El doble 'stock' inmobiliario de la banca

Jose F. Leal/ elmundo

Poco a poco se va apuntalando el trasvase masivo de activos de los promotores a las entidades financieras. La banca y las cajas, otras meras financiadoras, controlan ahora buena parte de las promociones que aquellos terminaron de construir, los suelos que compraron, los proyectos que tenían en marcha y los edificios de oficinas que conformaban su patrimonio. De todo. Una cartera cambiante y creciente cuyo tamaño y valor hoy por hoy resulta casi imposible de calcular, pues para ello habría que sumergirse en lo más profundo de sus complejos balances.

Sabemos la cantidad, entre 15.000 y 20.000 casas. Pero ¿qué tipo de pisos obran actualmente en su poder? ¿de qué calidad son? y, lo más importante, ¿cómo los están sacando al mercado y quién acaba enseñando los pisos a los posibles compradores?

Al menos dos cosas deben quedarle claras a quien se decida por este nuevo operador del mercado: uno, el negocio de los bancos no es vender pisos sino dar créditos. Es decir, su papel como comercializadores es circunstancial y temporal, obligado por la coyuntura económica. Y dos, su 'stock' de viviendas no hace sino engordar, pues cada vez son más las promotoras que deben darles sus viviendas en prenda -bien por dación en pago a una deuda o por compraventa directa- y las ejecuciones inmobiliarias no han hecho sino comenzar, por lo que su oferta mutará con el tiempo.

Los activos 'A', el caramelo de la banca

Actualmente las carteras inmobiliarias de los bancos y cajas distinguen entre dos tipos de activos. Los procedentes del sector profesional, compuesto por viviendas nuevas -terminadas y en 'stock', pero también suelos, oficinas y promociones no terminadas. Se trata de activos a los que "no se les puede dar más valor, y con alta liquidez", es decir, "fuera del ámbito de interés de los bancos, porque no pueden especular con ellos y porque no les pueden sacar más rentabilidad", explica Luis Corral, consejero delegado de ForoConsultores. "Los promotores no pueden vender por debajo de su propia deuda, pero los bancos, si es para liquidar su 'stock', sí", añade.

"Actualmente, estos activos 'A' en poder de la banca suponen, en valor y en unidades, un 70% de las carteras de los bancos", explica Corral. Para su gestión, las entidades disponen de sociedades gestoras cuyas marcas van sonando poco a poco: Altamira (Santander), Anida (BBVA), Aliseda (Popular), Servihábitat (La Caixa). Hace ya un año que empezaron a comercializar las primeras viviendas de este perfil en junio de 2008. Para venderlas, bajan los precios hasta encontrar el suelo del sector y así darles salida mediante financiación propia, provocando, si es necesario, pérdidas en los balances en sus carteras de inmuebles. "Algunas entidades como Banesto, Santander, Bancaja, La Caixa y Caixa Catalunya han encontrado ese suelo del sector y están dando salida al 'stock'", explica Corral.

En el pasado Salón inmobiliario de Madrid, la presencia de la banca y las cajas fue casi testimonial, o limitada a la venta de seguros. "Debe usted buscar en la página web de Altamira o llamar a este 902", contestaban los dos comerciales del 'stand' del Santander a quienes se acercaban a preguntar, mientras les entregaban el catálogo de su inmobiliaria, donde sólo se ofrece, de momento, vivienda nueva. "Consúltenla periódicamente porque se actualiza constantemente", añadían.

Estos activos constituyen el mejor escaparate de las entidades. Se trata de viviendas sin estrenar y de calidad -al menos en teoría-, en ubicaciones que o bien no han tenido el éxito que debían -como el PAU del Quiñón de Seseña o el corredor del Henares y Guadalajara, por ejemplo- o se terminaron cuando el sector comenzó a caer. "Estos activos son los que la banca ha puesto ya en circulación y los que vende directamente en sus oficinas y en los portales", explica. Curiosamente, algunos de los gestores de estas compañías son los directivos salientes de las promotoras quebradas o en apuros económicos.

En este cambio de 'chip' del sector financiero, las cajas de tamaño medio y pequeño no han sido tan ágiles a la hora de organizarse y proyectos como los iniciados por la consultora Gerens Hill Internacional o Ahorro Corporación aún no han tomado forma.

Los activos 'B', lo que se avecina

"Nadie sabe cuántos pisos están en poder de los bancos. Ni ellos mismos. Las viviendas se incorporan a sus carteras de forma continuada y escalonada", cuenta Santiago Baena, presidente de los API's, que agrupa a cerca de 7.000 profesionales.

Lo que sí que sabe es que en 2009 se estima que se pondrán en marcha más de 74.000 embargos hipotecarios, y que -según publicó el diario Expansión el pasado 25 de mayo- que los bancos tienen actualmente unos 9.000 millones de euros en pisos de morosos, cinco veces más que en 1994. Es decir, una potencial e ingente bolsa de inmuebles procedentes de particulares que caerá en sus manos como un gotero alimenta a su paciente, atomizados y diseminados y de una calidad variable, "cuando no dudosa", añade Baena.

Su origen y la gestión son diferentes de los de los activos 'A'. Para empezar, la forma por la que recaen en sus manos es más lenta y engorrosa: largos procesos de subastas, ejecuciones hipotecarias, negociaciones directas con los particulares que no pudieron hacer frente a las hipotecas a causa de la crisis o por bien dejaron de pagar sus hipotecas. En ese periodo, "muchos de esos pisos han acabado saqueados y muy deteriorados, cuando no totalmente expoliados", explica Corral, pues los antiguos propietarios se llegan a llevar "hasta los marcos de las puertas, las tuberías, las calderas o los cables de la luz", añade Baena.

Estos pisos, gestionados directamente por los servicios de gestión de activos morosos y subastas de los propios bancos y cajas, son hoy la trastienda de las entidades. Ante la falta de estructura para darles salida, los bancos están en plena fase de negociación con redes y subredes de agentes de la propiedad, franquicias inmobiliarias y consultoras. Las rebajas en este nicho del mercado son sustanciosas, "hasta en un 50%", afirma Baena, pues en muchos casos los bancos "no están invirtiendo en repararlas y optan por venderlas en su estado actual, descontando, en su valoración, el precio de las reparaciones y las reformas", dice.

Los activos 'B' se presentan como un embarazoso futuro para las entidades financieras, pues la morosidad va en aumento especialmente en la parte inferior de la pirámide económica. Los pisos de este tipo que primero se están incorporando al mercado son "los más baratos y los de peor calidad", afirma Corral, y muchos de ellos proceden de las familias menos pudientes.