Las grandes inmobiliarias se lanzan a vender suelo para reducir deudas

Conchi Lafraya/ lavanguardia
Madrid

Muchas de estas operaciones se efectúan hoy por debajo del precio de tasación | Reyal Urbis, Martinsa, llanera y Colonial están muy activas en el proceso de bajar su alto endeudamiento

Los grupos inmobiliarios españoles están vendiendo activos, principalmente suelo, para reducir su endeudamiento. La necesidad de liquidez de las grandes compañías del sector, el endurecimiento de la banca para darles créditos y la caída de venta del sector residencial les ha llevado a colgar el cartel de "se vende" en bastantes parcelas por debajo del precio de tasación, antes de promover, construir y vender ellos mismos las viviendas. Otra opción es renegociar los préstamos que tienen al alza, pese a las duras condiciones del mercado.

Reyal Urbis, por ejemplo, ha realizado ventas de parcelas de suelo, que no entraban en su plan estratégico, por más de 400 millones de euros en lo que va del 2007. Y según su propio presidente, Rafael Santamaría, "aún venderemos alguna más". De hecho, tiene colgado el cartel de "se vende" en suelo edificable de Madrid, Valencia, Andalucía y Guadalajara.

Martinsa se deshizo la semana pasada de activos por valor de 118,3 millones. La promotora de Fernando Martín ha vendido a Manuel Jove, fundador de Fadesa, seis hoteles, entre los que figura el hotel Front Marítim de Barcelona, por 31,7 millones de euros. También ha vendido al empresario gallego varias fincas de suelo finalista en A Coruña y Almería por 86,6 millones de euros. La deuda neta actual de Fadesa asciende a 2.285 millones, lo que supone un ratio del 21,3% sobre el valor de mercado de los activos.

Según Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universitat de Barcelona y experto en temas inmobiliarios, "en algunas zonas de Catalunya, como en el municipio de Tortosa, el precio del suelo ha caído entre un 20% y un 30%; en la Costa del Sol, en Andalucía, ha descendido un 35%, y en el corredor de Henares, al sur de Madrid, directamente no hay compradores y, por lo tanto, no se están cerrando transacciones".

Esto significa, según el experto, que los tenedores de suelo saben que "sus parcelas valen hoy más que mañana" y no les importa reducir parte de sus activos a cambio de mayor liquidez, ya que sus bolsas de suelo son inmensas.

Empresas como Llanera se han encontrado con que nadie quería comprarle el suelo que no era finalista. Bernardos explica que algunas consultoras, como CB Richard Ellis, han valorado suelo que no era finalista a precios muy similares por su cercanía a otros que sí lo eran. "Y ahora, los promotores se encuentran que con la nueva ley de Suelo no se permite la recalificación de esos terrenos rústicos a urbanizables".

Los empresarios del ladrillo se niegan a hacer público que están vendiendo suelo para uso residencial con minusvalías. Sin embargo, Bernardos defiende que en determinadas ciudades "se están haciendo operaciones por debajo del precio de adquisición, aunque resulta difícil admitirlo".

Los ingresos de Colonial por venta de activos, principalmente inmuebles en Madrid, ascendieron a 86,7 millones de euros sólo en el primer trimestre del 2007. Esta promotora, centrada en el negocio patrimonialista, ha optado por refinanciar su deuda de 6.409 millones hasta el 2012.

Un requisito que le han exigido los bancos financiadores es que se comprometa a vender un porcentaje de su filial francesa SFL y aplique dichos recursos a cancelar anticipadamente la deuda. El contrato de financiación tiene un coste medio inicial por la totalidad de la deuda de 194 puntos básicos sobre el Euribor, diferencial que irá disminuyendo en función del peso de su deuda sobre sus recursos propios. La compañía se ha comprometido con los mercados a alcanzar un ratio de endeudamiento del 55% a partir del primer año, lo cual le permitiría mejorar sus condiciones del crédito.

Pedro de Churruca, presidente de la consultora Jones Lang LaSalle, considera que los grandes grupos promotores fusionados el año pasado "tienen demasiada carga de suelo" y al salir al mercado se han encontrado con falta de liquidez. "Los bancos les han apretado mucho la tuercas en la financiación", subraya. Santamaría reconoce que todas las desinversiones van encaminadas a "financiar la deuda". El problema es saber si todos lograrán su objetivo.