Ferrovial acude al rescate de la inmobiliaria Habitat

P. Riaño/ C. Morán/ M. Roig/ expansion
Barcelona/ Madrid/ Londres

La inmobiliaria presidida por Bruno Figueras y la constructora han hecho una oferta conjunta a la banca acreedora que contempla la inyección de liquidez y el refuerzo de los fondos propios del grupo.

Ferrovial ha decidido tomar cartas en la crisis de Habitat. La constructora está negociando con la inmobiliaria presidida por Bruno Figueras una serie de medidas para garantizar la viabilidad de la empresa a corto y a largo plazo y facilitar el acuerdo con la banca acreedora, según fuentes cercanas a la promotora inmobiliaria. La primera de ellas será la compra por parte de Ferrovial de un paquete de activos valorado en cien millones de euros.

La constructora se había mostrado reticente hasta ahora a este tipo de iniciativas en apoyo de Habitat, en la que participa con un 20%.

Tras la denuncia presentada por los accionistas minoritarios de Habitat en un juzgado de Barcelona el pasado viernes, en protesta por la gestión del equipo directivo, Ferrovial ha decidido acudir en apoyo de su participada. La venta de estos activos por cien millones de euros (que se sumarán a las desinversiones realizadas la semana pasada en el proyecto de oficinas Distrito 38) supondrá una inyección de fondos para la empresa que le permitiría hacer frente al pago de los intereses bancarios.

Reforzar las cuentas

Habitat es una de las inmobiliarias que ha quedado atrapada en la crisis de crédito bancario y en el cambio de ciclo del sector inmobiliario. La actualización a la baja del valor de los activos y la caída de las ventas de pisos han hecho que no tenga capacidad para hacer frente al crédito de 1.745 millones de euros firmado con 38 entidades para comprar la división inmobiliaria de Ferrovial. El pasado junio, Habitat devolvió 150 millones de euros, pero no ha hecho frente al pago de diciembre (295 millones) ni podrá hacerlo en junio (150 millones más).

La segunda medida que está estudiando llevar a cabo Ferrovial es la transformación de un crédito subordinado en un crédito participativo. Habitat adeuda a Ferrovial 250 millones como parte del acuerdo de venta de su división inmobiliaria. Al tratarse de un crédito subordinado, la constructora no cobrará hasta que lo haya hecho el resto de acreedores, de manera que Ferrovial prefiere reforzar los fondos propios de Habitat transformando la deuda en un crédito participativo, con lo que se aleja el riesgo de una posible quiebra.

Estas dos operaciones forman parte de una oferta conjunta que Habitat y Ferrovial han hecho a los 38 bancos acreedores, con los que se espera llegar a un acuerdo la próxima semana.

Fuentes cercanas a la negociación explican que el objetivo de Habitat es ampliar el periodo de carencia del principal; si los bancos lo aceptan, Ferrovial reforzará los fondos propios de la compañía para evitar que entre en situación concursal e inyectará liquidez con la compra de activos.

Otra medida consiste en la ampliación del crédito de 1.745 millones con otros préstamos y avales ajenos a la operación de compra de Ferrovial Inmobiliaria. La oferta de Habitat persigue que la compañía no deba hacer frente a ningún pago a lo largo de 2008, excepto a los intereses. En el momento en que las ventas de la empresa se recuperen, la compañía devolverá el crédito a los bancos. Fuentes de la negociación sitúan este escenario entre 2009 y 2010.

Sin los minoritarios

Ferrovial se ha alineado junto a Bruno Figueras y Josep Suñol –que controlan el 55% de la inmobiliaria– tras la negativa de los accionistas minoritarios –que suman el 25,08% del capital– a inyectar nuevos fondos en la compañía, una de las reclamaciones de la banca acreedora.

Las familias Andic, Rodés y Castro, el abogado Emilio Cuatrecasas y Dolores Ortega (sobrina de Amancio Ortega) están en desacuerdo con la gestión del equipo directivo de Habitat, por lo que han presentado una demanda de impugnación de los acuerdos adoptados por la empresa en la última junta de accionistas, celebrada el 27 de diciembre. El juez debe decidir si admite la demanda esta semana.

Reino Unido bloquea la liberalización de Stansted

El Gobierno de Reino Unido decidió ayer que el aeropuerto de Stansted, propiedad de BAA, la filial británica de Ferrovial, siga operando con los precios regulados. De este modo, BAA no podrá establecer la tasa aeroportuaria libremente en el periodo quinquenal de precios que comenzará en abril de 2006, tal y como recomendaba la Autoridad de Aviación Civil británica. A largo plazo, la decisión del Gobierno limita la capacidad de Ferrovial para generar más ingresos y, además, genera incertidumbre en una posible venta de Stansted a un tercero, en el caso de que la Comisión de Competencia obligue a la compañía a deshacerse del aeropuerto.

Las acciones de Ferrovial reaccionaron ayer cayendo un 6,21%, hasta 43,20 euros por título. El Departamento de Transporte aseguró ayer que esta decisión es necesaria para proteger a los pasajeros, que cuentan con escasas posibilidades de elección a la hora de volar desde Londres. Sin embargo, la tesis de la CAA era que mientras Heathrow y Gatwick, también de BAA, cuentan con una posición dominante que justifica el tope tarifario; Stansted debe competir con los aeropuertos de Luton y London City.

A corto plazo, la decisión del Gobierno de Gordon Brown podría, incluso, beneficiar a Ferrovial. Si Stansted no se liberaliza, pasaría a reforzar la cartera de activos regulados del grupo español, algo que puede sentar bien a la titulización con la que la compañía quiere refinanciar su deuda. Además, el Gobierno ha aceptado la propuesta de la CAA de liberalizar los precios en el aeropuerto de Manchester, propiedad de BAA, y ha aprobado la construcción de una segunda pista de despegue y aterrizaje en Stansted, lo que incrementará la capacidad del aeropuerto.

Martinsa ultima la refinanciación a siete años de sus casi 5.000 millones de deuda

Andrés González/ larazon

La inmobiliaria ha abierto ya las conversaciones con La Caixa, Caja Madrid, Morgan Stanley y Ahorro Corporación para agrupar su deuda operativa y la procedente de la compra de Fadesa

Son tiempos difíciles para hablar de liquidez, o lo que es lo mismo, para pedir dinero. La crisis de las llamadas «hipotecas basura» de Estados Unidos ha desencadenado una profunda falta de liquidez en el mercado interbancario que está echando por tierra muchas operaciones.

En este contexto, Martinsa-Fadesa, ultima la negociación con los bancos acreedores para reunificar toda su deuda en un solo crédito amortizable en varios tramos y hasta en siete años.

«Estamos negociando refinanciar toda la deuda de la compañía para reunificarla y alargar los plazos hasta en siete años», dijo a este periódico una fuente de la inmobiliaria española. La compañía ha iniciado ya las conversaciones con La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Morgan Stanley para adaptar las condiciones del préstamo a la nueva realidad de la empresa, una vez finalizada su fusión con Fadesa.

5.000 millones de deuda

Hasta la fecha, Martinsa acumula una deuda global de 5.000 millones de euros, de los que una mitad corresponde a la deuda operativa de la compañía - la utilizada para realizar las operaciones «corrientes» como las compras de activos - y la otra mitad procede del crédito solicitado para la adquisición de Fadesa.

Según las informaciones facilitadas por la propia empresa, estos 5.000 millones de euros de deuda implicarían un ratio de endeudamiento - porcentaje que supone lo que debe la compañía sobre el valor de los activos de la empresa- de alrededor del 43%. «Martinsa tiene uno de los endeudamientos más bajos del sector. Eso otorga una gran confianza a los bancos a la hora de negociar los créditos», añaden las mismas fuentes.

Los activos de la empresa están valorados en 13.000 millones de euros y la sitúan entre las primeras inmobiliarias europeas por el valor de sus inmuebles.

La nueva inmobiliaria fruto de la fusión entre Martinsa y Fadesa debutó hace apenas dos semanas en Bolsa, después de varios meses inmersa en un proceso de integración que ha dado lugar a la mayor inmobiliaria europea en negocio residencial y por cartera de suelo.

Desde entonces, la compañía ha perdido algo más de un 5% de su valor en Bolsa y capitaliza actualmente casi 1.600 millones de euros. Martinsa cuenta con una cartera de 30,5 millones de metros cuadrados, de los que el 58% está situado en España y el resto se encuentra en Europa.

La semana pasada se aprobaron varios planes parciales que llevaron a la inmobiliaria a convertir más de 1,4 millones de metros cuadrados de suelo en terrenos ya finalistas. Con esta última operación, la compañía ha visto cómo se elevaba sensiblemente su cartera de suelo ya disponible para edificar. Actualmente, más de un tercio de su cartera se compone de suelo finalista, mientras que otro 35% son suelos urbanizables y el 30% restante son terrenos rústicos o que no han recibido ningún tipo de calificación urbanística.

La recalificación del suelo

Precisamente la especialidad de Martinsa-Fadesa es la compra de suelo rústico para transformarlo en urbanizable y después realizar allí las promociones, lo que le permite lograr un precio de adquisición del terreno más competitivo a costa de tener que dejar pasar más tiempo para que se complete el ciclo.

Cuando un suelo se convierte en finalista, su valor se incrementa de manera exponencial. Así con esta última recalificación, la inmobiliaria incrementará el valor de sus activos, aunque se desconoce la cuantía. Sin embargo, existen voces discordantes al respecto del valor real de los activos que tienen las inmobiliarias en cartera.

Algunos estudios opinan que el difícil momento que vive el mercado inmobiliario español podría llevar a las empresas de calificación a minorar más de un 10% el valor de los activos de las inmobiliarias, lo que dificultaría aún más en el futuro el acceso a la financiación y las renegociaciones de deuda.