Martinsa ultima la refinanciación a siete años de sus casi 5.000 millones de deuda

Andrés González/ larazon

La inmobiliaria ha abierto ya las conversaciones con La Caixa, Caja Madrid, Morgan Stanley y Ahorro Corporación para agrupar su deuda operativa y la procedente de la compra de Fadesa

Son tiempos difíciles para hablar de liquidez, o lo que es lo mismo, para pedir dinero. La crisis de las llamadas «hipotecas basura» de Estados Unidos ha desencadenado una profunda falta de liquidez en el mercado interbancario que está echando por tierra muchas operaciones.

En este contexto, Martinsa-Fadesa, ultima la negociación con los bancos acreedores para reunificar toda su deuda en un solo crédito amortizable en varios tramos y hasta en siete años.

«Estamos negociando refinanciar toda la deuda de la compañía para reunificarla y alargar los plazos hasta en siete años», dijo a este periódico una fuente de la inmobiliaria española. La compañía ha iniciado ya las conversaciones con La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Morgan Stanley para adaptar las condiciones del préstamo a la nueva realidad de la empresa, una vez finalizada su fusión con Fadesa.

5.000 millones de deuda

Hasta la fecha, Martinsa acumula una deuda global de 5.000 millones de euros, de los que una mitad corresponde a la deuda operativa de la compañía - la utilizada para realizar las operaciones «corrientes» como las compras de activos - y la otra mitad procede del crédito solicitado para la adquisición de Fadesa.

Según las informaciones facilitadas por la propia empresa, estos 5.000 millones de euros de deuda implicarían un ratio de endeudamiento - porcentaje que supone lo que debe la compañía sobre el valor de los activos de la empresa- de alrededor del 43%. «Martinsa tiene uno de los endeudamientos más bajos del sector. Eso otorga una gran confianza a los bancos a la hora de negociar los créditos», añaden las mismas fuentes.

Los activos de la empresa están valorados en 13.000 millones de euros y la sitúan entre las primeras inmobiliarias europeas por el valor de sus inmuebles.

La nueva inmobiliaria fruto de la fusión entre Martinsa y Fadesa debutó hace apenas dos semanas en Bolsa, después de varios meses inmersa en un proceso de integración que ha dado lugar a la mayor inmobiliaria europea en negocio residencial y por cartera de suelo.

Desde entonces, la compañía ha perdido algo más de un 5% de su valor en Bolsa y capitaliza actualmente casi 1.600 millones de euros. Martinsa cuenta con una cartera de 30,5 millones de metros cuadrados, de los que el 58% está situado en España y el resto se encuentra en Europa.

La semana pasada se aprobaron varios planes parciales que llevaron a la inmobiliaria a convertir más de 1,4 millones de metros cuadrados de suelo en terrenos ya finalistas. Con esta última operación, la compañía ha visto cómo se elevaba sensiblemente su cartera de suelo ya disponible para edificar. Actualmente, más de un tercio de su cartera se compone de suelo finalista, mientras que otro 35% son suelos urbanizables y el 30% restante son terrenos rústicos o que no han recibido ningún tipo de calificación urbanística.

La recalificación del suelo

Precisamente la especialidad de Martinsa-Fadesa es la compra de suelo rústico para transformarlo en urbanizable y después realizar allí las promociones, lo que le permite lograr un precio de adquisición del terreno más competitivo a costa de tener que dejar pasar más tiempo para que se complete el ciclo.

Cuando un suelo se convierte en finalista, su valor se incrementa de manera exponencial. Así con esta última recalificación, la inmobiliaria incrementará el valor de sus activos, aunque se desconoce la cuantía. Sin embargo, existen voces discordantes al respecto del valor real de los activos que tienen las inmobiliarias en cartera.

Algunos estudios opinan que el difícil momento que vive el mercado inmobiliario español podría llevar a las empresas de calificación a minorar más de un 10% el valor de los activos de las inmobiliarias, lo que dificultaría aún más en el futuro el acceso a la financiación y las renegociaciones de deuda.