Las inmobiliarias vuelven a los bancos

Patricia Carmona/ Gaceta de los Negocios

La configuración del sector inmobiliario español puede dar un vuelco en los próximos meses. Y los bancos tendrán mucho que decir al respecto. Podrían volver a recomprar parte de las compañías inmobiliarias a precios de saldo, habida cuenta de los desplomes a raíz del frenazo del mercado de la vivienda, después de que en los últimos años vendieran sus participaciones a precios de oro, prestando además el dinero para que se pudieran llevar a cabo las fusiones y adquisiciones que han transformado la fisonomía sectorial.

La elevada deuda contraída y las crisis financiera e inmobiliaria aumentan las probabilidades de que los bancos prefieran cambiar sus préstamos a las compañías por acciones de las empresas. Irma Garrido, directora del área de Banca de Ahorro Corporación Financiera, recuerda que en entidades como Banesto “la exposición directa a préstamo promotor es de 7.700 millones de euros, un 10% de su cartera de crédito, y la de Sabadell es de 8.300 millones, un 13%”.

Fuentes del mercado apuntan a Reyal Urbis y Martinsa-Fadesa como las dos firmas que antes podrían verse envueltas en cambios accionariales. “Ambas (por Urbis y Fadesa) fueron compradas en el pico del ciclo, con mucha inversión, y ahora van a tener problemas para pagar la deuda”, advierte Emilio Rotondo, analista de Fortis.

Elevado endeudamiento

La situación financiera de Urbis es particularmente delicada. El pasado jueves incluso suspendió sine die el pago de dividendo. A cierre del primer trimestre, su deuda neta ascendía a 6.045 millones de euros frente a una capitalización de 2.630 millones. El grupo tiene, por un lado, un préstamo sindicado por 3.300 millones de 2006 para la compra de Urbis por Reyal en el que participan Sabadell, CajaMadrid, Santander y Morgan Stanley, y, por otro, los créditos concedidos para el propio funcionamiento del negocio.

“Su ratio de deuda neta/ebitda a 2007 de 8,6 está en el rango medio alto de las constructoras e inmobiliarias cotizadas y muy por encima de la mayoría de las mayores empresas españolas por capitalización bursátil”, comenta Garrido.

A cierre de 2007 faltaban por amortizar 2.371 millones, por lo que los analistas no descartan que los bancos acreedores se queden con parte del capital de la inmobiliaria como contrapartida a sus préstamos. “Banesto puede comprar Reyal Urbis a nueve euros, cuando hace dos años vendió el 50% de Urbis a Reyal a 26 euros la acción”, recuerda un experto del sector. Y eso teniendo en cuenta el salto cualitativo y cuantitativo de la empresa. En 2006, los activos de Urbis estaban valorados en 6.116 millones frente a los 10.500 millones del grupo fusionado a cierre de 2007.

Refinanciación

Aunque la situación de Martinsa-Fadesa ha mejorado ligeramente tras refinanciar la deuda, la crisis también puede obligarla a abrir su capital a los bancos. En el mercado se especula con que las entidades acreedoras podrían hacerse hasta con un 13% de una compañía cuyo endeudamiento alcanzaba en marzo los 5.383 millones.

Martinsa lanzó una oferta pública de adquisición (OPA) por el cien por cien de Fadesa a 35,7 euros por acción en septiembre de 2006, lo que supuso un total de 4.045 millones. La empresa fusionada vale hoy 1.620 millones.

El pasado mes de mayo alcanzó un acuerdo con los bancos acreedores para refinanciar la deuda: 2.579 millones correspondientes al crédito para la compra de Fadesa, coordinado por La Caixa, CajaMadrid, Banco Popular, Ahorro Corporación Financiera, Morgan Stanley y Royal Bank of Scotland, y 1.422 millones de deuda operativa a corto con otras entidades.

El precio de Colonial

El mercado ya ha asistido al primer capítulo de la vuelta de los bancos al capital de las inmobiliarias, algo que ya apuntaba un informe de BBVA el pasado mes de marzo.

Fue en abril cuando los bancos acreedores tanto de Colonial como del propio presidente Luis Portillo decidieron ejecutar las garantías otorgadas por los accionistas como prenda. De esta forma, Popular se hizo con el 9,15% de la compañía y La Caixa, con el 5,43%, además de otras entidades como Bancaja, Caixa Nova, Banco Pastor, Caja Duero y Caixa Galicia hasta completar el 23,85% del capital. La mayoría de estas entidades “tomó capital como dación de pago a 1,67 euros”, según fuentes del mercado. Como resultado de esas ejecuciones, la participación de Portillo ha bajado del 5% y, según la Comisión Nacional del Mercado de Valores, ahora está en el 4,22%.

La situación más paradójica es la de La Caixa, que en junio de 2006 vendió su 39,37% de Colonial a Inmocaral a través de una opa por el cien por cien del capital lanzada a 63 euros por acción. En su momento, suponía valorar la compañía en 3.761 millones de euros. La caja catalana ingresó 1.500 millones por la venta. La actual Colonial —fruto de la fusión con Inmocaral y la absorción de Riofisa— vale 1.170 millones.