El derrumbe financiero que vino de los 'ninjas'

Agustí Sala/ elperiodico
Barcelona

Primer acto. Prima la alegría. La economía crecía desde que comenzó esta década con la vivienda como motor. Tras la crisis de internet en el 2000, el capital se fijó en el inmobiliario. Lo facilitaban unos intereses que abarataron el endeudamiento para invertir en ladrillo hasta cotas inéditas. Pero la banca quería más ingresos. Por eso en EEUU, vio en los ninjas --no income, no job, no assests, personas sin ingresos, ni trabajo ni activos--, una fuente de préstamos más caros, pero más con más riesgo --subprimes---. La bonanza y el potencial de subida del ladrillo narcotizaron a una banca que prestó por encima del valor de las casas.

Como recuerda el financiero George Soros en su último libro El nuevo paradigma de los mercados financieros, "cuando se espera que el valor de la vivienda crezca más que el coste de tomar prestado, es lógico comprar más inmuebles de los que uno va a ocupar". Hasta el más común de los mortales compró para alquilar o vender. El crédito carecía de límite porque los bancos obtenían fondos de la sus colegas extranjeros --también en España--.

Segundo acto. Crece la euforia. La banca de inversión, los Lehman y demás, se las ingeniaron para limpiar los balances de los prestamistas para que el negocio siguiera rodando. Trocearon y empaquetaron los derechos de cobro de los bancos en títulos negociables avalados por las agencias que certifican la solvencia del emisor (Moodys y otros). A su vez crearon sociedades, calificadas por esas agencias, para extraer el riesgo de sus cuentas. En el 2006, ese negocio supuso gran parte de sus ingresos. Nacían activos sobre activos de activos... hasta que su valor superó el de toda la riqueza de EEUU.

De Idaho a Sabadell

A veces con la garantía de aseguradoras u otras entidades, el papel se transfirió a los bancos a pie de calle o fondos de inversión, deseosos de dar rendimientos altos. Una parte de la hipoteca de un ciudadano de Idaho estaba ya oculta en un rincón de un fondo de inversión de un señor de Sabadell. "El problema es que llegó un punto en que no se sabía qué había debajo del papel", dice un analista.

Tercer acto. Llega la crisis. Con el paro y la caída inmobiliaria, muchos hipotecados vieron en EEUU que el préstamo costaba más que la casa ¿Solución? Como que allí solo se responde con la vivienda --en España se puede embargar el salario y otros bienes--, dejaron de pagar.

El castillo de naipes se desmoronó. Los ninjas, los más débiles del sistema, y la caída del ladrillo dinamitaron la arquitectura diseñada en Wall Street y estalló la gran crisis. Los derechos de cobro que sustentaban los títulos negociables se esfumaron. Nadie los quería. La banca de inversión tuvo que absorberlos y aflorar enormes pérdidas. Los otros bancos, recelosos unos de otros al desconocer la magnitud de la tragedia, dejaron de prestar para desespero de Colonial, Astroc y otras empresas que trabajan con el endeudamiento. Según el FMI, esta crisis puede costar un billón de dólares --toda la riqueza que se genera en España en un año--. Una mínima parte le toca al señor de Sabadell.

El fin del ‘boom’ inmobiliario abre una batalla legal entre promotores y alcaldes

Juan Manuel Lamet/ expansion

El número de litigios entre los promotores inmobiliarios y las administraciones locales se ha disparado con el fin del boom del sector de la vivienda. Se ha iniciado una batalla legal que radica en que cada vez más empresas se niegan a pagar a los ayuntamientos la tasa por prestación de servicios urbanísticos y el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

Ni por la tramitación y aprobación de Planes Parciales ni por los proyectos de urbanización o de reparcelación derivados de la ejecución de dichos Planes.

En la última década era más que habitual el cobro de estas tasas en multitud de ayuntamientos, aunque la jurisprudencia las declarase “reiteradamente” ilegales. Los promotores inmobiliarios consentían abonarlas, “puesto que los números les seguían saliendo y trataban de evitar cualquier confrontación que pudiera retrasar u obstaculizar sus desarrollos urbanísticos y promociones”, asegura Carlos Peña, socio de Urbe Asesores, bufete especializado en Derecho Urbanístico e Inmobiliario.

Ahora, el delicado estado del sector, en crisis de rentabilidad, ha dado un vuelco considerable a la situación y las promotoras controlan rigurosamente el coste de cada uno de sus desarrollos urbanísticos. La justicia está de su parte: “La aprobación de un proyecto de urbanización no constituye hecho imponible, dado que en sí misma no requiere licencia de obras, siendo improcedente la imposición de tasas por tal licencia, lo que conlleva la inexigibilidad del ICIO”, ha recogido el Supremo en varias sentencias.

En esta línea, se ha multiplicado la cifra de promotores que impugnan por la vía contencioso-administrativa las liquidaciones giradas por los ayuntamientos en concepto de tasa o ICIO de un Plan Parcial (en otros casos, estos cobros sí son legales). Antes de llegar a eso, el plazo para requerir administrativamente la reposición del importe ya liquidado es de un mes.

Había quien pagaba estas tasas por desconocimiento –y eso que la doctrina se remonta a 1980–. “Ahora se animan a recurrir muchos más promotores”, subraya Peña. Y si se hace a tiempo, “lo normal es ganar el litigio, porque te estaban cobrando por sustituir por delegación a la propia administración”, añade.

Autoliquidación

Otra vía de pago que ahora rechazan los promotores inmobiliarios es la autoliquidación. Tradicionalmente acudían de motu propio al Ayuntamiento para abonar el coste exigido, y así aceleraba el inicio de las obras de urbanización y construcción. Ahora la tendencia ha cambiado y reclaman un reembolso: “Están requiriendo la devolución de ingresos indebidos, solicitud para la que contarían con un plazo de cuatro años desde que se autoliquidó la tasa”, apuntan desde Urbe Asesores.

Julio Gil, Gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España, también constata que “estas reclamaciones han aumentado mucho”. “Unos plazos reducidos son esenciales para el promotor, pero dependen de la tramitación local, y antes convenía pagar las tasas e impuestos si no eran muy gravosos”, añade.

La suma de la tasa y el ICIO suele suponer entre un 3,5% y un 5% del coste de construcción de un edificio. Y en los proyectos de ejecución de un Plan varía según el municipio. La tasa que algunos aplican ronda el 0,75%, mientras que otros cobran un 1,5% o unos 0,11 euros por metro cuadrado.

Y, al final, la guerra judicial de los promotores contra estas tasas puede dañar aún más las arcas locales, que se nutren fundamentalmente de ingresos derivados del urbanismo –ver información adjunta–.

Las arcas municipales se resienten

El boom inmobiliario no sólo ha sido una época alcista para las empresas. En los últimos años, los ayuntamientos se han financiado, en gran medida, gracias al desarrollo urbanístico de sus municipios. Por un lado, las promotoras deben ceder el 10% del aprovechamiento medio de sus suelos urbanizables al gobierno local; por otro, los consistorios también cobran impuestos y tasas –entre ellas, algunas que no les corresponden– y gozan de solares propios con los que hacer caja.

Así, la actual desaceleración del sector ha provocado que las arcas municipales se resientan. A la menor financiación vía aprovechamiento se le une la guerra judicial de los promotores, que se niegan a pagar, en los Planes Parciales, la tasa urbanística y el Impuesto de Construcciones. “Depender de los ingresos inmobiliarios produce efectos muy perniciosos en las arcas municipales”, asegura el gerente de APCE, Julio Gil.