La rentabilidad del ladrillo batió la de la bolsa en la última década

Max Jiménez Botías/ Andreu Farràs/ elperiodico
Barcelona

El efecto todavía perceptible de la burbuja inmobiliaria en los precios de la vivienda combinado con la recesión económica ha roto con un patrón establecido en el sector financiero: a largo plazo la bolsa es más rentable que la inversión en inmuebles. Esto se ha cumplido en España en los plazos de 5, 15 y 20 años. Pero no en la última década, porque el ladrillo ha arrojado una rentabilidad bruta mayor que la inversión en el Ibex 35, el referente bursátil.

El boom aún vivo del ladrillo ha coincidido con lo que los expertos ya llaman la «década perdida» de la bolsa. Las sucesivas crisis –la tecnológica, al comenzar el decenio, y la subprime, al acabarlo– han dado como resultado una pobre evolución de la renta variable, hasta el punto de que, al cierre del 2009, casi la mayoría de los indicadores de los mercados bursátiles arrojaban saldo cero o peor que en 1999.

Disyuntiva

La evolución de esas dos modalidades de inversión en los último años, sin tener en cuenta la inflación, los dividendos o los gastos e ingresos generados por una vivienda, plantea una cuestión inevitable: ¿qué es más rentable a medio y largo plazo: invertir en bolsa o en inmuebles? Los expertos no se ponen de acuerdo a la hora de responder, aunque es una pregunta frecuente. La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) acaba de publicar un informe que considera que la estrategia financiera de las familias de concentrar su patrimonio en la vivienda, además de ser arriesgada, no es la más rentable.

Los expertos en renta variable comparten este planteamiento: «A largo plazo, la inversión en bolsa siempre es más rentable que la inversión en inmuebles, aunque pueda haber distorsiones, en función de los periodos que se analicen», afirma Jaume Puig, director general de GVC Gaesco.

En el último número de la revista Panorama social, Funcas analiza la acumulación y distribución del patrimonio familiar entre 1994 y el 2007, un periodo situado entre dos crisis y caracterizado por un fuerte crecimiento económico. De acuerdo con el estudio del profesor de la UNED Fernando Pampillón para Funcas, dos familias que hubieran partido de igual patrimonio en 1994 y lo hubieran invertido una en vivienda y la otra en acciones, con la revalorización media obtenida en el 2007, la última habría podido optar a adquirir una vivienda similar a la de la otra y disponer además de activos financieros por un importe superior al valor del inmueble.

Conservadurismo

Agentes y especialistas del mercado inmobiliario, sin embargo, matizan la contundencia de las anteriores aseveraciones. Enric Reyna, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Barcelona, declara que, aunque bolsa y vivienda «corren paralelos en cuanto a posibles ganancias», el pequeño inversor sigue prefiriendo el ladrillo, porque el retorno es más seguro en el inmobiliario y la rentabilidad que debe exigirse a medio y largo plazo también es más alta.

Enfatiza Reyna que en el mercado de la vivienda «no hay tantos sobresaltos» como en los parquets, porque en los mercados financieros hay que saber elegir el momento y en la vivienda no hay oscilaciones tan bruscas. Por eso, concluye, el perfil del inversor inmobiliario es más conservador.

Ante tamaña argumentación, Funcas replica que, si bien en principio la inversión en acciones se puede considerar más arriesgada por la volatilidad de los mercados bursátiles, en el largo plazo la vivienda también está sometida a reveses duros, como el actual desplome inmobiliario.

España acumula más de un millón de pisos sin vender

Lluís Pellicer/ elpais
Madrid

España lleva el camino de convertirse en un enorme cementerio de pisos. Las inmobiliarias cerraron 2008 con un inventario de 1,05 millones de viviendas de obra nueva sin vender. De seguir el ritmo medio de ventas del año pasado, en constante decrecimiento, las empresas tardarán tres años y un mes en deshacerse de todo este volumen de pisos. Así lo manifiesta el avance de un informe de José García-Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, presentado ayer en la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas).

De acuerdo con este estudio, unas comunidades se están adecuando mejor que otras al parón del sector. Las obras en Madrid han ido descendiendo y, según García-Montalvo, la región tardará 2,2 años en deshacerse de todo el stock. En cambio, en Cataluña sigue aumentando el volumen de viviendas acabadas y, a su vez, las ventas siguen desplomándose de forma más acusada. Las inmobiliarias catalanas, que venden la mitad que hace un año, tardarán más de cinco años en desprenderse de todo lo construido en los últimos años.

Este cálculo se realizó cruzando datos de las viviendas terminadas y las vendidas. Sin embargo, no incluye las que compraron inversores que pretendían revenderlas al cabo de poco tiempo y que todavía están en sus manos. Concentran entre el 30% y el 40% de todo lo que salió al mercado en época de bonanza, y ahora rivalizan con los promotores para sacarse de encima los pisos.

García-Montalvo, además, advirtió de que los precios deben caer "entre el 40% y el 50%" de su máximo histórico, que se registró en el primer semestre de 2008. Es decir, que todavía deben bajar más de un 30%. Ello se debe a que las familias dedican ahora los ingresos de siete años enteros a pagar la hipoteca. "Este indicador debe retroceder a cuatro años, como está sucediendo en EE UU. Y para eso o bien aumenta rápidamente la renta familiar, lo cual no parece razonable, o debe bajar el precio de la vivienda", explicó.

El mercado inmobiliario emite más signos de deterioro. El volumen de viviendas hipotecadas cayó en noviembre el 45,8% respecto al mismo mes de 2007, hasta las 50.914. El capital prestado para estas operaciones disminuyó un 51,3%.

Más de la mitad de la riqueza de los españoles proviene de las casas en propiedad

Ll. P./ elpais
Barcelona

El aumento imparable de los precios de la vivienda durante la década del boom (1997-2007) tuvo dos caras: dejó a muchos ciudadanos sin acceso a la propiedad e incluso al alquiler, pero también elevó el patrimonio de las familias que tenían o adquirieron un piso. Durante ese periodo el valor total del patrimonio en vivienda pasó de 1,3 billones a 5,1 billones de euros. Es decir, prácticamente se cuadruplicó, según un informe publicado por la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas).

Durante la época de bonanza, el patrimonio en vivienda ganó peso dentro de la riqueza nacional. El 56% del patrimonio neto corresponde a la vivienda. De hecho, el estudio de Funcas apunta que el incremento en la riqueza de los españoles se apoyó durante la última década en la revalorización de los pisos y la adquisición de obra nueva. La vivienda explica el 66% del enriquecimiento que experimentó el país.

Si se baja de lo que ocurrió en general a lo que sucedió en los hogares, la tendencia es semejante. El patrimonio de las familias pasó de 2,1 billones a casi 8 billones el año pasado. En este caso, la revalorización de las viviendas urbanas explica el 76% de este incremento patrimonial.

A pesar de ello, el agotamiento del mercado residencial ya se hizo notar en 2007. Según Funcas, las revalorizaciones del patrimonio inmobiliario alcanzaron un 13,2% en 2006, mientras que el año pasado bajaron al 8%. "La información indica que en 2008 la desaceleración será más acusada", sostienen los autores. La mitad del valor de la vivienda se concentra en Cataluña (18,5%), Madrid (17,5%) y Andalucía (15,5%)

La multiplicación del valor del patrimonio coincidió con la época dorada del ladrillo. España, según el informe, fue durante la década 1997-2007 el líder indiscutible en Europa en viviendas construidas y consumo de cemento, a pesar de que el propio informe recoge que en febrero de este año había 650.000 pisos sin vender que empezaron a levantarse a partir de 2005.

El parque residencial español creció en pleno boom en más de 4,5 millones de viviendas. Este volumen total arroja la friolera de 457.000 pisos construidos por año y un crecimiento medio del 23% respecto a lo que hasta entonces ya estaba construido.

Cuando se deja de pagar la hipoteca

Inmaculada de la Vega/ elpais

La venta y la renegociación son posibles soluciones para evitar quedarse en la calle

El 15% del millar de encuestados por la Agencia Negociadora de Productos Bancarios se ha visto obligado a retrasar el pago de la hipoteca. Y según Santiago Carbó, de la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas), la morosidad en el crédito hipotecario para hogares superará el 3,5% a finales de 2008, desde el 2% de 2007. Con este panorama conviene tener claro qué pasa si se deja de pagar. Una pregunta que va en aumento entre los clientes del bufete de Victoria Plazuelo, al igual que comentarios como: "¡Dejo de pagar y que se quede la casa el banco!".

La abogada recalca que una cosa es la compra y otra la hipoteca. "No hay ninguna cláusula que vincule el contrato de hipoteca a la venta del piso, por más que se formalicen en el mismo acto o en el mismo documento". Su primer consejo es que nunca se deje de pagar porque la deuda se incrementa y no basta, en ocasiones, con quedarse sin la casa que, por otra parte, el banco no quiere.

Si impaga, así es el proceso. La asesoría jurídica de la entidad financiera, ante el impago de entre tres y seis cuotas, y tras haber requerido para que se pague, abre un procedimiento de ejecución hipotecaria. Es decir, remite al juzgado una demanda para que se rompa el contrato de préstamo. A través del juzgado, no reclaman las mensualidades que se le deben sino todo lo prestado y pendiente de pago a un tipo de interés que puede llegar a rondar entre el 20% y el 25% (según lo firmado en la hipoteca).

Este procedimiento de ejecución de hipoteca es más rápido que el de embargo de bienes. No hay que recurrir a un perito para que tase el valor de los inmuebles. Es el que recoge la hipoteca y sirve a efectos de subasta.

El juzgado comunica al moroso que ha admitido a trámite la demanda de ejecución de hipoteca. Éste puede efectuar un nuevo requerimiento de pago. Al recibir la notificación "puede oponerse, si bien en este tipo de juicios ejecutivos las causas que figuran en la ley para hacerlo son haber pagado ya o estar en desacuerdo con la cantidad que solicita el banco y poco más", aclara Plazuelo. Si hasta el momento el banco o caja ha ido de la mano de su abogado y procurador -cuyo coste pagará el moroso-, éste no necesitaría recurrir a estos profesionales, si bien "otro elemento para oponerse y ganar tiempo es que los abogados detectemos defecto de forma".

A quien tiene problema de liquidez puede asustar un gasto más, pero, recuerda Plazuelo, quienes perciban menos del doble del salario mínimo interprofesional, entre otros requisitos, tienen justicia gratuita.

En el juzgado suelen extremar las precauciones a la hora de notificar al afectado. En el caso de X. J., la notificación de que se había admitido la demanda se produjo en febrero, pero pasaron varios meses con requerimientos de pago y localización.

El deudor -si es su vivienda familiar- puede pagar el principal e intereses que adeude y los costas, con lo que se declararía terminado el procedimiento. Esto, que antes se podía hacer una vez en la vida, ahora se puede repetir cada cinco años.

Si no puede pagar se termina el procedimiento con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 días de antelación. Nuevo plazo en el que podría pagar. Según Enrique López, portavoz del Consejo General del Poder Judicial, el tiempo medio de un procedimiento hasta la puesta en el mercado del inmueble es de ocho meses. "En otros países es tres veces más, lo que encarece las hipotecas", indica.

Plazos

En el procedimiento iniciado en enero por la caja de ahorros de X. J. se invirtió un año hasta la subasta. La casa costó 89.000 euros, la deuda ascendía a 72.000 (más 1.350 de intereses de mora) y se acabó adjudicando por 104.000 euros. Habrá que restar los gastos. Ya no es obligatorio publicar el edicto en un periódico de máxima difusión (unos 1.500 euros). Basta con el tablón de anuncios del juzgado y ayuntamiento y notificarlo al interesado, pero la entidad podría exigir tal publicidad.

En este caso ha perdido la casa pero le queda dinero. No todos corren la misma suerte. Al haber dejado de revalorizarse la vivienda puede suceder que, pagados deuda y gastos, no se logre saldar ésta y pasen a embargarle la nómina? Las hipotecas concedidas sobre el 100% agravan el problema, sobre todo a quienes compraron en los últimos años y teniendo en cuenta que, en los préstamos a 30 años, al comienzo sólo se pagan intereses.

En el juzgado que sigue el procedimiento de X. J. Los emigrantes con hipotecas recientes engrosan el listado, en aumento, de las ejecuciones.

La renegociación ante todo

Juan y Paula, con ingresos de unos 4.000 euros mensuales, tienen una hipoteca de 350.000 euros sobre su casa. Durante el últimoaño la cuota mensual ha subido unos 300 euros. A los 1.800 euros de esta hipoteca hay que sumar la del apartamento en la playa: 850 euros, que ha aumentado en 340 euros. Entre los dos, 2.650 euros de cuota más 800 de los dos coches. Total, 3.500 euros al mes. Centre Finance ha reducido la mensualidad a 1.670 euros. "En la nueva hipoteca hemos unificado todos los créditos, incluyendo los gastos de la operación, y mantenido el mismo plazo de la hipoteca anterior", según su directora general, María Dolores Sánchez. Aconseja solicitar un estudio de mejora de las condiciones crediticias.

Su empresa realiza ofertas multibanca a todo tipo de cliente. Nunca cobra antes de la firma del nuevo producto. El coste debe conocerse por anticipado y rondar el 0,5% o 1% del capital, repartido entre las cuotas resultantes. Nada tiene que ver esta actividad con la de las empresas que dan dinero fácil en 24 horas. Sus clientes presentan perfiles mucho más peligrosos.

Antes vender que dejar de pagar

Para el banco, el crédito impagado pasa a ser un fallido, por lo que el procedimiento ejecutivo es -o era hasta hace cuatro meses- el último recurso. Tenderá a mejorar las condiciones y a ofrecer otros productos, como la ampliación de hipoteca -lo que conlleva gastos de notario y registrador- o dar créditos personales e incluso tiempo para la venta.

Vender, aunque sea mal momento con la atonía del mercado, permitiría obtener mayores ingresos que con la subasta judicial y ahorrarse los gastos del procedimiento de ejecución. Éste, anota Antonio López, de la organización de consumidores CECU, "suma a las consecuencias económicas una connotación psicológica y social muy negativa". Para el vendedor supondrá perder los gastos de escrituración y quizá rebajar el precio pagado, pero para el posible comprador subrogarse la hipoteca será más barato que contratar una nueva.

Una alternativa a la venta es, como suelen hacer los emigrantes, recurrir al alquiler de la casa total o parcialmente. Quedaría también la posibilidad del concurso de acreedores.

Funcas apuesta por 'aislar' a tasadoras y entidades para evitar sobrevaloraciones

EP/ elmundo
Foto: Roberto Cases
Madrid

* La desaceleración de los precios hará desaparecer las expectativas de revalorización
* 'Las estadísticas disponibles en España son pocas y de calidad cuestionable'

Las sociedades de tasación deberían ser "aisladas" de las entidades crediticias para evitar que se vean "tentadas" a sobrevalorar los inmuebles con el fin de facilitar la concesión de créditos hipotecarios. Así lo indica un estudio incluido en la última edición de los 'Papeles de la Economía Española' de la Fundación de las Cajas de Ahorros Españolas (Funcas).

Concretamente, el estudio estima que las tasadoras, especialmente aquellas que pertenecen a entidades crediticias, tienden a generar un valor de tasación superior al valor real del inmueble con el fin de permitir al comprador adquirirlo sin problemas con un crédito por el 80% del importe tasado.

Según su autor, el profesor de la Universidad Pompeu Fabra José García-Montalvo esta tendencia a la sobrevaloración de los inmuebles forma parte de una "relajación sustancial" de las condiciones para el acceso de préstamos. Junto a la creación de "falsas expectativas" de revalorización de las viviendas, como la creencia de que sus precios nunca podrán bajar, han generado una potente demanda en los últimos años y un incremento espectacular de los precios.

Sin embargo, el ciclo expansivo en el mercado inmobiliario está cambiando. En este contexto, el informe señala que la desaceleración de los precios de la vivienda supondrá "importantes dificultades" y un "ajuste brusco" en el sector inmobiliario, ya que con ella desaparecerán las expectativas de revalorización.

A la espera de poder saber si este "tumor" será "benigno o maligno", García-Montalvo sí afirma que "la acción pública podría haber intentado reducir la presión de la demanda, especialmente la fundamentada en el uso de la vivienda como mantenimiento de riqueza".

Estas acciones deberían haber pasado, en su opinión, por un reequilibrio de las condiciones de compra y alquiler a través de la eliminación de las desgravaciones por compra por sus efectos inflacionistas y haber optado, en cambio, por la implantación de las concedidas en régimen de alquiler, así como por la construcción en régimen de alquiler de todas las nuevas viviendas protegidas.

Por último, García-Montalvo considera que la información disponible sobre el sector inmobiliario no es la adecuada y genera confusión de cara a valorar su verdadera evolución. "Las estadísticas disponibles en España son pocas, de calidad cuestionable (especialmente los precios), y de baja frecuencia (en el mejor de los casos trimestrales)", apunta en este sentido, antes de indicar la necesidad de contar con información sobre precios de transacción, 'stock' de viviendas en venta o nivel de desocupación de las viviendas en propiedad y en alquiler.

El ahorro familiar seguirá cayendo este año por la reducción de la renta

Efe/ libertaddigital

Soria fue la provincia más ahorradora de España, con una tasa de ahorro del 21 por ciento, mientras que Cádiz fue la que más gastó, al ahorrar sólo el 8 por ciento de su renta disponible, según el Cuaderno de Información Económica sobre el "Mapa de Ahorro Regional" publicado por Funcas. El estudio augura que la tasa de ahorro familiar continuará reduciéndose este año, como consecuencia de la reducción de la renta. Sin embargo, para 2008 Funcas prevé un cambio de tendencia que se plasmará en un aumento de la tasa.

Según el informe, presentado este martes por el vicepresidente segundo del Gobierno, Pedro Solbes, tras Soria, como segunda provincia más ahorradora se situaron Álava (20,34 por ciento), Guipúzcoa (19,15 por ciento), Guadalajara (18,63 por ciento) y Lérida (18,58 por ciento). Entre las menos ahorradoras, después de Cádiz, se situaron Granada (8,67 por ciento), Jaén (9,06 por ciento) y Huelva (9,13 por ciento).

Por comunidades, la mayor cuota de ahorro familiar en 2006 se registró en La Rioja (18,34 por ciento), seguida del País Vasco (16,89 por ciento), Extremadura (16,74 por ciento), Navarra (16,64 por ciento) y Canarias (16,43 por ciento). En cambio, las cuotas de ahorro familiar más bajas en 2006 se registraron en Andalucía (9,52 por ciento), Asturias (10,93 por ciento) y Madrid (11,43 por ciento), un dato curioso al ser también Madrid la comunidad con la mayor cuota de ahorro total y de ahorro público de España.

Asimismo, la provincia con mayor ahorro familiar fue Álava (3.846 euros por habitante), seguida de Guipúzcoa (3.397 euros), Soria (3.379 euros) y Vizcaya (3.327 euros). Sin embargo, las que menos ahorraron fueron Alicante (2.113 euros), Madrid (2.146 euros) y Zamora (2.191 euros).

Además, la autonomía con mayor ahorro bruto familiar fue el País Vasco (3.423 euros por habitante), seguida de Navarra (3.289 euros), La Rioja (3.206 euros), Cataluña (2.671 euros) y Castilla y León (2.524 euros). En el lado contrario, la comunidad con menor ahorro bruto familiar fue Andalucía (1.163 euros), Murcia (1.523 euros), Asturias (1.672 euros) y Castilla-La Mancha (1.782 euros).

El ahorro familiar continuará reduciéndose en 2007

El estudio augura que la tasa de ahorro familiar continuará reduciéndose en 2007, como consecuencia de la moderación de la renta disponible y no de la aceleración del consumo. Así, prevé un crecimiento del 5,6 por ciento de la renta bruta disponible por habitante (RDBH), mientras que para el consumo pronostica un crecimiento real del 3,3 por ciento y del 5,9 por ciento nominal, ligeramente por encima del de la renta, lo que implica un descenso de la tasa de ahorro hasta el 10,2 por ciento.

Para 2008, Funcas prevé un cambio de tendencia, que se plasmará en un aumento de la tasa de ahorro hasta el entorno del 10,5 por ciento, mientras que la RDBH crecerá algo más que en 2007 y el consumo se moderará. Además, el próximo año el ahorro podría retroceder 1,2 puntos porcentuales del PIB y la necesidad de financiación alcanzar el 11,5 por ciento del PIB, a pesar de que contempla una moderación notable de la inversión en capital fijo.

Los riesgos del fuerte peso de la vivienda en el patrimonio

Por otra parte, Funcas destaca el fuerte peso de la vivienda en el patrimonio de los españoles y la reducida importancia de la inversión financiera, lo que implica, a su juicio, una concentración de riesgos para familias, entidades financieras y economía nacional que, sin embargo, "también cuentan con fortalezas suficientes para superar una situación de crisis de alcance coyuntural".

Durante la presentación, Solbes señaló la importancia que tiene para los ciudadanos el ahorro, "variable clave para el progreso económico", si bien advirtió que "ni el ahorro ni la inversión son panaceas, ya que hay que invertir bien". Además, afirmó que la inversión muestra la confianza de los agentes económicos y subrayó que España es el segundo país de la OCDE, detrás de Corea del Sur, que más invierte en función del PIB y recalcó que "a largo plazo, sólo se podrá invertir más si se ahorra más".

Solbes admitió el nivel "indudablemente elevado" del déficit exterior, "que podría generar preocupación si fuera atribuible a problemas de competitividad", y añadió que en España lo que ocurre es que "los recursos captados del exterior van al ahorro, no se gastan".