo, el problema sigue siendo real y, en los próximos meses, muchas familias pueden pasar dificultades económicas añadidas. Por ello se precisan soluciones urgentes. La eficacia de un cambio radical como el presentado, sin ser excluido del debate, se puede contrastar con otros mecanismos para aliviar a los propietarios con dificultades para pagar su hipoteca.

Y ya están contemplados. Valga como ejemplo el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que permite que banco y cliente acuerden limitar la responsabilidad en caso de impago del inmueble. Algo que no se suele pactar. O facilitar que las familias acudan al concurso de acreedores, una posibilidad poco explotada por ahora. Pero, sobre todo, son deseables los acuerdos entre entidades y clientes para que no se deba ejecutar la hipoteca. Ésta sería una solución más eficaz que una revolución hipotecaria.

La banca facilitará la ampliación del plazo para pagar la hipoteca

Rosa María Sánchez/ elperiodico
Madrid

• El presidente de la patronal AEB asegura que el sector asumirá el coste de alargar la amortización
• El Gobierno aprobará el viernes actuaciones para evitar los problemas de liquidez de las familias

Bancos y cajas están dispuestos a echar un cable al Gobierno en las medidas que pretende desplegar para rebajar el coste de las hipotecas en los casos de familias que no puedan afrontar el pago como consecuencia del empeoramiento de la situación económica. El presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), Miguel Martín, anunció ayer que las entidades asociadas colaborarán con las familias que necesiten ampliar el plazo de sus hipotecas para afrontar su pago, y no descartó "asumir costes". En la misma línea, las cajas de ahorros mostraron su disposición "a colaborar con el Gobierno para ayudar a las familias con dificultades a renegociar su hipoteca".

Ambos, sin embargo, eluden, de momento, precisar el impacto económico de esas ayudas y cómo se llevarán a cabo. Las entidades "ya está alargando los plazos" a quien lo necesita, añadió el propio Martín en unas jornadas financieras que se celebraron ayer en Madrid.

Permitir que las familias con especiales dificultades puedan renegociar el plazo de sus hipotecas sin coste alguno forma parte de las medidas anticrisis que el Consejo de Ministros aprobará este viernes. En las mismas jornadas financieras, el vicepresidente económico, Pedro Solbes, dijo ayer que la intención es "facilitar que las familias alarguen sus hipotecas, para intentar evitar que los problemas de liquidez devenguen en problemas de solvencia".

Ayuda al Gobierno

Solbes había anunciado en febrero, en plena campaña electoral, que el Ejecutivo pediría a bancos y cajas, así como a notarios y registradores que ayudasen a la Administración en la financiación de dicho coste. En aquel momento, desde el Ejecutivo se cuantificó en unos 1.000 euros el ahorro medio por cada novación --modificación de las condiciones del préstamo-- de hipoteca. Lo cierto es que, con la última reforma hipotecaria aprobada por el Ejecutivo, los costes de estos cambios ya han descendido notablemente y se sitúan en algo menos de 400 euros para la hipoteca media (de 150.000 euros), según los cálculos realizados por este diario consultando a especialistas.

Falta por definir el concepto de "familia con especiales dificultades para atender el pago de la hipoteca" al que se refiere el Gobierno y si se tendrán en cuenta variables como el nivel de renta. En general, las entidades están dispuestas a asumir una parte del coste, si los demás agentes --notarios, registradores y Gobierno-- hacen lo propio.

Inyección de 10.000 millones

Todas estas cuestiones deben quedar aclaradas el viernes, cuando el Gobierno apruebe el plan anticrisis con el que se pretende inyectar 10.000 millones a la economía, según ha explicado el propio Solbes. La mayor parte del coste (6.000 millones) corresponde a la nueva deducción de casi 400 euros en el IRPF, para trabajadores, pensionistas y autónomos, que se hará efectiva a partir de la de junio.

Otra de las medidas más importantes tiene que ver con el adelanto de gasto en infraestructuras previsto para toda la legislatura.

Los 10.000 millones superan el superávit del 0,8% del PIB que anotó el Estado en el 2007. Solbes se mostró ayer favorable a que parte del superávit "se gaste ahora de forma juiciosa y tasada" para ayudar a reactivar la economía, siempre que, cuando la economía retorne a un crecimiento del 3%, en torno al 2010 "el superávit retorne a las inmediaciones del 2% del PIB", advirtió ayer.

Los bancos podrían obligar a las familias a hipotecar otros bienes

Juan Emilio Maíllo/ elmundo
Foto: Begoña Rivas
Madrid

La delicada situación que atraviesa el mercado inmobiliario hace que algunos de los ciudadanos que compraron su vivienda en la parte más alta del ciclo, en la primera mitad del pasado año, se encuentren ahora con que su vivienda vale menos de lo que pagaron por ella. Y puede ser peor. El FMI auguró el pasado jueves que el precio de los pisos puede caer en España hasta un 20%.

En ese caso, y si la vivienda está hipotecada, el consumidor se puede enfrentar a la tesitura de estar pagando un crédito mucho más caro de lo que en realidad vale su piso. La tentación de dejar de abonar las letras es evidente y, ante esa situación, el Gobierno ha buscado garantías para el sector financiero.

Así, en el decreto que desarrolla la nueva ley del mercado hipotecario, se permite a las entidades financieras exigir al ciudadano que hipoteque otros bienes si el precio de la vivienda se reduce. La ley hipotecaria se hizo para abaratar los cambios de estos préstamos, pero su desarrollo esconde esta medida. El decreto está sometido a consulta pública y su redacción no difiere en buena medida de la legislación hoy vigente. Sin embargo, entre los consumidores sorprende que el Gobierno "se ponga del lado de la banca" con una disposición que es un "atropello".

La redacción del decreto, aunque farrogosa en algunos puntos, es bastante comprensible: "Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza".

Los precios aún no han caído

Es cierto que el precio de la vivienda, por el momento, no está cayendo de media en España -aunque el FMI augura que el descenso será de entre el 15% y el 20%- pero sí se aprecian ya descensos en ciertas zonas del país, en las que el boom urbanístico ha sido más intenso. Es el caso de muchas zonas de la costa levantina, del litoral andaluz o del extrarradio de las grandes ciudades, donde hace un año se pagaron precios que hoy son impensables.

A eso se une otro problema. Las tasaciones, que ahora se ajustan notablemente al valor real, han estado en España durante muchos años infladas. Era la época en que se creía que los pisos valían mucho más de lo que ahora se evidencia. Ese hecho sirvió para que el volumen de los préstamos fuese más alto sin necesidad de que los bancos tuviesen que provisionar cantidades adicionales.

La ley limita al 80% el valor de tasación

La ley limita al 80% del valor de tasación el importe del préstamo que se puede conceder con cargo a una vivienda. Si el valor de la tasación es mayor, el cliente recibe más dinero y el banco cobra más en intereses. La legislación también permite llegar al 95%, como límite máximo, en el caso de que existan 'garantías personales adicionales', es decir, un aval, o 'un seguro frente al impago'. Se introducen exigencias más fuertes porque los bancos deben provisionar más fondos si rebasan el límite del 80%.

Muchos ciudadanos se podrán ver reflejados en realidades como ésta. Una casa comprada hace año y medio por 180.000 euros, para la que recibió un préstamo de 190.000, gracias a una tasación de 200.000 euros. Ese ciudadano puede encontrarse con que el banco decida hacer otra tasación de ese piso -curiosamente las entidades financieras suelen tener sus propias tasadoras- y que ésta arroje un resultado de 160.000 euros.

La tentación de dejar de pagar

El hipotecado se enfrentaría a la devolución de un préstamo de 190.000 euros más intereses, por una casa que vale 160.000. Ante situaciones similares producidas años atrás en países del entorno español, como el Reino Unido, muchas familias optaron por dejar de pagar la hipoteca.

Con una tasación inicial de 200.000 euros y una segunda de 160.000, la diferencia sería ya del 20% fijado en el decreto. La cantidad quizá se vea como una posibilidad excesiva, pero la distancia es de poco más del 10% sobre el valor real del piso (180.000 euros) cuando se compró, lo cual, en determinados puntos del país, ya se está produciendo.

¿Consecuencia? En función de este decreto, el banco o la caja de turno pueden obligar al cliente a hipotecar otros bienes, ya que su casa ya no cubre el valor de lo que está pagando por ella. ¿Y qué bienes se pueden hipotecar? La respuesta es otra vivienda o recurrir al aval, ya que el valor de otros objetos de cuantía, como puede ser un coche, se deteriora de forma mucho más rápida y no sería aceptada por la entidad financiera.

El decreto lleva fecha de 11 de marzo, apenas dos días después de las elecciones. Está sometido a consulta pública hasta el próximo 25 de abril, tiempo suficiente para que el Ministerio de Economía reciba alegaciones y su responsable, Pedro Solbes, ya ratificado en el cargo, decida modificar este polémico punto.

Más rigidez en el mercado hipotecario

EXPANSIÓN

A lo largo y ancho de la legislatura, el Gobierno de Zapatero ha alimentado las expectativas de los españoles con proyectos y reformas ‘estrella’ destinadas, al menos sobre el papel, a introducir sensibles mejoras en aspectos tan esenciales como la vivienda, la emancipación de los jóvenes o el cuidado de las personas que no pueden valerse por sí mismas.

Revoluciones que, a la postre, se han visto lastradas por los problemas técnicos y/o burocráticos –es decir, por la falta de previsión–, como ha sido el caso de la Ley de Dependencia, cuando no han acabado directamente en decepción por conseguir justo lo contrario de lo que pretendían.

Este es el caso de la nueva Ley Hipotecaria, que ha entrado en vigor hace menos de un mes y que, si bien introduce ciertas mejoras técnicas y novedades –mayor transparencia y control, rebaja de comisiones, incorporación de la figura de la hipoteca inversa…–, no logra, sin embargo, cumplir dos de los grandes objetivos para los que, teóricamente, fue concebida: reducir los costes que supone para el ciudadano la suscripción de una hipoteca y flexibilizar el mercado hipotecario.

El abaratamiento prometido se ha quedado poco menos que en agua de borrajas al descartarse las rebajas fiscales contempladas en un inicio, especialmente en lo que se refiere a las exenciones en el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que representa la mitad del coste que un ciudadano tiene que afrontar al contratar una hipoteca.

Tampoco se ha materializado la anunciada flexibilidad en la contratación de un crédito hipotecario, promesa que, a la postre, se ha tornado en mayor rigidez. Aunque el Gobierno insiste en que la nueva ley amplía la capacidad de elección de las familias, lo cierto es que la limita notablemente en un aspecto tan relevante como la subrogación crediticia. De hecho, en el supuesto de que un ciudadano solicite o reciba una contraoferta de otra entidad, el primer banco podrá igualarla o mejorarla e impedir así el libre traslado de la hipoteca, so pena de optar por la cancelación del préstamo y la contratación de uno nuevo, con el incremento de costes que ello implicaría.

Es innegable, y en ello coinciden los expertos, que la norma incorpora mejoras en algunos aspectos, pero se queda muy corta en su propósito inicial de beneficiar al consumidor, que puede llegar a encontrarse con más inconvenientes que ventajas. Una medida que, además, introduce más rigidez que flexibilidad en el mercado hipotecario y de la que se beneficiarán sobre todo aquellas entidades con servicios menos competitivos, que podrán blindar así sus préstamos.

El ahorro en las hipotecas se queda en nada

Virginia Zafra/ publico
Madrid

Los notarios consiguen a última hora que no se rebajen al mínimo sus honorarios en la Ley Hipotecaria

La Ley Hipotecaria se presentó a mediados de 2006 como la vía para conseguir grandes ahorros en la contratación, subrogación y cancelación de las hipotecas. Poco a poco, esas rebajas se fueron quedando en el camino y la norma que esta semana aprobará el Congreso reducirá los costes casi de manera testimonial si se compara con los anuncios iniciales del Ministerio de Economía.

La pasada semana, el Senado acabó con uno de los pocos ahorros que quedaban. Permitió, mediante una enmienda de última hora, que los notarios sigan facturando a sus clientes un porcentaje de la hipoteca que contratan o cancelan, en lugar de hacerlo como un documento sin cuantía, que es mucho más barato -unos 30 euros- y era lo que se había aprobado en el Congreso.

Grupos de presión

La tramitación de la Ley Hipotecaria ha sido una auténtica guerra de titanes, en la que casi todos han arañado algo y han terminado por dejar en casi nada los ahorros del 90% de los que se iban a beneficiar los consumidores.

Integrantes de la comisión creada para apoyar la redacción de la normativa explicaron a Público que la idea inicial fue excluir a los notarios del proceso de contratación y cancelación de las hipotecas. De esa manera se reducían sustancialmente costes y plazos, y se equiparaba la situación al resto de países de nuestro entorno.

Para evitar que se les dejara fuera del pastel, los notarios propusieron crear una plataforma informática, que ellos costearían, para hacer los trámites de forma casi instantánea y con el coste único de un documento sin cuantía.

Pocos cambios

Así se plasmó en el borrador inicial, pero poco a poco, los notarios han ido ejerciendo sus influencias y finalmente han conseguido que las cosas sigan muy parecidas a las de antes: no hay plataforma y sus aranceles siguen dependiendo de la cuantía de la hipoteca, aunque eso sí, con una rebaja del 90%, al igual que con los registradores. A cambio, participarán más que hasta ahora, ya que tendrán que dar fe -y cobrar por ello- de las contraofertas a un consumidor para hacerse con la hipoteca contratada con un competidor.

La enmienda de última hora del Senado contó con la oposición del PSOE, con lo que aún hay posibilidad de que, con el apoyo de algún grupo, la elimine en el Congreso.

Sin ahorros fiscales

Pero los notarios no han sido los únicos que han pujado fuerte en este proceso. Las comunidades autónomas fueron las culpables de la desaparición del mayor de los ahorros planteado inicialmente.

Se negaron a renunciar al cobro del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que había fijado Economía y que oscila entre el 0,5 y el 1% del importe de la hipoteca (entre 750 y 1.500 euros en un préstamo de 150.000 euros).

Al final, prácticamente el único ahorro que se producirá será en las comisiones de de amortización anticipada y subrogación, que se han limitado al 0,5% y que puede suponer un ahorro medio de unos 600 euros.