la gran crisis inmobiliaria La rebaja en pisos nuevos llega hasta el 24% en ciudades y al 50% en la costa

Los descuentos en algunas promociones ya terminadas oscilan entre los 30.000 y los 70.000 euros

El parón de las ventas obliga a competir con agresivas ofertas, como la de amueblar la casa o regalar un coche

La Voz de Galicia

El parón de las ventas como consecuencia de la crisis inmobiliaria ha desatado una guerra de ofertas entre las promotoras para hallar compradores. Un chequeo elaborado por La Voz en los principales núcleos urbanos revela que los descuentos de 70.000 euros, equivalentes a una rebaja del 24%, anunciados en una promoción de lujo en A Coruña -frente a la torre de Hércules- tienen también reflejo en otros puntos de la comunidad. A pesar de que muchos promotores todavía se resisten a aplicar recortes y a que la caída de precios afecta sobre todo a la vivienda usada, hay firmas que han comenzado a mover ficha. En Santiago, la empresa Urbis, en una urbanización del sur de la ciudad, hace descuentos desde abril y mayo que se elevan al 15%. Al igual que en otros casos de Galicia, la firma quiere liquidar la promoción para impedir que el banco siga cobrando las hipotecas por los pisos no vendidos.

También en las inmediaciones de la capital gallega, en un proyecto de chalés se ofrecen descuentos que alcanzan los 60.000 euros. Buena parte de los promotores preguntados sobre las posibles rebajas advierten de que estas no afectarán a los pisos nuevos. Pero existen casos en los que se producen recortes en el precio sin política publicitaria. En Vilagarcía, por ejemplo, se están ofertando rebajas de hasta 30.000 euros en un edificio de reciente construcción en la plaza de Galicia. El precio de los pisos, de lujo, rondaba los 300.000 euros, con lo que el recorte es del 10%. Los mayores descuentos se concentran en las promociones de vivienda de una mayor calidad y con un precio más alto. En Lugo y en Ourense, así como en otras villas gallegas, el precio de los pisos es más reducido, y no es fácil hallar cuantiosas rebajas en las nuevos proyectos residenciales. Pero la guerra para captar clientes no solo está en el valor de venta del inmueble. En Lalín, Gescoventa, regala los muebles de toda la casa con la compra de un piso. Son residencias de una, dos y tres habitaciones y los precios van de los 79.000 a los 160.000 euros. Además de los muebles, este importe incluye también el garaje. La oferta corresponde a la promoción de la urbanización Nova Carballeira.

En Pontevedra, las inmobiliarias de la provincia se enfrentan desde finales del 2007 a un mercado casi congelado, que precisa de nuevos estímulos. Las promotores llegan a ofrecer automóviles -otro sector en crisis- por la compra de un piso, como ocurre en el municipio de Arcade. También es habitual que utilicen como reclamo y descuento el pago de las primeras letras de la hipoteca. Una de las compañías pioneras en regalos y descuentos fue, precisamente, Martinsa-Fadesa. La experiencia, por lo que parece, no salió bien. La multinacional presidida por Fernando Martín ofrecía con la compra de sus viviendas de lujo en Sanxenxo una participación en el Club Náutico de la localidad, valorada en hasta 12.000 euros.

La política de promociones en la segunda residencia de costa, segmento mucho más afectado por la crisis, es muy agresiva. La promotora Urbig, con sede en A Coruña, publica en su propia página web descuentos que alcanzan el 50% del precio del coste para nuevas viviendas ubicadas en Carballo, Arteixo, Malpica y Mugardos. Desde el sector inmobiliario apuntan a que rebajas de entre el 10 y el 30% se ofrecen en otras muchas localidades turísticas de costa, como pueden ser Ribeira y núcleos de A Mariña, que ha sufrido un vertiginoso desarrollo urbanístico en los últimos años.

Ya hay chollos inmobiliarios con rebajas de hasta el 20%

Susana R. Arenes/ publico

*Los vendedores comienzan a reducir precios pero aún hay que rastrear para encontrar ‘saldos'
*Las rebajas van del 5% hasta el 20% en ciudades como Madrid o Barcelona, según los cáculos de varias agencias inmobiliarias consultadas

La única cara positiva del parón inmobiliario es que los precios de los pisos empiezan a propiciar algunas compras a precio casi de saldo tras la fuerte escalada.Si bien, las gangas todavía no son patentes a primera vista: hay que rastrear, sobre todo para vivienda nueva, ya que los promotores se resisten a hacer fuertes descuentos.

Pese a ello, de acuerdo con los datos recabados, se puede acotar un mapa con los puntos calientes de las oportunidades. Por zonas, Madrid, Barcelona, Andalucía y las comunidades autónomas levantinas, como la valenciana y Murcia comienzan a registrar rebajas después de presentar las mayores subidas en los últimos años.

En Madrid, un piso puede costar entre un 5% y un 20% menos que hace un año, según Expofinques, Look & Find y Re/Max. Mientras, en Barcelona, el descenso es menor porque hay menos sobreoferta, y estaría entre el 5% y el 10%, explican en Expofinques.

Los expertos del mercado insisten en que estas reducciones de precio no son homogéneas y que aún no pueden contrarrestar la sobrevaloración de los últimos años. El quid está en "lo que el propietario esté dispuesto a dejar de ganar", apuntan en Re/Max.

En cualquier caso, las gangas aún están lejos de ser generalizadas y hay que buscar de acuerdo con una tipología. Las variaciones a la baja dependen de los barrios y del tamaño de los pisos. "En zonas nobles de Madrid, las rebajas se suelen realizar en viviendas de más de 120 metros cuadrados", señala David Moya, director general de Look & Find. El ejecutivo pone como ejemplo un inmueble de 150 metros cuadrados que acaba de ser vendido en Madrid por 645.000 euros, con un descuento del 14% con respecto al precio de hace un año. Mientras, en Barcelona, Expofinques constata una rebaja mayor, del 24%, en un piso en el Eixample izquierdo, de 120 metros cuadrados y cuatro habitaciones, que se ha vendido en 673.000 euros, 217.000 euros más barato.

Mayores oportunidades

Las agencias detectan mayores oportunidades en las zonas aledañas al centro y en la periferia. Así, un piso cerca del centro de Madrid de 85 metros y 3 dormitorios y para reformar puede costar 230.000 euros, un 18% menos que hace un año. En Barcelona, en la zona de Travessera de Gràcia, Re/Max pone dos ejemplos de pisos con descuentos del 7% y del 14%. El más barato cuesta 274.500 euros.

Otra muestra más: en urbanizaciones de la periferia de Madrid, hay casos de descuento de hasta el 21%, según Look& Find. En el centro de cualquier municipio, los precios se mantienen estables porque la oferta es limitada. Tecnocasa, por su parte, no detecta rebajas sino "desaceleración del crecimiento de precios".

El parón de la vivienda en España ya es un hecho

JUAN ESTÉBANEZ / Invertia.com

El parón inmobiliario en España ya es un hecho, o al menos eso parece interpretarse de los últimos datos oficiales publicados. La compraventa de pisos se redujo en un 16% en el segundo trimestre de 2007. Esta tendencia es más acusada en Madrid y Cataluña, donde la caída de las ventas llegó al 46% y al 31,8%. ´

Otros datos, como el de viviendas iniciadas, confirman la recesión en el sector. A la sombra de este parón, las buenas oportunidades de compra pueden aflorar. Sólo es necesario tener un poco de paciencia y esperar un poco a una previsible caída de precios.

Llegaron las vacas flacas al sector inmobiliario, un sector que ha sido protagonista y motor de la bonanza económica vivida en España en los últimos años. Los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda confirman un frenazo que se hizo especialmente patente en el segundo trimestre de 2007. Durante este periodo, la compraventa de vivienda se redujo en un 16% respecto al mismo periodo de 2006 hasta las 211.454 operaciones. En la primera mitad de 2007, la disminución de las transacciones fue del 8,9%.

Madrid y Cataluña, dos de las comunidades punteras de España, representan con más énfasis el paradigma del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. En el caso de Madrid, las compraventas del segundo trimestre llegaron a 15.690, un 46% menos que las 29.046 registradas en el mismo periodo de 2006. En Cataluña estas operaciones cayeron un 31,8% al pasar de las 43.948 a las 29.961.

Navarra fue la tercera comunidad que más sufrió esta desaceleración al caer las ventas de vivienda un 23,9%. Tras la comunidad foral se situaron La Rioja (-16,6%), Castilla-La Mancha (-18,1%), Aragón (-13,4%), Castilla y León (-11,8%), Asturias (-11,4%), Comunidad Valenciana (-11,3%), Cantabria (-8,4%), Baleares (-7,4%), Ceuta y Melilla (-7%), Murcia (-6,5%), Galicia (-5,3%), Canarias (-4,5%) y Extremadura (-3,3%).

Tan sólo dos comunidades experimentaron un ligero aumento en estas operaciones. En el País Vasco, las compraventas subieron un 3,9% y en Andalucía un 0,5%.

El parón inmobiliario afectó con más fuerza a las viviendas libres de segunda mano

Por tipo de vivienda, la crisis inmobiliaria se hace más patente en las viviendas libres de segunda mano. En el segundo trimestre de 2007 se realizaron 109.017 operaciones de compraventa en toda España, lo que representa un 25% menos que las del mismo periodo del año anterior. En el primer trimestre la caída había llegado al 10,5%. Esta clase de viviendas ya habían visto como se reducían sus ventas desde el segundo trimestre de 2006, una tendencia que no ha hecho sino aumentar.

De nuevo son Madrid y Cataluña las que experimentan los mayores descensos de ventas en el segundo trimestre de 2007. En el caso de la comunidad madrileña, estas operaciones sufrieron un brusco descenso del 53,8% hasta las 8.560 viviendas vendidas. Cataluña vio reducir estas operaciones en un 36,6% hasta las 19.314.

Las ventas de vivienda nueva sufrieron algo menos. Todavía en el primer trimestre de 2007 se vio un ligero incremento del 3,9%, pero en el segundo trimestre, las compraventas disminuyeron en un 8,3% hasta 86.519. Las caídas del segundo trimestre fueron del 40,3% en Madrid y del 22,6% en Cataluña.

Los datos de construcción también son elocuentes, y el caso de Madrid, nuevamente, el más acusado. Hasta septiembre de 2007, - según los últimos datos aportados por el Ministerio- la vivienda libre iniciada cayó un 12,8% en el conjunto de España hasta las 424.845 unidades. En Madrid, la disminución alcanzó el 28,5% hasta las 24.730 viviendas. Cataluña no se quedó atrás con un recorte del 23,2% hasta los 58.523 pisos.

La vivienda terminada tuvo una desaceleración menos brusca. La cantidad se redujo en el 3% hasta septiembre, con un total de 432.092 pisos. En Cataluña la cifra fue superior en un 3,7% a la del mismo periodo de 2006, alcanzando las 64.488 viviendas. Pero Madrid siguió mostrando signos del parón al reducir este número en un 34,3% hasta 29.501.

Vivienda protegida y otras medidas gubernamentales

Al contrario que la vivienda libre, la vivienda protegida goza de buena salud. Estos inmuebles disfrutaron de fuertes incrementos en sus transacciones, si bien su presencia es bastante reducida comparada con la vivienda libre. Las ventas de vivienda protegida de segunda mano subieron un 46,1% en el segundo trimestre de 2007 respecto al mismo periodo del año anterior hasta las 5.514 unidades. En el primer trimestre, las operaciones con estos inmuebles habían aumentado un 75%.

La vivienda protegida nueva vio crecer la compraventa del primer trimestre en un 24,8% hasta 2.006 operaciones. Respecto al segundo trimestre de 2007, el Ministerio de Vivienda todavía no ha publicado datos.

El aumento de vivienda protegida es una de las estrategias acometidas por el Gobierno para afrontar la crisis en el sector. Otra medida fue la ayuda al alquiler de 210 euros para jóvenes. Muy polémico fue el anuncio de otra propuesta gubernamental para paliar las deudas contraídas por las inmobiliarias. A través de una línea de financiación por parte del Instituto Oficial de Crédito, el Gobierno pretende evitar la quiebra de las grandes inmobiliarias, representadas por el G-14, el lobby del sector.

El anuncio encontró bastantes críticas que no entendían esta “socialización de las pérdidas” frente a la anterior “capitalización de las ganancias” de la época de las vacas gordas. En cualquier caso, el G-14 negó haber solicitado ninguna ayuda del ICO. Pedro Pérez, secretario general del lobby inmobiliario, admitió el bajón en la demanda a causa de la restricción del crédito, pero negó que el sector y sus empresas estén “en crisis o necesiten solicitar ayudas subvencionadas”.

Los expertos vaticinan una reducción de los precios

Pese a que las inmobiliarias rechacen calificar de “crisis” la actual coyuntura que vive el sector, los expertos entienden que el parón actual desembocará ineludiblemente en una caída de precios, uno de los componentes que todavía se movió al alza en 2007.

En este aspecto, el precio de los inmuebles repuntó un 4,8% el pasado año en España. Navarra y Madrid fueron las dos comunidades donde menos se incrementaron los precios, que subieron un 1,2% y un 1,8%. En Cataluña el alza fue superior a la media –un 5,8%- aunque todavía por debajo de regiones como Murcia (8,3%), Asturias (7,5%), Baleares (6,9%), Galicia (6,1%) o País Vasco (6%).

Muchos expertos auguran una caída de precios en 2008 y 2009. El FMI, por boca de su economista jefe Simon Johnson, ya predijo un escenario bajista por culpa de la estrechez del crédito mundial. El Servicio de Estudios del BBVA estima que los precios seguirán subiendo en 2008, pero al año siguiente caerán. Por su parte, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid señaló que los pisos de segunda mano están sobrevalorados entre el 20% y el 30%.

Una de los últimos pronunciamientos ha sido el de Banca March, que esta semana señaló que el sector inmobiliario tardará en recuperarse de la actual crisis "al menos tres años". Además, su mala salud afectará a la banca española, por la dependencia que tienen las entidades de este sector. En opinión de Carlos March, presidente de la entidad, el sector inmobiliario y de la construcción “van a vivir un año de apatía”. En general, las consultoras inmobiliarias coinciden con la negativa opinión sobre el sector del ladrillo y aconsejan esperar uno o dos años antes de comprar un piso. Según la mayor parte de los expertos, los precios tenderán a bajar cuanta más oferta de inmuebles se acumulen en el mercado.

La vivienda subirá un 1,2% en 2008

Inmaculada de la Vega/ elpais
Madrid

Desciende la producción de vivienda libre un 13% y sube un 5% la de protegida

Siguen los indicadores a la baja, pero con matices. Han disminuido un 23,6% los visados de obra nueva registrados en los colegios de arquitectos técnicos, de enero a noviembre del pasado año, respecto al mismo periodo de 2006. Aunque en parte es una secuela de los que se apresuraron a visar para librarse de la aplicación del código técnico, consiguiendo un récord histórico, habría que remontarse a finales de los ochenta para encontrar un descenso similar.

También se ha producido, por otra parte, una importante caída de renta por hogar en comunidades como Canarias, Baleares o la Comunidad Valenciana, que el economista Ricardo Vergés relaciona con la caída de actividad de construcción residencial.

Es éste un sector cuyo empleo se ha mostrado vulnerable. En 2008, respecto a 2006, disminuirá un 19% la creación de nuevos empleos. Se calcula que se destruirán 250.000 puestos de trabajo. El matiz es que la tasa de paro es de un 8% de la población activa, tras una disminución del 27% durante la última década, anota Grupo i.

Según la consultora, se está tardando en vender una promoción media de primera mano de 30 a 36 meses, lo que significa que han descendido en 2007 los ritmos de venta entre un 40% y un 55% respecto a 2006. Tal ralentización del mercado empezó en 2005, según indicó el consejero delegado de Grupo i, Ignacio Pindado, en la presentación del Informe de coyuntura inmobiliaria.

Asimismo, destacó que en 2008 la población inmigrante es el 20% en las comunidades de Madrid, Valencia y Cataluña, y que será casi el 12% de la nacional, con la peculiaridad de que el 55% está en la franja de edad comprendida entre los 25 y 44 años, que es en la que se demanda vivienda. De ahí que el 14% de los hogares que se constituirán en 2008 será de extranjeros.

Éstos engrosarán la demanda real, que se mantiene en un contexto en el que los inversores se han retirado, y la "suave desaceleración iniciada en 2005 se ha acentuado bruscamente en los últimos seis meses", según Pindado, quien considera que el impacto sobre la Bolsa remitirá en pocas semanas y que en varios meses volverá la liquidez a los mercados.

La única crisis de la que habló es la de la falta de confianza. Eso sí, abogó por planes presupuestarios, nuevas dotaciones y ayudas al comprador y promotor, mejorando las condiciones fiscales, tras apreciar que las administraciones públicas empiezan a sacar suelo para dinamizar el mercado, "aunque demasiado lentamente".

Obraría a favor la esperada bajada de tipos de interés durante el primer semestre de 2008. "Aunque la producción de viviendas aumentará en 2008 por debajo del 2,5% y seguirá a la baja el parque residencial -que se acerca a las 24,5 millones de viviendas- hay signos positivos para el sector inmobiliario, como el casi millón de metros cuadrados de oficinas contratadas el pasado año", indicó.

Tendencias

Coincide Grupo i con otros expertos en que los precios de la vivienda nueva subirán por debajo del IPC, y apuesta por un 1,2% durante 2008. También en que la vivienda protegida irá ganando terreno, si bien, comparando el primer semestre de 2007 con el último de 2006, el volumen de las iniciadas bajó un 16,6%, al igual que las libres, la diferencia es palpable para las terminadas: descendió un 13% el número de las libres y aumentó un 5,5% el de las protegidas.

Otra tendencia también reiterada es que el peso del alquiler se equipare al de otros países, pasando del 15% actual al 30%, por el que apuesta la Unión Europea. Los hogares unipersonales, sumando disoluciones y emancipaciones, podrían requerir unas 35.000 viviendas en Madrid, de las que 8.000 demandarían vivienda nueva.

Así, en toda España pasarán a constituirse un 25% de hogares monopersonales respecto al 8% de 2001. Cifra la demanda para este año en 370.000 viviendas, incluyendo primera y segunda residencia de obra nueva, cantidad media entre un escenario pesimista y otro optimista. Prevé una confluencia entre viviendas iniciadas (565.000, con un descenso del 9%) y la creación de hogares (340.000) para este año.

Por lo que se refiere al porcentaje de salario familiar para adquirir un piso de 340.000 euros, en Madrid llegaría al 48%, considerando dos sueldos de 17.200 euros brutos.

Un grup de promotors rebaixa els preus dels habitatges per reactivar el sector

Miquel A. Luque/ elpunt
Barcelona

La reducció ja arriba a un 40% en promocions a Manresa, Terrassa i Caldes de Malavella

Els habitatges han de tenir un preu assequible perquè el ciutadans el puguin pagar. Amb aquest objectiu, un grup de promotors catalans ha decidit rebaixar els preus dels pisos per fer front a la desacceleració de la construcció i aconseguir reactivar el sector. A l'octubre, es van constituir en l'Associació Corporativa d'Empresaris Immobiliaris (ACEI), com a entitat sense ànim de lucre, que ara ja disposa d'una vintena de socis. Gràcies a les gestions realitzades per aquest col·lectiu, pisos de 270.000 euros s'estan venent ara a 192.000 euros a Manresa, Terrassa, Caldes de Malavella i municipis de la demarcació de Lleida.

La iniciativa va sorgir fa dos mesos per la inquietud d'una desena de petits i mitjans promotors, que veien que la seva situació perillava a causa de l'aturada de la construcció. Així, es van envoltar d'un equip de professionals –economistes i advocats– per trobar-hi una solució. «Abaixar els preus és l'única alternativa per desencallar la situació de la construcció», explica el director general d'ACEI, Valentí Oliveras. Aquests empresaris volen trencar la imatge que el promotor s'ha enriquit amb l'increment del valor dels pisos. Oliveras indica que els únics beneficiats del boom immobiliari han estat «els especuladors i els inversos», que han encarit el producte comprant abans d'acabar l'obra.

El problema amb què es troben ara els empresaris immobiliaris és que no poden vendre els habitatges perquè els clients no poden pagar-ne l'elevat preu. De retruc, això impedeix que es puguin tirar endavant altres promocions que ja havien començat. Sense vendes, i amb tota l'activitat aturada, el promotor continua pagant interessos amb el risc constant que el banc acabi executant la hipoteca. Per evitar que s'arribi a aquest punt, l'ACEI recomana que l'empresari vengui a preu de cost la primera promoció, entre un 30% i un 40% més barat. Així, tindrà liquiditat per invertir en la compra de sòl a preu més econòmic o per acabar les altres promocions. «El promotor ha de tornar a la realitat», adverteix Oliveras.

Fer entendre aquesta reflexió entre els empresaris immobiliaris no està sent fàcil. En aquest sentit, el director general de l'associació admet que «el promotor que ven a preu de cost se sent frustrat». Tot i això, l'ACEI està creixent en el nombre d'associats. El perfil que pot sortir beneficiat amb aquestes mesures són els petits i mitjans promotors. Si aquesta filosofia tira endavant, l'associació confia que al final seran tots els empresaris immobiliaris els que hauran d'aplicar-la si no volen arriscar els seus patrimonis o que surtin a subhasta els seus habitatges.

Així mateix, la rebaixa dels preus dels habitatges farà tornar la confiança als ciutadans. «No tenim la vareta màgica, però el sector s'ha parat i hem de tornar a reactivar-lo», assenyala Oliveras.

Finançament extern

Una altra manera de superar la situació actual és buscar finançament extern, de grups financers de fora de l'Estat, que injectin capital perquè els promotors puguin aturar el cop que els suposa la falta de vendes de pisos. El director general de l'associació valora molt positivament l'aportació del sector bancari al creixement de la construcció. Però va subratllar que ara els bancs no han d'atendre les necessitats dels promotors sinó les dels consumidors finals. Per això, la tasca de l'associació també és negociar amb els bancs, a més dels promotors.