Más democracia contra la crisis

Inmaculada de la Vega/ elpais

Claves para afrontar la crisis inmobiliaria global.
José Ignacio Navas Olóriz. Editorial La Ley. ISBN 978-84-8126-262-9

No se puede entender el mercado inmobiliario sin conocer sus reglas de juego: es decir, la regulación jurídica tributaria, la urbanística, la registral, la notarial o la hipotecaria. Y en todas estas normas bucea el autor de este libro que habla de engaños y deserciones; pero que también propone soluciones concretas.

El coordinador del Observatorio de la Vivienda, creado por el Consejo General del Notariado y de Garrigues, José Ignacio Navas Olóriz, tiene su propio observatorio en el ejercicio profesional diario como notario en Fuenlabrada, pueblo de clase trabajadora en la periferia madrileña. Y puede comprobar que el gran desequilibrio entre los grandes agentes económicos y los usuarios va profundizándose cada vez más. Los grandes grupos van aumentando de tamaño y la capacidad del consumidor para restablecer sus derechos es cada vez más raquítica.

Y tanto el endeudamiento excesivo como la indefensión del ciudadano de a pie frente a los abusos de corporaciones, bancos, aseguradoras y la propia Administración evidencian un déficit democrático con el que se ha ido fraguando la crisis y debe ser afrontado.

Pero los problemas del sector inmobiliario no se deben a falta de regulación sino a la proliferación excesiva de normas. De "desbarate legislativo" lo califica José Ignacio Navas Olóriz. Por eso aboga -sin tocar las competencias del Estado y de las comunidades autónomas- por el desarrollo ordenado y democrático de una nueva rama del Derecho, el Derecho de Consumo.

Sostiene que la defensa del consumidor debería establecerse de manera clara y contundente como un Principio General del Derecho por encima del de la Libertad de Empresa que lleva a que los jueces, cuando hay un litigio, se inclinen por las compañías en detrimento del ciudadano de a pie.

Y, "atención, la crisis económica en su génesis y soluciones tiene algo que ver con el principio de responsabilidad, que sólo el Derecho es capaz de poner en valor y de desarrollar en fórmulas pragmáticas", advierte en el prólogo de este libro el presidente de la Sala Primera del Tribunal Supremo Juan Antonio Xiol Ríos.

Al analizar la sociedad civil, Navas Olóriz denuncia que el capitalismo financiero ha infringido sus propias reglas en busca del mayor beneficio.

Los cimientos sobre los que se comenzó a fraguar la crisis actual remiten a la era de Ronald Reagan en Estados Unidos y de Margaret Thatcher en Reino Unido. Ambos encarnan la cruzada del neoconservadurismo a favor del mercado y las privatizaciones, frente al papel del Estado que se quiere engañosamente mínimo. Y presentan interesadamente a la sociedad civil como opuesta al Estado.

El libro de José Ignacio Navas Olóriz agrupa un ensayo sobre la sociedad civil y la evolución del capitalismo por un lado y, por otro, una revisión crítica y detallada de todos los pasos que se dan en el proceso de la actividad inmobiliaria que puede servir a modo de prontuario: desde el libro del edificio a la compraventa con subrogación; desde el derecho de superficie a la Ley del Suelo y desde la Ley del Catastro al Impuesto de Bienes Inmuebles...

El autor dedica capítulo aparte al régimen fiscal, revisando las disfunciones del mercado inmobiliario, así como del hipotecario.

Su tesis es que los tributos que gravan la actividad inmobiliaria introducen inseguridad jurídica por las diferentes interpretaciones entre el Estado y las comunidades autónomas. Esta inseguridad coloca al promotor español en dificultad para competir dentro y fuera de España y, además, encarece "de manera más que exagerada la adquisición de una vivienda y su financiación por parte del consumidor inmobiliario".

A la vez que reproduce las normas que analiza, detalla irregularidades concretas como la subida de los tipos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados porque crea discriminaciones fiscales que rompen la unidad de mercado. Aprecia, además, falta de coherencia cuando "las medidas dirigidas a incentivar el mercado inmobiliario y a abaratar los costes olvidan reducir o eximir del pago de los impuestos".

El libro incluye una radiografía detallada del sistema de tasaciones que no dejará de incomodar a algunas tasadoras. Pide y propone medidas para evitar su manipulación.

También puede molestar a otros estamentos: banca, aseguradoras y administraciones públicas. Claro que nadie ha dicho que se pueda analizar a fondo sin denunciar o que se pueda optar por el lado del más débil sin incomodar por mucha que sea la vocación conciliadora y constructiva.

Bolsas de Nova Iorque fecham no vermelho

José Manuel Rocha/ publico

O dia foi duro para os investidores da bolsa de Nova Iorque. Os dois principais índices fecharam em tons de vermelho vivo. O Dow Jones perdeu 0,42 por cento e o Nasdaq 1,12.

A navegarem ainda em maré de incerteza, os mercados acusaram fundamentalmente as más notícias sobre a evolução do sector imobiliário nos Estados Unidos.

Um relatório da Associação Nacional dos Retalhistas Imobiliários deu conta de que, em Setembro, as vendas de casas usadas cairam 2,7 por cento, interrompendo uma série de cinco meses de subidas consecutivas.

Nem o facto de ter caido o número de desempregados que se candidataram ao subsídio alterou os ânimos.

La mitad de las inmobiliarias sube hasta un 50% su inversión en marketing por el cambio de ciclo

EP/ ahorro

El incremento de este año superará al de la suma de los tres ejercicios anteriores

Más de la mitad (el 52%) de las inmobiliarias elevará este año en hasta un 50% el presupuesto destinado para márketing, al que dedicará un máximo de seis millones de euros, como consecuencia del cambio de ciclo registrado en el sector por el descenso de la demanda y las ventas, según un estudio de Real Estate Marketing (REM) presentado hoy.

El informe indica que el 98% de las inmobiliarias reconoce la contribución del marketing a su estrategia comercial y que el 90% estima a la marca como un factor tan clave en la decisión de compra de un piso como su precio y su ubicación.

De esta forma, el 2% de las compañías del sector encuestadas por la firma indica que incrementará su inversión en marketing entre un 31% y un 50% este año. Un 29% lo subirá en hasta un 15%, y otro 21% entre un 16% y un 30%. Además, un 55% admite que su presupuesto en la materia de este año será superior al tres años antes.

Respecto al presupuesto destinado a este fin, el 52% de las inmobiliarias sondeadas dedicará entre uno y seis millones de euros este año. Otro 19% (una de cada cinco empresas) superará esta última cantidad.

El aumento del presupuesto dedicado a marketing por las inmobiliarias será así superior al registrado en la suma de los tres años anteriores, según destacó en rueda de prensa el director general de REM, Juan Páramo.

No obstante, estos datos están aún lejos de los de la publicidad de firmas de gran consumo (ninguna de las veinte primeras inmobiliarias se encuentra entre los primeros anunciantes del país), con lo que el sector aún tiene margen por recorrer en este campo.

De hecho, y según el estudio, el presupuesto de marketing no suele suponer más del 2% de la inversión total de una promoción, frente a la media del 8% que destinan las empresas de gran consumo para sus productos.

Internet, principal canal

La encuesta de REM confirma el peso que Internet ha ganado en los últimos años como canal de promoción inmobiliaria, dado que es utilizado en el 98% de los casos, junto con la prensa (98%) y por delante de la web corporativa (95%) y las ferias (95%). A la televisión sólo se recurre en el 20% de los casos.

En cuanto a los instrumentos de marketing, la formación del personal del departamento figura en primer lugar (con una puntuación de nueve sobre diez), por delante de la articulación de facilidades de pago (8,9), la atención al cliente (8,5), la publicidad (8,3) y las ofertas o promociones tan habituales en las ferias (7,8). La encuesta de REM revela que las inmobiliarias prefieren realizar antes un análisis de la competencia (78%) que estudio de la demanda (73%) a la hora de investigar el mercado. También indica el alto porcentaje de empresas que no fideliza a sus clientes (el 30% y otro 40% sólo en ocasiones) y que no miden el grado de satisfacción tras la venta (el 16%, el 43% esporádicamente). Ante estos datos, los expertos de la firma subrayaron la necesidad de que, ante la actual coyuntura del mercado, las empresas analicen más a la demanda para ofrecer servicios ajustados a sus necesidades. Advirtieron de que en este tipo de productos la mejor promoción es el "boca a boca".

Eneko: Mercado inmobiliario

Eneko, hoy, para 20minutos.es.