Blindados ante el alquiler

Vivir de alquiler es una opción minoritaria en España, sólo un 11,25% de los hogares españoles optaba por hacerlo en 2006, según datos del Ministerio de Vivienda. La cultura de la propiedad y una reducida oferta dificultan el despegue de una opción que el Gobierno se ha marcado como objetivo.

N. Cano / cincodias.com, MADRID (30-10-2007)

El Plan de Apoyo a la Emancipación e Impulso del Alquiler pone el acento con ayudas destinadas a uno y a otro lado: la demanda, 210 euros mensuales a partir del próximo 1 de enero; y a la oferta, la agilización de los procesos de desahucio o la ampliación de ayudas para propietarios. En la cara de la oferta, el objetivo es que se saquen más pisos al mercado de alquiler con "todas las garantías". Un muro, las garantías, con el que chocan muchos de los que quieren sumarse a esta opción. Dos piezas de un mercado que cuesta encajar.

Es el caso de Aitor R. que lleva dos meses buscando un piso de alquiler en Madrid junto a una amiga. Cerca de la treintena, licenciados y mileuristas, la única opción viable para independizarse es, por ahora, compartir vivienda. Pero, la tarea no es fácil. Además de los elevados precios y una oferta no demasiado amplia, chocan con el exceso de celo de muchos propietarios que, desprotegidos ante los largos trámites en caso de impago, exigen fianzas de varios meses, avales bancarios o el pago de meses por adelantado.

"Muchas veces las condiciones suponen un desembolso cercano a los 6.000 euros, todos mis ahorros, explica Aitor. Hay casos en los que nos han pedido, además de nómina y contrato indefinido, tres meses de renta por adelantado, avales bancarios por el importe de un año o fianzas de varios meses. Eso en alquileres que rondan los 900 euros", explica.

Al otro lado de estas peticiones, propietarios que, en muchos casos, han vivido ya malas experiencias con el arrendamiento, y quieren alquilar su casa pero arriesgando lo mínimo. "Te sientes desprotegido. Pueden destrozarte la casa, dejar de pagar. Necesitas muchos meses para recuperar el piso. Con esas garantías te aseguras perder menos dinero", explica Javier M., dueño de un piso en alquiler en Madrid. "Los propietarios, expone Carlos Mateu, abogado de Promein, necesitan de modo urgente que les abonen las rentas impagadas y que el inquilino moroso, profesional o no, desaloje su vivienda. El proceso actual de desahucio es excesivamente largo".

Ante esto, argumenta Fernando Encinar, de Idealista, "se ha generalizado pedir varios meses de fianza y aval bancario". A juicio de Encinar, en su portal hay cerca de 2.700 anuncios en alquiler frente a más de 21.000 en venta en la ciudad de Madrid, estas medidas dificultan el acceso de algunos colectivos y "estrangulan el mercado".

Un mes de fianza por ley

Con la Ley de Arrendamientos Urbanos en la mano, lo único obligatorio es un mes de fianza en metálico en el caso de viviendas y de dos si el uso es distinto. Isabel Cámara, abogada de Ausbanc, considera que este punto es preceptivo y no se puede alterar. Desde la asociación se recomienda evitar avales o fianzas excesivas. Asimismo Cámara recuerda la obligatoriedad de que ese mes de fianza se deposite en el organismo designado en cada comunidad. En caso de no hacerlo hay sanciones estipuladas.

Pero, ya sin carácter obligatorio, la norma deja la puerta abierta a más blindajes. "Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía [] adicional a la fianza en metálico", añade la normativa. Al otro lado, el inquilino es libre de decidir si las acepta. "Sabemos que si no lo hacemos nosotros, lo aceptará otro y perderemos el piso, pero nos parecen abusos en toda regla", se resigna Aitor.

Entre depósitos y avales

¿Qué diferencias hay en cada una de las restantes garantías que se suelen exigir? Los meses de renta por adelantado o los depósitos por determinadas mensualidades 'sólo' suponen un desembolso extra de dinero que se da al arrendador.

Para el aval se necesita la intermediación de una entidad bancaria. Normalmente lo que hace la entidad es, una vez que ha comprobado que se tiene el dinero requerido, inmovilizarlo y emitir el aval. Los gastos, aunque varían entre entidades, incluyen una comisión por formalización (ronda el 0,5%) y otra trimestral por riesgo de entre el 1 y el 1,5%.

A juicio de Carlos Mateu, de Promein, esta herramienta es una de las mejores garantías que existen para protegerse ante el impago de la renta (pese a no cubrir ni los destrozos ni los costes de un juicio), aunque reconoce que presenta inconvenientes para el inquilino. "El dinero se queda retenido y no puede disponer de él", explica, además del coste que conlleva. El propietario puede ejecutar el aval "a primer requerimiento" en caso de impago y el banco está obligado a abonarle las cantidades avaladas tras demostrar con pruebas documentales ese incumplimiento.

Al amparo del Estado

Ante esta situación, el Gobierno ofrece opciones, que ahora va a reforzar con el Plan de Apoyo a la Emancipación e Impulso del Alquiler, para dar "tranquilidad" al propietario. Una, existente desde abril de 2005, es recurrir a la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), dependiente del Ministerio de Vivienda. Si el propietario inscribe su vivienda en el programa, la SPA le garantiza que va a recibir la renta, independientemente de que el inquilino las abone, hasta la resolución del contrato. Además, garantiza la devolución de la vivienda en las mismas condiciones en las que se entrego.

En esta línea, el nuevo plan incluye un epígrafe denominado 'Alquiler Seguro' que, según técnicos del ministerio de Chacón, viene a reforzar este punto de las garantías y se suma a la creación de nuevos juzgados y al desarrollo de 'juicios rápidos' para desahucios. Unas medidas, que en opinión de Mateu, van a ayudar a "que disminuya el temor del propietario en convertirse en arrendador".

En todo caso, en el sector inmobiliario, el anuncio de estas medidas se recibe con expectación. Desde una de las principales agencias del país creen que será el mercado y no estos impulsos gubernamentales los que dicten el futuro del alquiler. Las subidas de tipos y las crecientes dificultades para vender, explican fuentes del sector, "pueden hacer que la gente saque casas y se opte más por alquilar, no serán las medidas del Gobierno, será el mercado".

Recurrir al arbitraje

Otra de las opciones a la que recurren cada vez más arrendadores para intentar protegerse ante el inquilino es el arbitraje. Algunas entidades, como la Corte de Arbitraje, ofrecen lo que denominan 'Garantía de Alquiler', un documento que se adquiere, el coste es de 42 euros, y se adjunta al contrato. Lo que garantiza es que, en el caso de que haya algún incumplimiento por cualquiera de las dos partes, se puede recurrir al arbitraje para solucionar el conflicto (impagos de renta, problemas con los suministros, daños en la vivienda). Las partes remiten a la entidad las pruebas documentales que se requieran y el árbitro resuelve un laudo o sentencia arbitral en unos 45 días. "Si no se cumple con esta primera notificación, pasa a justicia ordinaria, donde el juez debe darle cumplimiento lo más rápido posible", explica Mario Navarro Rubio, máximo responsable de la Corte de Arbitraje que añade que la primera notificación tiene un carácter fuertemente disuasorio. "Muchos inquilinos que no abonan las mensualidades abandonan la casa en ese momento". El arbitraje no garantiza el pago de la renta, pero sí logra que el propietario recupere su casa en menos tiempo -unos tres meses- y con menos costes -alrededor de 150 euros-, explica Navarro. Desde que iniciaron estos servicios, en 2004, han vendido 240.000 garantías.