Las inmobiliarias se enfrentan a un duro ajuste de sus activos

José Sánchez Arce/ expansion

Las grandes firmas de consultoría inmobiliaria trabajan estos días sobre campos de minas para actualizar, a fecha de 31 de diciembre de 2008, el valor de las carteras patrimoniales de las empresas del sector inmobiliario. Su trabajo es más delicado que nunca y la presión que reciben es implacable.

Sus clientes quieren evitar a toda costa que una constatación oficial del desplome de los precios inmobiliarios contenido en los informes que se adjuntarán en las próximas semanas a las cuentas de resultados del ejercicio 2008 derive en un mayor hundimiento del mercado.

Las inmobiliarias necesitan mantener los precios a raya por razones básicas de supervivencia, ya que buena parte de sus expectativas de ingresos para 2009 están sostenidas en las desinversiones. La pesadilla de que los precios de venta caigan incluso por debajo de la deuda asociada a los inmuebles se hace corpórea a pasos agigantados.

Sin los deberes hechos

Por una doble cuestión de falta de transparencia y de lagunas regulatorias, muy pocas inmobiliarias ajustaron el valor de su cartera a la nueva realidad del mercado en 2008, salvo Martinsa Fadesa y por razones obvias.

La administración concursal de la promotora encargó a tres tasadoras una exhaustiva valoración de sus activos, que se publicó a principios de diciembre dentro del informe concursal. El resultado: un caída del 30% con respecto a los parámetros de diciembre de 2007, que fijaban el precio de sus activos en más de 10.800 millones de euros.

Del resto, sólo Colonial, Afirma y Reyal Urbis recogieron en sus balances, en forma de provisiones, la depreciación de sus carteras inmobiliarias a fecha de 30 de junio de 2008, resultando, ya para entonces, en una caída promedio del 12%. Metrovacesa también actualizó su cartera, pero de forma parcial, excluyendo los suelos que no fueron objeto de avance en la tramitación urbanística.

El resto ha mantenido inalterables hasta la fecha los valores máximos del mercado a 31 de diciembre de 2007, absolutamente irreales a la luz de la evolución de la actividad en los últimos doce meses.

El desplome será generalizado, afectando de manera particularmente virulenta al suelo, donde los cálculos deben reflejar, en función de localización y su nivel de desarrollo urbanístico, caídas entre el 15% y el 40% con respecto a 2007, según el consenso del mercado.

Las caídas podrían ser superiores en suelos rústicos. “Las valoraciones tendrán que reflejar los problemas financieros y económicos, así como las perspectivas de mercado. La valoración no tiene que considerar únicamente el inmueble en sí, sino también sus posibilidades financieras”, explica James Alwood, responsable de valoraciones de Colliers.

Desde CB Richard Ellis se apunta en la misma dirección. “En el caso de las promotoras enfocadas al mercado residencial, la correción del mercado ha sido más severa, registrándose bajadas notables para estos productos (suelo en desarrollo principalmente) desde el momento más alto del mercado”, señalan en la consultora, principal proveedora de los servicios de valoración en España.

Pero no sólo se verá afectado el suelo y las promociones residenciales. También sufrirán un severo golpe los inmuebles de oficinas en renta y los centros comerciales. El aumento del desempleo y el colapso de la demanda interna (consumo e inversión) desencadenará un aumento de la desocupación de los inmuebles en renta y notables caídas de precios de entre el 10% y el 15% en inmuebles situados en zonas prime y de entre el 15% y el 25% en ubicaciones secundarias con respecto a los niveles de diciembre de 2007.

Hay complicaciones añadidas. Con el fin de ayudar a sus clientes, los bancos canjean masivamente deuda por activos “valorados por encima del precio de mercado” con el objeto de cubrir la deuda, según fuentes del sector de la tasación. Estas transacciones, envueltas en gran secretismo, “generan una gran distorsión en el mercado y no pueden ser consideradas como comparables reales”, señalan.

El Gobierno evita los peores efectos de la depreciación

El Gobierno introdujo recientemente una modificación temporal de dos años en la ley de sociedades anónimas para evitar que las pérdidas en las empresas derivadas del deterioro del inmovilizado material, de las inversiones en inmovilizado y de las existencias se tenga en cuenta a efectos de las reducciones de capital y de las causas obligatorias de disolución que contempla la ley.

No obstante, los expertos confían en que el ajuste actual sea ya suficiente para reactivar gradualmente la actividad. “Se desconoce si habrá un mayor ajuste, pero los precios oficiosos reflejan ya la situación real. En el momento en que vuelva la financiación, tendremos una situación normalizada. Cierto que en un mercado bajista, pero un mercado al fin y al cabo, explica Fernando Fuente, director de valoraciones de CBRE.

Las nuevas tasaciones echan más leña al fuego

- Los activos de suelo serán los más damnificados. Se prevén desplomes de precios de entre el 15% y el 40%.

- A pesar de su menor exposición a la crisis, los edificios de oficinas también se verán afectados con caídas de entre el 10% y el 15%.

- Para todos aquellos inmuebles que no estén situados en zonas de ubicación privilegiadas, los descensos llegarán al 25%