Hacer caja como sea: Hacienda fríe a impuestos a quienes reducen la letra de su hipoteca

Eduardo Segovia/ cotizalia


Los cientos de miles de hipotecados que tienen dificultades para pagar la letra mensual por culpa de la crisis y el paro han encontrado una gran receptividad (interesada) en la banca para relajar los pagos y que no pierdan su casa. Pero este alivio está en peligro por culpa de los impuestos. Las comunidades autónomas, con el respaldo de Hacienda, están tratando de cobrar impuestos a todas las operaciones que rebajan los pagos mensuales de los hipotecados, lo que ha dado pie a un duro enfrentamiento con la banca y pone en peligro estas soluciones... y la tasa de morosidad de bancos y cajas.

Según distintas fuentes conocedoras de la situación, Hacienda y las autonomías (es un tributo autonómico) quieren cobrar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados a todos aquellos hipotecados que rebajan sus pagos mensuales porque no pueden hacer frente a la letra. Este impuesto es el que se paga al escriturar una casa y al formalizar una hipoteca, y consiste en el 0,5% del capital del préstamo más los intereses que se pagarán hasta en los cinco primeros años. Con lo cual, lo que se ahorran con la rebaja de la letra, al menos en un primer momento lo pueden perder con este impuesto.

Detrás del cobro de este impuesto se encuentra, claro está, la voracidad recaudatoria en un momento en que los ingresos fiscales se han desplomado tanto en el nivel estatal como en el autonómico. En efecto, Standard & Poor's estimaba ayer que la deuda de las comunidades autónomas crecerá un 55% este año por culpa principalmente del desplome de los ingresos tributarios, tanto de los impuestos autonómicos como de la parte que el Estado les cede de sus impuestos.

Esta medida supone una carga de profundidad contra las múltiples fórmulas puestas en marcha por bancos y cajas para permitir que los clientes que no pueden hacer frente a la hipoteca -por ejemplo, porque uno de los miembros de la pareja se ha quedado en paro, o porque es autónomo o empresario y atraviesa dificultades- no entren en mora. Unas fórmulas que consisten básicamente en la rebaja de la letra mensual a un nivel asumible o incluso un período de carencia en el que no se paga nada de capital (y a veces tampoco de intereses). Una vez que el hipotecado sale de su apurada situación actual, la letra va subiendo progresivamente hasta volver al nivel previo a la crisis. A cambio, lo habitual es que se alargue el plazo en el que hay que seguir pagando el préstamo.

Se trata de una de las medidas estrella que la banca ha puesto en marcha para frenar la morosidad, concretamente lo que se conoce como la "segunda oleada", que es la que afecta a los hipotecados españoles que se metieron en unos pagos insostenibles en la crisis por culpa del boom inmobiliario y de crédito; la primera oleada es la de los promotores inmobiliarios y los inmigrantes, y, para frenarla, la gran medida adoptada es la adjudicación de inmuebles como dación en pago de estos préstamos.

La voracidad recaudatoria pone en peligro unas medidas que amplifican precisamente una de las iniciativas estrella del Gobierno contra la crisis: la moratoria hipotecaria a los parados. Se trata de una línea del ICO que permite aplazar el pago del 50% de las cuotas de entre el 1 de marzo de este año y el 28 de febrero del 2011, con un tope de 500 euros al mes. La gran cantidad de requisitos y las trabas burocráticas han hecho que sólo se hayan concedido 16,97 de los 6.000 millones con que está dotada, lo que ha llevado a la vicepresidenta económica, Elena Salgado, a reconocer su fracaso y a plantear su extensión a todos los parados, sin más condiciones.

Batalla entre la banca y Hacienda

La polémica actual parte de la Ley 36/2003 de medidas de reforma económica, que estableció dos excepciones a la norma general por la que las hipotecas tributan por Actos Jurídicos Documentados (Ley 2/1994): cuando hay una subrogación del préstamo entre entidades (es decir, cuando el cliente se lleva la hipoteca a otra entidad) y cuando se produce una modificación que afecta exclusivamente al tipo de interés o al plazo de amortización.

Ahora bien, la Dirección General de Tributos, en una repuesta vinculante del 26 de septiembre, entiende que estas excepciones no son aplicables cuando cambia el sistema de amortización: "Si la modificación de las cuotas de amortización se debe al cambio del tipo de interés o del plazo de amortización, o a ambos, sí resulta aplicable la exención regulada en el citado artículo 9 a la escritura notarial que documente la citada operación; Si únicamente se debe al cambio del método o sistema de amortización, no resultará aplicable la exención", afirma dicha consulta.

Si no quieres caldo, dos tazas

La interpretación literal de esta consulta ha dado vía libre a las autonomías para lanzarse a recaudar en todas las operaciones que suavizan los pagos mensuales. Para más Inri, los hipotecados que opten por estas fórmulas tendrían que pagar ese impuesto dos veces: una ahora con la relajación de los pagos mensuales, y otra en el futuro cuando vuelvan a las condiciones iniciales.

Lógicamente, los bancos entienden que otorgar un período de carencia no supone cambiar el sistema de amortización, sino sólo modificar el plazo y, en consecuencia, los intereses que al final abona el hipotecado; y además, no afecta al objeto de la garantía ni al importe del préstamo. Por tanto, estaría dentro de las excepciones citadas. De hecho, varios importantes despachos de abogados han elaborado dictámenes al respecto. Sin embargo, de momento han perdido la batalla, lo cual puede hacer fracasar sus fórmulas para evitar que todas estas hipotecas entren en mora.

De economistas y corderos

Fernando Scornik Gerstein/ publico

El tema de la especulación inmobiliaria y de lo que subyace en el fondo del mismo –el valor del suelo en España– ha sido un tema tabú para los economistas. El que en un país vacío, con apenas 87 habitantes por Km² –uno de los índices más bajos de Europa– y abundancia de capitales, la tierra tenga valores extraordinarios que insumen entre el 50% y el 60% del costo de la vivienda nueva, no ha merecido un análisis detenido y profundo por parte de la inmensa mayoría de los economistas, tanto de izquierda como de derechas. Decimos análisis, aunque para muchos ni siquiera ha merecido una mención, ni qué decir una explicación.

Hace un par de años escuchamos por televisión a Rodrigo Rato –quizás el más preclaro expositor económico de la derecha española– resumir los problemas principales de nuestra economía. El valor especulativo del suelo no figuraba en su lista. Es más, ni siquiera mencionó el de la vivienda como un problema grave. Pero, además, ¿por qué habría de mencionarlo? Sería contradecirse, pues en los años que fue Ministro no hizo absolutamente nada por corregir la deformación evidente que implican los valores inflados de la tierra.

Pedro Solbes, cuyo talento y pericia son evidentes, tampoco ha mencionado nunca en una exposición pública el problema que plantea al país la escalada de los valores del suelo, el “espacio económico”, como habría que llamarlo con propiedad. En cuanto a hacer, en el primer Gobierno de Rodríguez Zapatero, ni hizo, ni propuso –que nosotros sepamos– absolutamente nada, salvo modificaciones a la ley del suelo que no tuvieron mayor trascendencia.

Pero, bajando en la escala de figuras públicas, constantemente vemos aparecer en entrevistas televisadas a economistas de izquierda, de derecha, de centro y hasta los que gustan definirse como puramente técnicos, que jamás mencionan cómo un problema gravísimo, el que, en un país con tan baja densidad de población, la tierra la tierra tenga valores inaccesibles cuando, por su abundancia, debería costar prácticamente nada. Ahora se enfrentan con la crisis, con el derrumbe del mercado inmobiliario. Era totalmente previsible: después del boom, viene el crash. Sin embargo, ninguno pide disculpas al pueblo español por no haberse ocupado del problema y previsto lo que iba a suceder.

Algunos, como el ministro Pedro Solbes, cree que es bueno el “ajuste” de los valores inmobiliarios (a la tierra propiamente dicha jamás la menciona). Lo que no dice el ministro es que en la crisis se “ajustan” (es decir, caen) los valores inmobiliarios, pero también se “ajusta” (es decir, cae) el poder adquisitivo de los ciudadanos. Los que no podían acceder a la vivienda (lo que implica acceder al suelo) antes de la crisis –por los valores especulativos– tampoco podrán hacerlo ahora porque ha caído su capacidad de compra.

Pero ¿a qué se debe este silencio?

Creemos que hay dos tipos de razones. Una es la enseñanza deformada en nuestras universidades –algo que ya apuntaba el gran economista francés Leon Walras en 1910– impuesta a partir de fines del siglo XIX y principios del siglo XX por los neoclásicos americanos y agravada en nuestra época por los “neoconservadores”: se identifica a la tierra con el capital. ¡Como si la tierra pudiera reproducirse como los automóviles, aviones, ordenadores y televisores! Esto se les ha enseñado machaconamente a todos los estudiantes de economía, para satisfacción de las clases dirigentes. Tierra y Capital –les dicen– son lo mismo y, si son lo mismo, las mismas reglas de competencia que abaratan los bienes de capital deben abaratar la tierra.

Por supuesto, la realidad demuestra que no es así. Pero no importa, lo importante es lo que se les ha metido en la cabeza y los buenos alumnos repiten lo que aprendieron.

Pero, además, como también señalara Leon Walras, es peligroso para las carreras profesionales apartarse de las “ideas aceptadas”. Si te apartas, dice el genial francés, todas las puertas de las academias, de las sociedades, de los medios, se cerrarán ante ti; en cambio, si las aceptas tu buena fortuna está asegurada. Por algo el tema del suelo estuvo ausente de los recientes Congresos, tanto del Partido Popular, como del PSOE.

Pero, además, hay otro tipo de razones: las plusvalías del suelo son la fuente primordial de ingresos no ganados por el trabajo. Tocarlas implica afectar intereses muy poderosos que se extienden y entrelazan en todas las fuerzas económicas y sociales y en los partidos políticos. Hay que tener coraje para enfrentarlos y esto quizás sea pedir demasiado. Porque haber soluciones, las hay. Pero en su mayoría son soluciones fiscales, e implantar impuestos sobre los valores o las plusvalías del suelo tiene un indudable coste político. El problema no se resuelve declarando urbanizable toda la tierra del país. La propiedad privada del suelo implica un monopolio, con muchos titulares, pero monopolio al fin, que en un país como España sólo puede paliarse con medidas fiscales.

Lo cierto es que el problema no se resolverá mientras el silencio de los economistas esté acompañado por el silencio de los corderos, es decir, de los ciudadanos sin acceso al suelo, víctimas inocentes de una injusticia con solución al alcance de la mano.

Son los españoles lo que deben hablar y pedir explicaciones a economistas y políticos. Ningún economista debería explayarse en público sobre la economía española sin definir su posición sobre este tema, sin aclarar lo que dijo en el pasado o pedir disculpas por su silencio. Pero lo cierto es que mientras los “corderos” –es decir, los ciudadanos– no hablen y presionen el problema seguirá. Y, mientras continúe, la única solución –para los que pueden– es seguir aquel consejo que Mark Twain, con sorna, daba a sus amigos: compren tierra, que es un bien que ha dejado de fabricarse.

Que bajen los precios

EL PAÍS

La negativa del vicepresidente y ministro de Economía, Pedro Solbes, a instrumentar medidas fiscales de apoyo al mercado inmobiliario ha provocado la irritación de los promotores y constructores de viviendas, empeñados en tratar la crisis de la construcción como si solamente fuera un problema de potenciales compradores atosigados por la desaceleración económica. El Ministerio de Vivienda acudía solícito a satisfacer las peticiones de promotores y constructores con un plan para subir la deducción por rehabilitación. Pero la idea de Solbes, argumentada más que de sobra en el Congreso, es que "el ajuste en el mercado de la construcción no debe impedirse artificialmente". Por tanto, los estímulos fiscales y la segunda idea favorita de las empresas, la creación de un tipo de vivienda a mitad de camino entre la libre y protegida, quedan rigurosamente descartadas.

El plante de Solbes constituye la mejor respuesta que se puede dar hoy al desplome inmobiliario. Los beneficios fiscales están detrás de la formación de la burbuja inmobiliaria, alentada con más desahogo que responsabilidad por los Gobiernos del PP. Por tanto, sería un desatino preparar ahora el camino a otra burbuja cuando el ajuste de la vivienda concluya. Es evidente además que sólo una reducción de tipos de interés -decisión que compete al BCE- reactivaría sustancialmente el mercado inmobiliario. El Gobierno ya ha tomado la medida que podía adoptar respecto a la vivienda, que es la concertación con las instituciones financieras para que se puedan refinanciar las hipotecas sobre nuevos plazos. La idoneidad de esta decisión se explica en que favorece la solvencia -o evita la insolvencia- de las familias y, al mismo tiempo, evita que su endeudamiento ponga en riesgo el sistema financiero.

El ajuste natural de Solbes se basa también en un criterio de equidad económica. Durante lustros, el mercado de la vivienda ha generado cuantiosos beneficios para los promotores y constructores. Beneficios que surgieron de unos precios disparados muy por encima de los equilibrios entre oferta y demanda. Si la vivienda opera en un mercado libre, los desequilibrios -excesos, en la terminología de Solbes- deben ajustarse mediante los procedimientos del mercado, es decir, a través de una reducción de precios coherente con la caída de la demanda. Por el momento, los vendedores de vivienda no han bajado los precios al nivel adecuado para que sus ventas se recuperen.

Sorprende la capacidad de algunos colectivos para olvidar las reglas del mercado que con tanto afán defienden en periodos de prosperidad y abundantes beneficios. Tampoco es demasiado elegante pedir beneficios tributarios tras el burladero de la destrucción de empleo. Porque la caída de la demanda es inevitable y no se corregiría con más deducciones fiscales. Como mucho, contribuiría a vender la producción actual a precios poco congruentes con la realidad del mercado.