Jarro de agua fría para el mercado inmobiliario: las ventas de viviendas caen un 12% en el último año

E. Sanz/ C. Sánchez/ cotizalia

Continúan las malas noticias para el mercado inmobiliario español, en general y para los promotores en particular. Vender una vivienda resulta cada vez más complicado: se tarda más y se vende menos.

Así lo ponen de manifiesto los últimos datos del Colegio de Registradores, que revelan que entre septiembre de 2006 y el mismo mes de este año, se inscribieron en los registros 830.605 operaciones de compraventas, un 12% menos que entre septiembre de 2005 y 2006. Este descenso en el número de pisos inscritos es superior al recorte del 8,85% que se registraba en el trimestre anterior, lo que da idea del deterioro que se está produciendo en el mercado inmobiliario.

Por tipología de vivienda, los inmuebles de nueva construcción es el segmento que más está acusando este freno en el número de transacciones. Las ventas se han desplomado un 14,6%, mientras que el descenso en la vivienda usada ha sido del 10,1%. Además, la caída de operaciones durante el último año ha sido generalizada en toda España, ya que sólo una ha presentado tasas de variación positivas, según los datos de los registrados.

Frenazo de las ventas en verano

La ralentización de las ventas se ha dejado sentir especialmente durante los meses de verano. Así, durante el tercer trimestre de este año se han vendido un 8,6% viviendas menos que entre abril y junio: 188.256 inscripciones frente a 205.998.

Durante la época estival, a diferencia del conjunto del año, la vivienda nueva ha sabido capear mejor el temporal que la segunda mano. Entre julio y septiembre se han vendido unas 15.000 viviendas usadas menos que entre abril y junio de este año, lo que supone un descenso del 12%. Respecto a los inmuebles de nueva construcción, la caída ha sido menor, del 3,7%, si bien es cierto que la cifra respecto al total de operaciones de compraventa es menor que en el caso de las viviendas usadas.

Los registradores, sin embargo, advierten de que la evolución del número de compraventas de vivendas usadas es la que mejor mide el comportamiento del mercado “en la medida” que tiene en cuenta compromisos de precios más recientes. Por el contrario, la vivienda nueva recoge precios pactados entre comprador y vendedor hasta con dos años de antigüedad.

Durante los últimos 12 meses se inscribieron en España –las cifras recogen movimientos reales y no son por lo tanto una estimación- 830.605 compraventas, de las que algo más de la mitad (477.535) corresponden a viviendas de segunda mano.

Por Comunidades Autónomas, el aspecto más llamativo es de la Comunidad Valenciana, la más 'enladrillada' que ha superado por primera vez a Cataluña y Valencia en las operaciones de compraventas de viviendas. Con 27.329 operaciones durante el tercer trimestre se ha situado en el segundo sólo por detrás de Andalucía, con 42.261 operaciones.

A tenor de estos datos, los registradores estiman que el mercado inmobiliario continúa dando síntomas de agotamiento, sobre todo en el caso de viviendas de segunda mano. Según sus previsiones, lo lógico es que el número de compraventas caiga en el futuro más próximo a ritmos del 4% en términos trimestrales, por lo que el año se cerrará con unas 800.000 transacciones inmobiliarias, por debajo de los niveles actuales Una cifra que contrasta, en cualquier caso, con la que se produjo en el primer trimestre de 2006 –que marca el punto máximo del ciclo inmobiliario-, cuando se registraron más de un millón de operaciones inmobiliarias.

Ajuste dentro de lo “normal”

En opinión de los registradores, el ajuste está funcionando bajo parámetros “normales” teniendo en cuenta que el mercado estaba saturado tras diez años consecutivos de crecimiento de los precios muy por encima del IPC. Para los registradores, el futuro dependerá de la evolución de cinco variables: empleo, salarios, inmigración, expectativas económicas y tipos de interés.

A tenor de las cifras extraídas de los registros oficiales en los que se inscriben las operaciones inmobiliarias, las cajas de ahorro continúan volcadas en la financiación hipotecaria, con una cuota de mercado del 57,45%, 23 puntos porcentuales por encima de los bancos. El importe de crédito hipotecario medio contratado para financiar las transacciones inmobiliarias asciende a 153.892 euros, lo que significa un aumento del 7,24% respecto al año anterior, por debajo del 9% que se registraba en el trimestre anterior, lo que da idea de la desaceleración que se está produciendo en el precio de los pisos.

La cuota hipotecaria media, lo que realmente hay que pagar al banco o la caja de ahorros- se sitúa en 832,64 euros por operación, es decir 30 euros más que en el pasado trimestre, lo que se explica por el alza de los tipos de interés. En el último año se ha producido, de hecho, un aumento del 17% en el pago de intereses. Respecto del salario medio, esa cuota hipotecaria supone el 49,38%, lo que significa que prácticamente la mitad de un sueldo hay que destinarlo a pagar la vivienda.

Respecto a la duración media de los créditos hipotecarios para la financiación de vivienda, se ha producido un nuevo incremento, aunque con menor fuerza que en trimestres anteriores. Para el tercer trimestre del año 2007 la duración media se ha situado en 28 años y 3 meses, frente a los 28 años y 2 meses del trimestre anterior. Por comunidades autónomas destacan, como es habitual, Madrid, con 29 años y 7 meses y Cataluña, con 29 años y 2 meses, de duración media.