Las inmobiliarias españolas cotizan con descuento del 60% sobre activos netos (NAV)

Alberto Cañabate/ invertia

El calvario bursátil que sufre el sector inmobiliario español ha ensanchado de forma espectacular la diferencia entre el precio de las acciones y la valoración de los activos. Colonial, Realia, Martinsa Fadesa y Afirma cotizan con un descuento de alrededor del 60% respecto al NAV (net asset value o valor neto de activos), cuando en plena burbuja lo habitual era que sus acciones superasen el valor de sus activos. El freno de la actividad y las incertidumbres macroeconómicas argumentan el castigo en bolsa de las inmobiliarias.

“En una situación normal del sector, el descuento con el que cotizan sería excesivo, pero ahora es justificable a tenor de los problemas financieros que tienen los promotores o cada inmobiliaria con sus cuestiones particulares”, explica Emilio Rotondo, analista de Fortis, primer banco belga. “No estoy positivo con el sector, aunque la caída no es justificable en el caso de Realia”. Rotondo aconseja comprar con precio objetivo de 7,3 euros en un consejo emitido el 31 de enero.

La compañía controlada por la constructora FCC y Caja Madrid ha perdido el 40,7% de su valor en bolsa en 2008 al calor de unos flojos resultados en el primer trimestre (-36,2%) por el acusado descenso de su actividad. En ese periodo, Realia redujo un 59,4% el número de preventas de viviendas. Una constante que se repite en el resto de sus colegas del sector. En este momento, la compañía cotiza con un descuento del 55% respecto a su NAV (8,31 euros).

Esta mañana, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha vuelto a subrayar el brusco parón del sector de la edificación residencial. La compraventa de viviendas ha caído el 29,9% en tasa interanual acumulada, es decir, respecto al primer trimestre de 2007. En el caso de las viviendas nuevas, las que interesan a las inmobiliarias cotizadas, el descenso alcanza el 17,7%. Con los datos de marzo, en el año se venderían 270.400 viviendas nuevas. Lo que equivale a un descenso del 18,4% respecto al ejercicio pasado.

Por lo tanto, tras varios años de boom desmedido -al calor de unos tipos de interés negativos y por el fuerte aumento de la población-, el encarecimiento del precio del dinero y el descenso en la concesión de préstamos por la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE UU se han unido para formar un cóctel explosivo. Además, la cifra de desempleados se ha incrementado en 318.100 personas en los últimos 12 meses, lo que sitúa la tasa de desempleo en el 9,63%. Por lo tanto, menos consumo. Y más morosidad.



El freno en la concesión de créditos se refleja en los últimos datos del INE. Según el organismo, el valor de las hipotecas constituidas sobre viviendas en marzo se sitúa en los 9.975 millones de euros, un 41,9% menos que en el mismo mes de 2007. A lo que se une un acusado descenso de los precios, reconocido por los propios profesionales del sector. El secretario general de la Asociación de Constructores y Promotores de España (APCE), Manuel Martí, reconoció este mes que los precios de las viviendas han bajado en los últimos meses “no menos del 15%”, y que “puede haber bajadas puntuales más fuertes”.

Inmobiliaria Colonial, ahora en manos de la banca tras el fiasco financiero de su anterior núcleo duro (Luis Portillo, familia Nozaleda), está asfixiada por las deudas y no consigue sacar a relucir su gruesa cartera de activos de promoción. En este momento, cotiza con un descuento del 64% respecto al NAV (1,96 euros por acción). “La suma de activos de Colonial vale más que su precio en bolsa, pero los nuevos accionistas no han dicho nada, no existe un planteamiento estratégico, hay incertidumbre”, analiza Rotondo.

Martinsa Fadesa y Afirma cuestan en bolsa un 56% menos de lo que dicen sus administradores. Sí, porque ellos son la única fuente de información de la que dispone el mercado. No existen valoraciones de ninguna firma que sustenten estos datos. Ni los de otras como Urbas, Reyal Urbis o Montebalito. Renta Corporación, que cae un 59,2% en el año, presenta un modelo de negocio diferente (rotación de activos) pero muy afectado por la crisis del sector. En el primer trimestre, perdió 8,7 millones de euros.

Según dijo Fernando Martín a finales de 2007, la compañía que preside, Martinsa Fadesa, tiene un NAV de 40 euros por acción. Pero esa valoración deja frío al mercado. La inmobiliaria adquirida al empresario gallego Manuel Jove en pleno pico de precios ha decido suspender la oferta pública de suscripción de acciones (OPS) que tenía prevista desde que comenzó a cotizar como compañía fusionada. Lo mismo que aconteció con Reyal Urbis.

La antigua Astroc (Afirma), controlada por Rayet, aseguró en una nota de prensa que sus activos valen en torno a 2,76 euros por acción. Por lo que en este momento cotizan con un descuento del 55%. En abril de 2006, Astroc salió a bolsa con un precio de 6,4 euros por acción. Y llegó a cotizar en 75 euros en febrero de 2007 antes de desdibujarse por completo y arruinar a mucho inversor incauto.

Parquesol, que prevé cerrar este año la fusión con su principal accionista (Grupo San José), contempla en su cotización un descuento del 36,4% respecto al NAV (25,6 euros). Metrovacesa, la primera inmobiliaria española por valor de activos, es la excepción que confirma la regla. La compañía controlada por la familia Sanahuja cotiza con una prima del 3,4% respecto al valor neto de activos (62,35 euros) debido a los movimientos corporativos en torno a la sociedad.