Primeros estragos del boom de la vivienda

Úrsula Guerra/ expansion

Las subidas imparables del precio del mercado y de los pisos, el incremento de los tipos de interés y la crisis de los mercados crediticios han provocado una caída de la demanda que lastra los ingresos de las promotoras y también de las agencias de compraventa de casas.

El parón total que vive el mercado de ventas de viviendas en España ha comenzado a hacer mella en los actores del sector. La suma de un crecimiento sin precedentes en la demanda –alentada por el aumento de las separaciones y la llegada de inmigrantes que compran casa–, el alza continuada de los precios de los pisos, el incremento de los tipos de interés y la crisis en los mercados crediticios –que ha desembocado en que los bancos cierren el grifo de la financiación– ha provocado que el mercado residencial haya explotado.

Tanto las promotoras como las intermediarias de compraventa de casas empiezan a sentir la caída en picado de la demanda, de hecho, para 2008, los expertos prevén que se compren 300.000 casas menos que en 2006. Los ingresos de las inmobiliarias más expuestas a este negocio y, sobre todo, las enfocadas al mercado de costa, han empezado a resentirse, así como su cartera de preventas, lo que, en algunos casos, las abocará a la suspensión de pagos. Las agencias de intermediación también sufren esta crisis residencial.

Cierres

Century 21 es un ejemplo más del impacto que tendrá la ralentización de la demanda en este tipo de compañías. Don Piso, que fue adquirida por Habitat a Ferrovial en diciembre de 2006, dentro del proceso de compra de la filial inmobiliaria del grupo constructor por 1.600 millones. Desde el mismo día que firmaron la compra, la inmobiliaria presidida por Bruno Figueras colgó el cartel de se vende a la agencia, por la que pide 110 millones, y aún no ha logrado deshacerse de ella.

Además, en lo que va de año, Don Piso ha cerrado más de 26 oficinas de su red comercial, ha recortado plantilla y reducido la inversión publicitaria. Tecnocasa, la líder del sector, por su parte, ha cerrado 162 oficinas desde el pasado diciembre, el 15% de su red, hasta quedarse con 890 establecimientos ; al igual que ha hecho Fincas Corral, que ha reducido su red de 350 a 180 oficinas en el último año.

En cambio, Expofincas ha preferido centrar su estrategia en reconvertir las agencias menos rentables en oficinas de intermediación financiera, como adelantó Expanisión el 6 de noviembre. El grupo catalán transformará cincuenta de sus agencias en oficinas de asesoramiento y venta de productos financieros, bajo la marca Sefi Credistore.

De momento, la empresa presidida por José Antonio Galdeano, que cuenta con 250 puntos de venta, ha transformado 20 agencias inmobiliarias, tras invertir 1,5 millones. Sefi prevé cerrar el año con 25 oficinas y el objetivo para finales de 2008 pasa por desembolsar otros dos millones de euros para inaugurar 50 minibancos, el 20% del total de la red de intermediación en la compraventa de viviendas.

Astroc y Llanera

La desaceleración del sector ya se ha cobrado sus primeras víctimas, como la inmobiliaria Llanera, que ha solicitado la suspensión de pagos, con una deuda de 700 millones. Aunque el desencadenante de este rosario de problemas fue Astroc. La inmobiliaria fundada por Enrique Bañuelos realizó una labor de ingeniería financiera para maquillar sus resultados: Astroc vendió activos a Bañuelos por 85,6 millones para presentar una cuenta de resultados positiva. Las acciones se desplomaron un 43% en un solo día.

Según los expertos del sector las pequeñas promotoras que han surgido al calor del boom de la vivienda, aquellas que cuentan con una gran cartera de suelo no urbanizable y las que tienen desarrollos en la costa serán las que más penurias sufran. Las grandes tampoco se han librado del fin de la etapa dorada del sector. El nivel de preventas residenciales (reservas de viviendas en construcción) de Colonial cayó un 48% a septiembre, mientras que Metrovacesa y Fadesa acumulaban unos descensos del 52% y del 32%, respectivamente.

Problemas

Martinsa-Fadesa, que cuenta con una cartera de suelo de 28,4 millones de metros cuadrados, ha puesto a la venta terrenos por valor de mil millones de euros para reducir su deuda, ante la dureza de las entidades financieras a la hora de conceder préstamos. Además, la inmobiliaria encabezada por Fernando Martín, ha adoptado criterios más exigentes a la hora de comercializar que la han conducido a no iniciar algunas promociones y a retirar de la venta unas 2.255 unidades.

Colonial, por su parte, ha sufrido el apretar de tuercas de las entidades financieras. En abril, la inmobiliaria controlada por Luis Portillo cerró la refinanciación a largo plazo de su deuda por 7.200 millones de euros con Calyon, Eurohypo, Goldman Sachs y Royal Bank of Scotland. Este crédito incluía toda la deuda refinanciable y los 2.000 millones de euros necesarios para comprar Riofisa, con un plazo de amortización de cinco años.

Pero, en septiembre, tras la tormenta crediticia surgida a raíz de la crisis de las hipotecas subprime, las cuatro entidades endurecieron las condiciones pactadas: redujeron el importe prestado, como consecuencia del aumento de capital en 708 millones y la liquidación de la opa sobre Riofisa; y aumentaron en 69 puntos básicos el coste de su financiación.

Los bancos acreedores de Habitat, un total de 38 entidades, negocian tomar cerca del 30% de la inmobiliaria catalana, mediante la conversión de deuda en capital.