De la hipoteca basura al crédito caviar

Jesús Martín/ larazon

Bancos y cajas endurecen sus condiciones para evitar una crisis como la de EE UU ? Las entidades ya no conceden préstamos con cuotas mensuales superiores al 45% de los ingresos de los demandantes

El descenso en un 10,39% y un 11,22%, respectivamente, del número de hipotecas concedidas en los meses de agosto y septiembre no es fruto de la casualidad estadística. Es la consecuencia del endurecimiento de las condiciones de acceso a los préstamos que están poniendo en marcha las entidades para evitar que la desaceleración económica y los altos precios de la vivienda acaben por lastrar sus cuentas de resultados.

En los últimos meses, según ha podido saber LA RAZÓN, las entidades que operan en España han cerrado el grifo de la financiación a determinados tipos de clientes que no ofrecen las garantías suficientes para atender el pago de un préstamo medio para la adquisición de una vivienda, que el pasado mes de septiembre se situaba, según el Instituto Nacional de Estadística, en 150.328 euros, con un plazo de amortización de entre 26 y 27 años y un tipo de interés medio del 4,88%.

«El sistema financiero se está reinventando». Son palabras de María Dolores Sánchez, directora general de Centre Finance, una especie de supermercado financiero donde los clientes pueden elegir entre una oferta de más de 500 productos crediticios, hipotecarios y de inversión. Ya no hay «café para todos» en las sucursales.

Miedo «subprime»

El temor a que en España pueda reproducirse en otra escala la crisis «subprime» de EE UU, como consecuencia del nuevo escenario de ralentización económica que empieza a dibujarse para el próximo año, ha reforzado la prudencia de bancos y cajas a la hora de conceder préstamos hipotecarios. Hoy, es prácticamente imposible encontrar financiación para la compra de una vivienda si la cuota mensual a pagar supera el 40-45% de los ingresos del demandante, que tiene que atesorar una vida modélica en la empresa que le paga la nómina.

Hace sólo un año, se llegaban a conceder préstamos hipotecarios con ratios de esfuerzo que alcanzaban el 60% de los ingresos.

¿Qué ha pasado? Sencillamente, que las entidades financieras tienen miedo a que los objetivos que se han fijado para el conjunto del año se vean empañados por las dificultades que numerosas familias españolas empiezan a tener para llegar dignamente a fin de mes.

Los datos del Banco de España (ver gráfico) confirman que en el segundo trimestre de este año los indicadores de dudosidad del crédito hipotecario para adquisición de vivienda han vuelto a registrar un alza moderada para el total de entidades de crédito. Si se analizan todas las partidas del crédito de los hogares (hipotecario y personal), el porcentaje de deuda aumenta en todas las finalidades analizadas, situándose el indicador para el total del crédito a los hogares en el 0,862%, un porcentaje bastante bajo, pero superior al de hace un año.

Según María Dolores Sánchez, «se está concediendo mucho menos crédito hipotecario en las sucursales, aunque a cambio se comercializan productos más agresivos con el fin de atraer al mismo número de clientes y cumplir las expectativas».

Se conceden préstamos con más años de carencia, con cuotas aplazadas para satisfacer el 35% del total al final del periodo de amortización; con cuotas crecientes cada año en función de la mejora laboral, etc.

En otros casos se utilizan ganchos comerciales, como la ausencia de una cantidad de entrada en el momento de la firma del crédito, como que la casa esté amueblada o disponga de una pantalla gigante de televisión.

La estabilidad laboral se ha convertido en una condición sine qua non para la concesión de un préstamo. No basta con tener un contrato indefinido, hay que poseer, además, un expediente laboral inmaculado en las empresas en las que se ha trabajado y que no haya excesivos cambios de compañía.

La situación personal o familiar se ha convertido, asimismo, en un elemento diferenciador. No es lo mismo formar parte de una unidad familiar tradicional que estar divorciado. Todo cuenta en el «scoring» del demandante.

Barreras en la promoción

Las mayores restricciones financieras se están dando en el préstamo promotor. Los tiempos en que se vendía sobre plano han pasado a la historia. Antes, las agencias inmobiliarias se dedicaban simplemente a despachar pisos; ahora hay que venderlos.

Pero no sólo las segundas viviendas han notado el endurecimiento de las condiciones. En los casos de primera vivienda se han duplicado los plazos de estudio para la concesión de un crédito con el fin de asegurar la solvencia financiera de quien lo solicita. El mes de espera se ha superado con creces.

A falta de préstamos hipotecarios, el producto estrella de bancos y cajas es el crédito consumo. 2007 ha sido un año de crecimiento espectacular tanto en materia de peticiones como de concesiones. Aquí no han llegado las restricciones todavía.