¿Caída del precio de las casas? Hasta un 50% en 2011

S. McCoy/ cotizalia

La bajada en el precio de los alquileres dada a conocer ayer es una excelente noticia tanto para los actuales arrendatarios, que encuentran así argumentos para renegociar las rentas que pagan a la baja, como para todos aquellos que están a la búsqueda de una casa para alquilar. No cabe duda que tal alegría no es compartida por los propietarios de los inmuebles, muchos de los cuales fueron adquiridos como inversión en el punto álgido del ciclo, que ven cómo la rentabilidad obtenida es escasa y apenas les da para cubrir los gastos recurrentes de la vivienda objeto del contrato, incluida la carga hipotecaria que pesa sobre la misma.

Sin embargo, no son los únicos que deberían ver con cierto recelo esta noticia. Al club de los desencantados se han de unir inevitablemente tanto promotores como entidades financieras. Y no sólo porque la ausencia de demanda y los impagos les han convertido en dueños forzosos de un notable parque inmobiliario que tratan de un modo u otro de rentabilizar, como otro titular más, por lo que se ven afectados negativamente por la mengua de sus ingresos con costes estables, sino porque, además, el propio valor del residencial se reduce cuando lo hacen las rentas de alquiler. O, al menos, así lo indica la teoría.

En efecto. Dos son los parámetros que tradicionalmente se han establecido para monitorizar la mayor o menor demanda potencial en el mercado de la vivienda. Por una parte el esfuerzo que la familia ha de realizar para acometer la compra de una casa, que se mide en términos de veces en que el sueldo bruto de la unidad familiar queda comprendido en el precio del objeto de la adquisición. Obviamente este parámetro rige fundamentalmente para la ocupación del inmueble como vivienda habitual. Este ratio, que tradicionalmente había transitado alrededor de las cuatro veces, llegó a dispararse por encima de siete entre finales de 2006 y comienzos de 2007, techo del mercado. Y aún es más alto que la media histórica.

El segundo elemento de juicio es fundamental para aquellos que pretenden comprar un activo residencial con objeto de obtener de él un rendimiento, esto es, como inversión, a través de la adecuada combinación de rentas y plusvalías. De estos dos elementos, la crisis ha mantenido únicamente la vigencia de los alquileres como fuente de retorno toda vez que el exceso de oferta ha provocado que, salvo oportunidades únicas, que haberlas haylas, la posibilidad de especular con el precio de las casas se haya reducido drásticamente. Por tanto la decisión se ha de tomar exclusivamente en función del dinero recurrente que se puede obtener de la vivienda comprada.

Pues bien, el rendimiento de una casa en alquiler no deja de ser un cociente entre el ingreso neto a percibir y el desembolso realizado en origen. En el pico de la burbuja, tal porcentaje llegó a situarse en el 2% en un momento en el que los costes de financiación eran sustancialmente superiores a los de hoy día. Ahora, con el precio del dinero al 1% y la carga hipotecaria alrededor del 2% anual, tal escasa rentabilidad podría resultar incluso admisible para algunos. Pero al tratarse de activos a largo plazo, es mejor tomar como referencia lo que indican los plazos más largos de la curva de tipos y perseguir retornos de, al menos, el 4,5% anual (tipos a 10/30 años más diferencial).

A alquileres constantes, eso sólo se logra mediante una reducción en el precio de las casas. Pero si las rentas caen, entonces el coste de la vivienda ha de reducirse al doble de ritmo para lograr que el resultado de la división repunte. Esa es la dinámica que anticipa la caída de los alquileres anunciada ayer: una mayor presión a la baja en el precio de las casas con objeto de dar salida al importante stock acumulado hasta ahora (que varía, según los distintos analistas, entre las 800.000 y los dos millones). Si a eso añadimos el impacto que, sobre la renta bruta de la unidad familiar, tiene el desempleo y las dificultades, tanto por moneda (británicos), como por situación laboral y familiar (inmigrantes y monoparentales), de algunos colectivos para mantenerse como nuevos adquirentes de casas en España, el colapso en precios está servido, salvo que los balances de la banca hagan milagros, que todo puede ser en la España de la patada a seguir. No queda tan lejos, por tanto, nuestro vaticinio del 50% de merma de valor para 2011...