Ideas para promotores atribulados

Blanca Sánchez-Robles/ Gaceta de los Negocios

EN las últimas semanas los medios nos inundaron con noticias acerca de la crisis inmobiliaria. Caen las ventas, se reducen los inicios de obra, empeoran las expectativas y se paralizan salidas a bolsa de empresas del sector. Han corrido ya ríos de tinta sobre el tema, pero no me resisto a decir algo, aunque sea sabido, sobre un tema de tanta actualidad y que estoy viviendo muy de cerca en el observatorio privilegiado de una consultora del sector.

Recordemos cuáles son las causas próximas de la crisis. De una parte, la caída en las ventas, que se empezó a notar hace ya casi un año y que se ha agudizado, sobre todo en el segmento de la segunda vivienda, en los últimos meses. De otra, el cambio de las reglas del juego en los mercados financieros, motivado, a su vez, en parte por la caída de las ventas y agudizado por la crisis subprime en EEUU. Hay una causa más —que como es lógico no se reconoce ni por el Gobierno ni por sus medios o instituciones afines— que a mi modo de ver es realmente trágica, por sus efectos y su naturaleza. La modificación de la normativa sobre suelo mediante la promulgación de la Ley del Suelo 8/2007, de 28 de mayo, seguramente tan bienintencionada como inoportuna, le ha costado buena parte del balance a innumerables empresas del sector, ya que lo que valía algo, o incluso mucho, ya no vale nada. No vale nada para los dueños y tampoco, no lo olvidemos, para las instituciones financieras, con lo cual los promotores se las ven y se las desean para renegociar u obtener créditos, muchas veces con poco o ningún éxito. Decía que la ley es trágica en su naturaleza porque muestra, una vez más, cómo la mano visible y artrítica del intervencionismo puede ser deletérea para cualquier sector.

¿Qué remedios hay? Ante la crisis de ventas, bajar la producción y bajar el precio. Tan sencillo —o tan difícil— como esto. Lo primero ya se ha comenzado a planificar y ejecutar, lo segundo no tanto. Y es urgente, primero porque cualquier mercado, incluso uno imperfecto como el inmobiliario, se debe ajustar vía precios. La receta no es original pero sí prácticamente infalible. Y segundo, porque la bajada de precios se ha incorporado ya a las categorías mentales de consumidores e inversores, con una fuerza que acabará siendo una profecía que se autocumple por las buenas o por las malas. Todo el mundo confía en que bajen los precios y detienen sus compras hasta que lo hagan. ¿Y si no se hace por las buenas? Se hará por las malas antes o después a costa de la suspensión de pagos y la ejecución concursal del producto terminado. Esperemos que el buen sentido de la mayoría de los promotores impida que llegue la sangre a ese río que no le conviene a nadie.

Ante la crisis financiera, la receta es renegociar la deuda con precisiones. Primero, los bancos no tienen toda la culpa del embrollo. Quizá alguna sí, pero carece de sentido sentarse a negociar con aires reivindicativos y despechados. Ellos han asumido su riesgo y los deudores deben asumir el suyo. Despejar a córner en dirección a los prestamistas no ha sido nunca buena política. Las instituciones financieras agradecerán, en cambio, unos estudios de viabilidad detallados, consistentes y, sobre todo, creíbles, que muestren los cash flows— si es preciso mes a mes— de la compañía en los próximos cinco años. Los estudios mencionados ayudarán a los gestores a hacerse una serie de preguntas muy pertinentes: ¿Es sano mi negocio? ¿Debo sortear la situación o declarar una suspensión de pagos, aunque no sea lo más agradable del mundo? ¿Están bien comprados los suelos? ¿Cuáles son los márgenes? ¿Dónde están (o dónde se echan de menos)? ¿Es eficiente la composición de mi deuda? ¿Puedo reestructurarla? ¿Es consistente mi política de dividendos y de remuneración a los directivos y a los consejeros (y a mí mismo)?

Junto a la viabilidad quieren ver planes de acción factibles, que proporcionen soluciones realistas. Y parte del realismo consiste en redimensionar la empresa (eufemismo más políticamente correcto que el incómodo recorte de plantilla) y en eliminar gastos que no son necesarios y no proceden. Y es posible que alguno se haya acostumbrado a un tren de vida suntuoso en los últimos años, materializado en la compra de coches, barcos, aviones, edificios e incluso compañías con dudosas sinergias. Esto, en mi opinión, se ha acabado, al menos temporalmente. Y es que hay instituciones financieras que pueden no perdonar ese tipo de alardes.

El tercer problema es la ley promulgada por nuestro Gobierno. Contra eso, sólo hay una solución posible, cada vez más cercana en el tiempo: si no nos gusta lo que hace este Ejecutivo, busquemos una alternativa en las urnas. Pero hoy no quiero entrar en temas políticos. Lo dejaremos para otro día.