Propuesta de Ley del mercado inmobiliario: Puntualizaciones
José Julián Martín/ finanzas
Durante toda la semana se ha venido hablando de la propuesta de Ley del mercado inmobiliario y de cómo contempla que los bancos podrían obligar a las familias a hipotecar otros bienes en caso de que estén pagando un crédito más alto de lo que en realidad vale su piso. Los consumidores dicen que ésto es un "atropello", pero ¿qué hay detrás de la Ley?
Para empezar, convendría hacer algunas puntualizaciones previas. En primer lugar, cabe recordar que se trata sólo de un proyecto de Ley, no de una Ley ya aprobada y que estará sometido a consulta pública hasta el 25 de abril. No obstante, sí resulta poco apropiado que el decreto lleve fecha del 11 de marzo, dos días dos días después de las elecciones y que "esté escondido en el desarrollo normativo de una ley pensada para abaratar los costes de los cambios de hipoteca", según apuntan en la Asociación de Asesores de Inversión y Financiación (AIF).
Otro segundo apunte importante es que, de ser aprobada, en principio no tendría carácter retroactivo, con lo que no afectaría a los contratos (hipotecas) firmados antes de su aprobación.
Un tercer punto muy importante a tener en cuenta es que "en la mayoría de las cláusulas de los préstamos hipotecarios ya está previsto que la entidad financiera, en caso de no poder recobrar el préstamo, pueda optar a exigir personalmente e incluso a solicitar una ampliación de garantías", como recuerdan en AIF.
Por lo tanto, si bien la aprobación y la entrada en vigor de la Ley no nos afectaría a los ya hipotecados (luego matizaré esto porque no es del todo cierto) conviene repasar por qué surge esta medida y sus consecuencias para los usuarios.
¿Por qué este proyecto ahora?
Ante una más que posible desaceleración del mercado inmobiliario y ante una eventual crisis, el nuevo proyecto de Ley protegería a las entidades prestatarias de un posible impago por parte de sus clientes. Si, como parece que va a ocurrir, la vivienda se deprecia, los bancos podrían encontrarse con la situación de que han dejado a muchos clientes un dinero que ya no está cubierto por el valor de la vivienda hipotecada.
"La nueva normativa facilitaría a la banca aumentar esa garantía personal bloqueando otros bienes reales del cliente", explican en AIF.
La propuesta de Ley señala exactamente que "si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza".
En este punto es donde han saltado las asociaciones de consumidores. Por ejemplo, la portavoz de la OCU Ileana Izverniceanu explicaba que "se trata de una modificación unilateral de un contrato pactado en libertad entre un banco y su cliente. Y lo que no se puede hacer es que un banco decida mandar un tasador a una vivienda a la que ha concedido un préstamo y obligar al consumidor hipotecado a hipotecar otros bienes por valor de un 20%. Hacer esto de una forma unilateral es inconstitucional", subrayó.
Esto deja la pelota un poco en el tejado de las tasaciones: en cómo van a ajustarse a partir de ahora, después de cómo se han venido haciendo los últimos años.
Puesto que la legislación no permite a las entidades prestar más del 80% del valor de la tasación y los clientes necesitaban el 100%, los bancos y cajas sobretasaban los inmuebles para no perder al cliente y cumplir al mismo tiempo la Ley. Esto no fue difícil teniendo en cuenta que los tasadores eran normalmente personal contratado por las mismas entidades.
Algunos consumidores han arremetido en foros, blogs y otros lugares de opinión contra estas sobretasaciones, olvidando que no de haberse 'pactado' no habrían podido tener su préstamo. Es verdad que la banca decidió conceder hipotecas sobre viviendas sobrevaloradas, pero la nueva Ley no viene a 'cambiar las reglas en mitad de la partida', sino a repartir los riesgos que se asumieron cuando se firmó el préstamo, entre la entidad y el cliente.
Consecuencias
La primera consecuencia de la nueva Ley será el ajuste real de las tasaciones a los valores reales de los inmuebles. La segunda (y ésta es la que afecta a los ya hipotecados) será la imposibilidad de revisar al alza la hipoteca si el inmueble no se ha apreciado. Muchos usuarios han aumentado el importe de su préstamo con garantía hipotecaria ampliando el plazo de amortización para obtener un dinero con el que comprarse un coche, irse de vacaciones, etc. Pues ésto, si su casa se ha depreciado, será imposible.
Hasta ahora, y es un problema claro de desinformación, ampliar el crédito hipotecario era posible porque el banco sabía que ese inmueble que lo respaldaba se había apreciado. Una casa que valía más dinero cinco años después de hipotecada sí permitía una revisión al alza del préstamo. Eso probablemente se haya acabado ya. Si su casa no vale hoy más que cuando fue tasada inicialmente su entidad no le permitirá ampliar el préstamo hipotecario. Al menos en cuantía. Ya lo verá.
Si sumamos el desconocimiento del funcionamiento de los avales hipotecarios (tanto vale tu casa tanto te prestan), el 'juego' de las sobretasaciones (el usuario sin sobretasación no podría comprarse la casa) y la letra pequeña de los créditos hipotecarios (muchos tenemos firmadas esas garantías en forma de avales adicionales, fiadores o demás y muy pocos lo sabemos) entonces lo que descubrimos es una peligrosa desprotección del usuario.
Ahí es donde está el auténtico problema y la posible injusticia de ese proyecto de Ley: "Parece como si la desprotección a la que ha estado sujeto el cliente dado que nadie le ha explicado esta situación, ni el notario ni la entidad financiera, quiera ser legislada para evitar así que los mismos puedan alegar dicho desconocimiento. Y es que este desconocimiento es real: al cliente del préstamo hipotecario no se le ha explicado bien el alcance de su responsabilidad", señalan en AIF.
Etiquetas: AIF, crisis de las hipotecas, Ley del mercado inmobiliario
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