El ladrillo retrasa los pagos

Salvador Sabrià/ elperiodico
Barcelona

• Inmobiliarias de todo tipo intentan alargar los plazos de su deuda, pero solo las que tienen más ingresos fijos, capacidad de venta o pueden convencer a la banca lo logran

El frenazo de las ventas de pisos, esperado por todos pero no con la fuerza con la que se ha producido, ha dejado casi sin liquidez a muchas empresas inmobiliarias españolas y sin capacidad de afrontar a su debido plazo los pagos de las grandes deudas contraídas con las entidades financieras.

Algunas inmobiliarias, y no precisamente las menos endeudadas, han conseguido que los bancos acepten refinanciar la deuda. Otras, como Colonial, además han visto cómo las entidades financieras incluso están dispuestas a entrar en el capital ejecutando las garantías que tenían por sus préstamos vinculadas a las acciones.

Ganar tiempo

Muchas otras han optado por presentar voluntariamente el procedimiento del concurso de acreedores para rebajar la presión de estos y, así, ganar tiempo para lograr vender las viviendas que habían previsto cuando se endeudaron y que ahora tardan más meses en colocar. Es una casuística muy amplia y variada en la que cada empresa es un caso. Así lo explican tanto bancos y cajas, como firmas de auditoría y consultoría, si se les pregunta por qué entidades financieras acuden al rescate de unas inmobiliarias y abandonan otras.

En los tres primeros meses del 2008 ha aumentado en un 87% la cifra de concursos de acreedores -equivalente a la antigua suspensión de pagos- pero el grueso de la subida se da en los sectores de construcción e inmobiliario. Solo en este trimestre se han presentado casi la mitad de concursos voluntarios que en todo el 2007, destaca un informe de Pricewaterhousecoopers.

Entre las insolvencias más sonadas del año pasado destacan las de empresas del grupo valenciano Llanera, con unos activos de 600 millones de euros. En este primer trimestre, las insolvencias en la construcción afectaron principalmente a las empresas de tamaño medio y grande. En la lista de las principales insolvencias figuran Seop (433 millones de euros de facturación), Cosmani y Labaro Grupo Inmobiliario (90 millones) o Jale (50 millones).

Una de las que se salvó de la quema in extremis fue la catalana Habitat, que logró renegociar una deuda de 1.500 millones de euros alargando dos años los plazos de pago. Dos grandes firmas catalanas como AISA y Fbex intentan renegociar a toda prisa su deuda, pero algunos acreedores ya han perdido la paciencia y amenazan con instar el concurso necesario para asegurarse que cobrarán al menos una parte.

"Los bancos apoyan a las empresas que presentan un plan de negocio creíble y realista con capacidad de devolver la deuda en un plazo más largo. Si transmiten esa credibilidad a la banca, esta les apoyará, porque prefiere que venda los activos la propia compañía que entrar en un proceso concursal y tener que hacerlo ella", explica un abogado especializado en el sector.

Las inmobiliarias que tienen activos en patrimonio con rentas que les generan ingresos tienen más facilidades para renegociar. Las que dependen casi exclusivamente del negocio residencial lo tienen peor que las que han diversificado su negocio en oficinas, comercios o VPO. También logran más comprensión bancaria los que disponen de suelo bien situado y listo para construir, frente a los que se han endeudado para pagar terrenos en los que se tardará mucho en poder edificar, o para financiar adquisiciones.

Las grandes constructoras puras tienen menos riesgo porque están menos expuestas al negocio residencial y disponen de fuentes de ingresos constantes, como las concesiones de servicios públicos. Analistas y consultores coinciden en que la banca actúa ahora con más flexibilidad que hace unos meses, cuando exigía cobrar de inmediato, porque se ha extendido el problema y no quieren convertirse en "gestores de piedras" de la noche a la mañana.

Más flexibilidad

"Prefieren preservar el valor del que lo tenga y cobrar más tarde", afirma un consultor. Otro añade: "Los bancos no siempre pueden salir, porque si cortan el grifo se quedan solo con piedras y este no es su negocio".

En el negocio inmobiliario el promotor capta dinero del banco, inicia las viviendas y le traspasa la financiación al comprador y crea así clientes para el banco. Con la crisis de agosto, se cerró el crédito para el promotor y para el comprador. Pero si no hay financiación, tampoco hay nuevos clientes para el banco. "En el fondo es un problema de crisis financiera", asegura un especialista en insolvencias.

Las firmas auditoras reconocen que la banca española salió bastante bien parada de la crisis en el 2007 y vaticinan que lo hará también este año gracias al mecanismo de estabilización puesto en marcha por el Banco de España que les obligó a incrementar mucho en los últimos años las reservas por impagos. Este fondo evitará ahora que las insolvencias afecten en exceso a sus balances.