El stock de viviendas sin vender alcanzará el millón de unidades en el primer trimestre, según IPE

EP / Cotizalia - 16/01/2008 15:16h

El stock de viviendas nuevas pendientes de venta en manos de los promotores será de 500.000 inmuebles en el primer trimestre de 2008, a los que se sumarán otras tantas procedentes del mercado de segunda mano, con lo que alrededor de 1.000.000 viviendas estarán a la espera de encontrar un comprador en el mes de marzo.

El director del área de investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, puso estas cifras sobre la mesa durante la presentación de un informe de tendencia de precios del mercado inmobiliario en 2008.

Pérez indicó que este stock revela una caída en el ritmo de ventas del 50%, ya que supone aproximadamente la mitad de las más de 1,8 millones de viviendas transaccionadas a lo largo de 2007, que ya supusieron una caída del 5,1% respecto a 2006.

Con todo, desde IPE se asegura este excedente podrá ser absorbido por la demanda a lo largo de 2008, siempre que no se consoliden los actuales niveles de paro, que llevan varios meses por encima de los dos millones de desempleados, y se mejoren las condiciones financieras de acceso a la vivienda.

La clave está en las condiciones financieras

Según Pérez, el mensaje lanzado ayer desde la Oficina Económica del Gobierno sobre un descenso de la demanda hasta las 500.000 viviendas en 2008 no es acertado, ya que, apuntó, "la demanda latente está ahí" esperando a poder acceder una vivienda, como demuestran, en su opinión, las abarrotadas listas de espera para la obtención de una vivienda de protección. El problema, prosiguió, es que esta demanda "quiere y no puede", por lo que necesita una mejora en las condiciones de accesibilidad.

En esta situación, Pérez consideró que de nada servirán las rebajas de precio en el mercado de la vivienda, ya que crearán una expectativa de futuras caídas mayores. Por el contrario, será necesario que los agentes de venta desarrollen líneas de marketing financiero para permitir el acceso de la demanda potencial a las viviendas y aliviar, al mismo tiempo, el actual stock de viviendas.

MIENTRAS TANTO, LOS PRECIOS SIGUEN DESACELERÁNDOSE

En este escenario de viviendas a la espera de ser compradas por una demanda que no puede adquirirlas, los precios se mantienen en la tendencia a la desaceleración. Sin embargo, los promotores, lejos de ver compensado este recorte de beneficios por el lado de los costes de construcción, verán incrementados estos gastos más de cuatro veces por encima de los precios de venta.

Así, el IPE prevé un incremento de los precios de la vivienda del 1,92% en 2008, lo que supondría una caída real de precios al situarse por debajo de los niveles esperados de IPC para este años. Más aún, desde el Instituto se constatan ya descensos en los precios de la vivienda de segunda mano.
"El mercado inmobiliario está marcando un momento de estabilidad en sus precios", por lo que, "para quien pueda comprar", es un buen momento para hacerlo, señaló Pérez para referirse a continuación a la evolución de los costes de construcción, sobre los que dijo que "seguirán subiendo por la propia evolución del IPC y la propia competitividad en el mercado".

Concretamente, los encuestados en el estudio realizado por IPE esperan un incremento de estos costes de un 8,58% durante este año, al absorber las subidas en el coste de la mano de obra y ante las expectativas generalizadas de que los tipos de interés volverán a experimentar subidas.

En el caso del precio del suelo, se prevé un descenso de los precios, de hasta un 5,33%, motivado por la necesidad de muchos promotores de vender parte de sus carteras para obtener liquidez.

Por el contrario, aquellos que no tengan problemas de liquidez mantendrá el suelo al precio actual y lo verán revalorizado una vez se agoten los cinturones urbanos y se vuelva a sentir la demanda de suelo.

20.000 MILLONES ADICIONALES PARA INFRAESTRUCTURAS

Por otro lado, Pérez consideró, en relación a las declaraciones vertidas de la Oficina Económica de Moncloa, que es "demasiado tarde" para reconocer los problemas en términos de paro que generará la desaceleración de la construcción, y precisó que debía haberse puesto en marcha una "terapia en el camino", en forma de alternativas desde el sector público.

En su opinión, muchos agentes del sector privado están dispuesto a desarrollar infraestructuras públicas, por lo que "si se hubieran puesto 20.000 millones de euros en inversión directa en proyectos adicionales en 2007 no hubiera habido problemas de trasvase (de trabajadores de un sector a otro)".

En cualquier caso, precisó que España tiene un "potencial inmobiliario enorme", ya que "queda aún por ocupar un 98% del suelo", y, ante esta superficie disponible, aseguró que queda mucho turismo por venir a España y muchos servicios por desarrollar.

Por último, Pérez lanzó una advertencia. Según dijo, cada euro que se deja de invertir en el sector inmobiliario tiene un efecto divisor entre ocho en el resto de los sectores, por lo que una reducción del 10% en la actividad de la construcción paralizará la economía, salvo que otros sectores "tiren" de ella, algo que hoy por hoy no se ve claro desde IPE.

Más de un millón de viviendas nuevas no encuentran comprador en España

J. Sánchez Arce/ expansion

La venta de pisos se desploma por debajo de las 300.000 unidades, medio millón menos que en los últimos años, y provoca una grave situación que se prolongará más allá de 2009.

Las inmobiliarias españolas tendrán que hacer frente, durante los dos próximos años, a un peligroso escenario de sobredimensionamiento en la oferta de vivienda residencial, que, a día de hoy, asciende a 1,5 millones de pisos acabados o en construcción.

Esta sobreoferta, que comenzará a reajustarse a partir de 2009, según los expertos reunidos ayer en la jornada Financiación de Proyectos Inmobiliarios, organizadas por Expansión Conferencias, no puede ser absorbida por una demanda en estado de ralentización, que adquirirá algo menos de 300.000 viviendas anuales hasta, por lo menos, el año 2009, medio millón por debajo que el promedio de los últimos ejercicios.

“Desde el primer trimestre de 2007, está teniendo lugar un gran desajuste entre la oferta y la demanda de viviendas. En estos momentos, existen más de un millón y medio de viviendas acabadas o en construcción para ser vendidas, pero no se van a vender ni 300.000 viviendas anuales, al menos hasta 2009”, explicó ayer Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de RR Acuña y Asociados.

Desequilibrio

Desde las empresas, reconocen esta situación “de desequilibrio”, si bien confían en que la demanda se estabilice en torno a las 400.000-450.000 viviendas anuales. “Es cierto que, actualmente, existe una demanda embalsamada, pero la capacidad normal de absorción en un país como España se sitúa entre ocho y diez viviendas por cada 1.000 habitantes; eso nos da cifras en el entorno de las 400.000”, explica, por su parte, un alto ejecutivo de una inmobiliaria cotizada.

A pesar de que las cifras de facturación y beneficio de las inmobiliarias que cotizan en el parqué han mantenido el tipo durante los nueve primeros meses del año, los niveles de preventas, el termómetro del estado actual del sector inmobiliario residencial, han descendido alrededor de un 40%.

“Desde 2004, el sector inmobiliario ha estrangulado fuertemente la demanda por parte de unas empresas que han mirado más a la subida de precios que al comprador. Un volumen de 500.000 viviendas no se vende desde 2002”, señaló Rodríguez Acuña.

Esta situación de desajuste va a tener un efecto demoledor en buena parte de los 94.000 promotoras que funcionan actualmente en España (los expertos calculan que pueden desparecer hasta el 80% de ellas), de las cuales, acerca de un 55% está sobreendeudado.

El endeudamiento de las inmobiliarias con los bancos asciende a cerca de 282.000 millones de euros, lo que supone alrededor del 28% del Producto Interior Bruto español y representa el 32% de la financiación total en la cartera de las entidades financieras. Los expertos calculan que más de un 40% de esta deuda financiera (125.000 millones de euros), “es sobreendeudamiento”.

Crédito

De acuerdo con esta teoría, expuesta también ayer en las jornadas organizadas por Expansión Conferencias, este sobreendeudamiento se va a ir incrementando como consecuencia de las nuevas viviendas en promoción, hasta el punto de que, en 2009, alcanzará el 60% del crédito total concedido a las inmobiliarias. Los analistas consultados consideran que los niveles de endeudamiento del sector inmobiliario aumentarán más de un 40% en 2007, en línea con los crecimientos sostenidos de 2006 (50%) y 2005 (44,5%.).

No obstante, según Angel Santos, director de la unidad de negocio inmobiliario del Banco Sabadell, los criterios de concesión de la financiación han cambiado sustancialmente, debido al nuevo escenario crediticio, a la ralentización del mercado inmobiliario y a las nuevas normas de valoración de los activos inmobiliarios contenidos en la controvertida nueva ley del suelo. “Hemos cambiado los criterios para el suelo, también porque ha cambiado el criterio del promotor. Sólo nos interesa finalista. Lo suelos urbanizables, sólo con garantía personal”, explicó.