Las promotoras más endeudadas triplican sus costes financieros en 2007

Manuel Llamas/ expansion

La sobrecarga financiera que soportan las compañías inmobiliarias cotizadas con mayores pasivos ha subido hasta el 129,5% en el primer semestre. El exceso de deuda puede rozar los 200.000 millones de euros en 2009.

Pintan bastos para el sector inmobiliario nacional. El optimismo expresado por la ministra de Vivienda, Carme Chacón, el pasado lunes sobre las perspectivas del mercado de la vivienda en España contrasta con la realidad que reflejan las cuentas de muchas promotoras. La sobreoferta de viviendas existente en el mercado, unida al estancamiento de los precios y a la drástica reducción de la demanda de pisos en los últimos meses atenazan la rentabilidad de varias firmas del sector. Su principal efecto: las empresas promotoras disparan su endeudamiento en 2007.

Según reflejan las cuentas de las compañías inmobiliarias más endeudadas que cotizan en bolsa, durante el primer semestre del presente año, el coste de sus compromisos financieros se ha elevado, en relación a su resultado de explotación, desde el 39% hasta el 129,5% con respecto a 2006. Grupos como Inbesos, Actuaciones Actividades e Inversiones Inmobiliarias, Reyal Urbis o Colonial lideran este indicador.

Como consecuencia, han empeorado, en gran medida, su capacidad de devolución financiera: el ratio que mide el volumen de deuda a corto plazo con respecto a los resultados prácticamente se ha duplicado –del 2,6 al 4,97– en el primer semestre. A nivel general, dicho indicador ha aumentado del 1,9 en 2002 –posición en torno a la cual se han situado históricamente las promotoras– hasta el 3,4 en el presente año, según un análisis de R.R de Acuña & Asociados.

Morosidad e insolvencia

Un exceso de endeudamiento próximo al 44% sobre el total de compromisos financieros contraídos, que, “llevado al saldo de la cuenta de crédito, representa un sobrecrédito de 125.000 millones de euros”. Este desajuste financiero “seguirá incrementándose en los próximos años, tal como muestra el crecimiento del saldo hipotecario, debido a la financiación del alto número de promociones en gestación y a la debilidad de la demanda”, según el informe, al que ha tenido acceso EXPANSIÓN. El mercado nacional presenta una sobreoferta de viviendas cercana al millón y medio –tanto acabadas como en construcción–.

Esta situación se mantendrá hasta más allá de 2009, según el documento, “dada la debilidad de la demanda”, que oscilará entre menos de 300.000 viviendas al año y no más de 390.000. Un pronóstico muy inferior al que maneja Vivienda, situado entre las 450.000 y los 500.000 inmuebles. El precio de la vivienda es “superior en un 18% al nivel adquisitivo medio de la demanda”, advierte.

Por ello, las nuevas promociones “tendrán una demanda virtualmente nula hasta que se disuelvan los stocks existentes, lo que será a largo plazo”, según el estudio. Por ello, la consultora prevé que el índice de sobreendeudamiento alcance hasta el 4,8 en 2009. Es decir, un exceso de crédito cercano al 60% –unos 200.000 millones de euros–. Además, en 2008, el coste financiero del crédito concedido a las promotoras podría llegar hasta el 30% del importe total de viviendas vendidas, frente al 19% del primer semestre de 2007.

Crédito

Durante ese mismo periodo, el crédito total concedido a las empresas del sector ha aumentado un 41,8% con respecto al primer semestre de 2006. El conjunto de préstamos destinado a la financiación de actividades inmobiliarias respecto al volumen de recursos propios de las entidades financieras alcanzó el 154% en el segundo trimestre del año.

El estancamiento de los precios, unido al encarecimiento de los tipos de interés y de los tiempos medios de venta vaticinan un aumento de los costes financieros, por lo que es “de esperar que los resultados ordinarios de las promotoras resulten negativos a partir de 2007”, añade.

El informe apunta que “se han comprado suelos excesivamente caros sustentados en una subida de precios”. Algo que resultaría “preocupante”, puesto que significaría que “parte de los stocks en suelo que tienen las promotoras se encuentra totalmente fuera de mercado, por lo que tarde o temprano arrojarán minusvalías”, concluye.