El caso: contra poner un soporte a los precios de la vivienda

Jose G. Montalvo/ del blog montavoland

Hoy que se ha presentado el nuevo Plan de Vivienda es un buen día para hacer referencia al trabajo de Glaeser y Gyourko en el último número de Economists' Voice. Después de oír a la DG de Vivienda decir que el objetivo del gobierno sigue siendo que los precios de la vivienda crezcan al ritmo de la inflación (a pesar de los niveles que ya han alcanzado, imposibles para cualquier ciudadano con un sueldo medio que pretenda gastar un tercio de su renta, que es la sugerencia correcta que hace el nuevo plan de vivienda) y de ver todas las medidas que se han propuesto para mantener los precios (transformación de viviendas libres en protección oficial a precios especiales o compras de viviendas libres por gobiernos regionales) parece lógico hablar de los motivos que hacen de estas propuestas una mala idea.

1. Glaeser y Gyourko comienzan con una idea que hemos tratado en este blog ya varias veces: a no ser que estemos convencidos que los precios han caído por debajo de niveles justificados por los fundamentales (la renta) estas intervenciones para sostener los precios serán errores muy costosos. ¿Es éste el caso? Pues viendo el gráfico de arriba yo diría que ni por asomo. En el caso de Estados Unidos se fue algo por encima de la ratio histórica de precio sobre renta familiar disponible (que es de 4) y ya sabemos lo que está pasando (vuelve a los fundamentales de manera acelerada por caídas de los precios). Pues en España se ha ido hasta más de 7. Esta ratio debe volver a 3.5 o 4, retornar a los valores históricos por lo que no está justificado intervenir para sostener los precios de la vivienda.

2. Una obviedad: intentar mantener los precios artificialmente altos a base de subsidios y ayudas genera una redistribución de la gente que quiere comprar una vivienda a los vendedores. Por tanto, es totalmente regresivo.

3. Otro clásico: los precios habían subido mucho por el efecto de unas expectativas irreales sobre ganancias futuras. Los precios deben volver a un nivel compatible con los costes reales de construcción y no con las condiciones de financiación.

4. No está claro por que sea mejor un "soft landing" que un "hard landing". De entrada la resistencia a bajar los precios de los vendedores ya reduce la tasa de caída sin necesidad de intervención pública. Además, hay razones para pensar que un "soft landing" puede ser más doloroso que un "hard landing" (el ajuste durará más). Para acabar hay una cuestión fundamental: ¿puede el gobierno efectivamente limitar el ritmo de caída de los precios? La respuesta de Gleaser y Gyourko es clara: NO.

El Gobierno subvencionará la compra de casas de hasta 316.540 euros

Francisco J. de Palacio/ elperiodico
Madrid

• La reforma del Plan de Vivienda 2005-2008 fija nuevas ayudas que alcanzan a las clases medias
• Los ingresos máximos para conseguir los apoyos públicos se sitúan en 3.354 euros mensuales

Bien está dar ayudas a los jóvenes, impulsar la vivienda en alquiler o construir casas para las rentas más bajas, pero faltaban medidas destinadas a las clases medias que ni pueden acceder a la protección oficial ni comprar un piso a precio de mercado. Por eso, el ministerio reformará el Plan de Vivienda 2005-2008 para subvencionar la compra de casas de precio concertado de hasta 316.540 euros a las que podrán acceder personas con ingresos no superiores a 3.354 euros mensuales.

Los promotores que tienen dificultades para colocar viviendas en estoc están de enhorabuena. Tendrán que rebajar sus pretensiones, pero se aseguran la venta.

La ministra Carme Chacón discutirá el miércoles con las autonomías el decreto que modifica el Plan de Vivienda 2005-2008 y cuyo borrador ya les ha sido entregado. Su intención es que el Consejo de Ministros del viernes apruebe la reforma.

La principal novedad del texto son las facilidades que se ofrece a los promotores con pisos sin vender --se habla de 300.000 casas "embalsadas"-- para convertirlos en viviendas de precio concertado y sacarlas a un mercado que, según los expertos, se las quitarían de las manos. Eso sí, teniendo en cuenta que se deben amoldar a ciertos requisitos.

Precios máximos

Por un lado, el Gobierno eleva los precios máximos de venta para las viviendas protegidas de nueva construcción y las de precio concertado en porcentajes que oscilan entre el 15% y el 120%.

Esto quiere decir que en una ciudad como Barcelona, perteneciente al ámbito territorial más caro, el grupo A, una vivienda que cumpla los requisitos de no superar los 90 metros cuadrados, con un garaje de 25 metros y un trastero de ocho, podrá venderse a precio concertado de hasta 316.540,22 euros. Ahora no podía superar los 273.375,65 euros.

Esta medida ofrece una salida a los promotores que no encuentran compradores para sus viviendas y quieren recuperar la inversión.

El precio básico de referencia, que ahora se sitúa en 728 euros el metro cuadrado, será revisado este año y subirá en torno al IPC real.

El nuevo plan también establece que un promotor podrá pedir la calificación de vivienda de precio concertado un año después de ponerla a la venta. Hasta ahora, el plazo establecido eran dos años, lo que dificultaba que muchos pisos en estoc pudieran salir al mercado transformándose en vivienda protegida.

Ingresos máximos

Las familias que quieran acceder a una casa a precio concertado no podrán ingresar más de 6,5 veces el indicador público de renta de efectos múltiples (Iprem) que este año se situará en 516 euros, o sea 3.354 euros mensuales. Disfrutarán de un préstamo sin gastos ni comisiones con un tipo que hasta ahora era del 4,37% y que en el 2008 será del 5,07%.

En el caso de que el comprador opte por una vivienda libre usada (más de dos años), el límite de ingresos está en 5,5 veces el Iprem (2.838 euros) aunque si solo llega a 3,3 veces el indicador, podrá obtener una ayuda de hasta 12.000 euros para la entrada y una prestación mensual de 240 euros durante un plazo máximo de 10 años.