El caso: contra poner un soporte a los precios de la vivienda

Jose G. Montalvo/ del blog montavoland

Hoy que se ha presentado el nuevo Plan de Vivienda es un buen día para hacer referencia al trabajo de Glaeser y Gyourko en el último número de Economists' Voice. Después de oír a la DG de Vivienda decir que el objetivo del gobierno sigue siendo que los precios de la vivienda crezcan al ritmo de la inflación (a pesar de los niveles que ya han alcanzado, imposibles para cualquier ciudadano con un sueldo medio que pretenda gastar un tercio de su renta, que es la sugerencia correcta que hace el nuevo plan de vivienda) y de ver todas las medidas que se han propuesto para mantener los precios (transformación de viviendas libres en protección oficial a precios especiales o compras de viviendas libres por gobiernos regionales) parece lógico hablar de los motivos que hacen de estas propuestas una mala idea.

1. Glaeser y Gyourko comienzan con una idea que hemos tratado en este blog ya varias veces: a no ser que estemos convencidos que los precios han caído por debajo de niveles justificados por los fundamentales (la renta) estas intervenciones para sostener los precios serán errores muy costosos. ¿Es éste el caso? Pues viendo el gráfico de arriba yo diría que ni por asomo. En el caso de Estados Unidos se fue algo por encima de la ratio histórica de precio sobre renta familiar disponible (que es de 4) y ya sabemos lo que está pasando (vuelve a los fundamentales de manera acelerada por caídas de los precios). Pues en España se ha ido hasta más de 7. Esta ratio debe volver a 3.5 o 4, retornar a los valores históricos por lo que no está justificado intervenir para sostener los precios de la vivienda.

2. Una obviedad: intentar mantener los precios artificialmente altos a base de subsidios y ayudas genera una redistribución de la gente que quiere comprar una vivienda a los vendedores. Por tanto, es totalmente regresivo.

3. Otro clásico: los precios habían subido mucho por el efecto de unas expectativas irreales sobre ganancias futuras. Los precios deben volver a un nivel compatible con los costes reales de construcción y no con las condiciones de financiación.

4. No está claro por que sea mejor un "soft landing" que un "hard landing". De entrada la resistencia a bajar los precios de los vendedores ya reduce la tasa de caída sin necesidad de intervención pública. Además, hay razones para pensar que un "soft landing" puede ser más doloroso que un "hard landing" (el ajuste durará más). Para acabar hay una cuestión fundamental: ¿puede el gobierno efectivamente limitar el ritmo de caída de los precios? La respuesta de Gleaser y Gyourko es clara: NO.