Hacer caja como sea: Hacienda fríe a impuestos a quienes reducen la letra de su hipoteca

Eduardo Segovia/ cotizalia


Los cientos de miles de hipotecados que tienen dificultades para pagar la letra mensual por culpa de la crisis y el paro han encontrado una gran receptividad (interesada) en la banca para relajar los pagos y que no pierdan su casa. Pero este alivio está en peligro por culpa de los impuestos. Las comunidades autónomas, con el respaldo de Hacienda, están tratando de cobrar impuestos a todas las operaciones que rebajan los pagos mensuales de los hipotecados, lo que ha dado pie a un duro enfrentamiento con la banca y pone en peligro estas soluciones... y la tasa de morosidad de bancos y cajas.

Según distintas fuentes conocedoras de la situación, Hacienda y las autonomías (es un tributo autonómico) quieren cobrar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados a todos aquellos hipotecados que rebajan sus pagos mensuales porque no pueden hacer frente a la letra. Este impuesto es el que se paga al escriturar una casa y al formalizar una hipoteca, y consiste en el 0,5% del capital del préstamo más los intereses que se pagarán hasta en los cinco primeros años. Con lo cual, lo que se ahorran con la rebaja de la letra, al menos en un primer momento lo pueden perder con este impuesto.

Detrás del cobro de este impuesto se encuentra, claro está, la voracidad recaudatoria en un momento en que los ingresos fiscales se han desplomado tanto en el nivel estatal como en el autonómico. En efecto, Standard & Poor's estimaba ayer que la deuda de las comunidades autónomas crecerá un 55% este año por culpa principalmente del desplome de los ingresos tributarios, tanto de los impuestos autonómicos como de la parte que el Estado les cede de sus impuestos.

Esta medida supone una carga de profundidad contra las múltiples fórmulas puestas en marcha por bancos y cajas para permitir que los clientes que no pueden hacer frente a la hipoteca -por ejemplo, porque uno de los miembros de la pareja se ha quedado en paro, o porque es autónomo o empresario y atraviesa dificultades- no entren en mora. Unas fórmulas que consisten básicamente en la rebaja de la letra mensual a un nivel asumible o incluso un período de carencia en el que no se paga nada de capital (y a veces tampoco de intereses). Una vez que el hipotecado sale de su apurada situación actual, la letra va subiendo progresivamente hasta volver al nivel previo a la crisis. A cambio, lo habitual es que se alargue el plazo en el que hay que seguir pagando el préstamo.

Se trata de una de las medidas estrella que la banca ha puesto en marcha para frenar la morosidad, concretamente lo que se conoce como la "segunda oleada", que es la que afecta a los hipotecados españoles que se metieron en unos pagos insostenibles en la crisis por culpa del boom inmobiliario y de crédito; la primera oleada es la de los promotores inmobiliarios y los inmigrantes, y, para frenarla, la gran medida adoptada es la adjudicación de inmuebles como dación en pago de estos préstamos.

La voracidad recaudatoria pone en peligro unas medidas que amplifican precisamente una de las iniciativas estrella del Gobierno contra la crisis: la moratoria hipotecaria a los parados. Se trata de una línea del ICO que permite aplazar el pago del 50% de las cuotas de entre el 1 de marzo de este año y el 28 de febrero del 2011, con un tope de 500 euros al mes. La gran cantidad de requisitos y las trabas burocráticas han hecho que sólo se hayan concedido 16,97 de los 6.000 millones con que está dotada, lo que ha llevado a la vicepresidenta económica, Elena Salgado, a reconocer su fracaso y a plantear su extensión a todos los parados, sin más condiciones.

Batalla entre la banca y Hacienda

La polémica actual parte de la Ley 36/2003 de medidas de reforma económica, que estableció dos excepciones a la norma general por la que las hipotecas tributan por Actos Jurídicos Documentados (Ley 2/1994): cuando hay una subrogación del préstamo entre entidades (es decir, cuando el cliente se lleva la hipoteca a otra entidad) y cuando se produce una modificación que afecta exclusivamente al tipo de interés o al plazo de amortización.

Ahora bien, la Dirección General de Tributos, en una repuesta vinculante del 26 de septiembre, entiende que estas excepciones no son aplicables cuando cambia el sistema de amortización: "Si la modificación de las cuotas de amortización se debe al cambio del tipo de interés o del plazo de amortización, o a ambos, sí resulta aplicable la exención regulada en el citado artículo 9 a la escritura notarial que documente la citada operación; Si únicamente se debe al cambio del método o sistema de amortización, no resultará aplicable la exención", afirma dicha consulta.

Si no quieres caldo, dos tazas

La interpretación literal de esta consulta ha dado vía libre a las autonomías para lanzarse a recaudar en todas las operaciones que suavizan los pagos mensuales. Para más Inri, los hipotecados que opten por estas fórmulas tendrían que pagar ese impuesto dos veces: una ahora con la relajación de los pagos mensuales, y otra en el futuro cuando vuelvan a las condiciones iniciales.

Lógicamente, los bancos entienden que otorgar un período de carencia no supone cambiar el sistema de amortización, sino sólo modificar el plazo y, en consecuencia, los intereses que al final abona el hipotecado; y además, no afecta al objeto de la garantía ni al importe del préstamo. Por tanto, estaría dentro de las excepciones citadas. De hecho, varios importantes despachos de abogados han elaborado dictámenes al respecto. Sin embargo, de momento han perdido la batalla, lo cual puede hacer fracasar sus fórmulas para evitar que todas estas hipotecas entren en mora.