El parón de la vivienda en España ya es un hecho

JUAN ESTÉBANEZ / Invertia.com

El parón inmobiliario en España ya es un hecho, o al menos eso parece interpretarse de los últimos datos oficiales publicados. La compraventa de pisos se redujo en un 16% en el segundo trimestre de 2007. Esta tendencia es más acusada en Madrid y Cataluña, donde la caída de las ventas llegó al 46% y al 31,8%. ´

Otros datos, como el de viviendas iniciadas, confirman la recesión en el sector. A la sombra de este parón, las buenas oportunidades de compra pueden aflorar. Sólo es necesario tener un poco de paciencia y esperar un poco a una previsible caída de precios.

Llegaron las vacas flacas al sector inmobiliario, un sector que ha sido protagonista y motor de la bonanza económica vivida en España en los últimos años. Los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda confirman un frenazo que se hizo especialmente patente en el segundo trimestre de 2007. Durante este periodo, la compraventa de vivienda se redujo en un 16% respecto al mismo periodo de 2006 hasta las 211.454 operaciones. En la primera mitad de 2007, la disminución de las transacciones fue del 8,9%.

Madrid y Cataluña, dos de las comunidades punteras de España, representan con más énfasis el paradigma del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. En el caso de Madrid, las compraventas del segundo trimestre llegaron a 15.690, un 46% menos que las 29.046 registradas en el mismo periodo de 2006. En Cataluña estas operaciones cayeron un 31,8% al pasar de las 43.948 a las 29.961.

Navarra fue la tercera comunidad que más sufrió esta desaceleración al caer las ventas de vivienda un 23,9%. Tras la comunidad foral se situaron La Rioja (-16,6%), Castilla-La Mancha (-18,1%), Aragón (-13,4%), Castilla y León (-11,8%), Asturias (-11,4%), Comunidad Valenciana (-11,3%), Cantabria (-8,4%), Baleares (-7,4%), Ceuta y Melilla (-7%), Murcia (-6,5%), Galicia (-5,3%), Canarias (-4,5%) y Extremadura (-3,3%).

Tan sólo dos comunidades experimentaron un ligero aumento en estas operaciones. En el País Vasco, las compraventas subieron un 3,9% y en Andalucía un 0,5%.

El parón inmobiliario afectó con más fuerza a las viviendas libres de segunda mano

Por tipo de vivienda, la crisis inmobiliaria se hace más patente en las viviendas libres de segunda mano. En el segundo trimestre de 2007 se realizaron 109.017 operaciones de compraventa en toda España, lo que representa un 25% menos que las del mismo periodo del año anterior. En el primer trimestre la caída había llegado al 10,5%. Esta clase de viviendas ya habían visto como se reducían sus ventas desde el segundo trimestre de 2006, una tendencia que no ha hecho sino aumentar.

De nuevo son Madrid y Cataluña las que experimentan los mayores descensos de ventas en el segundo trimestre de 2007. En el caso de la comunidad madrileña, estas operaciones sufrieron un brusco descenso del 53,8% hasta las 8.560 viviendas vendidas. Cataluña vio reducir estas operaciones en un 36,6% hasta las 19.314.

Las ventas de vivienda nueva sufrieron algo menos. Todavía en el primer trimestre de 2007 se vio un ligero incremento del 3,9%, pero en el segundo trimestre, las compraventas disminuyeron en un 8,3% hasta 86.519. Las caídas del segundo trimestre fueron del 40,3% en Madrid y del 22,6% en Cataluña.

Los datos de construcción también son elocuentes, y el caso de Madrid, nuevamente, el más acusado. Hasta septiembre de 2007, - según los últimos datos aportados por el Ministerio- la vivienda libre iniciada cayó un 12,8% en el conjunto de España hasta las 424.845 unidades. En Madrid, la disminución alcanzó el 28,5% hasta las 24.730 viviendas. Cataluña no se quedó atrás con un recorte del 23,2% hasta los 58.523 pisos.

La vivienda terminada tuvo una desaceleración menos brusca. La cantidad se redujo en el 3% hasta septiembre, con un total de 432.092 pisos. En Cataluña la cifra fue superior en un 3,7% a la del mismo periodo de 2006, alcanzando las 64.488 viviendas. Pero Madrid siguió mostrando signos del parón al reducir este número en un 34,3% hasta 29.501.

Vivienda protegida y otras medidas gubernamentales

Al contrario que la vivienda libre, la vivienda protegida goza de buena salud. Estos inmuebles disfrutaron de fuertes incrementos en sus transacciones, si bien su presencia es bastante reducida comparada con la vivienda libre. Las ventas de vivienda protegida de segunda mano subieron un 46,1% en el segundo trimestre de 2007 respecto al mismo periodo del año anterior hasta las 5.514 unidades. En el primer trimestre, las operaciones con estos inmuebles habían aumentado un 75%.

La vivienda protegida nueva vio crecer la compraventa del primer trimestre en un 24,8% hasta 2.006 operaciones. Respecto al segundo trimestre de 2007, el Ministerio de Vivienda todavía no ha publicado datos.

El aumento de vivienda protegida es una de las estrategias acometidas por el Gobierno para afrontar la crisis en el sector. Otra medida fue la ayuda al alquiler de 210 euros para jóvenes. Muy polémico fue el anuncio de otra propuesta gubernamental para paliar las deudas contraídas por las inmobiliarias. A través de una línea de financiación por parte del Instituto Oficial de Crédito, el Gobierno pretende evitar la quiebra de las grandes inmobiliarias, representadas por el G-14, el lobby del sector.

El anuncio encontró bastantes críticas que no entendían esta “socialización de las pérdidas” frente a la anterior “capitalización de las ganancias” de la época de las vacas gordas. En cualquier caso, el G-14 negó haber solicitado ninguna ayuda del ICO. Pedro Pérez, secretario general del lobby inmobiliario, admitió el bajón en la demanda a causa de la restricción del crédito, pero negó que el sector y sus empresas estén “en crisis o necesiten solicitar ayudas subvencionadas”.

Los expertos vaticinan una reducción de los precios

Pese a que las inmobiliarias rechacen calificar de “crisis” la actual coyuntura que vive el sector, los expertos entienden que el parón actual desembocará ineludiblemente en una caída de precios, uno de los componentes que todavía se movió al alza en 2007.

En este aspecto, el precio de los inmuebles repuntó un 4,8% el pasado año en España. Navarra y Madrid fueron las dos comunidades donde menos se incrementaron los precios, que subieron un 1,2% y un 1,8%. En Cataluña el alza fue superior a la media –un 5,8%- aunque todavía por debajo de regiones como Murcia (8,3%), Asturias (7,5%), Baleares (6,9%), Galicia (6,1%) o País Vasco (6%).

Muchos expertos auguran una caída de precios en 2008 y 2009. El FMI, por boca de su economista jefe Simon Johnson, ya predijo un escenario bajista por culpa de la estrechez del crédito mundial. El Servicio de Estudios del BBVA estima que los precios seguirán subiendo en 2008, pero al año siguiente caerán. Por su parte, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid señaló que los pisos de segunda mano están sobrevalorados entre el 20% y el 30%.

Una de los últimos pronunciamientos ha sido el de Banca March, que esta semana señaló que el sector inmobiliario tardará en recuperarse de la actual crisis "al menos tres años". Además, su mala salud afectará a la banca española, por la dependencia que tienen las entidades de este sector. En opinión de Carlos March, presidente de la entidad, el sector inmobiliario y de la construcción “van a vivir un año de apatía”. En general, las consultoras inmobiliarias coinciden con la negativa opinión sobre el sector del ladrillo y aconsejan esperar uno o dos años antes de comprar un piso. Según la mayor parte de los expertos, los precios tenderán a bajar cuanta más oferta de inmuebles se acumulen en el mercado.