Las promociones inmobiliarias faraónicas, paradas por la crisis

Rocío Ruiz/ expansion
Foto: Efe/ Jaro Muñoz

La caída radical de la demanda y los problemas de liquidez de los promotores han hecho fracasar varias de las macrourbanizaciones planeadas al calor del auge residencial. En muchos casos, acaban en manos de los bancos.

La carta remitida la semana pasada por el promotor Francisco Hernando, más conocido como El Pocero, donde comunicaba el abandono de su macroproyecto residencial en Seseña, pone fin a uno de los proyectos más ambiciosos surgidos en el auge inmobiliario.

A pesar de que el anuncio de Hernando no parece ser el último capítulo de Seseña, el proyecto inicial de construir más de 13.000 viviendas ha quedado desfasado ante la actual coyuntura. La historia del residencial Francisco Hernando no es un caso aislado. Fruto del boom vivido durante casi una década en el negocio inmobiliario, el sector ha visto crecer de la nada nuevos desarrollos urbanísticos incapaces de ser asimilados hoy día por el mercado.

Seseña es uno de los ejemplos. Esta localidad toledana pasó de ser un pequeño municipio de 16.000 habitantes a ser la ubicación escogida para proyectar una urbanización con 13.500 viviendas. Según los datos del Ayuntamiento de Seseña, en el plan de actuación urbanístico El Quiñón, hay edificados o a punto de terminarse 5.096 pisos, de los que 2.800 tienen licencia de ocupación.

De los cinco mil inmuebles construidos, más de 2.000 están actualmente en manos de las entidades acreedoras de Onde 2000 (empresa de Francisco Hernando), Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), Caixa Nova, Santander y Caja Duero. Este canje de deuda ha hecho que bancos y cajas comercialicen en las propias sucursales del PAU de Seseña estos pisos. Desde Onde 2000, aseguran que se terminará la urbanización del residencial, aunque no fijan una fecha para su finalización, ya que, en la actualidad, "no hay mercado y por lo tanto, hay que esperar".

Otro caso destacable es Ciudad de Valdeluz, un proyecto de actuación urbanística (PAU) ubicado en el término municipal de Yebes, en Guadalajara. Tras el anuncio de la creación de una parada del tren de alta velocidad Madrid-Barcelona en dicha localidad, Reyal Urbis escogió esta ubicación para presentar su proyecto estrella: una macrourbanización donde se preveía la construcción de 9.500, además de dos campos de golf de 18 hoyos, un centro comercial y varios colegios.

El proyecto, que recibió en 2006 la Mención Especial de los premios a las Mejores Promociones Inmobiliarias en España, apenas es una sombra de lo ideado. Según la web de Ciudad de Valdeluz, la urbanización cuenta con un centro médico y un supermercado "fruto de un acuerdo cerrado, ambos de carácter provisional, y un colegio, de carácter concertado o privado", según el curso.

Casas por deuda

Reyal Urbis, la promotora presidida por Rafael Santamaría, no ha tenido más remedio que deshacerse de parte de sus viviendas ubicadas en Valdeluz, para hacer frente a su elevado pasivo.

Desde finales de mayo, Santander, a través de su filial inmobiliaria Altamira Real Estate, comercializa más de un centenar de las viviendas que se ha adjudicado. La urgencia por vender estas viviendas ha llevado a Reyal a ofrecer rebajas de casi 100.000 euros en los inmuebles ubicados en Valdeluz. Por ejemplo, un piso de dos dormitorios, de la promoción Corona de Valdeluz (de Reyal Urbis), ha pasado de 246.644 euros a 136.000, que cuesta en la actualidad. Altamira va más allá y ofrece un inmueble de la misma promoción de características similares por 108.101 euros.

El exceso de producción de los últimos años tiene su máximo exponente en la segunda residencia. El litoral, principalmente levantino y andaluz, se llenó de promociones y voluminosos proyectos, en una vorágine que no parecía tener fin. Sin embargo, el elevado endeudamiento de sus artífices llevó a frenar el número de viviendas proyectadas e, incluso, a terminar los inmuebles en manos de entidades financieras.

Segunda residencia

Un ejemplo es Polaris World, un desarrollo urbanístico situado en la localidad murciana de Torre Pacheco, ideado por los constructores locales Facundo Armero y Pedro García Meroño en 2001 para una demanda fundamentalmente extranjera. Armero se deshizo de su participación (50%) y dio entrada a varias sociedades y fondos de entidades financieras como Credit Suisse (16%) y Banco de Valencia (10%). Desde 2007, en las cuentas de resultados del hólding formado por una veintena de compañías de Polaris World, aparece como presidente una sociedad denominada Roswell Capital.

El parón de ventas de segunda residencia del mercado inglés (principal perfil de Polaris) ha complicado las finanzas de la firma que, según la prensa Murcia, se vería obligada a desprenderse de parte de su patrimonio (suelo y viviendas) a cambio de reducir 900 millones de deuda.

Martinsa Fadesa

Otro de los grandes desarrollos se encuentran en Huelva. Fadesa planeó en Ayamonte un lujoso proyecto, Costa Esuri. El desarrollo contemplaba la creación de 6.000 casas de diversas tipologías, hoteles, centro comerciales, así como dos campos de golf. Finalmente, el proyecto ha quedado en 2.500 viviendas, algunas de las cuales ya están en manos de la banca acreedora.

La suspensión de pagos de la promotora dejó el proyecto sin terminar, a la espera de su aprobación. El paisaje dejado el verano pasado era una promoción de más de dos mil viviendas, listas para su entrega, pero sin poderse efectuar. Costa Esuri fue objeto de una novedosa iniciativa, meses antes de la entrada en proceso concursal. En abril de 2008, la compañía anunció un acuerdo con el Ayuntamiento de Ayamonte y la CAM, por el que destinaría 47 viviendas de la urbanización de lujo a jóvenes y familias que no pudiesen optar a viviendas de protección oficial, a través de un alquiler con opción a compra.

Ésta no es la única gran promoción paralizada por el concurso de Martinsa. En el municipio de Torre de Cabdella, en el Pirineo Leridano, la empresa planeaba la construcción de un complejo invernal con 900 viviendas, ocho hoteles, un campo de golf y un 'spa'.